Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 324616 / HA ZA 08-3834
Vonnis van 3 juni 2009
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. D.G. Lasschuit,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. drs. W.A. Koers.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 november 2008, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 28 januari 2009;
- het proces-verbaal van comparitie van 5 maart 2009 en de daarin genoemde gedingstukken.
2. De feiten
2.1. [eisers] hebben bij koopovereenkomst van 4 december 2007 van [gedaagde] gekocht de woning met schuur, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden aan de[adres], kadastraal bekend [gemeente] sectie A [nummer], groot één are en achttien centiare (hierna: de woning) voor een koopprijs van € 397.500,- kosten koper. In de koopakte is - onder meer - opgenomen:
“(…)
HET GEKOCHTE
(…)
4. Feitelijke staat en het gebruik van het gekochte
(…)
Het gekochte is nu in gebruik als woonhuis.
De koper gaat het gekochte voor hetzelfde doel gebruiken.
De verkoper zijn geen redenen bekend die zich tegen het voorgenomen gebruik van de koper verzetten. De verkoper is in dit verband niet aansprakelijk voor:
(…)
- gebreken die de koper zijn meegedeeld (zie ‘vragenlijst verkoper’), voor de koper waarneembaar waren of uit het gebruik of de ouderdom van de opstallen waren af te leiden;
- overige alsnog blijkende gebreken, tenzij de verkoper deze kende of behoorde te kennen en nalatig is geweest deze aan de koper te melden.
(…)
5. Verontreiniging
De verkoper is niet bekend met bodemverontreiniging, zodanig dat het daardoor ongeschikt is voor het door de koper opgegeven gebruik. De verkoper weet niet van gebruik in het verleden of andere feiten die zouden kunnen wijzen op de aanwezigheid van een dergelijke verontreiniging.
De verkoper is niet bekend met aanwezigheid van asbest verwerkt in de tot het gekochte behorende bouwwerken.
(…)
20. (onleesbaar deel van de kopie, rechtbank)
(…)
2. Als een partij, na exploot of bij aangetekende brief in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van haar verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de keus tussen:
a. de eis tot onverkorte nakoming van de koopovereenkomst, in welk geval de nalatige partij voor elke nà voormelde acht dagen-termijn verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van tweehonderdvijftig euro (€ 250,00); of
(…)
3. Het eerder vermelde laat de bevoegdheid in stand van de niet-nalatige partij om alsnog algehele nakoming en/of verhaal van geleden schade uitgaande boven de verbeurde boete te eisen.”
2.2. Als datum van het notariële transport is overeengekomen 1 april 2008 of een nader tussen partijen overeen te komen datum.
2.3. [gedaagde] heeft ten behoeve van de verkoop een vragenlijst ingevuld, welke vragenlijst - onder meer - het navolgende behelst:
“VRAGENLIJST VERKOPER
Deze vragenlijst, die onderdeel uitmaakt van de tussen verkoper en koper te sluiten koopovereenkomst, dient als hulpmiddel bij de nakoming van de op de verkoper rustende mededelingsverplichting.
Verkoper is voor een onjuiste of onvolledige beantwoording slechts aansprakelijk als hij zich hiervan bewust was of redelijkerwijs bewust kon zijn. Beantwoording van deze vragenlijst door verkoper ontslaat koper niet van zijn eigen onderzoeksplicht.
(…)”.
14. Is de bodem van het gekochte zodanig verontreinigd dat het gekochte ongeschikt is voor het opgegeven gebruik? ja / nee (door [gedaagde] is ‘nee’ omcirkeld, rechtbank)
Is er in het gekochte asbest verwerkt? ja / nee” (door [gedaagde] is ‘nee’ omcirkeld, rechtbank)
2.4. Voorts is in het door koper en verkoper in te vullen document getiteld “ Benodigde gegevens opmaken schriftelijke koopakte” - onder meer - opgenomen:
“(…)
Verontreiniging
Is U bekend dat er (bodem)vervuiling, dan wel asbest, dan wel een ondergrondse tank, dan wel andere materialen die naar de huidige maatstaven gevaar opleveren voor de volksgezondheid in het verkochte aanwezig zijn?
(Graag hieronder ja of nee en eventuele toelichting aankruisen)
- asbest:
ja / nee (door [gedaagde] is ‘nee’ omcirkeld, rechtbank).
(…)”.
