Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Delft
SG
Rolnr. 828856 CV EXPL 09/1436
23 juli 2009
Vonnis in de zaak van:
de stichting Stichting Vestia Groep
gevestigd te Rotterdam,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T. van der Heijden.
Partijen worden aangeduid als Vestia en [gedaagde].
Procedure
- de dagvaarding van 11 februari 2009, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek.
1 Feiten
De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.
1.1 Vestia heeft op 1 december 2008 met ingang van die datum met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning aan de [adres 1] tegen een huurprijs van € 464,13.
1.2 Tot 4 december 2008 huurde [gedaagde] van Stichting Duwo een woning aan de [adres 2]. De zolder van die woning is als hennepkwekerij in gebruik geweest. Als gevolg van het kweken van hennep in de woning is er op 29 oktober 2008 brand ontstaan. De huurovereenkomst met betrekking tot die woning is door [gedaagde] na de brand opgezegd. Stichting Duwo heeft [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade aan de woning. De herstelkosten zijn door Stichting Duwo begroot op een bedrag van € 12.636,76 exclusief btw.
1.3 Vestia heeft voordat de woning aan de [adres 1] aan [gedaagde] werd toegewezen een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, inkomensgegevens, een verhuurdersverklaring en de bevestigingsbrief van Stichting Duwo aangaande de huuropzegging opgevraagd.
[gedaagde] voldeed aan de inkomensnorm geldend voor de woning.
Uit het uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie bleek dat [gedaagde] zich op 5 november 2008 had laten inschrijven op het adres [adres 3] de woning van haar dochter. Naar aanleiding van deze bevinding heeft Vestia [gedaagde] gevraagd waarom zij zich in de gemeentelijke basisadministratie had laten inschrijven op het adres van haar dochter, terwijl zij nog huurster was van de woning aan de [adres 2]. Op deze vraag antwoordde [gedaagde] dat zij overspannen was en bij haar dochter was ingetrokken, zodat ze haar eigen woning alvast kon opruimen.
Uit de verhuurdersverklaring van Stichting Duwo bleek dat er sprake was van één maand huurachterstand. [gedaagde] heeft aan Vestia een betalingsbewijs getoond, waaruit bleek dat de huurachterstand was ingelopen.
Vestia heeft daarop [gedaagde] als doorstromer aangemerkt en haar de woning aan de [adres 1] aangeboden.
1.4 Op 4 december 2008 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Vestia en [gedaagde] op het kantoor van Vestia. De dochter van [gedaagde] was hierbij aanwezig. Vestia heeft [gedaagde] bij die gelegenheid te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst niet langer gestand wilde doen in verband met het kweken van hennep en de brand in de woning aan de [adres 2]
Nadat [gedaagde] bedenktijd was gegeven heeft [gedaagde] later die middag telefonisch contact opgenomen met Vestia en meegedeeld dat zij met de beëindiging van de huurovereenkomst zou instemmen, mits Vestia schriftelijk zou bevestigen dat de reeds betaalde huur van december 2008 zou worden teruggestort. Daarmee is Vestia akkoord gegaan.
[gedaagde] heeft die middag een door Vestia opgestelde brief van 4 december 2008 ondertekend voor akkoord met een minnelijke ontbinding van de huurovereenkomst, oplevering van de woning op 8 december 2008 en terugstorting van de huur van december 2008. Ook heeft [gedaagde] een standaard huuropzeggingsformulier ondertekend.
1.5 [gedaagde] heeft de woning op 8 december 2008 niet ontruimd en heeft sindsdien middels door Vestia aan haar toegezonden acceptgirokaarten de huur voldaan.
1.6 De advocaat van Vestia heeft op 17 december 2008 voor zover rechtens vereist de huurovereenkomst wegens bedrog en/of dwaling vernietigd middels een aan de advocaat van [gedaagde] gerichte brief met die strekking.
2 Vordering
Vestia vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
a. voorwaardelijk, voor het geval de huurovereenkomst tussen partijen niet buitengerechtelijk is vernietigd, de huurovereenkomst tussen partijen wordt vernietigd,
b. [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning aan de [adres 1] binnen drie dagen na betekening van het vonnis, met alle personen en/of roerende zaken die zich van harentwege in de woning bevinden, te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Vestia ter beschikking te stellen, met machtiging aan de Vestia om, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan desbetreffende veroordeling te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met hulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
c. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding, gelijk aan de in de vernietigde huurovereenkomst overeengekomen maandelijkse huurprijs, van € 464,13 te rekenen vanaf 1 december 2008 tot de datum waarop Vestia weer de beschikking over de woning verkrijgt, een ingegane maand voor een volle gerekend;
d. [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van dit geding.
