Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 329602 / HA ZA 09-404
Vonnis van 11 november 2009
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres],
eiseres,
advocaat mr. L.B. Melcherts,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. C.C.J. Hiebendaal.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 januari 2009 met productie 1 t/m 16;
- de conclusie van antwoord met productie 17 t/m 23;
- het tussenvonnis van 15 april 2009 waarin een comparitie van partijen is bevolen;
- het proces-verbaal van comparitie van 24 september 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] is aandeelhouder/bestuurder van [Holding op naam van gedaagde], welke vennootschap aandeelhouder/bestuurder is van Heemborgh Nieuw Vennep B.V.. Deze vennootschap drijft een makelaarskantoor te Nieuw Vennep.
2.2. In het kader van de boedelscheiding tussen [eiseres] en haar [voormalig echtgenoot eiseres]) is [gedaagde] omstreeks januari 2004 benaderd met het verzoek om tot een bindende taxatie de woning aan [adres] te Nieuw Vennep (hierna: de woning). De opdracht is mondeling aan Heemborgh Nieuw Vennep B.V. verstrekt en deze vennootschap heeft de opdracht aanvaard.
2.3. De OZB-waarde van de woning bedroeg per 1 januari 2001 € 380.721,--.
2.4. De woning was al eerder getaxeerd door [makelaar B.]) en [makelaar C.], de makelaars van respectievelijk [voormalig echtgenoot eiseres] en [eiseres]. [makelaar B.] had de woning in 2002 getaxeerd op € 325.000,--. [makelaar C.] had in 2003 de waarde van de woning bepaald op € 445.000,--.
2.5. Op 5 maart 2004 heeft [gedaagde] de woning bezichtigd. Daarbij waren [voormalig echtgenoot eiseres], [makelaar B.] en [makelaar C.] aanwezig. [makelaar B.] en [makelaar C.] zijn tijdens de bezichtiging niet met [gedaagde] door het huis gelopen.
2.6. In zijn rapport van 18 maart 2004 heeft [gedaagde] de waarde van de woning vastgesteld op € 355.000,--. Het rapport vermeldt aan het slot onder meer:
"Het getaxeerde object is op 5 maart 2004 door de taxateur [gedaagde] bezocht met de heren [makelaar B.] en [makelaar C.], die het perceel reeds gewaardeerd hadden op respectievelijk € 325.000,-- en € 445.000,--. Met kennis van deze waarden en alle overige factoren wegende is ondergetekende tot een onderhandse verkoopwaarde gekomen van € 355.000,--. Welke dient als bindend advies."
2.7. De OZB-waarde van de woning bedroeg per 1 januari 2005 € 431.000,--. [voormalig echtgenoot eiseres] is van deze vaststelling op enig moment in bezwaar gegaan bij de gemeente Haarlemmermeer.
2.8. In een brief aan [eiseres] van 4 april 2005 verklaart [makelaar C.] over de taxatie door [gedaagde] onder meer verklaard:
"Normaliter wordt er bij een dergelijke waardebepaling na de bezichtiging een vervolgafspraak gemaakt om met z'n drieën tot een definitieve waardebepaling te komen. Na deze bezichtiging is er echter geen contact meer geweest tussen de heer [gedaagde] en mij. Over de uiteindelijke waarde is dus feitelijk nooit overleg gevoerd."
2.9. Bij beslissing op bezwaar, aan [voormalig echtgenoot eiseres] verzonden op 18 juli 2005, heeft de gemeente Haarlemmermeer het bezwaar van [voormalig echtgenoot eiseres] gegrond verklaard en de vastgestelde OZB-waarde verminderd tot € 355.000,--.
2.10. In een brief aan [voormalig echtgenoot eiseres] van 28 juni 2006 heeft [makelaar B.] over de taxatie door [gedaagde] onder meer verklaard:
"Naar aanleiding van het geconstateerde verschil tussen de taxatie van [makelaar C.] Makelaars en ondergetekende is de heer [gedaagde] van [makelaarskantoor] aangewezen als derde taxateur en tevens arbiter.
