Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
MB
Rolnr.: 874672/09-5632
Datum: 23 december 2009
Vonnis in de zaak van:
de stichting Woonstichting KBV,
gevestigd en kantoorhoudende te Katwijk,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D.Â.I. Damsma.
Partijen worden aangeduid als "KBV" en "[gedaagde]".
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 juli 2009 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties.
Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.
De comparitie is gehouden op 23 november 2009; van het verhandelde is aantekening gehouden.
Voorafgaande aan de comparitie heeft de kantonrechter, vergezeld van de griffier, de situatie ter plaatse bezichtigd. Van die bezichtiging is proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
a [gedaagde] huurt sinds 9 december 2005 van KBV de zelfstandige (flat)woning aan de [adres] (verder: het gehuurde). In de huurovereenkomst staat onder meer dat [gedaagde] de galerijwoning huurt met medegebruik van eventuele gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen en dat naast de huurprijs maandelijks een bedrag verschuldigd is voor bijkomende leveringen en diensten, waaronder tuinonderhoud. Over 2006 heeft KBV aan [gedaagde] wegens tuinonderhoud € 38,29 in rekening gebracht.
b Het gehuurde maakt deel uit van een L-vormig flatgebouw met 43 woningen op meerdere woonlagen. Aan de lange zijde van de L liggen op de begane grond enkele woningen, met - aan de buitenzijde van de L - een eigen tuin. Om de rest van de buitenzijde van de L ligt een door KBV aangelegde groenvoorziening, bestaande uit grasvelden, grotendeels omzoomd door dicht struikgewas, met daarop en daarin een aantal bomen. Die groenvoorziening grenst aan de ene kant direct aan het flatgebouw en is vanuit dit flatgebouw ook toegankelijk via een achterdeur in de lange poot van de L, met daarop aansluitend een tegelpad dat uitkomt op een gemeentelijke (voet)pad, dat aan de andere kant de groenvoorziening begrenst. De groenvoorziening is grotendeels van dat gemeentelijk (voet)pad "afgescheiden" door middel van dicht struikgewas en voor een aanzienlijk kleiner deel door middel van zogenaamde voethekjes. Op het deel van de groenvoorziening (bestaande uit een grasveld met daarop een boom en struikgewas) tussen de tuinen van de begane grond woningen en het tegelpad naar de achterdeur van het flatgebouw stonden tot de hierna te noemen uitspraak van de Huurcommissie geen voethekjes. Aan de andere zijde van het gemeentelijk (voet)pad ligt - ter hoogte van de tuintjes behorend bij de begane grond woningen en ter hoogte van een klein deel van de groenvoorziening aan de lange zijde van de L - een strook gras, die, net als het (voet)pad zelf, door de gemeente is aangewezen als losloopgebied en uitlaatplaats voor honden. Verder wordt dat voetpad aan de andere zijde begrensd door struikgewas.
c [gedaagde] heeft op 9 oktober 2008 de Huurcommissie (verder: Hc) verzocht uitspraak te doen over zijn betalingsverplichting met betrekking tot de post tuinonderhoud.
Het secretariaat van de Hc heeft een rapport van voorbereidend onderzoek opgesteld, waarin onder meer staat, dat de hele groenvoorziening het karakter heeft van openbaar groen. De Hc heeft bij beslissing van 16 januari 2009 geconcludeerd dat het genot van de groenvoorziening voortvloeit uit de openbare bestemming/inrichting van de wijk en dat het exclusieve genot van deze groenvoorziening niet voor huurder is gewaarborgd, zodat de kosten van onderhoud niet bij huurder in rekening mogen worden gebracht.
De uitspraak van de Hc is op 27 mei 2009 aan partijen verzonden.
d Na de uitspraak van de Hc heeft KBV op diverse plaatsen in de groenvoorziening bordjes geplaatst met de tekst: "besloten groenvoorziening alleen toegankelijk voor huurders van KBV uit dit complex". Bovendien zijn de voethekjes verhoogd en uitgebreid.
Vordering
KBV vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad
I primair voor recht te verklaren dat de groenvoorziening zoals gesitueerd in dan wel rondom het complex aan de [adres], waarvan de woning van [gedaagde] deel uitmaakt, geheel of in overwegende mate als een besloten groenvoorziening heeft te gelden, waarvan [gedaagde] en de overige bewoners van het complex het exclusieve genot hebben dan wel geacht worden dit te hebben en dientengevolge te beschouwen is als een onroerende aanhorigheid van de woning van [gedaagde],
Subsidiair vast te stellen dat KBV op basis van de redelijkheid en de billijkheid de onderhoudskosten van die groenvoorziening als servicekosten aan [gedaagde] in rekening mag brengen
II vast te stellen uit hoofde van artikel 7:262 lid 1 BW Pro hetgeen, met inachtneming van de aldus te bepalen omvang van het genot van de groenvoorziening, de omvang van de betalingsverplichting van [gedaagde] is met betrekking tot de onderhoudskosten van deze groenvoorziening gedurende de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006.
