Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 317809 / HA ZA 08-2762
Vonnis van 22 april 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PRORAIL B.V.,
gevestigd te Utrecht,
advocaat mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
WOONVERENIGING DE GROTE LEEUW,
gevestigd te Delft,
advocaat mr. G.J.I.M. Seelen.
Partijen zullen hierna Prorail en de Grote Leeuw genoemd worden.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens de zitting van 9 maart 2009, waar mr. Hoekstra heeft gepleit voor ProRail en mr. Seelen voor de Grote Leeuw.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 24 september 2008, heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van ProRail van het perceel, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie O, nummer 1006, groot 00.01.61 ha.
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor de Grote Leeuw bepaald op € 670.000,-- zijnde 100 % van de door ProRail aangeboden schadeloosstelling. Genoemd bedrag is op 9 oktober 2008 door ProRail betaald.
3. Het vonnis is op 26 november 2008 ingeschreven in de openbare registers.
4. De vervroegde opname door de deskundigen als bedoeld in artikel 54a juncto 54j van de Onteigeningswet (Ow) heeft op 15 mei 2008 plaatsgevonden.
5. Het onteigende bestaat uit een woonhuis met tuin gelegen aan de Van Leeuwenhoeksingel 32 te Delft.
6. De deskundigen hebben in hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 12 februari 2009, de schadeloosstelling voor de Grote Leeuw als volgt begroot:
A. de waarde € 635.000,--
B. de bijkomende schade:
vermogensschade € 41.191,--
inkomensschade € 82.800,--
C. schade derdebelanghebbenden nihil
________
Totaal € 758.991,--
7. Zowel ProRail als de Grote Leeuw hebben tegen de begroting van de waarde en de bijkomende schade bezwaren aangevoerd, die hierna zullen worden besproken.
Waarde
8. De deskundigen hebben zich bij de waardering van het onteigende gebaseerd op vergelijkingstransacties, waaronder de (door ProRail aangeleverde) in het kader van dit onteigeningsproject sinds 2000 door de gemeente en ProRail gerealiseerde aankopen aan de Van Leeuwenhoeksingel, die aan de hand van indexeringspercentages geactualiseerd zijn. ProRail komt op basis van deze transacties tot een prijs per m² van € 2.073,--. Deskundigen merken op dat in deze transacties overeenstemming is bereikt op onteigeningsbasis waarbij niet duidelijk is welk deel van de schadeloosstelling aan de waarde van het object kan worden toegerekend. Voorts wordt door indexering op basis van een gemiddeld indexeringspercentage miskend dat voor panden als het onderhavige de afgelopen jaren sprake is geweest van een grotere stijging dan gemiddeld. De door de Grote Leeuw aangevoerde vergelijkingstransacties van panden aan de Oude Delft, op basis waarvan zij tot een prijs per m² van € 2.800,-- komt, zijn volgens de deskundigen niet goed vergelijkbaar omdat de panden aan de Van Leeuwenhoeksingel vanwege hun ongunstige ligging aan het spoor meer last hebben van geluidhinder.
Deskundigen waarderen, het bovenstaande in aanmerking nemend, het onteigende op basis van een prijs per m² van
€ 2.300,--.
9. De Grote Leeuw heeft op basis van WOZ-taxaties uit 1999 aangevoerd dat de waarde van het pand niet veel lager zou moeten zijn dan die van vergelijkbare panden in en rond het centrum van Delft. Deskundigen menen echter dat WOZ- taxaties geen goed vergelijkingsmateriaal opleveren. Zij hebben marktgegevens gebruikt om tot hun oordeel te komen .
10. De Grote Leeuw is van mening dat de geluidhinder aan de Van Leeuwenhoeksingel een veel geringere rol speelt dan deskundigen stellen en voeren daartoe aan dat huizen aan de Spoorsingel, waar de geluidsbelasting volgens hen hoger is dan aan de Van Leeuwenhoeksingel, voor hogere prijzen per m² worden verkocht dan de door de deskundigen voor het onderhavige pand gehanteerde prijs per m².
11. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen de ligging aan het spoor wel degelijk een relevante factor hebben kunnen achten bij de bepaling van de waarde, met name omdat de onderhavige panden met de achterzijde aan het spoor grenzen en de geluidhinder zich dus aan de achter- tevens tuinzijde doet gevoelen. Het gegeven dat de panden aan de Spoorsingel aan de voorzijde nog meer last van geluid zouden hebben, acht de rechtbank van ondergeschikt belang.
12. De rechtbank is resumerend van oordeel dat de deskundigen, zowel in hun rapport, onder verwijzing naar de door hen gebruikte vergelijkingstransacties, als ter zitting, waar zij nader hebben toegelicht dat zij zich hebben gebaseerd op de vierkante meterprijs van het overzicht van te koop staande woningen alsmede op informatie van een door hen geraadpleegde Delftse makelaar en zich daarnaast hebben laten leiden door hun eigen ervaring en inzicht in deze materie, voldoende hebben onderbouwd dat een prijs van € 2.300,-- per m² een reëel uitgangspunt voor de waardebepaling voor het onderhavige pand is en ziet geen aanleiding hiervan af te wijken. De vergoeding voor de waarde zal dan ook worden bepaald op € 635.000,--.