(...)
Na afloop van de opname heeft de heer [gedaagde] aangegeven dat hij de taxatie verder zou gaan uitwerken en contact op zou nemen met zowel de heer [makelaar C.] als ondergetekende. Op of rond 16 maart 2004 heeft ondergetekende telefonisch contact gehad met de heer [gedaagde] en laatstgenoemde deelde mee dat hij niet geheel achter de door ondergetekende vastgestelde waarde kon staan en tot een waarde kwam van circa € 350.000,- à € 360.000,-. Ondergetekende heeft hierop telefonisch verklaard zich bij zijn beslissing neer te leggen, aangezien hij als arbiter was aangesteld."
2.11. In een bij de rechtbank Haarlem aanhangige boedelscheidingsprocedure tussen [eiseres] en [voormalig echtgenoot eiseres] heeft de door deze rechtbank benoemde deskundige, R.G. Keuskamp, makelaar te Haarlem, de onderhandse verkoopwaarde van de woning per 23 oktober 2006 getaxeerd op € 485.000,--.
2.12. Op enig moment in 2007 heeft [eiseres] een klacht ingediend tegen [gedaagde] bij de Raad van Toezicht te Haarlem (hierna: RvT Haarlem) van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen (NVM). De klacht betrof het verwijt aan [gedaagde] (zakelijk weergegeven) dat hij de woning niet marktconform heeft getaxeerd en dat hij daarover - in strijd met de opdracht - niet heeft overlegd met [makelaar B.] en [makelaar C.], zodat geen bindende taxatie tot stand is gekomen.
2.13. Op 7 september 2007 heeft [eiseres] een klacht ingediend tegen [makelaar B.] bij de Raad van Toezicht te Amsterdam (hierna: RvT Amsterdam) van de NVM. Haar klacht hield in dat [makelaar B.] zich niet als goed makelaar had gedragen, onder meer omdat zijn taxatie van de woning op een waarde van maximaal € 325.000,-- niet is te rijmen met de OZB-waarde van € 380.721,--.
2.14. In zijn uitspraak van 20 december 2007 heeft de RvT Haarlem beide klachtonderdelen van [eiseres] tegen [gedaagde] gegrond verklaard en [gedaagde] de straf van een berisping opgelegd. Daartoe is in de uitspraak onder meer overwogen:
"5.4 Rekening moet worden gehouden met een zekere bandbreedte bij de beantwoording van de vraag, of een makelaar bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen. In casu heeft dan te gelden, of de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, door beklaagde op 18 maart 2004 getaxeerd op
€ 355.000,-- ten opzichte van de OZB-waarde va € 380.721,-- per 1 januari 2001 en de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur door Keuskamp op 23 oktober 2006 getaxeerd op € 485.000,-- binnen die redelijke bandbreedte blijft.
5.5 Beklaagde heeft ter zitting van de Raad aangegeven, dat hij bij de onderbouwing van de waarde van € 355.000,-- genoemd in zijn taxatie is uitgegaan van een vierkante meter prijs van € 300,-- voor 500 m2 en van € 75,-- voor 500 m2 en de overige 8.795 m2 voor € 6,--. De waarde van de opstallen heeft beklaagde gewaardeerd op € 105.000,--.
5.6. Nu beklaagde geen bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd, die afwijking van de OZB-waarde en de taxatie van Keuskamp rechtvaardigen, moet het ervoor worden gehouden, dat beklaagde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, dat zijn taxatie valt binnen een acceptabele bandbreedte.
5.7. Ten aanzien van het tweede klachtonderdeel is, mede gezien de erkenning van gedaagde, dat hij na de opname van de woning c.a. op 5 maart 2004 de makelaars [makelaar B.] en [makelaar C.] slechts telefonisch van de door hem getaxeerde waarde van € 355.000,-- op de hoogte heeft gesteld, vast komen te staan, dat beklaagde niet conform de hem verstrekte opdracht als onafhankelijke derde met de twee andere makelaars tot een gemeenschappelijke, bindende taxatie is gekomen.
