Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/6299 WOZ
Uitspraakdatum: 17 maart 2009
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [te P], verweerder.
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking van 30 april 2007 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 224.300.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag).
1.2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 17 augustus 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.4. Eiser heeft daartegen bij brief van 16 augustus 2007, ontvangen bij de rechtbank op 23 augustus 2007, beroep ingesteld.
1.5. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 16 september 2008 te Den Haag.
Namens eiser is daar verschenen [A]. Namens verweerder zijn verschenen [B] en [C]. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan partijen is verzonden.
1.7. De rechtbank heeft met toepassing van artikel 8:64 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft de rechtbank met toepassing van artikel 8:45 van Pro de Awb partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of onder hen berustende stukken in te zenden. Deze met partijen gevoerde correspondentie behoort tot de stukken van het geding.
1.8. Verweerder heeft bij brief van 24 september 2008 met bijlagen een aantal aanvullende stukken overgelegd, waarvan een afschrift is verstrekt aan eiser.
1.9. Eiser heeft bij brief van 19 september met bijlagen een aantal bewijsstukken overgelegd, waarvan een afschrift is verstrekt aan verweerder. Bij brief van 21 oktober 2008 met bijlagen heeft verweerder daarop gereageerd. Een afschrift daarvan is aan eiser verstrekt.
1.10. Partijen hebben schriftelijk aangegeven geen behoefte te hebben aan een nadere mondelinge behandeling. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
2.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 280m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 129m².
2.2. Aan het [adres] zijn, naast een aantal woningen, ook enkele horecagelegenheden gelegen.
3 Geschil en standpunten
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.2. Eiser bepleit een niet nader benoemde vermindering van de waarde. Daartoe heeft eiser - samengevat - aangevoerd dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardeverminderende invloed van de tegenover de woning gelegen horecagelegenheden en met de bij de vorige waardepeildatum vastgestelde waarde, omdat de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten aanzienlijk minder hinder ondervinden van de met die horecagelegenheden samenhangende (geluids-)overlast.
3.3. Verweerder concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 3 december 2007 door [C], taxateur te[gemeente]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 224.300. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle gelegen te [gemeente 2].
3.4. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4 Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Volgens het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005 heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
4.3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, hierin niet geslaagd. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
4.4. Voor de benadering van de waarde van een onroerende zaak kan het beste worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Eisers stelling dat rekening moet worden gehouden met de bij de vorige peildatum vastgestelde waarde, kan niet worden gevolgd.
4.5. Eiser heeft gemotiveerd aangevoerd dat hij op de waardepeildatum (geluids-)overlast ondervond van de tegenover zijn woning aan het [adres] gelegen horecagelegenheden. Verweerder heeft dit in zijn brief van 21 oktober 2008 ook erkend. Daarbij heeft verweerder aangegeven dat deze situatie ook al gold vóór de waardepeildatum en dat dit ook in oktober 2008 in meer of mindere mate nog speelt.
4.6. Eiser heeft verder gemotiveerd gesteld dat zijn woning - anders dan de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten in de [adres 2/3] - recht tegenover de vorenbedoelde horecagelegenheden is gelegen en daarvan aanzienlijk meer last ondervindt dan die vergelijkingsobjecten.
Verweerder heeft deze stelling van eiser niet, althans niet voldoende, weersproken, maar stelt zich dienaangaande - kort gezegd - op het standpunt dat de ligging aan het [adres] - en derhalve tevens de (geluids-)overlast van de horecagelegenheden - reeds in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd en dat de door eiser in verband met de ligging van zijn woning ondervonden extra overlast van de horecagelegenheden van subjectieve aard is en niet tot een waardevermindering hoort te leiden.
4.7. Dit standpunt van verweerder is onjuist. Gelet ook op de door partijen overgelegde situatieschetsen, alsmede de aard van de overlast zoals die uit de door eiser overgelegde stukken blijkt, acht de rechtbank het aannemelijk dat de woning van eiser, gelet op haar ligging, aanzienlijk meer hinder ondervindt van de horecagelegenheden dan de vergelijkingsobjecten in de [adres 2/3]. Anders dan de woning zijn deze vergelijkingsobjecten immers niet recht tegenover die horecagelegenheden gelegen, maar op enige afstand in een zijstraat. Dit is niet een subjectieve omstandigheid die bij de waardebepaling buiten beschouwing moet blijven.
Voor zover verweerder heeft bedoeld te stellen dat een willekeurige andere bewoner van de woning minder overlast van de horecagelegenheden zou hebben ondervonden dan eiser en bij de aankoop van de woning dan ook geen rekening zou hebben gehouden met de extra overlast, heeft hij onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om dit aannemelijk te achten.
De rechtbank heeft bij dit oordeel ook in aanmerking genomen dat de door verweerder in het verweerschrift genoemde woningen aan het [adres] ruim twee jaren na de waardepeildatum zijn verkocht, waardoor aan de bij die verkopen gerealiseerde marktprijzen geen of slechts een zeer beperkte betekenis kan worden toegekend.
4.8. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan niet worden gezegd dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, met name wat betreft de (geluids-)overlast die wordt veroorzaakt door de aan het [adres] gelegen horecagelegenheden, in het taxatierapport in voldoende mate rekening is gehouden. Om die reden kan evenmin worden gezegd dat de waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning op een juist bedrag heeft vastgesteld.
4.9. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat voor het geval dat de overlast inmiddels - in meer of mindere mate - verminderd zou zijn, die omstandigheid voor de onderhavige waardebepaling niet van belang is. Het gaat daarbij immers om feiten en omstandigheden die op de waardepeildatum aanwezig of voorzienbaar waren.
4.10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag dient ontkennend te worden beantwoord, reeds omdat eiser geen concrete waarde heeft bepleit.
4.11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 210.000. De rechtbank acht een aftrek van € 14.300, gezien de bestaande (geluids-)overlast van de horecagelegenheden, redelijk.
4.12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en moet het beroep gegrond worden verklaard.
5 Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht de rechtbank termen aanwezig verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank ziet, behalve met betrekking tot de reiskosten, die begroot worden op € 12,50, geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser verdere kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6 Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 210.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 210.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Nieuwkoop het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 aan hem vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de kosten van het geding aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 12,50;
- wijst de gemeente Nieuwkoop aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 17 maart 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.W. van der Voort, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.