Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 8 januari 2010,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 346000 / KG ZA 09-1132 van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Leiden,
zetelende te Leiden,
eiseres in conventie in de hoofdzaak,
verweerster in reconventie in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat mr. A.R. de Jonge te Den Haag,
tegen:
1. de stichting Stichting Vrijplaats Koppenhinksteeg,
gevestigd te Leiden (Koppenhinksteeg 2c),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
eiseres in reconventie in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat mr. J.J.M. Sluijs te Den Haag,
2. de stichting Stichting Ontmoetingsruimte de Linkse Kerk,
gevestigd te Leiden (Hooglandse Kerkgracht 4),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,
3. de vereniging met beperkte bevoegdheid Vereniging Cultureel Centrum Bar en Boos,
gevestigd te Leiden (Koppenhinksteeg 4),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
in persoon verschenen bij gemachtigde R. Benschop,
4. de stichting Stichting De Fabel van de Illegaal,
gevestigd te Leiden (Koppenhinksteeg 2),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
in persoon verschenen bij gemachtigde P. Bos,
5. [gedaagde 5],
wonende te [woonplaats] ([adres 4]),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
6. [gedaagde 6],
wonende te [woonplaats] ([adres 4]),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
7. [gedaagde 7],
wonende te [woonplaats] ([adres 4]),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
8. [gedaagde 8] h.o.d.n. [handelsnaam],
kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ([adres 3], 1e verdieping),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
9. de stichting Stichting het Leids Weggeeffonds,
gevestigd te Leiden ([adres 4]),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
in persoon verschenen bij gemachtigde R. Verbeek,
10. de stichting Stichting het Leids Weggeeffonds,
gevestigd te Leiden ([adres 1]),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
in persoon verschenen bij gemachtigde R. Verbeek,
11. de vereniging Het Syrisch Democratisch Huis,
gevestigd te Leiden ([adres 4]),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
12. Zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te Leiden aan de Hooglandse Kerkgracht nr. 4 (begane grond) (2312 HX), zijnde dezen anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht in voormelde onroerende zaak of een gedeelte daarvan wonen of verblijven en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagden in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
13. Zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te Leiden aan de Koppenhinksteeg nr. 2 (2312 HX), zijnde dezen anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht in voormelde onroerende zaak of een gedeelte daarvan wonen of verblijven en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagden in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
14. Zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te Leiden m aan [de voorzieningenrechter leest: aan] de Koppenhinksteeg 2b (2312 HX), zijnde dezen anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht in voormelde onroerende zaak of een gedeelte daarvan wonen of verblijven en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagden in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
15. Zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te Leiden aan de Koppenhinksteeg 2c (2312 HX), zijnde dezen anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht in voormelde onroerende zaak of een gedeelte daarvan wonen of verblijven en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagden in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
16. Zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te Leiden aan de Koppenhinksteeg nr. 4 (2312 HX), zijnde dezen anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht in voormelde onroerende zaak of een gedeelte daarvan wonen of verblijven en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagden in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
17. [gedaagde 17],
wonende te [woonplaats] ([adres 3]),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,
18. de stichting Stichting Gebladerte,
gevestigd te Leiden (Koppenhinksteeg 2),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen
19. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Politiek Informatiecentrum "De Invalshoek",
gevestigd te Leiden (Koppenhinksteeg 2),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
20. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Doorbraak.EU,
gevestigd te Leiden (Koppenhinksteeg 2),
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
niet verschenen,
waarin hebben verzocht te mogen interveniëren:
1. [eiseres in het incident 1],
2. [eiser in het incident sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers in het incident,
advocaat: mr. J.J.M. Sluijs te Den Haag.
Eiseres in conventie wordt hierna ook aangeduid als 'de gemeente'. Gedaagden in conventie sub 1 tot en met 7, sub 9 en sub 11 tot en met 20 worden hierna gezamenlijk ook aangeduid als 'Koppenhinksteeg c.s.' (in vrouwelijk enkelvoud). Gedaagden in conventie sub 1, 2, 3, 4, 9 en 17 worden hierna respectievelijk ook aangeduid als 'Koppenhinksteeg',
'De Linkse Kerk', 'Bar en Boos', 'de Fabel van de Illegaal', 'Het Leids Weggeeffonds' en '[gedaagde 17]'. Eisers in het incident worden hierna respectievelijk aangeduid als '[eiseres in het incident 1]' en '[eiser in het incident 2]'.
1. Het procesverloop
1.1. De gemeente heeft gedaagden sub 1 tot en met 16 op 7 september 2009 doen dagvaarden om op 7 oktober 2009 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. De gemeente heeft op 6 oktober 2009 [gedaagde 17] afzonderlijk bij exploot doen oproepen om op 7 oktober 2009 te verschijnen.
1.2. Tijdens de mondelinge behandeling op 7 oktober 2009 heeft de gemeente verklaard dat gedaagde sub 10 gelijk is aan Het Leids Weggeeffonds en daarom komt te vervallen. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat gedaagden sub 5 tot en met 8 en gedaagden sub 11 tot en met 17 behoorlijk zijn opgeroepen, maar dat zij ter zitting niet zijn verschenen. Tegen de niet-verschenen gedaagden is verstek verleend. De zaak is op 7 oktober 2009 in verband met een door De Linkse Kerk ingediend wrakingsverzoek niet inhoudelijk behandeld. Het verdere verloop van die zitting blijkt uit het opgestelde proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 oktober 2009.
1.3. De zaak is vervolgens aangehouden tot 16 december 2009. De gemeente heeft Koppenhinksteeg, De Linkse Kerk, Bar en Boos, de Fabel van de Illegaal en Het Leids Weggeeffonds bij exploot van 20 november 2009 opgeroepen om te verschijnen ter zitting van 16 december 2009. De gemeente heeft daarnaast bij exploot van 20 november 2009 gedaagden sub 18, 19 en 20 opgeroepen om te verschijnen ter terechtzitting van 16 december 2009. Gedaagden sub 18, 19 en 20 zijn behoorlijk opgeroepen, maar zij zijn ter zitting van 16 december 2009 niet verschenen. De voorzieningenrechter heeft ter zitting bepaald dat in het vonnis zal worden beslist of jegens hen verstek kan worden verleend.
1.4. Ter zitting van 16 december 2009 is - naast Koppenhinksteeg, De Linkse Kerk, Bar en Boos, de Fabel van de Illegaal en Het Leids Weggeeffonds - [gedaagde 17], alsnog, verschenen. Hij heeft het tegen hem verleende verstek doen zuiveren.
1.5. Tijdens de mondelinge behandeling op 16 december 2009 heeft de gemeente bericht dat de vordering tegen gedaagde sub 8 wordt ingetrokken.