5.8. De Raad constateert, dat de taxatie van beklaagde niet tot beslechting van het geschil tussen klaagster en haar voormalige echtgenoot, doch veeleer tot verdere escalatie in de aanhangige procedure heeft geleid.
5.9. De Raad rekent het beklaagde aan, dat door zijn onzorgvuldig handelen de tussen klaagster en haar voormalige echtgenoot gevoerde procedure niet jaren eerder is beëindigd. Zulks klemt eens te meer, nu beklaagde zich op eenvoudige wijze, binnen zijn kantoororganisatie, bij de NVM-afdeling Haarlem en/of bij de juridische dienst van de NVM had kunnen laten informeren omtrent de door hem te volgen procedure bij het opstellen van een bindende taxatie."
2.15. In zijn uitspraak van 20 maart 2008 heeft de RvT Amsterdam de klacht van [eiseres] tegen [makelaar B.] ongegrond verklaard. Daartoe is in de uitspraak onder meer overwogen:
"In het onderhavige geval is de Raad van mening dat de door beklaagde naar voren gebrachte uitgangspunten, te weten dat ieder object buiten de bebouwde kom van Nieuw-Vennep een zekere uniciteit bezit en deswege ook de grond- en de herbouwwaarde daarvan in de waardering te betrekken, zorgvuldig voorkomen. Ter zitting is de Raad gebleken dat beklaagde de waarde van meerdere objecten in de directe en verder verwijderde omgeving in ogenschouw heeft genomen. Tevens heeft beklaagde ter zitting ten aanzien van alle door klaagster genoemde specifieke objecten kunnen toelichten waarom deze bij zijn waardering niet met het onroerend goed vergeleken hadden kunnen worden.
De Raad stelt verder vast dat de verschillende waarderingen van het onroerend goed op uiteenlopende momenten binnen een langere periode tot stand zijn gekomen. De waardering door beklaagde heeft zich voorgedaan in een periode waarin zich een stabilisering van de verkoopwaarden op de markt van het onroerend goed heeft voorgedaan, waarna zich over een langere periode een structurele stijging heeft afgetekend. Tegen deze achtergrond is de Raad van mening, mede gegeven de verdere onderbouwing door beklaagde, dat de overige taxaties niet dusdanig afwijken van die van beklaagde dat van een onverklaarbaar verschil sprake is. Hierbij tekent de Raad aan dat de taxatie van de onderhandse verkoopwaarde van
€ 485.000,=, gelet op het tijdstip van 23 oktober 2006 waarop deze tot stand kwam, sowieso niet met de gewraakte waardering vergeleken mag worden.
Tot slot overweegt de Raad dat aan de waarden die de plaatselijke overheid op basis van de WOZ aan de onderhavige zaak heeft toegekend in dit geval bij de beoordeling van de klacht onvoldoende betekenis toekomt. De WOZ-waarde, waaraan klaagster refereert, bedroeg per 1 januari 2001 € 380.721=. Gebleken is dat de plaatselijke overheid deze waarde per 1 januari 2005 heeft gesteld op € 431.000=, waarna evenwel, na bezwaar, de waarde per 1 januari 2003 nader is bepaald op
€ 355.000,=. Reeds gezien deze verschillen biedt in dit geval de WOZ-waarde geen houvast bij de beoordeling van de klacht."
3. De vordering
3.1. [eiseres] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 41.113,85 vermeerderd met wettelijke rente en de proceskosten.
