Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 310387 / HA ZA 08-1474
Vonnis van 17 juni 2009
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND
EN DE KRIMPENERWAARD,
zetelende te Rotterdam,
eiser,
advocaten: mr. P. de Boorder en mr. G.J.M. de Jager,
tegen
1. [A.],
2. [B.]
beiden wonende te [A.],
gedaagden,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
Partijen worden hierna het hoogheemraadschap en [gedaagden] genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi van 6 april 2009, waar mr. De Jager heeft gepleit voor het hoogheemraadschap en mr. Sluysmans voor [gedaagden].
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 18 juni 2008 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van het hoogheemraadschap van de navolgende onroerende zaken:
- een gedeelte groot 00.01.13 hectare (grondplannummer [000]) van het perceel kadastraal bekend gemeente [A.], sectie C, nummer [0000], totaal groot 00.11.15 hectare;
- een gedeelte groot 00.00.58 hectare (grondplannummer [111]) van het perceel kadastraal bekend gemeente [A.], sectie C, nummer [1111], totaal groot 00.02.05 hectare;
-een gedeelte groot 00.00.99 hectare (grondplannummer [001]) van het perceel kadastraal bekend gemeente [A.], sectie C, nummer [3333], totaal groot 00.45.58 hectare,
plaatselijk bekend als [adres] te [A.].
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagden] bepaald op € 11.100,--.
3. De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 onteigeningswet (Ow) heeft op 10 juli 2008 plaatsgevonden.
4. Het vonnis is op 29 augustus 2008 ingeschreven in de openbare registers.
5. Het onteigende bestaat uit met gras ingezaaid binnendijkstalud, voorzien van een brievenbus, een dijktrap met stalen leuningen en twee afritten (grondplannummer [000]), uit een siertuin met twee beuken (grondplannummer [111]) en uit grasland, omheind met een stalen afrastering, voorzien van geplastificeerd harmonicagaas (grondplannummer [001]).
6. Als overblijvende kan worden aangemerkt de niet te onteigenen delen van de percelen C [0000], [1111] en [3333] ter grootte van 00.10.02 resp. 00.01.47 resp. 00.44.59 hectare.
7. In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 20 februari 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt begroot:
de waarde € 32.750,--
de bijkomende schade € 530,--
___________
Totaal € 33.280,--
8. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De waarde
9. De deskundigen hebben de waarde van het onteigende bepaald aan de hand van de ligging van het dijktalud ten opzichte van de achtergelegen woning, de afstand tot de voorgevel, het gebruik en de glooiing. Hiertoe hebben zij het onteigende talud verdeeld in drie vlakken, variërend in prijs van € 100,-- per m ² voor erf en tuin bij woning,
€ 50,-- per m ² voor overige tuin en erf en € 15,-- per m ² voor overige erf. Een en ander heeft geresulteerd in een grondwaarde van ( 85 m ² à € 100,-- + 85 m ² à € 50,-- + 100 m ² à € 15,-- =) € 14.250,--.
10. [gedaagden] kunnen zich verenigen met de gehanteerde waarderingsmethodiek en sluiten zich ten aanzien van de waarde van het onteigende aan bij het advies van de deskundigen.
11. Het hoogheemraadschap heeft allereerst bezwaar gemaakt tegen de waarderingsmethodiek. Gesteld wordt dat de totstandkoming van de indeling, die een redelijk handelend koper nimmer zou maken, en de daaraan gekoppelde prijzen per vierkante meter onduidelijk zijn. Bovendien wijkt de methodiek af van de standaardwaarderingspraktijk voor een object als dit, waarbij het er om gaat wat de eigenaar van de achterliggende woning voor deze strook zou overhebben als hij die nog niet in eigendom had.
12. Naar aanleiding van deze bezwaren hebben de deskundigen ter zitting een nadere toelichting gegeven op de toegepaste waarderingsmethodiek. Zij zijn van oordeel dat hantering van een eenheidsprijs voor talud, de insteek van de door het hoogheemraadschap voorgestane waarderingsmethodiek, geen recht doet aan de werkelijke situatie. De onteigende perceelsgedeelten ontlenen hun waarde aan hun situering ten opzichte van de achtergelegen woning, in die zin dat grond dichter bij de woning gelegen hoger dient te worden gewaardeerd dan grond verder van de woning gelegen. Op grond van de visuele waarnemingen ter plaatse hebben de deskundigen de diverse perceelsgedeelten in verschillende categorieën ingedeeld.