1.6. Vonnis is bepaald op heden.
2. Het verzoek tot verstekverlening en het incident tot tussenkomst/voeging
Het verzoek tot verstekverlening tegen gedaagden sub 18, 19 en 20
2.1. De gemeente heeft gesteld dat zij onderzoek in de gemeentelijke basisadministratie en het handelsregister van de kamers van koophandel heeft gedaan, maar dat ten aanzien van gedaagden sub 18, 19 en 20 pas ná de eerste mondelinge behandeling - uit de in het kader van deze procedure door andere gedaagden overgelegde stukken - duidelijk is geworden dat zij eveneens op de adressen zijn gevestigd waarvan in dit kort geding ontruiming wordt gevorderd. De gemeente heeft vervolgens deze gedaagden alsnog bij afzonderlijk exploot opgeroepen.
2.2. Op grond van het bepaalde in artikel 45 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) behoeft een exploot niet de naam en de woonplaats van de geëxploiteerde te bevatten, indien het een vordering tot ontruiming betreft van een gebouwde onroerende zaak, door krakers van wie de identiteit in redelijkheid niet kan worden achterhaald. Indien ten onrechte de naam en woonplaats ontbreekt, levert dit een gebrek op en wordt het exploot met nietigheid bedreigd. In de onderhavige situatie zijn in de loop van de procedure kennelijk alsnog de namen en adressen van een aantal anonieme gedaagden bekend geworden. Voor zover dit een gebrek aan het exploot oplevert, brengt dit geen nietigheid mee, aangezien gedaagden sub 18, 19 en 20 ruimschoots vóór de zitting van 16 december 2009 alsnog zijn opgeroepen en niet is gebleken dat zij in hun verdediging zijn geschaad doordat zij niet reeds op naam voor de zitting van 7 oktober 2009 zijn gedagvaard. Daartoe is van belang dat ten tijde van de zitting van 7 oktober 2009 de zaak niet inhoudelijk is behandeld. Uit het voorgaande volgt dat tegen gedaagden sub 18, 19 en 20 verstek zal worden verleend.
Het incident tot tussenkomst/voeging
2.3. [Eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] hebben verzocht te mogen interveniëren in de eis in reconventie van Koppenhinksteeg. [Eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] zijn lid van de gemeenteraad namens de SP. Zij hebben - verkort en zakelijk weergegeven - betoogd dat zij in die hoedanigheid de staatsrechtelijke opgave hebben om het bestuur te controleren en dat zij als geen ander erop kunnen wijzen dat de gemeente een ontoelaatbare steunmaatregel ten uitvoer legt. De omstandigheid dat [eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] geen concurrent zijn, is daarbij volgens hen niet van belang. Zij ontlenen hun belang bij de interventie ook aan het feit dat zij inwoner van [woonplaats] zijn en worden benadeeld door het handelen van de gemeente. De gemeente heeft gemotiveerd bezwaar gemaakt en bepleit dat [eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] geen belang hebben. Koppenhinksteeg heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen de interventie.
2.4. Aangezien er namens Koppenhinksteeg enerzijds en [eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] anderzijds een gelijkluidend pleidooi is gevoerd, heeft de voorzieningenrechter ter zitting van 16 december 2009 bepaald dat op het toelaten van het incident in dit vonnis wordt beslist.
2.5. Voor het toestaan van een verzoek tot voeging of tussenkomst is vereist dat de interveniënt voldoende belang heeft bij de uitkomst van de procedure, omdat deze rechtens of feitelijk gevolgen voor hem kan hebben. Niet ieder feitelijk gevolg is echter zonder meer voldoende te achten. Vereist is een belang waarvoor in rechte opgekomen kan worden. Er moet derhalve blijken van een belang om benadeling of verlies van een hem toekomend recht te voorkomen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] onvoldoende eigen belang hebben bij interventie. Niet gebleken is dat [eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] een belang hebben waarvoor in rechte opgekomen zou kunnen worden. Hun positie is daarbij niet anders dan die van iedere willekeurige andere inwoner van [woonplaats]. De enkele omstandigheid dat zij raadslid zijn is eveneens onvoldoende. Daarbij is nog van belang dat hen in dat kader andere, politieke, middelen ten dienste staan. [eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] zullen daarom niet worden toegelaten.
3. De feiten in de hoofdzaak
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 7 oktober en 16 december 2009 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
3.1. De gemeente is eigenaar van een complex van panden gelegen te Leiden aan de Koppenhinksteeg nummers 2, 2b, 2c en 4, en aan de Hooglandse Kerkgracht 4, hierna aan te duiden als "het complex" of "de Vrijplaats". De kadastrale aanduiding van deze panden is: gemeente Leiden, [sectie X , nummers x en xx]
3.2. Voormelde panden zijn vele jaren geleden gekraakt.
3.3. De Vrijplaats is in gebruik bij Koppenhinksteeg c.s. (ieder van hen met betrekking tot het gedeelte aangegeven in de kop van dit vonnis) en biedt onderdak aan een ruim aantal samenwerkingsverbanden, informele verenigingen en groepen. De Linkse Kerk verzorgt culturele voorzieningen, biedt haar zaal aan voor verhuur ten behoeve van de vertoning van films en presentaties en exploiteert een daarbij behorend café. Bar & Boos exploiteert een cultureel centrum, met horecavoorzieningen.
3.4. Het naast het complex gelegen pand aan de Koppenhinksteeg 6 is eveneens eigendom van de gemeente en wordt verhuurd aan Drukkerij Nautilus (hierna: de drukkerij).
3.5. In juni 2005 hebben burgemeester en wethouders (hierna: B&W) van de gemeente besloten om het gebruik van de Vrijplaats te legaliseren. De gemeenteraad van Leiden (hierna: de gemeenteraad) heeft met met dit legalisatiebesluit ingestemd.
3.6. Ter uitvoering van een daartoe strekkende motie van de gemeenteraad hebben B&W op 18 april 2007 de Notitie Legalisering Vrijplaats Koppenhinksteeg (hierna: de Notitie) gepresenteerd. De Notitie voorziet in een toekomstige verkoop van de panden aan de woningcorporatie genaamd Woningstichting Ons Doel (hierna: Ons Doel) en de verhuring ervan aan Koppenhinksteeg c.s. Het in de Notitie geformuleerde overstijgende doel is "het creëren van een voor alle betrokken partijen min of meer acceptabele woon-, werk- en leefsituatie".
3.7. In opdracht van Ons Doel is door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid IMMO Rijnstede B.V. een taxatie uitgevoerd en is het complex per 13 september 2007 op een bedrag van € 685.000,-- getaxeerd. In de taxatie is opgenomen dat Ons Doel heeft opgegeven dat de renovatiekosten circa € 1.400.000,-- bedragen. Een en ander is neergelegd in een rapport van 27 september 2007.