2.5. [eisers] en [gedaagde] hebben op 10 maart 2008 een sleutelverklaring ondertekend, waarna aan [eisers] voorafgaand aan de juridische levering de sleutel van de woning is overhandigd.
2.6. Op 1 april 2008 heeft de juridische levering geen doorgang gevonden.
2.7. Bij brief van 3 april 2008 heeft de belangenbehartiger van [gedaagde] [eisers] - onder meer - het volgende gemeld:
“Tot mij hebben zich gewend de heer [gedaagde] en mevrouw [X.], (…).
Tussen cliënten en u is op 4 december 2007 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis (…). In het koopcontract in artikel 19 is Pro overeengekomen dat de leveringsakte uiterlijk zal worden verleden op 1 april 2008. U bent deze verplichting niet nagekomen. U bent daardoor in gebreke.
Gezien bovenstaande verzoek ik u - en voor zover rechtens vereist, sommeer ik u - alsnog onverwijld over te gaan tot het verlenen van uw medewerking aan de levering. Conform artikel 20 lid 2 dient Pro u binnen acht dagen na dagtekening van deze brief aan voornoemd verzoek te voldoen. Zo niet, dan raakt u in verzuim en kunnen cliënten aanspraak maken op de contractuele boete.”
2.8. [eisers] hebben Ingenieursbureau Mol opdracht gegeven een asbestinventarisatie onderzoek te verrichten. Het onderzoek is op 10 april 2008 uitgevoerd. In het rapport van 15 april 2008 is - onder meer - het volgende opgenomen:
“(…)
2 RESULTATEN INVENTARISATIE
(…)
2.4 Bevindingen
(…)
Woning
(…)
De wanden op de verdieping zijn deels afgewerkt met hout en deels met asbesthoudend plaatmateriaal (foto 6). Het asbesthoudend vlak plaatmateriaal is bemonsterd als M1 en bevat 2- 5% chrysotiel (wit asbest). Het materiaal is als afwerking aangetroffen tegen diverse wanden. In bijlage 1 is het materiaal gespecificeerd aangegeven.
(…)
2.6 Monsteroverzicht
Hieronder zijn de gegevens van de gevonden asbestverdachte / asbesthoudende materialen en de specificaties daarvan in een tabel opgenomen.
Tabel 1. Inventarisatie: 10189
Tabel 1. Inventarisatie: 10189
1 De gebondenheid van de asbesthoudende materialen is beoordeeld door de DTA-A'er in het veld.
* De gebondenheid van de asbesthoudende materialen is beoordeeld door het laboratorium.
(…)
## Dit materiaal is ingedeeld in risicoklasse 2.
(…)
Risicoclassificatie materialen.
Risicoklasse 2: Materialen waar bij bewerking asbestvezels vrijkomen en aannemelijk is dat de grenswaarde van 0,01 vezel per kubieke centimeter lucht wordt overschreden maar lager is dan of gelijk is aan 1 vezel per kubieke centimeter lucht (preventieve maatregelen bij verwijdering zijn vereist).
(…)
3 CONCLUSIE / SAMENVATTING
(…)
3.2 Aanbevelingen
(…)
Om onbedachtzaam bewerken (zoals boren, schroeven en verwijderen) van de asbesthoudende materialen tegen te gaan, adviseren wij, daar waar mogelijk, de asbesthoudende materialen te voorzien van ‘asbestgevaarstickers’, conform het Etiketteringbesluit van de Warenwet.
(…)”.
2.9. 6 juni 2008 heeft de juridische levering plaatsgevonden. Partijen hebben op die datum tevens een depotovereenkomst getekend, waarna van de koopprijs een bedrag van € 7.500,- bij de notaris in depot is gesteld.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers] vorderen zakelijk weergegeven - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
a. de tussen partijen op 4 december 2007 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning partieel zal ontbinden voor zover de koopprijs een bedrag van € 377.687,45 overtreft, dan wel voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst voor [eisers] reeds partieel is ontbonden voor een bedrag van € 7.500,- en de koopovereenkomst aanvullend partieel te ontbinden voor een bedrag van € 12.312,55;
b. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 19.812,55, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 september 2008, althans vanaf 18 november 2008;
c. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.