13. De rechtbank overweegt ten aanzien van de waarderingsmethodiek als volgt.
Zij stelt voorop dat de deskundigen volgens geldende jurisprudentie (ondermeer HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 en HR 15 februari 2008, LJN: BB4775) in beginsel vrij zijn in hun keuze van waarderingsmethodiek en derhalve niet gebonden zijn aan een standaardpraktijk. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat gelet op de atypische situatie langs de dijk niet volstaan kan worden met een eenheidsprijs. Derhalve is de gedifferentieerde methode, waarbij recht wordt gedaan aan de verschillende grondtypen waaruit het onteigende bestaat, zoals tuin, erf en overig talud, in combinatie met de afstand daarvan tot de woning, in dit geval de meest geëigende. Deze methode biedt enerzijds voldoende aanknopingspunten om in meerdere gevallen toegepast te worden en anderzijds voldoende ruimte om af te wijken bij bijzonderheden. Na toelichting ter zitting ziet de rechtbank dan ook geen reden te oordelen dat de keuze van de deskundigen onjuist zou zijn.
14. Voorts heeft het hoogheemraadschap bezwaar gemaakt tegen de waardering. Onder verwijzing naar het taxatierapport van P. Leonard en het schadebeperkende aanbod tot voortgezet gebruik wordt gesteld dat deze te hoog is en moet worden uitgegaan van € 125,-- per m ² voor het vlakke gedeelte ter grootte van 24 m ² en van € 12,50 per m ² voor de resterende oppervlakte oprit/ talud.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde. Zij heeft er in dit verband acht op geslagen dat de deskundigen bij hun begroting rekening hebben gehouden met de bestemming, de gebruiksbeperking op grond van de ter plaatse vigerende keur, de aard van de grond, de ligging ten opzichte van het overblijvende en de specifieke omstandigheden. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de taxatie van het hoogheemraadschap te laag is. Het enkele feit dat destijds bij de verbetering van de nieuwe Maasdijk € 10,-- per m ² is betaald en in dit project op basis van € 12,50 m ² met diverse grondeigenaren overeenstemming is bereikt, maakt niet dat die waarde als uitgangspunt voor (binnendijks) talud dient te worden genomen. Een redelijk handelend koper zal bereid zijn meer te betalen voor grond gelegen voor de woning, omdat verwerving van deze grond de koper de zekerheid van (enig) vrij uitzicht en bewegingsruimte voor de woning geeft.
voortgezet gebruik
16. Aangeboden is het voortgezet gebruik om niet, na uitvoering van de werkzaamheden door het sluiten van een daartoe strekkende overeenkomst. [gedaagden] hebben aangegeven van dit aanbod gebruik te willen maken. Onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Utrecht van 1 juni 2005, zaak- en rolnummers 1788282 / HA ZA 04-1207 (waterschap Rivierenland/ E.B. de With) stelt het hoogheemraadschap dat dit aanbod schadebeperkend is. Immers, gegeven het voortgezet gebruik zal er na onteigening voor de onteigenden slechts sprake zijn van een wisseling in de hoedanigheid van eigenaar naar gebruiker. Deze verandering zal voor de waarde geen grote consequenties hebben. Te meer nu de gebruiksmogelijkheden ook voor de onteigening al aanzienlijk werden beperkt door de op het onteigende rustende keur.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in dit betoog. Het aanbod tot voortgezet gebruik doet niets af aan het feit dat [gedaagden] hun eigendomsrecht verliezen, dat veel sterker is dan een persoonlijk gebruiksrecht op grond van een overeenkomst die per direct opzegbaar is. De aan dit verlies gekoppelde waarde dient naar geldende jurisprudentie (onder meer HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en HR 27 oktober 2006, NJ 2008,3) onverkort in geld te worden vergoed. De deskundigen hebben in dit aanbod terecht geen aanleiding gezien om tot een lagere vergoeding van de waarde te komen.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het onteigende conform het deskundigenadvies bepalen op € 14.250,--.
Waardevermindering overblijvende
17. De deskundigen rapporteren dat de overblijvende delen van de percelen C [1111] en [3333] geen waardevermindering ondergaan. Wat betreft het overblijvende deel van perceel C [0000] stellen de deskundigen de waardevermindering op € 13.500,--.
Het hoogheemraadschap kan zich niet vinden in deze begroting. Gesteld wordt dat, nu de dijk een verschuiving naar de Lek maakt, het overblijvende meer ruimte krijgt en derhalve in waarde zal stijgen.
De deskundigen volgen het hoogheemraadschap niet in dit betoog. Zij zijn van mening dat de verkleining van de voortuin tot ca. 5 meter van de voorgevel een grote inbreuk vormt voor de als monumentaal pand te kwalificeren woning. De vergoeding van de waarde van het onteigende gedeelte van perceel C [0000] compenseert dan ook niet de volledige door [gedaagden] te lijden schade. Reden waarom de deskundigen vergoeding van de waardevermindering van het resterende gedeelte van dit perceel op hun plaats achten. Om tot een afgewogen begroting te komen zijn zowel de negatieve als de positieve gevolgen van de onteigening in ogenschouw genomen. Indien de dijk niet verder van de woning zou komen af te liggen zou de waardevermindering van het overblijvende groter zijn geweest.
