Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/2436 WOZ
Uitspraakdatum: 17 maart 2009
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in artikel 8:67 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 19 februari 2008 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2009.
Eiser is daar, met bericht van verhindering, niet verschenen. Namens verweerder is verschenen [A].
Eiser heeft bij faxbericht van 6 maart 2009 verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling ter zitting, met als reden dat hij op alle dinsdagen is verhinderd. Dit verzoek is niet binnen de termijn, vermeld in de uitnodigingsbrief, welke op 12 januari 2009 aangetekend aan eiser is toegezonden, gedaan. Het faxbericht maakt evenmin melding van zodanig bijzondere omstandigheden dat het verzoek, ondanks dat het eerst kort voor de zitting is gedaan, voor inwilliging in aanmerking zou komen. Het verzoek is bij brief van 9 maart 2009 afgewezen.
Verweerder heeft verzuimd een verweerschrift in te dienen.
1 Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 263.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 263.000;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 39 aan hem vergoedt.
2 Gronden
2.1 Verweerder heeft bij beschikking van 10 mei 2007 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2006 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 328.000.
2.2 Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 272.000.
2.3 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 396 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 147 m².
2.4 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 263.000, zijnde € 9.000 minder dan verweerder voorstaat.
2.5 Partijen zijn eensgezind van opvatting dat, aangezien verweerder er niet in geslaagd is om geschikte referentieobjecten voor de woning te vinden, de prijs waarvoor eiser de woning op 2 februari 2006 heeft gekocht - te weten € 290.000 - als uitgangspunt bij de berekening van de WOZ-waarde heeft te gelden, met dien verstande dat de aankoopprijs teruggerekend dient te worden naar de waardepeildatum. Verweerder, vertegenwoordigd in de persoon van [A], en eiser, werkzaam in een vergelijkbare functie op de WOZ-afdeling van een andere gemeente, kunnen elkaar niet vinden in het indexeringspercentage dat op genoemde aankoopprijs moet worden toegepast.
2.6 Verweerder is van mening dat het door hem gehanteerde indexeringspercentage
- 7,5 % - de waardeontwikkeling van woningen in dezelfde buurt als waarin de woning van eiser is gelegen weerspiegelt, zoals deze zich tussen 1 januari 2003 en 1 januari 2005 heeft voorgedaan. Eiser is van opvatting dat verweerder miskent dat de gemiddelde waardestijging van 1 januari 2003 tot de datum waarop hij de woning kocht niet onder de
10 % uitkomt.
2.7 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op en te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd.
2.8 Van belang is hierbij in de eerste plaats dat het door verweerder becijferde indexeringspercentage van 7,5 % blijkens de door hem ingezonden lijst van verkooptransacties, gebaseerd is op de gemiddelde woningwaarde in de jaren 2003 en 2005, terwijl het geschilpunt betrekking heeft op de terugrekening over een, gelet op de verkoopdatum, nog wat langere periode. In de tweede plaats valt er moeilijk aan voorbij te zien dat het aantal verkooptransacties waarop verweerder zijn percentage kennelijk baseert - te weten (een beperkte selectie uit) 18 woningverkopen - te gering is om daarop een uitspraak te kunnen baseren over de waardeontwikkeling van de woning in kwestie gedurende de periode 1 januari 2003 tot 2 februari 2006. Voorts wordt door verweerder niet betwist dat ook het door eiser voorgestelde percentage (aanzienlijk) beneden de gemiddelde prijsstijging van woningen ligt die in bedoelde periode is gerealiseerd.
2.9 Ter zitting heeft verweerder nog de stelling beproefd dat - wat hier van ook zij - de door hem in de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde lager is dan die van referentieobjecten. Dit standpunt is onbegrijpelijk. In confesso is immers dat verweerder er in de bezwaarfase blijk van heeft gegeven van mening te zijn dat er geen geschikte vergelijkingsobjecten zijn. Hij heeft vervolgens de zienswijze van eiser tot de zijne gemaakt dat de WOZ-waarde onder de gegeven omstandigheden afgeleid dient te worden van de aankoopprijs die eiser - zij het geruime tijd na de waardepeildatum - voor de woning heeft betaald.
Gelet hierop, maar ook gezien de vasthoudendheid waarmee verweerder blijkens de gedingstukken eiser (tevergeefs) tot een "compromis" beoogt te bewegen, hierin bestaande dat eiser zich bij verweerders standpunt zou moeten neerleggen, kan de rechtbank zich niet aan de indruk onttrekken dat het standpunt van verweerder niet door zakelijke motieven wordt ingegeven.
2.10 In aanmerking genomen het hierboven onder 2.8 overwogene heeft verweerder de door hem gehanteerde WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft dat wel.
2.11 Het beroep is gegrond.
2.12 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus vastgesteld door mr. H. Ollermann, in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.M. van Duijvendijk.
Uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2009.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.