3.2. Ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 3.1 a en b stellen [eisers] dat [gedaagde] in het kader van de onderhandelingen heeft verklaard dat in de woning geen asbest aanwezig was, hetgeen is vastgelegd in de door hem ingevulde vragenlijsten (vergelijk punt 2.3 en 2.4). In de koopakte heeft de notaris deze mededeling van [gedaagde] ten onrechte aldus weergegeven dat [gedaagde] niet bekend is met de aanwezigheid van asbest in de woning. Rekening houdend met het “Haviltex-criterium” mochten [eisers] laatstgenoemde bepaling in de koopovereenkomst zo begrijpen dat [gedaagde] heeft verklaard dat zich geen asbest in de woning bevindt. Nu dit uiteindelijk wel het geval bleek, is sprake van non-conformiteit op grond van artikel 7:17 BW Pro en is [gedaagde] aansprakelijk voor de totale schade die [eisers] hebben geleden in verband met de aangetroffen asbest, te weten € 19.812,55, aldus [eisers]
3.3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. [gedaagde] vordert - na vermeerdering van eis en samengevat weergegeven - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
1. voor recht zal verklaren dat het aan betaling van de koopprijs ontbrekende bedrag van € 7.500,- aan [gedaagde] toekomt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 juni 2008, althans vanaf 18 november 2008;
2. [eisers] zal veroordelen tot betaling van € 13.750,- aan contractuele boete, € 1.808,80 aan schadevergoeding wegens extra notariskosten en € 5.258,98 aan schadevergoeding wegens de extra lasten voor de periode 1 april tot en met 6 juni 2008, alle genoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 juni 2008, althans vanaf 18 november 2008;
3. in reconventie (evenals in conventie) [eisers] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de buitengerechtelijke kosten van € 500,-.
3.5. Aan de vordering genoemd onder 3.4 1 legt [gedaagde] ten grondslag dat hij recht heeft op de volledige koopsom en dus op het depotbedrag daar hij de woning - kort gezegd - heeft geleverd conform de daaraan te stellen eisen.
3.6. De vordering genoemd onder 3.4 2 grondt [gedaagde] op de stelling dat hij [eisers] op 3 april 2008 in gebreke heeft gesteld omdat [eisers] niet hebben meegewerkt aan de levering op 1 april 2008. Op 11 april 2008 zijn [eisers] dientengevolge in verzuim geraakt en hebben zij de overeengekomen boete van € 250,-- per dag verbeurd. Aangezien 55 dagen te laat (op 6 juni 2008) is geleverd, bedraagt de verschuldigde boete in totaal € 13.750,--. Daarnaast heeft [gedaagde] schade geleden, bestaande uit de kosten van een akte van non-comparitie van € 1.808,80 daar [eisers] op de nader overeengekomen transportdatum van 14 mei 2008 niet zijn verschenen, respectievelijk kosten van extra werkzaamheden in verband met het uitstel van de levering en depotkosten die door de notaris bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht en € 5.258,98 aan extra woonlasten voor verlenging van de hypotheek op de verkochte woning en verlenging van de overbruggingshypotheek voor de door [gedaagde] aangekochte andere woning.
3.7. [eisers] voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Het standpunt van [eisers] komt hierop neer dat [gedaagde], door ontkennende beantwoording van de vraag naar de aanwezigheid van asbest in de onder 2.3 en 2.4 aangehaalde vragenlijsten, voor het ontbreken van asbest in de woning dient in te staan.
4.2. [eisers] gaan bij de door hen voorgestane uitleg echter geheel voorbij aan het kader waarin de inleiding op de VRAGENLIJST VERKOPER (zie onder 2.3) de beantwoording van de gestelde vragen plaatst. Volgens deze - duidelijk aan het hoofd van de lijst geplaatste - inleiding is de verkoper immers bij onjuiste of onvolledige beantwoording slechts aansprakelijk als verkoper zich daarvan bewust was of redelijkerwijs had moeten zijn. Dat dit bij [gedaagde] het geval was, is gesteld noch gebleken. In samenhang met deze inleiding bezien is van een garantie dan ook geen sprake, daar de ontkennende beantwoording door [gedaagde] alleen betekent dat naar zijn beste weten geen asbest in de woning aanwezig is.
