Uitspraak
beschikking
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 327171 / HA RK 08-1344
Beschikking van 18 november 2009
in de zaak van
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoeker,
advocaat: mr. C.J. Schipperus,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE KATWIJK,
zetelende te Katwijk,
verweerster,
advocaat: mr. drs. M.C.C.A. Grapperhaus-Vos.
Partijen worden hierna genoemd [verzoeker] en de gemeente.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en van hetgeen door partijen is aangevoerd op de zitting van 5 oktober 2009.
De feiten en het procesverloop
1.1 [verzoeker] is eigenaar van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [A.], sectie A, nr. [0001] (gedeeltelijk) groot 19 are (bouwland), nr. [0002], groot 68 are en 27 centiare (bedrijvigheid-kas) en nr. [003], groot 39 are en 51 centiare (bedrijvigheid-agrarisch en terrein-akkerbouw).
1.2 Deze onroerende zaak is door de gemeenteraad van de gemeente [B.] op basis van artikel 2a en 8 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (verder Wvg) aangewezen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 Wvg van toepassing zijn.
1.3 Bij brieven van 28 juni 2005 en 6 april 2006 heeft [verzoeker] op de voet van artikel 10 lid 1 Wvg Pro de onroerende zaak te koop aangeboden aan de gemeente.
1.4 De gemeente heeft op 18 augustus 2005 en 29 mei 2006 beginselbesluiten tot aankoop genomen. Op 7 juli 2006 heeft de gemeente een bod gedaan van € 760.680,-- welk bod bij brief van 26 juli 2006 is verhoogd naar € 800.000,--.
1.5 [verzoeker] vond dit bod te laag, reden waarom hij bij brief van 22 maart 2007 de gemeente heeft verzocht artikel 16 lid 1 Wvg Pro toe te passen, teneinde de verkoopprijs vast te laten stellen door een commissie van deskundigen.
1.6 De gemeente heeft dit verzoekschrift op 3 april 2007 bij deze rechtbank ingediend, waarna op 11 april 2007 mr. J.R. Vermeulen, J.S.L. Korteweg en ir. H Leonard tot deskundigen zijn benoemd.
1.7 Op 25 september 2008 hebben de deskundigen hun advies ter griffie neergelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 950.850,--. Vervolgens heeft de gemeente op 13 oktober 2008 aan [verzoeker] medegedeeld in te stemmen met deze waardering.
1.8 [verzoeker] vindt de prijs te laag en heeft op 20 december 2008 de rechtbank verzocht artikel 18 lid 1 Wvg Pro toe te passen, teneinde onder leiding van een rechter-commissaris tezamen met de deskundigen een nader onderzoek in te stellen.
1.9 Genoemd onderzoek heeft op 2 april 2009 plaatsgevonden. De deskundigen hebben hun nader advies op 8 juli 2009 ter griffie neergelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 887.460,--.
De beoordeling
2.1 Alvorens aan de inhoudelijke beoordeling kan worden toegekomen, dient de ontvankelijkheid van het verzoek te worden beoordeeld. De gemeente stelt zich op het standpunt dat het verzoek van 20 december 2008 niet, althans niet voldoende, met redenen is omkleed en dat [verzoeker] niet-ontvankelijk verklaard moet worden. De rechtbank is van oordeel dat het verzoek voldoende gemotiveerd is in het licht van de aan deze procedure voorafgegane artikel 16 Wvg Pro procedure. Voorts is de gemeente niet geschaad in haar procesbelang, nu [verzoeker] na de descente van 2 april 2009 schriftelijk een nadere motivering van zijn verzoek heeft gegeven en de gemeente zich terdege heeft kunnen voorbereiden op de mondelinge behandeling van 5 oktober 2009 (verg. Rb Zutphen, 23-04-2009, LJN: BI3824). Nu het verzoek tevens binnen de in artikel 17 lid 2 voorgeschreven Pro termijn van drie maanden nadat de gemeente te kennen heeft gegeven zich met het advies te kunnen verenigen is gedaan, is er geen grond het verzoek niet-ontvankelijk te verklaren.