3.8. Op enig moment in oktober 2007 heeft Ons Doel aan de gemeente bericht dat de investering voor de panden hoger uitvalt en dat zij het exploitatietekort begroot op € 900.000,--.
3.9. In oktober 2007 is het college van B&W afgetreden.
3.10. In het op 18 december 2007 gesloten coalitieakkoord om te komen tot de vorming van een nieuw college van B&W is opgenomen dat het legaliseringstraject rond de Vrijplaats zal worden voortgezet, met dien verstande dat niet méér financiële middelen beschikbaar gesteld zullen worden dan reeds met Ons Doel afgesproken (een maximale gemeentebijdrage uit het herstructureringsfonds van € 460.000,--), alsmede dat ook aan andere afspraken strikt de hand zal worden gehouden.
3.11. Nadat Ons Doel aan de gemeente had bericht dat zij zich zonder extra financiële bijdrage van de gemeente terugtrekt uit het legaliseringsproces, hebben B&W op 25 maart 2008 de gemeenteraad bericht dat legalisering binnen de in het coalitieakkoord gestelde randvoorwaarden niet mogelijk blijkt en dat andere opties voor herontwikkeling van het complex zullen worden onderzocht.
3.12. Op 1 juli 2008 hebben B&W definitief besloten tot herontwikkeling en verkoop van het complex. In het herontwikkelingsbesluit van 1 juli 2008 staat vermeld dat B&W hebben besloten over te gaan tot verkoop van het complex "conform de uitgangspunten zoals deze worden gehanteerd binnen het project Verkoop Gemeentelijk Vastgoed".
3.13. In de 'Nota Verkoop Gemeentelijk Vastgoed' van de gemeente van augustus 2005 (hierna: de Verkoopnota) is onder meer opgenomen dat er bij verkoop van gemeentelijk vastgoed een verkoopprocedure gestart zal worden, waarbij een makelaar een taxatie en brochure maakt van het te verkopen object en in samenspraak met de gemeente een vraagprijs bepaalt en tot onderhandeling en verkoop overgaat. In de Verkoopnota staat voorts vermeld dat er voorafgaande aan de verkoop een waardebepaling door een erkende taxateur zal plaatsvinden en dat op basis van de taxatiewaarde en de WOZ-waarde een vraag- of richtprijs zal worden vastgesteld.
3.14. Bij brief van 3 juli 2008 hebben B&W Koppenhinksteeg c.s. geïnformeerd dat het legalisatieproces wordt beëindigd, dat de Vrijplaats naar verwachting op korte termijn wordt verkocht en dat zij de Vrijplaats uiterlijk op 1 maart 2009 dient te ontruimen. Aan het verzoek om te bevestigen dat Koppenhinksteeg c.s. de Vrijplaats vrijwillig zal verlaten is geen gehoor gegeven.
3.15. Op 21 juli 2008 hebben Koppenhinksteeg, De Linkse Kerk en Bar en Boos de gemeente in kort geding gedagvaard en - samengevat weergegeven - veroordeling van de gemeente gevorderd tot voortzetting van het proces tot legalisering van de Vrijplaats.
3.16. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 4 augustus 2008 geoordeeld dat het geschil in de kern gaat om de vraag of de gemeente gehouden was om het proces tot legalisering van de Vrijplaats voort te zetten. Hij heeft deze vraag vervolgens ontkennend beantwoord en de vorderingen afgewezen. Van dit vonnis hebben Koppenhinksteeg, De Linkse Kerk en Bar en Boos hoger beroep ingesteld. Het gerechtshof te 's-Gravenhage heeft bij arrest van 10 februari 2009 het bestreden vonnis bekrachtigd. Op het hiertegen ingestelde cassatieberoep is nog niet beslist.
3.17. B&W hebben op 7 oktober 2008 besloten om in te stemmen met een onderhandse aanbestedingsprocedure inzake de verkoop van het complex.
3.18. Medio december 2008 is de start van de verkoop van het complex aangekondigd op (onder meer) de website van makelaar DTZ Zadelhoff v.o.f. die de verkoop namens de gemeente heeft begeleid (hierna: DTZ). Alle geïnteresseerden hebben na aanmelding toegang tot een dataroom gekregen, met daarin nadere verkoopdocumentatie. Tot de verkoopinformatie behoren onder meer de 'Algemene voorwaarden voor de verkoop van de Koppenhinksteeg 2, 4 en 6 en Hooglandse Kerkgracht 4 te Leiden' (hierna: de verkoopvoorwaarden).
3.19. In artikel 5 van de verkoopvoorwaarden staat voor zover thans relevant onder meer vermeld:
"Bieding
Artikel 5
1. Een Gegadigde, kan tot 20 februari 2009 12.00 uur bij DTZ een indicatieve bieding vergezeld van een schetsplan uitbrengen op het registergoed. (..) Bij de indicatieve bieding dient de bieder enig inzicht te geven in zijn financiële gegoedheid, door middel van een schriftelijke genoegzame verklaring van zijn bankinstelling (letter of confidence/comfort letter). Een indicatieve bieding die niet overeenkomstig het hiervoor bepaalde is gedaan, is ongeldig.
2. De bieding dient gebaseerd te zijn op de informatie uit de Bidroom. Door het indienen van een onvoorwaardelijke bieding wordt de Gegadigde met name geacht te hebben ingestemd met de onderhavige Algemene Voorwaarden (..)
3. Bij de indicatieve bieding vergezeld met het schetsplan dient de Gegadigde tevens informatie, minimaal 2 referentieprojecten, aan te leveren waaruit blijkt dat de Gegadigde ervaring heeft met herontwikkeling van monumentale binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten.
3.20. Tot de verkoopinformatie behoorde voorts het Aanslagbiljet Gemeentelijke Heffingen 2008 van 30 april 2008, waaruit - voor zover leesbaar - volgt dat de WOZ-waarde voor de panden aan de Koppenhinksteeg 2a, 2c, 4 en 6 en de Hooglandse Kerkgracht 6 per peildatum 1 januari 2007 in totaal € 712.148,-- bedroeg. In een door Koppenhinksteeg overgelegd overzicht staat vermeld dat de WOZ-waarde voor het complex, inclusief het pand aan de Koppenhinksteeg 6, per peildatum 1 januari 2007 in totaal € 796.936,-- bedroeg. Uit een verslag van de vergadering van de raadscommissie Ruimte en Bereikbaarheid van 20 mei 2008 blijkt dat de betrokken wethouder uitging van een WOZ-waarde van (in totaal) € 1.300.000,--.