Ten aanzien van hetgeen door het hoogheemraadschap is overwogen onder punt 49 van de pleitnota merken de deskundigen ter zitting op dat in de berekening op pagina 16 van het deskundigenrapport een verschrijving zit. De onder het kopje ‘Waarde overblijvende’ genoemde prijs van € 260,-- moet € 250,-- zijn. De afgeronde resultante is echter wel juist, zodat de uitkomst van de berekening ongewijzigd blijft.
18. De rechtbank komt de begroting van de waardevermindering van het overblijvende, zoals ter zitting toegelicht, aannemelijk voor. Zij zal de deskundigen hierin volgen. Ten aanzien van het betoog van het hoogheemraadschap dat door toepassing van de gedifferentieerde methode de waardevermindering van het overblijvende reeds tot uitdrukking is gebracht in de grondwaarde en derhalve sprake is van een dubbeltelling overweegt de rechtbank als volgt. Zij verstaat het door de deskundigen in dit verband gehouden betoog aldus, dat de waarde van het onteigende is bepaald aan de hand van de mate waarin dit perceelsgedeelte van invloed is op de waarde van het overblijvende. Dit impliceert geenszins dat door vergoeding van deze waarde een mogelijke waardevermindering van het overblijvende reeds is gecompenseerd. De deskundigen hebben dan ook terecht dit schade-element afzonderlijk begroot. Onder deze omstandigheden kan evenmin worden geconcludeerd dat is gehandeld in strijd met datgene wat de Hoge Raad in het arrest HR 18 maart 1998, NJ 1998,620 (Elburg/ Van de Brake) heeft bepaald.
overige vermogensschade
19. De schade tengevolge van het verlies van de twee op het onteigende aanwezige bomen begroten de deskundigen op € 5.000,--. De partijen hebben deze begroting niet weersproken. De rechtbank zal dan ook dienovereenkomstig beslissen.
resumé
20. De te vergoeden vermogensschade zal gelet op het voorgaande door de rechtbank worden vastgesteld op een totaal bedrag van (€ 14.250,-- + € 13.500,-- + € 5.000,-- =) € 32.750,--.
Bijkomende schade
21. Het hoogheemraadschap doet hetgeen is aangeboden en door mr. Sluysmans is weergegeven onder punt 17 van zijn pleitnota gestand. De stelling van de deskundigen dat gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling acht het hoogheemraadschap evenwel onjuist. De deskundigen hechten onvoldoende waarde aan de bijkomende aanbiedingen, door deze niet aan enige beoordeling te onderwerpen. Hierin zijn echter aanzienlijke voordelen voor de onteigenden vervat, die in mindering dienen te worden gebracht op de post bijkomende schade.
22. De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat van enig voordeel slechts sprake zou zijn indien de bijkomende aanbiedingen een waardestijging van het overblijvende opleveren. Nu een dergelijk voordeel niet is geconstateerd valt er niets te verrekenen en is de conclusie gerechtvaardigd dat een en ander noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling. De rechtbank is het daarmee eens en zal het hoogheemraadschap dan ook veroordelen tot gestanddoening van de navolgende bijkomende aanbiedingen:
- de grondkerende muur die vanuit het dijklichaam haaks naar de westkant van de woning loopt zal in stand worden gehouden;
- ten behoeve van deze muur zal door het hoogheemraadschap een opstalrecht worden gevestigd;
- ten laste van het hoogheemraadschap zal een erfdienstbaarheid van uitweg worden gevestigd ten behoeve van de aan [gedaagden] als overblijvende toebehorende percelen, kadastraal bekend gemeente [A.], sectie C, nummers [0000], [1111] en [3333];
- het hoogheemraadschap draagt zorg voor de aanleg van een afrit aan de voorzijde van de woning en een parkeerplaats onderaan het talud op de door [gedaagden] gewenste plek. Deze wordt zodanig aan de oostzijde van de woning gesitueerd dat gelijkvloers met de ingang van de woning ruim kan worden geparkeerd. Hierbij wordt in acht genomen de wens van [gedaagden] om de inrit en parkeerplaats met klinkers te bestraten.
23. De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat door de bijkomende aanbiedingen er geen sprake is van andere bijkomende schade dan de kosten voor het verplaatsen van de op het onteigende aanwezige brievenbus en voor de aanpassing van de afrastering. Ook de rechtbank zal daarvan uitgaan. De deskundigen begroten deze schade op € 530,--. Deze begroting komt de rechtbank redelijk voor, derhalve zal aldus worden beslist.