2.2 [verzoeker] stelt primair dat de verwachtingswaarde van zijn gronden substantieel hoger is dan de agrarische waarde die de deskundigen in hun rapport gehanteerd hebben en komt tot een prijs van € 120,-- tot 130,-- per m². Hiertoe voert hij aan dat zijn gronden zijn gelegen in plandeel B ([locatie X.]) van het bestemmingsplan [locatie Y.], vastgesteld op 26 april 2005 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente [A.], thans [B.]. Zij hebben de bestemming "uit te werken Gemengde Doeleinden" gekregen, waaronder onder andere vallen bedrijven behorend tot milieucategorie 1 en 2 van de lijst van bedrijfsfaciliteiten, recreatieve voorzieningen, sportvoorzieningen e.d. Deze bestemming is tot op heden nog niet uitgewerkt. [verzoeker] stelt zich op het standpunt dat de gemeente een plicht tot uitwerking heeft en dat voor afloop van de planperiode (in 2015) met deze uitwerking moet zijn begonnen.
2.3 De gemeente bestrijdt dat er sprake is van een uitwerkingsplicht in de door [verzoeker] bedoelde zin. Wel is het zo dat de gemeente, indien zij de [locatie X.] wenst te ontwikkelen, eerst de bestemming dient uit te werken in een uitwerkingsplan. Als de gemeente echter gedurende de planperiode haar planologische inzichten wijzigt en afziet van ontwikkeling van de [locatie X.], komt er geen uitwerkingsplan en is er dus ook geen reden een andere waarde dan de agrarische waarde aan de gronden van [verzoeker] toe te kennen.
2.4 De deskundigen hebben in hun nader oordeel geconstateerd dat door de gemeente geen duidelijkheid wordt verschaft of, en zo ja wanneer, het plan zal worden uitgewerkt. Zij zijn echter van mening dat de gemeente niet verplicht is tot het uitwerken van het plan.
2.5 De rechtbank is van oordeel dat noch uit artikel 11 Wet Pro op de Ruimtelijke Ordening, dat gold tot 1 juli 2008, noch uit artikel 3.6 lid 1 sub b Wet ruimtelijke ordening, dat geldt vanaf 1 juli 2008, noch uit de daarop betrekking hebbende rechtspraak is af te leiden dat de gemeente kan worden verplicht tot uitwerking over te gaan. De MvT vermeldt bij artikel 3.6 lid 1 sub b Wro slechts: "Zolang de uitwerkingsplicht door het college niet is ingevuld bevat het plan een witte plek, waarvan slechts de contouren en de uitgangspunten bekend zijn." Voorts is "noch in de Wet ruimtelijke ordening noch in het Besluit ruimtelijke ordening geregeld op wiens initiatief de uitwerking moet plaats vinden"(Wegwijzer Wro, Kluwer,3e druk, 2009, p.25). Door het overleggen van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties, waarin op pagina 42 en 43 is vermeld dat het deelproject [locatie X.] per 1 januari 2008 is afgesloten vanwege een aantal onzekerheden, te weten de ontwikkelingen van het [vliegkamp], de Rijnlandroute en de RijnGouwelijn, heeft de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op grond van gewijzigde planologische inzichten niet binnen afzienbare tijd zal overgaan tot uitwerking van het Plandeel [locatie X.].
2.6 Op basis van het vorenstaande valt niet in te zien dat [verzoeker] met recht aanspraak kan maken op een verwachtingswaarde van zijn gronden die substantieel hoger is dan de agrarische waarde.
2.7 [verzoeker] heeft subsidiair gesteld dat de waarde van zijn gronden moet worden vastgesteld aan de hand van de door hem aangedragen vergelijkingstransacties, laatstelijk nog die met betrekking tot het object [object Z.] dat op de makelaarswebsite Funda wordt aangeboden.
Volgens [verzoeker] betreft het hier een zeer goed vergelijkbaar agrarisch object, bestaande uit bedrijfsruimte, grond, kassen en schuur, met een oppervlakte van circa 1 hectare, dat wordt aangeboden voor een vraagprijs van € 1.100.000,-- k.k.