3.2. Hieraan legt [eiseres] het volgende ten grondslag.
In de boedelscheiding tussen [eiseres] en haar ex-man [voormalig echtgenoot eiseres] heeft [gedaagde] ten onrechte zelfstandig de waarde van de voormalige echtelijke woning vastgesteld. [gedaagde] is daarmee als buiten zijn opdracht getreden, omdat hij de waarde van de woning niet zelfstandig, maar in overleg met de makelaars van [eiseres] en [voormalig echtgenoot eiseres] had behoren vast te stellen. De door [gedaagde] vastgestelde waarde, € 355.000,--, was ook te laag. Dit heeft geleid tot een escalatie en verlenging van de echtscheidingsprocedure omdat [voormalig echtgenoot eiseres] aan de waardebepaling van [gedaagde] bleef vasthouden. Een in opdracht van de rechtbank Haarlem benoemde makelaar heeft de waarde uiteindelijk vastgesteld op € 485.000,--.
[gedaagde] is gelet hierop toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting jegens [eiseres] om op een zorgvuldige wijze tot zijn taxatie te komen. Bovendien is zijn handelwijze jegens [eiseres] onzorgvuldig en daarom onrechtmatig. [eiseres] is zijn handelwijze tuchtrechtelijk veroordeeld door de RvT Haarlem. [eiseres] heeft voor € 41.113,85 aan schade geleden bestaande uit extra advocaat- en deurwaarderskosten, taxatiekosten, griffierechten, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.
3.3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De rechtbank constateert dat [eiseres] [gedaagde] in privé heeft gedagvaard en niet [Heemborgh Nieuw Vennep B.V.] Ter comparitie heeft [gedaagde] evenwel verklaard dat hij zijn ontvankelijkheidsverweer op dit punt intrekt en dat hij een inhoudelijk oordeel van de rechtbank verlangt over het standpunt van [eiseres].
4.2. Het standpunt van [eiseres] komt erop neer dat zij [gedaagde] een beroepsfout verwijt die een wanprestatie en een onrechtmatige daad jegens haar oplevert. Dit staat volgens haar vast omdat de tuchtrechter te Haarlem de gedragingen van [gedaagde] met een berisping heeft bestraft.
4.3. De rechtbank neemt de uitspraak van de Hoge Raad van 15 november 1996 (NJ 1997, 151) tot uitgangspunt. Uit deze uitspraak volgt dat de rechter bij het vaststellen van een beroepsfout een eigen beoordeling dient te maken en niet zonder meer kan afgaan op het oordeel van de tuchtrechter. Indien de rechter bij de beoordeling van het handelen van een makelaar komt tot een oordeel dat afwijkt van het oordeel dat de tuchtrechter heeft gegeven naar aanleiding van een klacht met betrekking tot datzelfde handelen, zal hij zijn oordeel zodanig dienen te motiveren dat dit, ook in het licht van de beoordeling door de tuchtrechter, voldoende begrijpelijk is (vergelijk Hoge Raad 12 juli 2002, RvdW 2002, 122).
4.4. Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. [eiseres] beantwoordt deze vraag ontkennend en zij stelt dat [gedaagde] in strijd met zijn opdracht de waarde van de woning zonder overleg met [makelaar B.] en [makelaar C.] heeft vastgesteld en dat de vastgestelde waarde niet marktconform was. [gedaagde] bestrijdt dat zijn opdracht een zogeheten driepartijentaxatie inhield, waarbij een derde makelaar met twee andere makelaars gezamenlijk tot waardebepaling komt. In de visie van [gedaagde] moest hij zelfstandig een bindende taxatie opstellen. [gedaagde] spreekt voorts tegen dat zijn waardebepaling onjuist is.