Dat geen garantie door [gedaagde] werd beoogd, volgt voorts uit de onder 2.4 aangehaalde lijst (Benodigde gegevens opmaken schriftelijke koopakte). Daarin wordt immers door [gedaagde] verklaard dat hij met de aanwezigheid van asbest niet bekend is. Ook verdraagt de door [eisers] gestelde garantieverplichting zich niet met de omstandigheid dat volgens artikel 5 van Pro de koopovereenkomst (aangehaald onder 2.1) door [gedaagde] slechts wordt verklaard niet met de aanwezigheid van asbest bekend te zijn. Het standpunt van [eisers] dat artikel 5 een Pro onjuiste weergave is van de VRAGENLIJST VERKOPER deelt de rechtbank niet in het licht van het voorgaande, te weten de betekenis van de inleiding op de vragenlijst en de beantwoording van de onder 2.4 genoemde vragenlijst. Daarnaast geldt nog dat [eisers] tegen de bewoordingen van artikel 5 bij Pro ondertekening van de koopovereenkomst geen bezwaar hebben gemaakt en aldus hebben aanvaard dat [gedaagde] (ook) met de beantwoording van de VRAGENLIJST VERKOPER niet meer heeft beoogd dan te verklaren dat hij niet bekend was met aanwezigheid van asbest in de woning.
Door [eisers] zijn buiten de hiervoor besproken vragenlijsten geen omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [eisers] er niettemin op mochten vertrouwen dat [gedaagde] voor het ontbreken van asbest in de woning instond. De vordering van [eisers] is dan ook op deze grondslag niet toewijsbaar.
4.3. [eisers] hebben verder nog aangevoerd dat [gedaagde] - ook los van de door hem via de vragenlijsten verstrekte inlichtingen - jegens hen aansprakelijk is omdat de woning door de gebleken aanwezigheid van asbest niet de eigenschappen bezat die [eisers] mochten verwachten en die vereist zijn voor het normaal gebruik als woning (artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW). De beperkingen in het normale gebruik bestaan volgens [eisers] hierin dat zij niet zonder gespecialiseerd bedrijf en het treffen van veiligheidsmaatregelen de indeling van de woning kunnen aanpassen dan wel een kleine ingreep, zoals het boren van een gaatje, kunnen uitvoeren. [gedaagde] verweert zich met de stelling dat de aanwezigheid van asbest niet aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Nu de in de woning aangetroffen asbest hechtgebonden asbest is, vormt die geen belemmering voor de bewoning en levert die evenmin gevaar op voor de gezondheid. Uitsluitend bij bewerking is er de noodzaak van het treffen van voorzorgsmaatregelen. Verder voert [gedaagde] aan dat [eisers] gezien de ouderdom van het huis (ca. 1890) op de aanwezigheid van asbesthoudende materialen bedacht moesten zijn. Op [eisers] rustte daarom een verzwaarde onderzoeksplicht op grond waarvan een bouwtechnisch onderzoek voor het sluiten van de overeenkomst voor de hand had gelegen.
4.4. De rechtbank is - met [eisers] - van oordeel dat de aanwezigheid van eternietplaten die fungeren als scheidingswanden en delen van de aftimmering op de eerste verdieping van de woning, in de weg staan aan normaal gebruik van de woning. [gedaagde] heeft terecht opgemerkt dat eternietplaten bestaan uit hechtgebonden asbestmateriaal die in beginsel geen gevaar voor de gezondheid opleveren. Zoals uit het rapport van Ingenieursbureau Mol blijkt (zie onder 2.8), dient echter iedere bewerking van de platen - zonder preventieve maatregelen - te worden vermeden, daar bij bewerking asbestvezels vrijkomen die voor de gezondheid schadelijk zijn. Volgens het rapport is het aan te raden om ‘asbestgevaarstickers’ aan te brengen zodat onbedachtzaam bewerken, zoals boren en schroeven, wordt voorkomen. Daarmee is duidelijk dat zelfs voor het ophangen van een schilderij preventieve maatregelen noodzakelijk zijn, zoals [eisers] onweersproken hebben gesteld. Nu zelfs deze bewerkingen - die iedere huiseigenaar op enig moment zal uitvoeren - in beginsel niet mogelijk zijn, staan de eternietplaten aan normaal gebruik van de woning in de weg. Voor zover [gedaagde] met de zinsnede dat hij altijd normaal gebruik gemaakt heeft van de woning, bedoelt te betogen dat hij zonder gezondheidsproblemen de woning heeft bewoond en daarmee is aangetoond dat de eternietplaten het normaal gebruik niet verhinderen, passeert de rechtbank dit verweer. Terecht merken [eisers] op dat de incubatietijd van bepaalde ziekten die door asbestbesmetting worden veroorzaakt (tientallen) jaren beslaat, zodat de (huidige) gezondheid van een verkopende partij geen doorslaggevend argument kan vormen.