KBV stelt dat de groenvoorziening bij het complex aan de [adres] geheel of grotendeels als een besloten groenvoorziening heeft te gelden, waarvan [gedaagde], samen met de overige bewoners van het complex, volledig of grotendeels het genot heeft. Daarvoor dient [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst aan KBV een bijdrage te betalen in verband met de onderhoudskosten, aldus KBV.
Verweer
[gedaagde] voert aan dat de groenvoorziening moet worden gezien als openbaar groen, waarvoor hij geen onderhoudsbijdrage verschuldigd is.
Beoordeling
1 KBV heeft tijdig, namelijk binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Hc, een beslissing van de kantonrechter gevorderd over het punt van het tuinonderhoud.
2 De kantonrechter stelt voorop, dat vaststaat dat de groenvoorziening eigendom is van KBV en dat [gedaagde] op grond van het huurcontract het medegebruik heeft van de groenvoorziening, als onderdeel van het door [gedaagde] gehuurde. In het huurcontract wordt immers het medegebruik van gemeenschappelijke voorzieningen expliciet genoemd, evenals een door [gedaagde] te betalen bijdrage voor bijkomende leveringen en diensten, waaronder tuinonderhoud.
3 De groenvoorziening is voor het grootste deel omgeven door dicht en daardoor moeilijk doordringbaar struikgewas. Alleen het deel van de groenvoorziening tussen de tuintjes van de begane grond woningen en de hoek van de L heeft een open karakter. Weliswaar is ook het door struiken omzoomde deel van de groenvoorziening in beginsel voor een ieder toegankelijk via het tegelpad tussen het gemeentelijke (voet)pad en de achteringang van de flat of door over de voethekjes te stappen, maar door de geplaatste struiken was en is duidelijk, dat het niet gaat om vrijelijk toegankelijk openbaar groen, maar om een groenvoorziening die hoort bij het flatgebouw waarin [gedaagde] woonachtig is. De inmiddels door KBV geplaatste bordjes (vermeld bij de feiten onder d) en (hogere) voethekjes benadrukken dat nog eens, maar de kantonrechter is van oordeel dat ook zonder die bordjes voor de gemiddelde buitenstaander duidelijk zal zijn (geweest) dat geen sprake is of was van een voor eenieder vrijelijk toegankelijke groenvoorziening.
4 De kantonrechter is dan ook van oordeel dat in het onderhavige geval de groenvoorziening als onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7: 233 BW deel uitmaakt van de gehuurde woonruimte. Dat betekent dat [gedaagde] geacht wordt het genot van de groenvoorziening grotendeels aan de huurovereenkomst te ontlenen en de kosten voor het onderhoud van de groenvoorziening dus via de servicekosten aan [gedaagde] in rekening mogen worden gebracht. Dat [gedaagde] en zijn medebewoners niet het exclusieve gebruiksrecht van die groenvoorziening hebben, omdat ook anderen dan bewoners van de flat de groenvoorziening (kunnen) betreden, brengt niet mee dat daardoor de groenvoorziening een zodanig openbaar karakter krijgt, dat deze niet langer gezien kan worden als een van de gehuurde woonruimte deel uitmakende onroerende aanhorigheid. Ook de omstandigheid, dat [gedaagde] zelf geen gebruik maakt van die groenvoorziening, in die zin, dat hij daar met mooi weer gaat zitten, maakt niet dat het gaat om een groenvoorziening met een openbaar karakter. Het standpunt van [gedaagde] dat Katwijkers - en niet alleen bewoners van de flat - uitdrukkelijk worden uitgenodigd om in de groenvoorziening hun hond uit te laten, moet worden verworpen. De groenvoorziening is niet aangewezen of aangeduid als losloopgebied. Voor de gemiddelde hondenbezitter moet op grond van de situatie ter plaatse duidelijk zijn, dat het losloopgebied bestaat uit het gemeentelijk (voet)pad en de aan de andere zijde daarvan gelegen groenstrook en struiken en niet (mede) de groenvoorziening bij de flat van [gedaagde] omvat. Dat daar af en toe wel een loslopende hond terecht komt, maakt die groenvoorziening nog niet openbaar.
5 Gelet op het voorgaande zal de vordering van KBV onder I primair en onder II worden toegewezen, zoals hierna vermeld.
Gelet op de aard van de procedure zal de kantonrechter de proceskosten compenseren.
Beslissing
De kantonrechter:
- verklaart voor recht dat de groenvoorziening zoals gesitueerd rondom het complex aan de [adres], waarvan de woning van [gedaagde] deel uitmaakt, in overwegende mate als een besloten groenvoorziening heeft te gelden, waarvan [gedaagde] en de overige bewoners van het complex geacht worden het exclusieve genot te hebben en dientengevolge te beschouwen is als een onroerende aanhorigheid van de woning van [gedaagde];
- stelt de omvang van de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot de onderhoudskosten van deze groenvoorziening gedurende de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006 vast op € 38,29;
- compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.G.L. den Os-Brand en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 december 2009.