4.5. Partijen zijn het er op zich over eens dat de opdracht aan [gedaagde] betrekking had op een bindende taxatie van de woning in het kader van de boedelscheiding van [eiseres] en haar voormalige echtgenoot [voormalig echtgenoot eiseres], nadat hun beider makelaars eerder tot sterk afwijkende waardebepalingen waren gekomen. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de opdracht een driepartijentaxatie inhield, zoals [eiseres] stelt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] deze stelling tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. De opdracht is mondeling aan [gedaagde] verstrekt zonder dat deze op enig moment schriftelijk is vastgelegd, anders dan met zoveel woorden in het rapport van [gedaagde] zelf. [eiseres] beroept zich weliswaar op de brief van haar eigen makelaar [makelaar C.] van 4 april 2005, maar daar staat de andersluidende verklaring van [makelaar B.] van 28 juni 2006 tegenover. Volgens laatstgenoemde was [gedaagde] niet alleen als derde-taxateur aangesteld maar ook als arbiter, hetgeen pleit voor de uitleg van [gedaagde]. De uitspraak van de RvT Haarlem baat [eiseres] evenmin. In deze uitspraak wordt [gedaagde] weliswaar verweten dat hij "niet conform de hem verstrekte opdracht als onafhankelijke derde met de twee andere makelaars tot een gemeenschappelijke, bindende taxatie is gekomen", maar in de uitspraak is op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt waarom als vaststaand feit zou moeten worden aangenomen dat de opdracht aan [gedaagde] daadwerkelijk een dergelijke driepartijentaxatie inhield. [eiseres] heeft ook geen stuk overgelegd waaruit zou moeten worden afgeleid dat een driepartijentaxatie in de makelaarsbranche de voorgeschreven of gebruikelijke wijze van waardebepaling is bij boedelscheidingen als de onderhavige, zoals zij heeft betoogd. De in deze procedure beschikbare documentatie biedt ook overigens geen (overtuigende) steun voor de uitleg van [eiseres].
4.6. De rechtbank volgt [eiseres] evenmin in haar stelling dat de waardebepaling door [gedaagde] (€ 355.000) veel te laag was. Zij baseert deze stelling onder meer op de WOZ-waarde van de woning en hetgeen de RvT Haarlem hierover heeft overwogen. De rechtbank ziet in de sterk fluctuerende WOZ-waarden over een geringe periode (€ 381.000, € 431.000 en
€ 355.000) evenwel voldoende aanleiding om aan de betrouwbaarheid van deze waarden te twijfelen. Verder blijkt uit de uitspraak van de RvT Haarlem niet dat dit tuchtcollege de beslissing op bezwaar van de gemeente Haarlemmermeer d.d. 18 juli 2005 waarbij de WOZ-waarde neerwaarts werd bijgesteld tot € 355.000, heeft meegenomen in zijn beslissing of hiervan überhaupt kennis heeft genomen. [gedaagde] heeft daarnaast genoegzaam toegelicht dat de door [eiseres] gemaakte vergelijking met de taxatie van Keuskamp (€ 485.000) mank gaat. [gedaagde] heeft daarbij onder meer verwezen naar transactiegegevens met betrekking tot andere woningen aan [adres] in Nieuw-Vennep, NVM-cijfers over de prijsontwikkeling in de woningmarkt vanaf 2004 en naar regionale (prijs)verschillen. [eiseres] heeft deze gegevens niet, althans onvoldoende weersproken. In dit opzicht is ook de uitvoerig gemotiveerde uitspraak van de RvT Amsterdam van belang, waarin deze oordeelde dat [makelaar B.] in de gegeven omstandigheden in redelijkheid tot zijn waardering van de woning op € 325.000 kon komen, een lager bedrag dan door [gedaagde] vastgesteld. De rechtbank gaat daarom voorbij aan het (summier gemotiveerde) oordeel van de RvT dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zijn taxatie valt binnen een acceptabele bandbreedte.
4.7. Het voorgaande voert tot de slotsom dat geen van de door [eiseres] genoemde feiten en omstandigheden tot het oordeel kunnen leiden dat [gedaagde] jegens [eiseres] bij de taxatie van de woning is tekortgeschoten of een onrechtmatige daad heeft gepleegd. De vordering zal daarom worden afgewezen. De vraag of de door [eiseres] gestelde schade (ten volle) aan de handelwijze van [gedaagde] moet worden toegerekend, kan daarmee onbesproken blijven.
4.8. [eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] tot dusver begroot op € 2.693,--, waarvan € 905,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat (twee punten à € 894,-- volgens tarief IV).
5. De beslissing
De rechtbank:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, tot dusver aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 2.693,--;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2009.