Vestia legt aan de vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, alsmede de navolgende stellingen.
2.1 Enkele dagen na het sluiten van de huurovereenkomst heeft Vestia ontdekt dat de woning aan de [adres 2] wegens brand onbewoonbaar is geworden en dat de brand was veroorzaakt door een op de zolder van deze woning aanwezige hennepkwekerij. [gedaagde] heeft verzwegen dat de woning onbewoonbaar was geworden vanwege de brand ontstaan door een hennepkwekerij en in strijd met de waarheid verklaard dat zij de woning aan de [adres 2] had verlaten omdat zij overspannen was.
2.2 [gedaagde] was bij de gemeente [woonplaats van gedaagde] geweest voor een urgentieverklaring, zodat zij snel een andere woning toegewezen zou krijgen. Deze verklaring is echter door de gemeente geweigerd. Daarbij is aan [gedaagde] meegedeeld dat zij in het geheel niet in aanmerking zou komen voor een nieuwe woning, omdat er sprake was van brand als gevolg van een hennepkwekerij (eigen schuld). Ook Stichting Duwo heeft [gedaagde] op het beleid geldend in de gemeente [woonplaats van gedaagde] en gehanteerd door de woningstichtingen gewezen. Daaruit volgt dat [gedaagde] wist dat Vestia haar geen woning zou toewijzen als zij Vestia zou inlichten over de ware toedracht van de beëindiging van de huurovereenkomst van de woning aan de [adres 2].
2.3 Als [gedaagde] Vestia voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte had gesteld van haar ware reden van vertrek uit de woning aan de [adres 2], dan had Vestia de woning niet aan [gedaagde] verhuurd. Vestia is partij bij het Convenant betreffende de integrale aanpak van hennepkwekerijen. Volgens artikel 11:5 van Pro dat convenant dient een woningcorporatie na ontdekking van een hennepkwekerij te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien mag herhuisvesting door andere verhuurders voor een periode van 6 maanden tot 3 jaar geweigerd worden.
2.4 De bespreking met [gedaagde] heeft op 4 december 2008 om 13.00 uur plaatsgevonden. Vestia heeft [gedaagde] met haar bevindingen geconfronteerd. [gedaagde] heeft in dit gesprek erkend dat er sprake was van een hennepkwekerij in de woning aan de [adres 2] en dat de brand hierdoor is veroorzaakt. Vestia heeft de huurovereenkomst vernietigd op grond van bedrog subsidiair dwaling.
Vestia heeft [gedaagde] de mogelijkheid geboden met de vernietiging in te stemmen. [gedaagde] heeft aangegeven hierover na te willen denken en haar advocaat te willen raadplegen. [gedaagde] heeft Vestia gevraagd of zij de reeds betaalde huur van december 2008 terug zou krijgen als zij met vernietiging van de huurovereenkomst zou instemmen. Vestia is hiermee akkoord gegaan. Vestia heeft [gedaagde] tot 16.30 uur dezelfde dag bedenktijd gegeven. Om 14.30 uur heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met Vestia en meegedeeld dat zij met de vernietiging van de huurovereenkomst zou instemmen, mits Vestia schriftelijk zou bevestigen dat de reeds betaalde huur van december 2008 zou worden teruggestort. Om 15.30 uur is [gedaagde] opnieuw ten kantore van Vestia verschenen en heeft schriftelijk ingestemd met vernietiging van de huurovereenkomst, oplevering van de woning op 8 december 2008 en terugstorting van de huur van december 2008. In de brief van Vestia wordt weliswaar gesproken over ontbinding van de huurovereenkomst, doch uit de genoemde gronden (dwaling en bedrog) blijkt duidelijk dat Vestia vernietiging heeft bedoeld.
2.5 Vestia vordert ontruiming van de woning en voor zover rechtens vereist vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling en/of bedrog.
Daarnaast vordert Vestia een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de in de vernietigde huurovereenkomst overeengekomen maandelijkse huurprijs, van € 464,13 vanaf 1 december 2008 tot de dag waarop Vestia weer de beschikking over de woning krijgt, een ingegane maand voor een volle gerekend.
Tot slot vordert Vestia veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3 Verweer
[gedaagde] concludeert Vestia niet ontvankelijk te verklaren, althans tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van Vestia in de kosten van het geding. Daartoe voert [gedaagde], zakelijk weergegeven, het navolgende aan.