4.5. Vervolgens is voor beantwoording van de vraag of [eisers] een beroep toekomt op non-conformiteit van belang in hoeverre partijen hebben voldaan aan hun mededelingsplicht c.q. onderzoeksplicht. Er is immers pas sprake van non-conformiteit wanneer [eisers] er niet aan behoefden te twijfelen dat de woning asbestvrij was (vergelijk artikel 7:17 lid 2 BW Pro). In dit kader is van belang dat - als onweersproken - vaststaat dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de eternietplaten op de eerste verdieping, zodat hij in die zin zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden. Voorts is de rechtbank - met [gedaagde] - van oordeel dat [eisers] gezien de ouderdom van de woning (ca. 1890) er niet zonder meer vanuit mochten gaan dat de woning asbestvrij zou zijn. Bij een woning van een dergelijke ouderdom behoren (grotere of kleinere) onvolkomenheden tot de te verwachten risico’s en is van algemene bekendheid dat zij niet in alle opzichten zal voldoen aan de hedendaagse eisen, onder meer door het gebruik van verouderde materialen, waaronder asbesthoudende. Nu [eisers] bovendien in de inleiding van de vragenlijst zoals opgenomen onder 2.3 expliciet zijn gewezen op hun onderzoeksplicht, komt de rechtbank tot het oordeel dat het op de weg van [eisers] lag om nader onderzoek te doen. Nu zij dit hebben nagelaten, mochten zij niet verwachten dat de woning asbestvrij zou worden opgeleverd en is daarom van non-conformiteit geen sprake. Dat betekent dat de vordering in conventie zal worden afgewezen.
4.6. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
in reconventie
4.7. Nu in conventie is geoordeeld dat er geen sprake is van non-conformiteit, betekent dit dat de gevorderde verklaring voor recht genoemd onder 3.4 1 toewijsbaar is. [gedaagde] heeft recht op betaling van de volledige tussen partijen overeengekomen koopsom. Daarbij zal de wettelijke rente vanaf 6 juni 2008 - als onweersproken - worden toegewezen.
4.8. Tevens brengt de beslissing in conventie mee dat [eisers] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet mee te werken aan de levering van de woning op de overeengekomen datum van 1 april 2008. Daar [gedaagde] [eisers] bij brief van 3 april 2008 (zie onder 2.7) in gebreke heeft gesteld en [eisers] conform artikel 20 lid 2 van Pro de koopakte (vergelijk punt 2.1) vervolgens na acht dagen in verzuim zijn geraakt, zijn zij de contractuele boete van € 250,- per dag vanaf 11 april 2008 verschuldigd. De uiteindelijke levering heeft pas plaatsgevonden op 6 juni 2008 zodat de door [gedaagde] gevorderde boete van € 13.750,- is verbeurd. Dit deel van de vordering (genoemd onder 3.4 2) zal dan ook worden toegewezen, te vermeerderen met de - onweersproken gebleven - wettelijke rente vanaf 6 juni 2008.
4.9. Zoals door [gedaagde] ter comparitie is bevestigd, is volgens de koopakte (artikel 20 lid Pro 3, vergelijk onder 2.1) schade alleen toewijsbaar indien het de boete te boven gaat. De door [gedaagde] gevorderde schade bedraagt in totaal € 7.567,78 (exclusief wettelijke rente en inclusief buitengerechtelijke incassokosten) en blijft ruim onder de verschuldigde boete van € 13.750,- zodat dit deel van de vordering (genoemd onder 3.4 2 en 3) zal worden afgewezen.
4.10. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 904,-- aan salaris advocaat en € 435,-- aan verschotten,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4. verklaart voor recht dat het aan betaling van de koopprijs ontbrekende bedrag van € 7.500,- aan [gedaagde] toekomt, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 6 juni 2008 tot aan de dag van volledige betaling,
5.5. veroordeelt [eisers] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 13.750,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro vanaf 6 juni 2008 tot aan de dag van volledige betaling,
5.6. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 452,-- aan salaris advocaat en nihil aan verschotten,
5.7. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.