Bijkomende schade
Herinvestering i.v.m. aankoop vervangende woning
13. Nu is gebleken dat de Grote Leeuw inmiddels tot aankoop van een vervangende woning is overgegaan door het sluiten van een koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot een nieuwbouwwoning aan de Maerten Trompstraat te Delft, hebben deskundigen voor de begroting van de bijkomende schade besloten uit te gaan van de werkelijke kosten van dit vervangende pand, zijnde € 760.000,-- vrij op naam.
14. De Grote Leeuw heeft vergoeding gevorderd van alle werkelijk gemaakte en nog te maken kosten, tot nu toe geraamd op minimaal € 125.000,--, om het nieuw aangekochte pand zoveel mogelijk gelijkwaardig te maken aan het onteigende en de leden van de woongroep zoveel mogelijk vergelijkbaar woongenot te verschaffen. Deskundigen merken hierover op dat gelijkwaardig niet hetzelfde is als gelijk en dat er op verschillende posten een en ander valt af te dingen. Teneinde niet in eindeloze discussies te belanden over het al dan niet noodzakelijk zijn van allerlei verschillende meerwerk-posten en het uitvoeren van diverse werkzaamheden, hebben deskundigen voorgesteld een percentage van 10% van de koopsom, derhalve € 76.000,-- als een redelijk bedrag dat voor vergoeding in aanmerking komt te hanteren.
15. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het redelijk is om in dit geval de bijkomende kosten niet vast te stellen op basis van een fictieve aankoop maar aan de hand van de inmiddels aangekochte woning. De Grote Leeuw heeft genoegzaam aangetoond dat zij geruime tijd alle mogelijke moeite heeft gedaan een voor de woonvereniging passend vervangend pand te vinden en daarin niet is geslaagd, zodat de aankoop in het kader van dat nieuwbouwproject een reële optie was om een gelijkwaardig woongenot te verwerven.
16. De rechtbank acht voorts de benadering van de deskundigen redelijk en is dus met de deskundigen van oordeel dat de bijkomende kosten van de aankoop zijn te stellen op een percentage van 10% van de aankoopsom, met dien verstande dat ter zitting door de Grote Leeuw onweersproken is gesteld dat, anders dan deskundigen hebben verondersteld, in de opgevoerde kosten van meerwerk geen stelpost voor de aan te brengen keuken in het nieuwbouwpand is opgenomen. De rechtbank zal voor die post in redelijkheid een bedrag vaststellen van € 12.500,-- en derhalve het totale bedrag op € 86.500,-- voor de herinvesteringskosten.
Bijkomende vermogensschade
17. Ten aanzien van de door de Grote Leeuw opgevoerde kosten van bouwtoezicht hebben deskundigen om nadere onderbouwing van de noodzaak hiertoe verzocht. De Grote Leeuw heeft deze nadere onderbouwing geleverd, waaruit blijkt dat in het kleinschalige nieuwbouwproject aan de Maerten Trompstraat met zeven individuele particuliere opdrachtgevers wel degelijk behoefte is aan professioneel bouwtoezicht. De tegenwerping van ProRail, dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking dienen te komen omdat het de vrije keuze van de Grote Leeuw is geweest in een dergelijk nieuwbouwproject te stappen, wordt door de rechtbank verworpen, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Derhalve zullen de opgevoerde kosten van bouwtoezicht van € 6.000,-- aan de post vermogensschade worden toegevoegd.
18. De Grote Leeuw heeft gesteld dat de kosten van nazending post inmiddels zijn gestegen en vordert vergoeding van het thans geldende bedrag. De deskundigen merken hierover terecht op dat op basis van het gestelde in artikel 40a Ow als peildatum voor de schadeloosstelling geldt de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis, in dit geval 26 november 2008. Dit bedrag zal dus niet worden verhoogd.
19. Voorts heeft de Grote Leeuw nog vergoeding gevorderd van diverse kostenposten, waaronder het aanbrengen van een anti-graffiti voorziening op de zijgevel van de vervangende woning, de aanleg van een parkeerplaats en achterpad en het aanbrengen van hekwerk langs het achterpad. ProRail heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen vergoeding van dergelijke kosten omdat deze voortvloeien uit privaatrechtelijke betrekkingen en volgens haar geen rechtstreeks gevolg van de onteigening zijn. De rechtbank is van oordeel dat er, naast de 10% van de koop-/aanneemsom die aan divers meerwerk besteed kan worden (afgezien van de stelpost keuken), geen plaats is voor vergoeding van deze additionele kosten.
