Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 309470 / HA ZA 08-1309
Vonnis van 17 juni 2009
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE KRIMPENERWAARD,
zetelende te Rotterdam,
eiser,
advocaten: mr. P. de Boorder en mr. G.J.M. de Jager,
tegen
1. [gedaagde A.],
2. [gedaagde B.],
beiden wonende te [A.],
gedaagden,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
Partijen worden hierna het hoogheemraadschap en [gedaagde A.] en [gedaagde B.] genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens de zitting van 6 april 2009, waar mr. De Jager heeft gepleit voor het hoogheemraadschap en mr. Sluysmans voor [gedaagde A.] en [gedaagde B.].
RECHTSOVERWEGINGEN
1.
Bij vonnis van 4 juni 2008 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van het hoogheemraadschap van een gedeelte groot 00.07.90 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente [A.], sectie C, nummer [0000] (grondplannummer [001]), in totaal groot 00.19.30 ha.
2.
Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde A.] en [gedaagde B.] bepaald op € 36.100,--.
3.
De opname door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 onteigeningswet (Ow) heeft op 3 juli 2008 plaatsgevonden.
4.
Het vonnis is op 29 augustus 2008 ingeschreven in de openbare registers.
5.
Het onteigende bestaat uit een gedeeltelijk met gras ingezaaid, gedeeltelijk verhard, binnendijks gelegen perceel grond, in gebruik als talud/oprit en terras/tuin, voorzien van een brievenbus en fruitbomen, gelegen aan de [adres] te [A.].
6.
Als overblijvende kan worden aangemerkt het niet te onteigenen gedeelte van perceel C [0000] ter grootte van 00.11.40 ha met daarop een vrijstaand voormalig schoolgebouw, dat is verbouwd tot woning met kantoor- en atelierruimte ten behoeve van een kunst- en cultuurhuis, en daarnaast een terras, een tuin, een parkeerplaats en een afrit.
7.
In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 20 februari 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagde A.] en [gedaagde B.] als volgt begroot:
De waarde € 75.645,--
De bijkomende schade € 2.600,--
Totaal € 78.245,--
8.
Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De waarde
9.
De deskundigen hebben de waarde van het onteigende bepaald aan de hand van de ligging ten opzichte van de achtergelegen woning en een onderscheid gemaakt tussen de oppervlakte talud/oprit en oppervlakte terras/tuin, zulks in verband met de glooiing. Hiertoe hebben zij het onteigende talud ingedeeld in vier categorieën, variërend in prijs per m ² van € 250,-- voor erf, € 100,-- voor vlakke grond,
€15,-- voor (dijk)talud (overige tuin en erf) en € 20,-- voor verharding . Een en ander heeft geresulteerd in een grondwaarde van (100 m ² x € 250,-- + 427 m ² x € 100,-- + 263 m ² x € 15,-- + 200 m ² x € 20,--)= € 75.645,--
10.
[gedaagde A.] en [gedaagde B.] kunnen zich verenigen met de gehanteerde waarderingsmethodiek en sluiten zich ten aanzien van de waarde van het onteigende aan bij het advies van de deskundigen.
11.
Het hoogheemraadschap heeft allereerst bezwaar gemaakt tegen de waarderingsmethodiek. Gesteld wordt dat de totstandkoming van de indeling, die een redelijk handelend koper overigens nimmer zou maken, en de daaraan gekoppelde prijzen per m ² onduidelijk zijn. Bovendien wijkt de methodiek af van de standaardwaarderingspraktijk voor een object als dit, waarbij het er om gaat wat de eigenaar van de achterliggende woning voor deze strook zou overhebben als hij die nog niet in eigendom had.
12.
Naar aanleiding van deze bezwaren hebben de deskundigen ter zitting een nadere toelichting gegeven op de toegepaste waarderingsmethodiek. Zij zijn van oordeel dat hantering van een eenheidsprijs voor talud, de insteek van de door het hoogheemraadschap voorgestane waarderingsmethodiek, geen recht doet aan de werkelijke situatie. Het onteigende perceelsgedeelte ontleent zijn waarde aan de situering ten opzichte van de achtergelegen woning, in die zin dat grond dichter bij de woning gelegen hoger dient te worden gewaardeerd dan grond verder van de woning gelegen. Op grond van de visuele waarnemingen ter plaatse hebben de deskundigen het talud in verschillende categorieën ingedeeld.