3.1 Alle documenten die [gedaagde] aan Vestia had toen toekomen waren toereikend en onderbouwen het recht van [gedaagde] om een huurwoning van Vestia te huren, zoals tussen partijen is overeengekomen.
3.1.1 Van de verhuurder van de woning aan de [adres 2], Duwo, is een verklaring gevraagd en verkregen, waaruit blijkt dat Duwo geen enkele opmerking of kanttekening heeft gemaakt, behoudens een opmerking over een geringe huurachterstand. [gedaagde] heeft op 29 oktober 2008 de huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres 2] opgezegd.
3.1.2 De Gemeente [woonplaats van gedaagde] heeft zonder enig voorbehoud of beperking haar huisvestingsvergunning afgegeven.
3.2 Vestia tracht ten onrechte en op onjuiste gronden aan te voeren dat [gedaagde] onjuiste of onvolledige informatie aan Vestia heeft verstrekt.
3.2.1 [gedaagde] heeft de huur van de [adres 2] niet na de brand op aandringen van Duwo opgezegd. Zij wilde al lange tijd de woning aan de [adres 2] verlaten. Daartoe reageerde [gedaagde] al meer dan een jaar (sinds haar echtscheiding) op te huur aangeboden woningen, zo ook bij Vestia, omdat zij een andere leefomgeving wenste. Haar ex-man woont in één van de zijstraten van de [adres 2] De relatie met hem is slecht te noemen en ze kwamen elkaar daar echter zeer regelmatig tegen omdat ze zo dicht bij elkaar woonden. Door deze situatie, waarin ze zich steeds beroerder en meer gespannen ging voelen, en omdat het huis aan de [adres 2] voor haar alleen te groot geworden was, had haar dochter al vaker aan haar moeder aangeboden om voorlopig bij haar in huis te komen, totdat [gedaagde] een andere woning had gevonden. [gedaagde] heeft naar waarheid verklaard dat zij al geruime tijd overspannen is en bij haar dochter is ingetrokken, en dat zij haar eigen woning, in de periode vóór de brand, geleidelijk aan al kon opruimen en dozen voor opslag kon verhuizen naar de woning van haar dochter, hetwelk deels ook al was gerealiseerd. Vestia heeft de door [gedaagde] gegeven toelichting aanvaard.
3.2.2 Vlak voor de toewijzing van de woning aan de [adres 1], bemerkte Vestia dat [gedaagde] nog maar kort aan de [adres 3] woonde en vroeg [gedaagde] daarom om een zogenaamd historisch uittreksel. Dit uittreksel gaf aan dat zij 26 jaar aan de [adres 2] had gewoond. Voor Vestia was het verstrekken van dat uittreksel afdoende om de woning aan de [adres 1] toe te kennen en de huurovereenkomst te sluiten Vestia heeft nimmer vragen gesteld over de beëindiging van de huurovereenkomst op de [adres 2], welke wetenschap Vestia op grond van het historisch uittreksel wel had.
3.2.3 De woning aan de [adres 2] was niet onbewoonbaar geworden. Er is alleen op de zolderverdieping brand geweest . [gedaagde] heeft niets te maken met een hennepkwekerij op de zolder van [adres 2]. Zij heeft de aansprakelijkstelling door Duwo van de gestelde geleden schade ontkend en betwist.
3.3 De huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] is op een rechtsgeldige wijze tot stand gekomen en ook Vestia had geen enkele aanleiding om het sluiten van de huurovereenkomst met Laos te weigeren.
3.4 Vestia beroept zich in de rechtsverhouding van verhuurder en huurder op het Convenant. Het convenant is een beleidsmatige overeenkomst tussen contractanten, hetwelk geen derdewerking jegens [gedaagde] heeft. Op grond daarvan heeft Vestia geen recht om een huurwoning aan wie dan ook, evenmin aan [gedaagde] te weigeren.
3.5 Op het kantoor van Vestia, waar [gedaagde] was ontboden, werd [gedaagde] met haar dochter in een kamertje gezet. Bij die gelegenheid heeft Vestia voor het eerst gevraagd of er op het vorige adres aan de [adres 2] een hennepkwekerij is geweest. [gedaagde] heeft dit bevestigd. Haar werd een kant en klare brief ter ondertekening voorgehouden met het dringend verzoek deze te ondertekenen. [gedaagde] weigerde waarna Vestia dreigde met een rechtszaak. Eerder hadden Duwo (betreffende de woning aan de [adres 2]) en Eneco ook al gedreigd met procedures en hoge kosten. Ondertekening van de verklaring is niet met vrije wilsuiting van [gedaagde] tot stand gekomen doch onder onaanvaardbaar grote dwang zijdens Vestia.