3.21. In een aanvullend memo van DTZ van 23 januari 2009 staat onder meer vermeld dat de drukkerij, na herontwikkeling, het eerste recht van huur verkrijgt van de begane grond van het pand aan de [adres 3]. In het memo is daarnaast opgenomen dat in artikel 5.2 van de verkoopvoorwaarden ten onrechte staat dat de bieding onvoorwaardelijk dient te zijn (onvoorwaardelijke bieding dient gelezen te worden als indicatieve bieding) en voorts dat de voorstellen inhoudelijk zullen worden beoordeeld op (i) de koopsom, (ii) de referentieobjecten, (iii) het schetsplan en (iv) de overige voorwaarden, en dat na de beoordeling een onderhandelingsproces zal worden gestart met de geselecteerde geïnteresseerden.
3.22. Bij brief van 20 februari 2009 heeft [Gedaagden 1 t/m 4, 9 en 17] aan de gemeente meegedeeld dat zij een bod heeft uitgebracht op de panden Koppenhinksteeg 2-6 en de Hooglandse Kerkgracht 4. In de brief staat vermeld dat het uitgebrachte bod onder meer tot uitgangspunt neemt dat Koppenhinksteeg de renovatie van het complex financiert uit eigen middelen.
3.23. De gemeente heeft zeven biedingen ontvangen, waaronder die van Koppenhinksteeg en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Atrium Vastgoedontwikkeling B.V. (hierna: Atrium).
3.24. De gemeente heeft met een brief van 19 maart 2009 de bieding van Koppenhinksteeg afgewezen. De brief van de gemeente vermeldt, voor zover van belang:
"(..) Uw bieding bleek in ieder geval niet aan de navolgende voorwaarden te voldoen:
- Akkoordverklaring met de disclaimer, procesletter en de dataroom protocol van DTZ Zadelhoff;
- Een schetsplan;
- Bankgarantie;
- Aanbieding van [adres 3] aan Nautilus.
Op grond van het gestelde in artikel 5.1 van de Algemene Verkoopvoorwaarden is uw bieding ongeldig zodat u om die reden uitgesloten bent van verdere deelname aan de verkoopprocedure. (..)"
3.25. Op 2 juni 2009 heeft de gemeente de panden gelegen aan de Hooglandse Kerkgracht 4 en de Koppenhinksteeg 4 en 6 verkocht aan Atrium. De koopovereenkomst tussen de gemeente en Atrium (hierna: de Koopovereenkomst) luidt, voor zover van belang, als volgt:
"(..)
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte bedraagt € 150.000,00 (..). Als prijspeildatum geldt 1 maart 2009. (..)
ARTIKEL 4
EIGENSCHAPPEN VAN HET VERKOCHTE/VERONTREINIGING
(..)
b. Na het ondertekenen van deze koopovereenkomst zal verkoper vóór 1 juli 2009 of zo spoedig mogelijk nadien inventariseren of de tot het verkochte behorende onderliggende grond gesaneerd dient te worden en of er eventuele asbesthoudende materialen in het verkochte aanwezig zijn die verwijderd dienen te worden. Verkoper zal het resultaat van de bodeminventarisatie zo snel mogelijk aan de koper melden. De kosten van onderzoek, bodemsanering en asbestsanering die gemoeid zijn voor het beoogde bestemming zijn tot een bedrag van maximaal een honderd dertig duizend euro (€ 130.000,00) voor de rekening van verkoper. (..)
ARTIKEL 5
FEITELIJKE LEVRING/STAAT VAN HET VERKOCHTE
a. De feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte aan koper zal geschieden leeg en ontruimd, behoudens het verkochte sub c. welk verkochte verhuurd is aan Drukkerij Nautilus. Koper verplicht zich de bepalingen van het hiervoor in de overwegingen bedoelde protocol na te leven. Bedoeld protocol geeft de voorwaarden weer waaraan koper zich heeft te houden jegens de huurder, Drukkerij Nautilus. (..)
ARTIKEL 9
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarden dat:
(..)
c indien uiterlijk op 1 juli 2010 geen ontruimingstitel voor het verkochte Hooglandse Kerkgracht 4 begane grond, Koppenhinksteeg 2, 2b, 2c en 4 verkregen wordt.
(..)"
3.26. In het protocol bij de Koopovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 5, staat onder meer vermeld dat Atrium de nieuw te ontwikkelen ruimte op de begane grond van het pand aan de Koppenhinksteeg 4 voor verhuur zal aanbieden aan de drukkerij.
3.27. Bij dagvaarding van 23 juni 2009 hebben Koppenhinksteeg, De Linkse Kerk en Bar en Boos een nieuwe zaak tegen de gemeente aangebracht bij het gerechtshof
's-Gravenhage. Deze zaak strekt tot heropening van het kort geding waarin dit hof op 10 februari 2009 het hiervoor onder 3.16 genoemde arrest heeft gewezen. Koppenhinksteeg c.s. voert hiertoe - kort weergegeven - aan dat zij in juni 2009 documenten in haar bezit heeft gekregen waaruit blijkt dat het arrest van 10 februari 2009 berust op bedrog van de zijde van de gemeente, zodat aanleiding bestaat om dit arrest te herroepen. Het hof heeft op deze vordering nog niet beslist.
3.28. Op 6 juli 2009 heeft Koppenhinksteeg een klacht ingediend bij de Europese Commissie inhoudende dat de gemeente met het sluiten van de Koopovereenkomst ontoelaatbare staatssteun heeft verleend aan Atrium. Bij brief van 25 augustus 2009 heeft Koppenhinksteeg haar klacht nader gemotiveerd.
3.29. Bij brief van 9 juli 2009 heeft de gemeente Koppenhinksteeg c.s. gesommeerd om de Vrijplaats op uiterlijk 1 oktober 2009 te ontruimen. Aan deze sommatie is geen gehoor gegeven.
3.30. Atrium heeft ten behoeve van de beoogde herontwikkeling van het complex van vijf panden naar twee winkelpanden en dertien appartementen een aantal vergunningen aangevraagd. De gemeente heeft bij brief van 17 september 2009 bericht dat de door Atrium ingediende bouwaanvraag passend is bevonden. De Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente (hierna: ARK) heeft op 28 september 2009 positief geadviseerd over de bouwaanvraag. Er is ten behoeve van de herontwikkeling een Rijks- en een gemeentelijke monumentenvergunning verleend.
3.31. Op 22 september 2009 heeft de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid IDDS B.V. op verzoek van Atrium een raamsaneringsplan opgesteld voor de sanering van het complex. Dit plan is ingediend bij de Milieudienst West-Holland, die bij besluit van 26 november 2009 met het plan heeft ingestemd.
3.32. Bij brief van 29 september 2009 heeft het door Atrium ingeschakelde aannemersbedrijf de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Aannemersbedrijf Procee B.V. (hierna: Procee) een raming/richtprijs verstrekt voor de bouwwerkzaamheden ten bedrage van € 1.498.000,-- inclusief BTW. Procee is nadien in staat van faillissement verklaard. In een door de gemeente overgelegde, voorlopige planning zal in week 15 van 2010 worden gestart met de sloopwerkzaamheden en dient de bouw eind 2010 klaar te zijn.