2.8 De deskundigen hebben ter zitting verklaard dat zij over dit object bij de verkopende makelaar navraag hebben gedaan. Deze heeft aangegeven dat het pand slechts op Funda te koop is gezet om druk uit te oefenen op de buurman, die mogelijk belangstelling voor aankoop zou hebben. Verder gaat het om een object van minstens twintig jaar oud, dat eigenlijk al afgeschreven is en is de gevraagde prijs volgens deskundigen veel te hoog en dus niet reëel. Naar de mening van deskundigen betreft het geen bruikbare vergelijkingstransactie.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het geen vergelijkbaar object betreft. Een vraagprijs staat bovendien niet gelijk staat aan een transactieprijs.
2.9 Ten aanzien van de reeds eerder door [verzoeker] aangedragen agrarische vergelijkingstransacties hebben deskundigen in hun rapport aangegeven dat deze niet vergelijkbaar of relevant zijn vanwege ofwel de andersoortige aard van het bedrijf, ofwel het gegeven dat tot het verkochte ook twee woningen behoren, ofwel omdat in de koopsom de vergoeding van bijkomende schade is begrepen, ofwel omdat de koopsom is tot stand gekomen op basis van een benadering van de residuele grondwaarde, die bij de waardering van de gronden van [verzoeker] volgens deskundigen niet voor toepassing in aanmerking komt omdat de ontwikkelingen in dat gebied te onzeker zijn.
2.10 Ten aanzien van de door [verzoeker] aangevoerde vergelijkingstransacties die zijn gelegen in plandeel [locatie Y.] overwegen deskundigen dat, nu de realisering van de woonwijk [locatie Y.] zodanig losstaat van een eventuele latere realisering van woningen en andere voorzieningen in de [locatie X.], er geen sprake is van een complex als bedoeld in artikel 40d Onteigeningswet. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan [locatie Y.] en Meer bestond immers met betrekking tot beoogde woningbouw alleen een concreet oogmerk van realisering voor circa 800 woningen in plandeel [locatie Y.] en werd slechts de mogelijkheid genoemd in een later stadium 200 tot 600 woningen te bouwen in de plandelen [locatie X.] en [locatie Q.] II. De rechtbank stelt vast dat, anders dan voor de [locatie X.], voor [locatie Y.] wel een uitwerkingplan is vastgesteld, waarin de gronden voornamelijk zijn bestemd voor woningbouw. De rechtbank is dan ook met de deskundigen van oordeel dat het enkele opperen van een mogelijkheid woningen te bouwen in de [locatie X.] onvoldoende grond is aan te nemen dat hier sprake is van één geheel in exploitatie te brengen complex met [locatie Y.]. De door [verzoeker] aangevoerde vergelijkingstransacties in [locatie Y.] zijn derhalve niet relevant voor de waardebepaling van gronden gelegen in de [locatie X.].
2.11 Deskundigen hebben tenslotte de door hen in hun rapport van 15 september 2008 vastgelegde taxatie naar beneden bijgesteld. Zij voeren hiertoe aan dat sinds dat moment de economische situatie dermate is gewijzigd dat aanpassing van de taxatie noodzakelijk is. De glastuinbouw doet het qua exploitatie niet goed, er is sprake van algehele vraaguitval naar nieuwe woningen en bedrijfspanden en ontwikkelaars en bouwers ervaren een sterke beperking van mogelijkheden tot externe financiering van eventuele aankooptransacties. Dit alles leidt ertoe dat er niet veel kopers zijn te vinden voor gronden waarvan de ontwikkelingsmogelijkheden nog niet duidelijk zijn, met uitzondering van gemeenten en woningcorporaties, waarbij deskundigen hebben opgemerkt dat ook de middelen van de gemeenten beperkt zijn. Op basis hiervan zijn deskundigen gekomen tot een geschatte daling van de prijs van de gronden van [verzoeker] van € 75,-- naar € 70,-- per m.