[gedaagde] ontkent dat de Gemeente [woonplaats van gedaagde] haar heeft medegedeeld dat zij in het geheel niet in aanmerking zou komen voor een nieuwe woning in verband met brand ten gevolge van een hennepkwekerij.
3.6 [gedaagde] ontkent dat Vestia haar heeft medegedeeld dat zij de huurovereenkomst wenst te vernietigen op grond van bedrog, subsidiair dwaling. Er is geen sprake van bedrog dan wel dwaling: Vestia stelt onjuiste feiten, die niet door [gedaagde] zijn medegedeeld, doch die achteraf door Vestia ten onrechte naar voren worden gebracht.
3.7 [gedaagde] doet een beroep op rechtsverwerking. Vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot op heden heeft Vestia maandelijks een acceptgirokaart naar [gedaagde] gezonden voor de huur betreffende de woning aan de [adres 1]. [gedaagde] heeft deze huurtermijnen stipt op tijd betaald. Vestia heeft, niet een gebruiksvergoeding aan [gedaagde] in rekening gebracht waarmee Vestia nog eens bevestigt dat de huurovereenkomst voortduurt.
[gedaagde] is vanaf aanvang van de huurovereenkomst bezig de betreffende woning op te knappen met behulp van vrienden en kennissen. De verbeteringen die [gedaagde] heeft aangebracht zijn: o.a. schilderen, behangen, stukadoren, parket leggen en vloerbedekking leggen. [gedaagde] heeft hiervoor € 1.395,00 kosten te vermeerderen met kosten parket en hieraan meer dan 500 uren besteed.
[gedaagde] is ook naar deze woning verhuisd en is daar woonachtig.
4 Beoordeling
4.1 In deze zaak dient op de eerste plaats na te worden gegaan of de tussen Vestia en [gedaagde] tot stand gekomen huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] thans nog bestaat.
4.2 De kantonrechter is van oordeel dat de onderhavige overeenkomst niet door een buitengerechtelijke verklaring is vernietigd. Aan een buitengerechtelijke verklaring waarmee een partij beoogt een overeenkomst te vernietigen mag immers de eis gesteld worden dat de partij die de verklaring uitbrengt de wederpartij het gewenste doel van die - eenzijdige - verklaring ook ondubbelzinnig duidelijk maakt.
Uit de stellingen van Vestia kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden afgeleid dat Vestia een dergelijke ondubbelzinnig duidelijke verklaring aan [gedaagde] heeft uitgebracht. Weliswaar stelt Vestia in het gesprek met [gedaagde] de wens te kennen te hebben gegeven dat de gesloten huurovereenkomst tot een einde zou komen, maar vervolgens zijn er aan [gedaagde] twee opties geboden: het tekenen van een afstandsverklaring om te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst of het opstarten van een juridische procedure. Daarmee is het zwaartepunt komen te liggen op de - voor een eenzijdige vernietigingsverklaring niet noodzakelijke - instemming van [gedaagde]. Ook uit de brief van Vestia aan [gedaagde] van 4 december 2008 en uit het door Vestia aan [gedaagde] voorgelegde en door laatstgenoemde op diezelfde datum ondertekende formulier "Beëindiging huurovereenkomst" valt veeleer een bevestiging van de wederzijdse instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst per 8 december 2008 af te leiden dan een eenzijdige vernietigingshandeling, die volgens de wettelijke bepalingen dan ook terugwerkende kracht zou hebben.
4.3 Nu het in de vorige paragraaf gegeven oordeel inhoudt dat van een buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomst geen sprake is geweest, kan op dit punt de vraag of Vestia de bevoegdheid tot het uitbrengen van die verklaring vanwege dwaling of bedrog toekwam onbesproken blijven. Voordat de kantonrechter toekomt aan de beantwoording van de vraag of de overeenkomst in rechte vernietigbaar is vanwege de door Vestia gestelde wilsgebreken, dient immers aan de orde te komen de vraag of de huurovereenkomst niet al is geëindigd door de op 4 december 2008 door Vestia en [gedaagde] daaromtrent bereikte overeenstemming.