3.33. Atrium heeft een makelaar ingeschakeld om de verkoop van de te realiseren appartementen en bedrijfsruimten te begeleiden.
3.34. Bij brief van 13 november 2009 hebben de Nederlandse autoriteiten aan de Europese Commissie een reactie gezonden inzake de klacht over de toekenning van de beweerdelijke onrechtmatige staatssteun aan Atrium.
4. De vorderingen, de gronden daarvoor en het verweer in de hoofdzaak
in conventie
4.1. De gemeente vordert - zakelijk weergegeven - Koppenhinksteeg c.s. te veroordelen om de Vrijplaats te ontruimen en niet opnieuw in gebruik te nemen of te geven, met machtiging om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen, en met bepaling dat dit vonnis gedurende een jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel bevindt in de Vrijplaats of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet.
4.2. Daartoe voert de gemeente - samengevat - het volgende aan.
In de reeds tussen partijen gevoerde procedures is geoordeeld dat het legaliseringstraject beëindigd mocht worden, zodat de gemeente tot verkoop van de Vrijplaats mag overgaan. De gemeente heeft een spoedeisend belang bij ontruiming teneinde de beoogde herontwikkeling te realiseren. Voor wat betreft dit spoedeisend belang zijn de volgende omstandigheden van belang.
Van de gemeente kan niet gevergd worden dat zij een bodemprocedure - waarin toewijzing van de ontruimingsvordering te verwachten valt - afwacht, omdat zij haar verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst dient na te komen. De gemeente dient immers de panden zo spoedig mogelijk - uiterlijk 1 juli 2010 - leeg en ontruimd op te leveren. Atrium heeft reeds een voorlopige kostenraming opgesteld, een planning gemaakt - die erin voorziet dat de bouw eind 2010 gereed zal zijn - en een makelaar ingeschakeld. Bovendien zijn alle benodigde vergunningen verleend dan wel aangevraagd. De plannen van Atrium zijn derhalve voldoende concreet en op korte termijn uitvoerbaar. Het onrechtmatige verblijf van Koppenhinksteeg c.s. in de Vrijplaats staat echter aan de beoogde herontwikkeling in de weg. Atrium wordt hierdoor belemmerd in de voortgang van haar bouwplannen. Zo kunnen milieukundige onderzoeken niet worden uitgevoerd en kan geen gedetailleerd bouwplan worden gemaakt doordat er tot op heden geen onvoorwaardelijke toegang tot de panden is verleend. Juist omdat een bouwproces veel tijd in beslag neemt en een goede voorbereiding vergt, hebben de gemeente en Atrium er alle belang bij om zo snel mogelijk de vrije beschikking te krijgen over de Vrijplaats. Het feit dat Koppenhinksteeg c.s. al langere tijd onrechtmatig handelt jegens de gemeente door zonder recht of titel in de Vrijplaats te verblijven, onderstreept het spoedeisende belang van de gemeente. Naast het uitvoeren van de herontwikkeling levert ook de omstandigheid dat omwonenden ernstige overlast ervaren van de vanuit de Vrijplaats verrichte activiteiten een spoedeisend belang op.
De belangen van Koppenhinksteeg c.s. wegen niet op tegen de belangen van de gemeente bij ontruiming. De gemeente heeft de ontruiming ruimschoots van te voren - zeventien maanden geleden - aangekondigd en heeft aangeboden om een aantal gebruikers te ondersteunen bij het vinden van een alternatieve locatie, zodat aan de belangen van de gebruikers voldoende tegemoet is gekomen. De omstandigheid dat de gebruikers het fundamenteel oneens zijn met het besluit tot herontwikkeling kan niet een afdwingbaar recht opleveren om nog langer gebruik te maken van gemeente-eigendommen. Teneinde leegstand te voorkomen zullen na ontruiming antikraakmaatregelen worden getroffen.
Gezien de beoogde herontwikkeling en het spoedeisend belang bestaat geen aanleiding voor het inwinnen van inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv.
4.3. Koppenhinksteeg c.s. voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie
4.4. Koppenhinksteeg vordert - zakelijk weergegeven - de gemeente op straffe van een dwangsom te verbieden om verdere uitvoering te geven aan de Koopovereenkomst, zolang de Europese Commissie niet heeft beslist dat deze overeenkomst verenigbaar is met de gemeenschappelijke markt in de zin van - inmiddels - artikel 107 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU). Daarnaast vordert Koppenhinksteeg de gemeente te gebieden om de onrechtmatige steun die wordt of zal worden verleend op grond van de Koopovereenkomst terug te vorderen dan wel op te schorten hangende de procedure bij de Europese Commissie.
4.5. Daartoe voert Koppenhinksteeg - samengevat - het volgende aan.
De Koopovereenkomst omvat een of meer verboden steunmaatregelen.
De gemeente heeft ten aanzien van de verkoop van de Vrijplaats niet de juiste verkoopprocedure gevolgd. De gemeente had op grond van de 'Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties' (Pb 1997, C209/3, hierna: de Mededeling) ofwel een transparante en onvoorwaardelijke biedprocedure dienen te volgen ofwel op basis van een taxatierapport moeten verkopen. Geen van beide opties heeft de gemeente gevolgd. Het niet volgen van de juiste procedure brengt reeds het vermoeden van verboden staatssteun mee en leidt tot de verplichting om de transactie op grond van artikel 108 lid 3 van het VWEU te melden. De gemeente heeft echter verzuimd een melding te doen. De gevolgde verkoopprocedure heeft bovendien onmogelijk tot een marktconforme prijs kunnen leiden. De aan de verkoopprocedure gestelde voorwaarden zijn tussentijds aangepast en willekeurig toegepast, kennelijk met als doel om het complex aan Atrium te gunnen. De gemeente heeft geen open en transparante procedure gevolgd.