13.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de waarderingsmethodiek als volgt. Zij stelt voorop dat de deskundigen volgens geldende jurisprudentie (onder meer HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 en HR 15 februari 2008, LJN: BB4775) in beginsel vrij zijn in hun keuze van waarderingsmethodiek en derhalve niet gebonden zijn aan een standaardpraktijk. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat, gelet op de atypische situatie langs de dijk, niet volstaan kan worden met een eenheidsprijs. Derhalve is de gedifferentieerde methode, waarbij recht wordt gedaan aan de verschillende grondtypen waaruit het onteigende bestaat, zoals tuin, erf en overig talud, in combinatie met de afstand daarvan tot de woning, in dit geval de meest geëigende. Deze methode biedt enerzijds voldoende aanknopingspunten om in meerdere gevallen toegepast te worden en anderzijds voldoende ruimte om af te wijken bij bijzonderheden. Na toelichting ter zitting ziet de rechtbank dan ook geen reden te oordelen dat de keuze van de deskundigen onjuist zou zijn.
14.
Voorts heeft het hoogheemraadschap bezwaar gemaakt tegen de waardering. Onder verwijzing naar het taxatierapport van P. Leonard en het schadebeperkende aanbod tot voortgezet gebruik wordt gesteld dat deze te hoog is en moet worden uitgegaan van € 125,-- per m ² voor siertuin en € 12,50 per m ² voor oprit/talud.
15.
De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde. Zij heeft er in dit verband acht op geslagen dat de deskundigen bij hun begroting rekening hebben gehouden met de bestemming, de gebruiksbeperking op grond van de ter plaatse vigerende keur, de aard van de grond, de ligging ten opzichte van het overblijvende en de specifieke omstandigheden. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de taxatie van het hoogheemraadschap te laag is. Het enkele feit dat destijds bij de verbetering van de nieuwe Maasdijk € 10,-- per m ² is betaald en in dit project op basis van € 12,50 per m ² met diverse grondeigenaren overeenstemming is bereikt, maakt niet dat die waarde als uitgangspunt voor (binnendijks) talud dient te worden genomen. Een redelijk handelend koper zal bereid zijn meer te betalen voor grond gelegen voor de woning, omdat verwerving van deze grond de koper de zekerheid van (enig) vrij uitzicht en bewegingsruimte voor de woning biedt.
voortgezet gebruik
16.
Aangeboden is het voortgezet gebruik om niet, na uitvoering van de werkzaamheden door het sluiten van een daartoe strekkende overeenkomst.
[gedaagde A.] en [gedaagde B.] hebben aangegeven van dit aanbod gebruik te willen maken. Onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Utrecht van 1 juni 2005, zaak- en rolnummers 1788282 / HA ZA 04-1207 (waterschap Rivierenland/ E.B. de With) stelt het hoogheemraadschap dat dit aanbod schadebeperkend is. Immers, gegeven het voortgezet gebruik zal er na onteigening voor de onteigenden slechts sprake zijn van een wisseling in de hoedanigheid van eigenaar naar gebruiker. Deze verandering zal voor de waarde geen grote consequenties hebben. Te meer nu de gebruiksmogelijkheden ook voor de onteigening al aanzienlijk werden beperkt door de op het onteigende rustende keur.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in dit betoog. Het aanbod tot voortgezet gebruik doet niets af aan het feit dat [gedaagde A.] en [gedaagde B.] hun eigendomsrecht verliezen, dat veel sterker is dan een persoonlijk gebruiksrecht op grond van een overeenkomst die per direct opzegbaar is. De aan dit verlies gekoppelde waarde dient naar geldende jurisprudentie (onder meer HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en HR 27 oktober 2006, NJ 2008, 3) onverkort in geld te worden vergoed. De deskundigen hebben in dit aanbod terecht geen aanleiding gezien om tot een lagere vergoeding van de waarde te komen.
17.
De schade tengevolge van het verlies van 200 m² verharding begroten de deskundigen op € 4.000,--. Deze begroting wordt door partijen niet weersproken. De rechtbank zal dan ook dienovereenkomstig beslissen.
18. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de te vergoeden waarde van het onteigende conform het deskundigenadvies bepalen op € 75.645,--.
Waardevermindering overblijvende
19. De deskundigen hebben in hun rapport aangegeven dat in dit geval geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende.
[gedaagde A.] en [gedaagde B.] menen dat dit wel degelijk het geval is. Zij wijzen er op dat ongeveer 41 % van het perceel is onteigend en dat in de zaak [gedaagden] (310387/ HA ZA 08-1474) in hetzelfde onteigeningsproject, door deskundigen wel waardevermindering van het overblijvende is vastgesteld. De deskundigen hebben desgevraagd verklaard dat deze beide zaken niet vergelijkbaar zijn omdat het in de onderhavige zaak niet gaat om een monumentale woning maar om een voormalig schoolgebouw met een lagere marktwaarde.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
Bij de waardevermindering van het overblijvende gaat het om de vermindering van de verkoopwaarde, die vastgesteld dient te worden op het verschil tussen enerzijds de waarde van het gehele complex voor onteigening en anderzijds de waarde van het overblijvende plus de waarde van het onteigende. De rechtbank is, evenals de deskundigen, van oordeel dat dit verschil in dit geval nihil is. Het werk op het onteigende brengt immers geen waardebepalende veranderingen ten opzichte van het overblijvende teweeg. De hoogte en de ligging van de dijk blijven gelijk. Evenmin veranderen de aard en de gebruiksmogelijkheden van het overblijvende en de daarop staande opstallen. Een redelijk handelend koper zal derhalve voor en na de onteigening hetzelfde voor het overblijvende willen betalen.