2.12 De rechtbank is van oordeel dat het deskundigenrapport getuigt van een realistische benadering. De deskundigen hebben zowel in hun rapport van 15 september 2008 als in hun laatste rapport en in hun toelichting ter zitting op overtuigende wijze duidelijk gemaakt dat zij terdege onderzoek hebben gedaan. Zij hebben de aangedragen vergelijkingstransacties, ook de laatstelijk op 25 september jl. nog nagezonden transactie, alle beschouwd en daarin steun gevonden voor de door hen bepleite agrarische waarde van € 65,-- per m². Voorts hebben zij gemotiveerd aangegeven enige verwachtingswaarde voor de gronden van [verzoeker] reëel te vinden. In eerste instantie hebben zij die op € 10,-- per m² getaxeerd, maar thans stellen zij die vanwege de verslechterde economische situatie sinds de datum van hun eerste rapport op € 5,-- per m². Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien.
De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de verkoopprijs van de gronden van [verzoeker] overeenkomstig het advies bepalen op € 887.460,--.
2.13 [verzoeker] heeft vergoeding gevorderd van de volgende kosten:
- juridische bijstand € 5.910,55 (incl. griffierecht 254,--)
- deskundigenbijstand € 18.481,--
totaal € 24.391,55 (incl. BTW)
De gemeente stelt dat niet uit de overgelegde stukken blijkt dat de kosten daadwerkelijk gemaakt en door [verzoeker] betaald zijn en dat zij dus niet voor vergoeding in aanmerking komen. Voorts is zij van mening dat de kosten die samenhangen met het redresseren van de procedure na het ongemotiveerde verzoekschrift niet voor rekening van de gemeente dienen te komen. Tenslotte meent de gemeente dat de BTW door [verzoeker] kan worden verrekend en derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komt.
De rechtbank is van oordeel dat de door [verzoeker] opgevoerde kosten voldoende zijn gespecificeerd, redelijk van omvang zijn en ook in redelijkheid zijn gemaakt en dat de gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt dat de omstandigheden van het geval aanleiding geven de kosten geheel of voor een deel te compenseren, zodat zij de gemeente op de voet van artikel 20 lid 1 Wvg Pro tot betaling van deze kosten zal veroordelen. Nu de rechtbank ervan uit gaat dat [verzoeker] als ondernemer de BTW zal kunnen verrekenen, zal de kostenveroordeling exclusief BTW zijn.
Voorts heeft [verzoeker] na pleidooi nog een einddeclaratie voor juridische bijstand ingediend ten bedrage van € 3.718,20 exclusief BTW. De gemeente heeft hier niet op gereageerd. De rechtbank overweegt omtrent deze einddeclaratie dat de opgevoerde kosten niet redelijk van omvang zijn, noch in redelijkheid zijn gemaakt en zal slechts een vergoeding voor pleidooi en afwikkeling van de zaak toewijzen van zes uren tot een bedrag van (6 x € 185,--) € 1.110,-- exclusief BTW.
Resumerend zal de rechtbank de kosten van juridische bijstand vaststellen op € 4.753,40 (exclusief € 254,-- griffierecht) + € 1.110,-- = € 5.863,40, de kosten van deskundigenbijstand op € 15.530,-- en de gemeente veroordelen tot betaling van deze bedragen.
2.14 Voorts komen op de voet van artikel 20 lid 1 Wvg Pro tevens de kosten van de commissie van deskundigen ten bedrage van € 22.094,61 ten laste van de gemeente. Nu de gemeente zich niet tegen de hoogte van deze kosten heeft verzet, zal zij tot vergoeding daarvan worden veroordeeld.
BESLISSING
De rechtbank:
I verklaart [verzoeker] ontvankelijk in zijn verzoek;
II bepaalt de prijs van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [A.], sectie A, nr. [0001] (gedeeltelijk) groot 19 are (bouwland), nr. [0002], groot 68 are en 27 centiare (bedrijvigheid-kas) en nr. [003], groot 39 are en 51centiare (bedrijvigheid-agrarisch en terrein-akkerbouw) op € 887.460,--.
III veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 22.094,61, aan hen te voldoen;
IV veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, welke aan de zijde van [verzoeker] worden begroot op € 254,-- terzake van griffierecht, alsmede € 5.863,40 terzake van kosten rechtsbijstand en € 15.530,--terzake van kosten deskundigen bijstand;
IV wijst af het anders of meer verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. J. Vijlbrief-van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2009.