De gemeente heeft het complex voor slechts € 150.000,-- verkocht, waarbij zij ook nog eens een bedrag van maximaal € 130.000,-- aan renovatiekosten op zich heeft genomen. Het complex is echter in 2008 gewaardeerd voor een bedrag van € 685.000,--. De WOZ-waarde bedroeg in 2008 bovendien bijna € 800.000,--, terwijl de gemeente zelf in 2008 heeft verklaard dat de WOZ-waarde ruim € 1,3 miljoen bedroeg. Het enorme verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ- en taxatiewaarde heeft de gemeente niet kunnen verklaren, terwijl uit de Verkoopnota volgt dat de taxatiewaarde en de WOZ-waarde leidend zijn voor de vraag- of richtprijs. Met deze handelwijze van de gemeente is aan alle vijf voorwaarden voor staatssteun voldaan. Allereerst is duidelijk dat de transactie tussen de gemeente en Atrium, gelet op de lage koopprijs, wordt bekostigd met staatsmiddelen. Daarnaast verkrijgt Atrium voordeel dat bestaat uit een koopprijs onder de marktwaarde. In de derde plaats wordt voldaan aan het selectiviteitsvereiste, doordat de steun exclusief aan Atrium wordt toegekend. Voorts kan de steunmaatregel de concurrentie vervalsen, doordat Atrium een voorsprong in de schoot krijgt geworpen. Ten slotte kan de steunmaatregel de tussenstaatse handel negatief beïnvloeden.
Doordat de steunmaatregel niet tijdig bij de Europese Commissie is gemeld, staat de gemeente op het punt om uitvoering te geven aan niet-goedgekeurde steun. Er kan niet worden overgegaan tot levering van de panden zolang de verenigbaarheid van de steun niet in rechte vaststaat. Hiermee vervalt bovendien het spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering.
4.6. De gemeente voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
5. De beoordeling van het geschil in de hoofdzaak
5.1. Aangezien toewijzing van de vorderingen in reconventie mogelijk aan toewijzing van de ontruimingsvordering in conventie in de weg zou kunnen staan, zal de reconventie eerst behandeld worden.
in reconventie
5.2. Kern van het geschil in reconventie betreft de vraag of de gemeente door het sluiten van de Koopovereenkomst tegen een koopsom van € 150.000,-- een ontoelaatbare steunmaatregel aan Atrium heeft verstrekt.
5.3. Per 1 december 2009 is het VWEU in werking getreden dat het EG-Verdrag vervangt. Artikelen 87 en 88 van het EG-Verdrag zijn hernummerd tot artikelen 107 en 108 van het VWEU. In het navolgende zal de nieuwe nummering worden gebruikt.
5.4. Op grond van artikel 107 lid 3 van het VWEU zijn door overheid verleende of bekostigde steunmaatregelen, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen (dreigen te) vervalsen, onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt voor zover deze steun het interstatelijke handelsverkeer ongunstig beïnvloedt. Op grond van artikel 108 lid 3 van het VWEU dient dergelijke steun bij de Europese Commissie te worden aangemeld. De betrokken lidstaat kan de voorgenomen maatregelen niet tot uitvoering brengen voordat de Europese Commissie hierover een beslissing heeft genomen (de zogeheten standstill-periode). Voor de vraag of er aanleiding is om tot een (voorlopig) verbod van uitvoering van de beweerdelijke steun te komen, dient beoordeeld te worden de kans dat de bodemrechter of een andere bij de toepassing van de communautaire staatssteunregels betrokken instantie - zoals met name de Europese Commissie - tot het oordeel zal komen dat de bestreden maatregel als ontoelaatbare steun moet worden beschouwd (HR 7 oktober 2005, NJ 2006, 131).
5.5. De gemeente heeft, onder verwijzing naar onder meer een arrest van het Hof van Justitie van 13 januari 2005 (NJ 2006, 489), als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat Koppenhinksteeg geen beroep toekomt op de (rechtstreeks werkende) standstill-plicht, aangezien een dergelijk beroep alleen toekomt aan concurrenten en justiabelen die aan een heffing onderworpen zijn.
5.6. In voornoemd arrest heeft het Hof van Justitie geoordeeld dat artikel 108 lid 3 van het VWEU aldus moet worden uitgelegd, dat een justiabele die onderworpen is aan een heffing die integrerend deel uitmaakt van een steunmaatregel en die in strijd met het uitvoeringsverbod van dit artikel wordt geïnd, zich daarop kan beroepen, ongeacht of hij - in dat geval - wordt geraakt door concurrentievervalsing. Uit dit arrest kan derhalve niet de conclusie worden getrokken dat Koppenhinksteeg - omdat zij geen concurrent zou zijn - geen belang heeft bij haar vordering. Gegeven de omstandigheid dat op grond van de Koopovereenkomst de Vrijplaats ontruimd en gerenoveerd zal worden, met alle gevolgen voor Koppenhinksteeg van dien, terwijl deze overeenkomst het resultaat is van een verkoopprocedure waaraan Koppenhinksteeg heeft deelgenomen en waartegen zij in deze procedure bezwaren naar voren brengt, kan voorshands niet worden uitgesloten dat haar een beroep toekomt op artikel 108 lid 3 van het VWEU.
5.7. Vervolgens dient te worden onderzocht of er aanleiding is om tot een (voorlopig) verbod van uitvoering van de Koopovereenkomst te komen. De gemeente heeft allereerst gemotiveerd betoogd dat de verkoopprocedure in overeenstemming met de Mededeling heeft plaatsgevonden. Dit betoog van de gemeente is door Koppenhinksteeg onvoldoende weerlegd. Daartoe is het volgende van belang. Het besluit om het complex te verkopen is in 2008 bekend geworden en hieraan is vervolgens - zonder voorselectie - ruime bekendheid gegeven, onder meer door publicatie op de website van de gemeente en DTZ en publicatie in het Leidsch Dagblad, alsmede door verspreiding van het bericht tot verkoop onder relaties van DTZ, zodat voldaan is aan de in paragraaf II.1.a. van de Mededeling vermelde eis om een aanbod voldoende openbaar te maken. De door de gemeente gestelde voorwaarden leiden er bovendien niet toe dat er niet meer voldaan is aan een onvoorwaardelijke procedure in de zin van paragraaf II.1.b. In beginsel kon immers iedereen een indicatief bod uitbrengen. De omstandigheid dat de gemeente haar voorwaarden later in een memo nader heeft verduidelijkt, maakt - hoewel dit niet de schoonheidsprijs verdient - evenmin dat er sprake is van wisselende criteria. Een schending van het bepaalde in de Mededeling is gelet op voornoemde omstandigheden niet aannemelijk geworden.
5.8. De gemeente heeft daarnaast aangevoerd dat er zeven biedingen zijn gedaan, waarvan er drie - waaronder die van Atrium - voldeden aan de gestelde eisen. Volgens de gemeente was het bod van Atrium het één na hoogste, maar bleek de hoogste bieder alle risico's bij de gemeente neer te willen leggen. Deze bieder wilde het bod vervolgens niet gestand doen en heeft uiteindelijk een lager bod van € 85.000,-- gedaan. Onder deze omstandigheden is voldoende duidelijk geworden dat het bod van Atrium feitelijk het hoogst overgebleven bod was. Het betoog van Koppenhinksteeg, dat haar bod beter was omdat zij tegen een koopprijs van € 1,25 alle renovatiekosten zelf zou voldoen, kan niet worden gevolgd, omdat dit bod om meerdere redenen ongeldig is verklaard.