Voorts
derde-belanghebbenden
24. Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken.
belastingschade
25. Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening, waarvan de deskundigen verwachten dat die voor [gedaagden] niet zal ontstaan, zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
renteschade
26. [gedaagden] hebben, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het aan hen betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door hen gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, zijnde 29 augustus 2008, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 3,5 % per jaar. [gedaagden] hebben ter zitting opgemerkt zich hierin te kunnen vinden. Het hoogheemraadschap stelt onder verwijzing naar een vonnis van de rechtbank Utrecht van 30 januari 2008, rolnummer 186931/ HA ZA 04-2487 dat de rentevergoeding vastgesteld dient te worden op 3% per jaar.
De rechtbank acht het door de deskundigen geadviseerde percentage van 3,5% in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen. Een lagere rentevergoeding biedt onvoldoende compensatie voor het gemiste genot.
27. Het hoogheemraadschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagden] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
28. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagden] overeenkomstig het advies bepalen op € 33.280,--.
kosten
29. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven van 7 januari 2009 en 1 april 2009 in totaal (€ 10.048,39 + € 7.273,80 =) € 17.322,19. Tegen de hoogte van deze kosten heeft het hoogheemraadschap geen bezwaar gemaakt, zodat het als onteigenende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld.
30. [gedaagden] maken aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten juridische bijstand inclusief 19% BTW
(minus griffierecht ten bedrage van € 485,--) € 4.739,18
- kosten deskundige bijstand inclusief 19% BTW € 15.083,25
31. De kosten van juridische bijstand geven het hoogheemraadschap geen aanleiding tot opmerkingen. Het kan zich daarentegen niet vinden in de gedeclareerde kosten van deskundige bijstand. Het acht het door Duiker gehanteerde tarief en de bestede uren bovenmatig. Wat betreft de kosten die zien op de uitwerking van de waarderingsmethodiek is voorts sprake van overlap met de overige procedures in het kader van dit onteigeningsproject. Gelet op het voorgaande verzoekt het hoogheemraadschap de aan Duiker toekomende vergoeding ex aequo et bono vast te stellen op € 3.000,-- inclusief BTW per zaak.
Bij brief van 31 maart 2009 alsook ter zitting heeft Duiker verklaard hoe de declaraties zijn opgebouwd en zich op het standpunt gesteld dat de kosten zowel gezien de aanleiding om ze te maken als naar omvang, redelijke zijn. Duiker merkt op vanaf het moment van de minnelijke fase tot aan het pleidooi bij de zaak betrokken te zijn geweest en zich naast taxeren ook bezig te hebben gehouden met het tot stand brengen van onderhandelingen en met diverse uitvoeringspunten.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de declaratie van Duiker als volgt.
Gezien de samenhang van deze zaak met de overige zaken in het kader van dit onteigeningsproject is sprake van enige overlap in de gedeclareerde kosten. Dit geldt ondermeer voor de kostenposten opvragen van het bestemmingsplan en descente. Voorts acht de rechtbank de kosten van de secretariële werkzaamheden in het qua hoogte aanzienlijke uurtarief van € 195,-- excl. BTW verdisconteerd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een aantal uren, dat zij stelt op 10, niet in redelijkheid zijn gemaakt. Derhalve zal een bedrag van (10 uur à € 195,-- excl. BTW =) € 1.950,-- op de declaratie in mindering worden gebracht. Het resterende bedrag van (€ 12.675,-- minus € 1.950,-- = € 10.725,-- + 19 % BTW =) € 12.762,75 kan naar het oordeel van de rechtbank wel de redelijkheidstoets doorstaan. Een en ander resulteert in een bedrag van (€ 4.739,18 + € 12.762,75 =) € 17.501,93 ter zake juridische en deskundigenbijstand, dat ten laste komt van het hoogheemraadschap.
32. Het hoogheemraadschap zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, te weten het door hem te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van (2,2% van € 33.280,-- minus het voorschot van € 485,-- =) € 245,-- (afgerond), het door [gedaagden] reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 485,-- alsook het door hen te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van eveneens € 245,--.
33. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op € 33.280,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 11.100,--, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 22.180,-- vanaf 29 augustus 2008 tot heden;
II veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 22.180,--, vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt het hoogheemraadschap in de gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder rechtsoverweging 22;
IV veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 17.322,19 inclusief BTW;
V veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van de door hen gemaakt in de kosten van juridische en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 17.501,93 inclusief BTW;
VI veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling van het door de griffie in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 245,--;
VII veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagden] van het door hen reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 485,-- en het door de griffie aan hen in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 245,--;
VIII wijst het “Nederlek Nieuws”en het “Algemeen Dagblad” aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huigens en
mr. J. Vijlbrief- van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2009.