Inkomensschade i.v.m. aankoop vervangende woning
20. De deskundigen hebben het voordeel vanwege lagere onderhouds- en energielasten geschat op een jaarlijks bedrag van € 4.034,--. De Grote Leeuw heeft ter zitting gesteld dat dit voordeel te hoog is geschat omdat de vervangende woning een hoekwoning is, die hogere energielasten met zich meebrengt dan de huidige tussenwoning. De rechtbank is van oordeel dat de onderhoudskosten van de nieuwbouwwoning gedurende zeker tien jaar zoveel lager zijn dan die van het onteigende pand van honderd jaar oud, dat het wellicht iets geringere voordeel aan energielasten omdat de vervangende woning een hoekwoning is en het onteigende een tussenwoning, door het voordeel op het gebied van de onderhoudskosten ruimschoots wordt goedgemaakt. De rechtbank ziet derhalve geen aanleiding van het door deskundigen geschatte bedrag af te wijken.
21. Terzake het te verrekenen voordeel uit voortgezet gebruik ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een andere conclusie te komen dan de deskundigen en zij zal het door de deskundigen begrote bedrag van € 1.350,-- dan ook overnemen.
22. De onder 16 en 17 genoemde bedragen werken door in de berekening van de totale schadeloosstelling, op de navolgende wijze:
herinvestering in vervangend pand (€ 760.000,-- koop-/aanneemsom + € 7.900,-- bouwrente + € 76.000,-- meerwerk +
€ 12.500,-- keuken) = € 856.400,--
vermogensschade ( € 25.480,-- verhuis- en herinrichtingskosten + € 183,-- nazending post + € 4.660,-- financieringskosten + € 9.800,-- tuininrichting + € 1.068,-- statutenwijziging + € 6.000,-- bouwtoezicht) = € 47.191,--
inkomensschade ( € 856.400,-- herinvestering - € 635.000,-- vergoeding waarde= € 221.400,-- meerinvestering. Deze meerinvestering gefinancierd onder hypothecair verband tegen een rente van 6% per jaar levert op een jaarlijkse meerlast van € 13.284,--.
Af: de geschatte jaarlijkse voordelen vanwege lagere energie- en onderhoudskosten van € 4.034,-- = € 9.250,-- jaarlijks nadeel.
Te vermenigvuldigen met factor 10 voor eigenaar/bewoner = € 92.500,--.
Dit bedrag contant gemaakt tegen een factor 0.99 vanwege de omstandigheid dat pas vanaf 1 maart 2009 aanspraak gemaakt zal hoeven te worden op hypothecaire financiering = € 91.575,--.
Af: geschat te verrekenen voordeel uit voortgezet gebruik van € 1.350,-- = € 90.225,--.
23. Niet is gebleken dat de deskundigen overigens verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met inachtneming van de voornoemde aanpassingen, over en maakt het tot het hare.
24. Uit het vorenstaande volgt dat de in totaal aan de Grote Leeuw toekomende schadeloosstelling zal worden vastgesteld op € 635.000,-- waarde + € 47.191,-- vermogensschade + € 90.225,-- inkomensschade = € 772.416,-- (zegge: zevenhonderd tweeenzeventigduizend vierhonderdzestien euro).
voorts
25. Niet in geschil is dat er geen sprake zal zijn van belastingschade.
26. De Grote Leeuw heeft, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het aan haar betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door haar gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis (zijnde 26 november 2008) tot aan de datum eindvonnis. Deze rente wordt door de deskundigen getaxeerd op 4% per jaar. Dit percentage wordt door de rechtbank in overeenstemming geacht met het marktconforme rentepercentage, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen.
27. ProRail zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan de Grote Leeuw over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden, vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
28. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 24.731,56 (inclusief BTW). Tegen de hoogte van deze kosten heeft ProRail geen bezwaar gemaakt, zodat zij als de onteigenende partij tot betaling van deze kosten zal worden veroordeeld.
29. De Grote Leeuw heeft ter zitting vergoeding gevorderd van de navolgende kosten:
- kosten juridische bijstand € 40.695,02
- kosten deskundigenbijstand € 13.548,--
ProRail heeft tegen de hoogte van deze kosten geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal de vergoeding vaststellen zoals verzocht.
30. ProRail zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten, te weten het door gedaagde betaalde griffierecht.
31. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Ow bepaalde.
BESLISSING
De rechtbank:
I. stelt de schadeloosstelling voor de Grote Leeuw vast op € 772.416,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 670.000,--, alsmede op een samengestelde rente van 4% per jaar over € 102.416,-- vanaf 26 november 2008 tot heden;
II. veroordeelt ProRail tot betaling aan de Grote Leeuw van een bedrag van € 102.416,-- vermeerderd met de hiervoor sub I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III. veroordeelt ProRail in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke € 24.731,56 (inclusief BTW) bedragen;
IV. veroordeelt ProRail tot betaling aan de Grote Leeuw van de door haar gemaakte kosten van rechts- en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 54.243,02;
V. veroordeelt ProRail in de overige kosten van de procedure, welke aan de zijde van de Grote Leeuw worden begroot op € 4.784,-- ter zake van griffierecht;
VI. wijst het "Algemeen Dagblad/Delftsche Courant "en de "Delftse Post"aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. D.A. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2009.