5.9. Daarbij heeft de gemeente nog onweersproken naar voren gebracht dat Ons Doel in 2008 heeft laten weten dat de destijds beschikbare financiële bijdrage van € 460.000,-- bij een koopprijs van € 1,-- onvoldoende was gelet op de begrote renovatiekosten van circa € 1.400.000,--. De destijds door Ons Doel gevraagde financiële bijdrage ligt derhalve aanzienlijk hoger dan de thans door de gemeente aangeboden financiële bijdrage aan de renovatiekosten van maximaal € 130.000,--, terwijl er nu een hogere koopprijs is vastgesteld. Hoewel de taxatiewaarde en de WOZ-waarde beduidend hoger liggen dan de overeengekomen koopprijs, houden deze kennelijk onvoldoende rekening met de complexiteit van de huidige situatie, waarin potentiële kopers terughoudend zijn het complex aan te kopen. Daargelaten dat de gemeente de verplichting op zich heeft genomen het complex leeg en ontruimd op te leveren, leidt de omstandigheid dat het complex al zeer lange tijd gekraakt is, door een veelheid van uiteenlopende betrokkenen wordt gebruikt en de gebruikers zich sterk tegen verkoop verzetten, klaarblijkelijk tot een drukkend effect op de prijs. In het kader van dit kort geding is gelet op het voorgaande niet voldoende aannemelijk geworden dat Atrium is begunstigd, zodat een beroep op ontoelaatbare staatssteun niet kan slagen.
5.10. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen. Koppenhinksteeg zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Aangezien de reconventionele vordering beduidend afwijkt van hetgeen in conventie aan de orde is, zal met betrekking tot de proceskosten in reconventie een half punt aan salaris advocaat te worden toegewezen.
in conventie
5.11. Vaststaat dat Koppenhinksteeg c.s. zonder recht of titel verblijft in de Vrijplaats die eigendom is van de gemeente, zodat zij deze panden in beginsel ter vrije beschikking aan de gemeente dient te stellen. De Fabel van de Illegaal heeft echter, als meest verstrekkende verweer, aangevoerd dat de vordering van de gemeente tot ontruiming van het pand aan de [adres 4] verjaard is, omdat dit pand al meer dan veertig jaar gekraakt is en sindsdien door verschillende opeenvolgende krakers onafgebroken in gebruik is, de afgelopen zeventien jaar door de Fabel van de Illegaal. Voor een geslaagd beroep op verjaring is het volgens de Fabel van de Illegaal niet van belang dat zijzelf het pand minder dan twintig jaar in gebruik heeft. Zij verwijst daarvoor onder meer naar een arrest van het gerechtshof Arnhem van 14 mei 2002, WR 2003, 68.
5.12. Het beroep van de Fabel van de Illegaal op verjaring wordt verworpen. Anders dan het gerechtshof Arnhem is de voorzieningenrechter van oordeel dat wanneer een nieuwe kraker, zoals de Fabel van de Illegaal, zich in het pand vestigt, sprake is van een nieuwe inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente en daarmee op dat moment (opnieuw) een onrechtmatige situatie ontstaat ter zake waarvan de verjaringstermijn van artikel 3:314 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gaat lopen. Het gaat niet om een voortgezette onrechtmatige gedraging van een eerdere kraker, nu zich een nieuwe kraker in het pand vestigt die zelf een handeling verricht, te weten de vestiging in het pand, en evenmin om een eenmalige inbreuk die voortduurt, zoals het geval is bij bijvoorbeeld het planten van een boom te dicht bij de erfgrens of het overschrijden van een toegestane bouwhoogte. Nu vaststaat dat de Fabel van de Illegaal zich minder dan twintig jaar geleden in het pand heeft gevestigd en op dat moment (opnieuw) een onrechtmatige situatie is ontstaan als bedoeld in artikel 3:314 lid 1 BW, is de vordering tot ontruiming niet verjaard.
5.13. Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep op verjaring niet kan slagen.
5.14. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is vereist dat de eigenaar daarbij een spoedeisend belang heeft. Een dergelijk belang zal aanwezig zijn wanneer van de gemeente niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht.
5.15. Koppenhinksteeg c.s. heeft het spoedeisend belang van de gemeente bij ontruiming gemotiveerd betwist. Het verweer van Koppenhinksteeg c.s. komt er in de kern op neer dat zij geen overlast veroorzaakt maar juist met veel buren samenwerkt en dat de plannen van de gemeente onvoldoende concreet zijn om een onmiddellijke ontruiming te rechtvaardigen. In het kader daarvan heeft Koppenhinksteeg c.s. onder meer aangevoerd dat zij bereid is haar medewerking te verlenen aan de benodigde bodem- en asbestonderzoeken. Voorts is volgens haar de planning voor de bouw volstrekt onduidelijk en onrealistisch, aangezien de benodigde vergunningen nog niet onherroepelijk zijn verleend. Tegen de verleende monumentenvergunningen is door omwonenden een zienswijze ingediend, zodat verlening van een bouwvergunning ook nog niet in zicht is, aldus Koppenhinksteeg c.s. Gelet op de lange duur van de kraaksituatie had volgens haar een bodemprocedure meer voor de hand gelegen. Koppenhinksteeg c.s. heeft een zwaarwegend belang bij het gebruik van de Vrijplaats. Dit volgt niet alleen uit de vele activiteiten die worden verricht, maar ook uit de omstandigheid dat door voortgezet gebruik een eventuele gunstige uitspraak van de Hoge Raad of het gerechtshof 's-Gravenhage in de nog lopende procedures tussen partijen niet bij voorbaat illusoir wordt.
5.16. De gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt concrete plannen te hebben met de herontwikkeling van de Vrijplaats. Uit de Koopovereenkomst volgt immers dat zij zo spoedig mogelijk en uiterlijk per 1 juli 2010 de Vrijplaats leeg en ontruimd aan Atrium dient op te leveren. Gelet op het grote aantal gebruikers van de Vrijplaats is de omstandigheid dat de gemeente nu ontruiming vordert van een complex dat uiterlijk per 1 juli 2010 opgeleverd dient te worden niet een onevenredig lange termijn. De gemeente heeft bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat Atrium als opvolgend eigenaar vergevorderde plannen heeft om op korte termijn met de bouwwerkzaamheden te starten. Een deel van de benodigde vergunningen is daartoe reeds verstrekt en een ander deel is aangevraagd. Voorts zijn er concept-verkoopbrochures, planningen en voorlopige kostenramingen overgelegd. Bovendien dienen er asbest- en bodemonderzoeken te worden verricht. De omstandigheid dat deze plannen nog niet allemaal definitief zijn, leidt er niet toe dat de gemeente geen spoedeisend belang heeft. Bovendien is dit deels verklaarbaar doordat voor sommige werkzaamheden, zoals het opstellen van een meer gedetailleerd bouwplan, onvoorwaardelijke toegang noodzakelijk is. Ook het feit dat de aannemer in staat van faillissement is verklaard doet aan het voorgaande niet af, nu de gemeente onweersproken naar voren heeft gebracht dat er op korte termijn een nieuwe aannemer zal worden aangetrokken.