Het schaderapport van Duiker geeft de rechtbank geen aanleiding af te wijken van het op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen gestoelde advies. Zij is van oordeel dat voor de begroting van de waardevermindering van het overblijvende niet volstaan kan worden met het door Duiker toegepaste lineaire rekenverband. Deze methode houdt onvoldoende rekening met de omstandigheden per geval. De waardevermindering van het overblijvende dient per geval te worden beoordeeld door de onroerende zaken voor en na onteigening te waarderen. De rechtbank volgt dus de conclusie van de deskundigen.
resumé
20.
De te vergoeden vermogensschade zal gelet op het voorgaande door de rechtbank worden vastgesteld op € 75.645,--.
Bijkomende schade
21.
Het hoogheemraadschap doet hetgeen door haar is aangeboden en door mr. Sluysmans is weergegeven onder punt 22 van zijn pleitnota, met uitzondering van het terugplaatsen van het hekwerk rond de schapenwei, gestand.
De stelling van de deskundigen dat gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling acht het hoogheemraadschap evenwel onjuist. De deskundigen hechten onvoldoende waarde aan de bijkomende aanbiedingen, door deze niet aan enige beoordeling te onderwerpen. Hierin zijn echter aanzienlijke voordelen voor de onteigenden vervat, die in mindering zouden moeten worden gebracht op de post bijkomende schade.
22.
De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat van enig voordeel slechts sprake zou zijn indien de bijkomende aanbiedingen een waardestijging van het overblijvende opleveren. Nu een dergelijk voordeel niet is geconstateerd valt er niets te verrekenen en is de conclusie gerechtvaardigd dat een en ander noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling. De rechtbank is het daarmee eens en zal het hoogheemraadschap dan ook veroordelen tot gestanddoening van de navolgende bijkomende aanbiedingen:
- de dijktrap en de afrit naar de woning op perceel C [0000] zullen na afloop van de werkzaamheden door en ten laste van het hoogheemraadschap worden gereconstrueerd;
- ten behoeve van het aan [gedaagde A.] en [gedaagde B.] toebehorende overblijvende gedeelte van perceel C [0000] zal door en ten laste van het hoogheemraadschap een erfdienstbaarheid van weg worden gevestigd;
- door en ten laste van het hoogheemraadschap zal op het gehele schoolplein van 200 m ² het straatwerk worden hersteld;
- het hoogheemraadschap verstrekt kosteloos een vergunning voor het op zijn eigendom hebben van het hekwerk, de omheining en het overige deel van het schapenverblijf.
23.
De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat door de bijkomende aanbiedingen er geen andere bijkomende schade is dan de kosten van vervanging van een schuur, vergoeding voor opstand/beplanting en verplaatsing van de brievenbus, welke de deskundigen tezamen begroten op € 2.600,-- en voorts de kosten voor het herplaatsen van 500 meter hek rond de schapenwei, die ter zitting door de deskundigen zijn begroot op € 500,--. Het hoogheemraadschap heeft ter zitting verklaard in te stemmen met vergoeding van deze kosten. Nu de totale begroting van de bijkomende schade niet langer door partijen is bestreden en deze de rechtbank redelijk voorkomt, zal zij worden vastgesteld op € 2.600,-- + € 500,-- = € 3.100,-- .
Voorts
derde-belanghebbenden
24.
Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken.
belastingschade
25.
Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening, waarvan de deskundigen verwachten dat die voor [gedaagde A.] en [gedaagde B.] niet zal ontstaan, zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
renteschade
26.
[gedaagde A.] en [gedaagde B.] hebben, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het aan hen betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door hen gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, zijnde 29 augustus 2008, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 3,5 % per jaar. [gedaagde A.] en [gedaagde B.] hebben ter zitting opgemerkt zich hierin te kunnen vinden. Het hoogheemraadschap stelt onder verwijzing naar een vonnis van de rechtbank Utrecht van 30 januari 2008, rolnummer 186931/ HA ZA 04-2487 dat de rentevergoeding vastgesteld dient te worden op 3% per jaar.
De rechtbank acht het door de deskundigen geadviseerde percentage van 3,5% in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen. Een lagere rentevergoeding biedt onvoldoende compensatie voor het gemiste genot.