4.4 Partijen zijn het er over eens dat zij op 4 december 2008 gezamenlijk de door Vestia opgestelde brief hebben ondertekend, waaruit blijkt van wederzijdse instemming met beëindiging van de huurovereenkomst, oplevering van de woning op 8 december 2008 en terugstorting van de huur van december 2008. Dienaangaande beroept [gedaagde] zich nu van haar kant op een wilsgebrek. Haar stellingen komen er op neer dat er sprake zou zijn geweest van bedreiging of misbruik van omstandigheden.
Van bedreiging (dwang) is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Op zichzelf is het gerechtvaardigd om een beleid te voeren dat het houden van hennepkwekerijen in huurwoningen zoveel mogelijk tegen gaat en toen Vestia eenmaal ontdekt had wat er aan de hand was geweest met de woning aan de [adres 2] - nog los van de vraag in hoeverre [gedaagde] hiervan een verwijt te maken viel - stond het Vestia vrij om aan [gedaagde] de wens tot beëindiging van de inmiddels met haar gesloten nieuwe huurovereenkomst kenbaar te maken. Dat levert in de verhouding tussen Vestia en [gedaagde] geen onrechtmatigheid op.
Ook het voorhouden van de risico's van een eventuele juridische procedure is op zichzelf niet onrechtmatig. Uiteraard is aannemelijk dat het een en het ander [gedaagde] schokte en heeft geëmotioneerd. Mede gelet op de bedenktijd die Vestia [gedaagde] vervolgens gegund heeft en op de omstandigheid dat [gedaagde] vervolgens van Vestia de toezegging heeft gevraagd en verkregen dat haar de huur over de maand december zou worden terugbetaald, is niet zonder meer - en het meerdere is niet gesteld of gebleken - aannemelijk dat Vestia begreep of had moeten begrijpen dat [gedaagde] door bijzondere omstandigheden tot het aangaan van de beëindigingsovereenkomst werd bewogen en Vestia haar daarvan zou hebben behoren te weerhouden. Zijdens [gedaagde] is in dit verband nog gesteld dat zij haar advocaat niet had kunnen bereiken, maar gesteld noch gebleken is dat zij daaromtrent haar wederpartij heeft geïnformeerd en in verband daarmee een langere bedenktijd heeft gevraagd.
Van door Vestia gemaakt misbruik van omstandigheden is dus evenmin sprake. Vestia kan [gedaagde] houden aan de op 4 december 2008 tussen partijen gesloten beëindigingsovereenkomst.
4.5 Kort nadat gebleken was dat [gedaagde] de woning niet verliet heeft Vestia bij monde van haar advocaat opnieuw duidelijk gemaakt dat zij uitging van de beëindiging van de huurovereenkomst. Daaruit kan dus niet worden afgeleid dat Vestia haar standpunt had verlaten en onder die omstandigheden heeft [gedaagde] hangende de procedure in redelijkheid het feit dat voor de huurbetaling acceptgirokaarten werden gezonden en huurbetalingen werden geaccepteerd niet als een vorm van rechtsverwerking kunnen begrijpen.
4.6 Dat [gedaagde] tijd en geld heeft gestopt in het inrichten van de woning is - hoe zuur dat ook voor haar zal zijn - na de totstandkoming van de beëindigingsovereenkomst en het feit dat advocaten werden ingeschakeld en de procedure is opgestart, voor haar eigen rekening en risico.
4.7 Nu uit het vorenstaande volgt dat de huurovereenkomst reeds is beëindigd door de daartoe strekkende overeenkomst van partijen heeft Vestia - ook nu er geen sprake is geweest van een geslaagde buitengerechtelijke vernietiging - geen belang bij de door haar in rechte gevorderde vernietiging.
De gevorderde ontruiming van de woning is toewijsbaar. De door Vestia gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de mogelijkheid tot reële executie van het betreffende deel van de veroordeling reeds voortvloeit uit de wet.
4.8 De gevorderde veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding is eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat daarmee verrekend kan worden en [gedaagde] dus niet nogmaals hoeft te betalen hetgeen zij reeds ten titel van huur aan Vestia heeft betaald.
4.9 [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
1 veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres 1] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met alle personen en/of roerende zaken die zich van harentwege in de woning bevinden, te ontruimen en te verlaten en de woning door afgifte van de sleutels aan Vestia ter beschikking te stellen;
2 veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Vestia van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 464,13 te rekenen vanaf 1 december 2008 tot de datum waarop Vestia weer de beschikking over de woning verkrijgt, een ingegane maand voor een volle gerekend;
3 veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure tot hiertoe aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 669,25, waaronder begrepen een bedrag van € 300,- als het aan de gemachtigde van Vestia toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
4 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5 wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.H. Geerars, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 23 juli 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.