5.17. Naar voorlopig oordeel weegt het belang van de gemeente om te kunnen beschikken over haar eigendom zwaarder dan het belang van Koppenhinksteeg c.s. bij het voortgezette gebruik van de Vrijplaats. Daartoe is van belang dat Koppenhinksteeg sinds juli 2008 op de hoogte is van het voornemen van de gemeente om niet tot legalisering maar tot verkoop en ontruiming over te gaan. Bovendien heeft de gemeente aan een aantal van de gebruikers hulp aangeboden bij het zoeken van vervangende ruimte en voorts financiële ondersteuning aangeboden. Koppenhinksteeg c.s. heeft dit evenwel van de hand gewezen.
5.18. De Linkse Kerk heeft voorts betoogd dat de stichting Stichting Manifest (hierna: Manifest) op het adres [adres 4] staat ingeschreven, maar ten onrechte niet op naam is gedagvaard, waardoor ook bij toewijzing van de vordering tegen de wel gedagvaarde gebruikers niet effectief tot ontruiming kan worden overgegaan. Anders dan De Linkse Kerk meent, staat dit evenwel niet aan toewijzing van de ontruimingsvordering jegens de wél gedagvaarde gebruikers in de weg. Deze kwestie regardeert de Linkse Kerk immers niet.
5.19. De gevorderde ontruiming zal derhalve worden toegewezen, ook jegens de niet verschenen gedaagden nu de vordering jegens hen niet onrechtmatig dan wel ongegrond voorkomt. Daarbij zal geen acht worden geslagen op hetgeen door de Fabel van de Illegaal is aangevoerd namens gedaagden sub 5 tot en met 7, aangezien zij niet in dit geding zijn verschenen en er namens hen formeel dus geen verweer is gevoerd.
5.20. [Gedaagde 17] heeft ter zitting, onder overlegging van een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, betoogd dat hij inmiddels niet meer staat ingeschreven op het adres [adres 3] en dat de vorderingen jegens hem daarom moeten worden afgewezen. Voor een veroordeling tot ontruiming bestaat onder deze omstandigheden geen grond meer. Aangezien [gedaagde 17] echter pas ter zitting van 16 december 2009, nadat hij bij exploot was opgeroepen, gehoor heeft gegeven aan de gevorderde ontruiming, bestaat er aanleiding om hem wel jegens de gemeente in de proceskosten te veroordelen.
5.21. De Linkse Kerk heeft subsidiair bepleit dat ontruiming slechts kan worden toegewezen onder voorwaarde van overlegging van de benodigde bouwvergunning en bescheiden waaruit blijkt van spoedige aanvang van de bouwwerkzaamheden na ontruiming. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, blijkt dat de gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er op korte termijn een aanvang zal worden gemaakt met de bouwwerkzaamheden. Hierom bestaat er voor toewijzing van de subsidiaire vordering geen aanleiding. Er zal evenwel een ruimere ontruimingstermijn worden opgelegd dan door de gemeente is gevorderd, gelet op de veelomvattendheid van de ontruiming na een zeer lange kraakperiode. Deze termijn zal worden bepaald op zes weken na betekening van het vonnis.
5.22. Gelet op het voorgaande zal de vordering van de gemeente op de hierna te vermelden wijze worden toegewezen. Hetgeen overigens nog is aangevoerd, behoeft daarmee geen verdere bespreking meer. Voor zover de door de gemeente gevorderde machtiging om de ontruiming uit te voeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal deze vordering worden afgewezen, nu de deurwaarder de bevoegdheid heeft tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming over te gaan op grond van de artikelen 555 e.v. in verbinding met artikel 444 Rv. Voor zover deze vordering ziet op de eventueel te maken kosten te verhalen op Koppenhinksteeg c.s., zal deze vordering op de na te melden wijze worden toegewezen.
5.23. Koppenhinksteeg c.s. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De gemeente heeft de hoofdelijke veroordeling van Koppenhinksteeg c.s. gevorderd en daartegen is geen verweer gevoerd. De vordering is dientengevolge in zoverre toewijsbaar.
De slotsom
5.24. De slotsom luidt dat [eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] als interveniënten niet worden toegelaten, dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen en dat de ontruimingsvordering in conventie, op de hierna te vermelden wijze, wordt toegewezen.
5.25. [Eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] zullen, als de ongelijk gestelde partij in het incident, worden veroordeeld in de kosten in het incident. Deze kosten worden evenwel van de zijde van de gemeente en Koppenhinksteeg begroot op nihil.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in het incident:
- wijst het verzoek af;
- veroordeelt [eiseres in het incident 1] en [eiser in het incident 2] in de kosten, tot dusverre aan de zijde van de gemeente en Koppenhinksteeg begroot op nihil;
in de hoofdzaak:
in conventie
- verleent verstek tegen gedaagden sub 18, 19 en 20;
- veroordeelt Koppenhinksteeg c.s. - met uitzondering van [gedaagde 17] - ieder voor zich om na de betekening van dit vonnis binnen zes weken (het door hem of haar gebruikte deel van) de Vrijplaats te ontruimen met het zijne en de zijnen en niet opnieuw in gebruik te nemen;
- bepaalt dat de gemeente de eventuele kosten van de ontruiming door de deurwaarder en eventueel van de sterke arm van justitie en politie kan verhalen op Koppenhinksteeg c.s. (met betrekking tot het door hem of haar gebruikte deel), met uitzondering van [gedaagde 17];
- bepaalt dat dit vonnis binnen de in artikel 557a Rv genoemde termijn van één jaar ook zal kunnen worden ten uitvoer gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
- veroordeelt Koppenhinksteeg c.s. hoofdelijk om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de kosten van dit geding aan de gemeente te betalen, tot dusverre aan de zijde van de gemeente begroot op € 816,-- aan salaris advocaat, € 262,-- aan griffierecht, € 372,93 aan explootkosten, te vermeerderen met de gemaakte advertentiekosten ingevolge artikel 54 Rv;
- bepaalt dat Koppenhinksteeg c.s. bij gebreke van tijdige voldoening aan voornoemde proceskostenveroordeling jegens de gemeente de wettelijke rente over deze proceskosten verschuldigd zijn, berekend vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt Koppenhinksteeg in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de gemeente begroot op € 408,-- aan salaris advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.Th. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2010.
cb