27.
Het hoogheemraadschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagde A.] en [gedaagde B.] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
28.
Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met inachtneming van de verhoging van € 500,-- over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde A.] en [gedaagde B.] dan ook bepalen op € 78.745,--.
kosten
29.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven van 17 december 2008 en 1 april 2009 in totaal ( € 13.916,13 + € 7.417,69 =) € 21.334,-- inclusief BTW. Tegen de hoogte van deze kosten heeft het hoogheemraadschap geen bezwaar gemaakt, zodat het als onteigenende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld.
30.
[gedaagde A.] en [gedaagde B.] maken aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten juridische bijstand inclusief 19% BTW € 4.760,00
- kosten deskundigenbijstand inclusief 19% BTW € 6.961,50
________________
Totaal € 11.721,50
31.
De kosten van juridische bijstand geven het hoogheemraadschap geen aanleiding tot opmerkingen. Het kan zich daarentegen niet vinden in de gedeclareerde kosten van deskundigenbijstand. Het acht het door Duiker gehanteerde tarief en de bestede uren bovenmatig. Wat betreft de kosten die zien op de uitwerking van de waarderingsmethodiek is voorts sprake van overlap met de overige procedures in het kader van dit onteigeningsproject. Gelet op het voorgaande verzoekt het hoogheemraadschap de aan Duiker toekomende vergoeding ex aequo et bono vast te stellen op € 3.000,-- inclusief BTW per zaak.
Bij brief van 30 maart 2009 alsook ter zitting heeft Duiker verklaard hoe de declaraties zijn opgebouwd en zich op het standpunt gesteld dat de kosten zowel gezien de aanleiding om ze te maken als naar omvang, redelijk zijn.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de declaratie van Duiker als volgt.
Gezien de samenhang van deze zaak met de overige zaken in het kader van dit onteigeningsproject is sprake van enige overlap in de gedeclareerde kosten. Dit geldt onder meer voor de kostenposten opvragen van het bestemmingsplan en descente. Voorts acht de rechtbank de kosten van de secretariële werkzaamheden in het qua hoogte aanzienlijke uurtarief van € 195,-- excl. BTW verdisconteerd. Verder zijn in de factuur twee bedragen opgenomen, die zijn gerelateerd aan data in 2007, toen Duiker nog niet bij deze procedure betrokken was. De hiervoor opgevoerde zes uren komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een aantal uren, dat zij stelt op 9, niet in redelijkheid is gemaakt. Derhalve zal een bedrag van (9 uur à € 195,-- excl. BTW =) € 1.755,-- op de declaratie in mindering worden gebracht. Het resterende bedrag van (€ 5.850,-- min € 1.755,-- = € 4.195,-- + 19 % BTW =) € 4.992,05 kan naar het oordeel van de rechtbank wel de redelijkheidstoets doorstaan. Een en ander resulteert in een bedrag van (€ 4.760,-- +
€ 4.992,05 =) € 9.752,05 ter zake juridische en deskundigenbijstand, dat ten laste komt van het hoogheemraadschap.
32.
Het hoogheemraadschap zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, te weten het door hem te betalen aanvullende griffierecht ten bedrage van (2,2% van € 78.745,-- minus het voorschot van € 795,- =) € 935,-- , het door [gedaagde A.] en [gedaagde B.] reeds betaalde griffierecht ten bedrage van € 795,-- alsmede het door hen te betalen aanvullende griffierecht. Omdat voor gedaagde, indien deze een natuurlijk persoon is, een maximumtarief voor griffierecht geldt van € 1.147,-- en toepassing van de hoofdregel (2,2% van de totale schadeloosstelling) zou leiden tot overschrijding van dit maximum, zijn gedaagden nog slechts (€ 1.147,-- minus het voorschot van € 795,-- =) € 352,-- als aanvulling verschuldigd.
33.
Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde A.] en [gedaagde B.] vast op € 78.745,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 36.100,--, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 42.645,-- vanaf 29 augustus 2008 tot heden;
II veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde A.] en [gedaagde B.] van een bedrag van € 42.645,--, vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt het hoogheemraadschap tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder rechtsoverweging 22;
IV veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 21.334,-- inclusief BTW;
V veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde A.] en [gedaagde B.] van de door hen gemaakte kosten van juridische en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 9.752,05 inclusief BTW;
VI veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling van het door de griffie in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 935,--;
VII veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde A.] en [gedaagde B.] van het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 795,-- en het door de griffie in rekening te brengen aanvullende griffierecht ten bedrage van € 352,--;
VIII wijst het “Nederlek Nieuws”en het “Algemeen Dagblad” aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. J. Vijlbrief-van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2009.