Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 340347 / HA ZA 09-2021
Vonnis van 20 januari 2010
in de zaak van
DE GEMEENTE ZOETERMEER,
gevestigd te Zoetermeer,
eiseres,
advocaat mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden],
gedaagden,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 mei 2009 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 12 augustus 2009;
- het proces-verbaal van comparitie van 9 december 2009 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Gemeente is eigenaar van het pand en de bijbehorende tuin aan de [a-straat te plaats]. Dit pand met tuin zal hierna worden aangeduid als "de woning."
2.2. Gedaagden hebben de woning in 1992 in gebruik genomen en hebben er sindsdien onafgebroken gewoond zonder dat er enige (huur)relatie met de Gemeente aan dit gebruik ten grondslag lag.
2.3. Op 21 december 2007 heeft de Gemeente gedaagden de woning te koop aangeboden. Dit aanbod, dat uitging van een volgens de Gemeente onjuiste oppervlakte van het te verkopen perceel, is bij brief van 19 november 2008 herroepen en gevolgd door een nieuw aanbod van de Gemeente. Dat aanbod, geldig voor drie maanden, strekte ertoe dat de woning aan gedaagden te koop werd aangeboden voor een bedrag van € 495.000,-. De Gemeente heeft in die brief aangekondigd na ommekomst van de bedoelde drie maanden maatregelen te zullen nemen "die ertoe moeten leiden dat de gemeente de vrije beschikking krijgt over het pand en de bijbehorende grond."
2.4. Bij brief van 3 maart 2009 heeft de Gemeente gedaagden bericht het aanbod gestand te zullen doen tot 1 april 2009.
2.5. In maart 2009 hebben gedaagden een bouwkundig rapport van de woning laten opstellen. In de bouwkundige rapportage zijn de kosten gemoeid met het verrichten van thans nog noodzakelijk onderhoud begroot op € 236.862,- inclusief BTW. Voorts zijn de kosten gemoeid met het onderhoud dat gedaagden hebben (doen) verricht(en) geschat op € 126.500,- inclusief BTW. Dit bedrag is als volgt uitgesplitst:
"De gebruikers hebben de volgende werkzaamheden opgeknapt aan het woonhuis, namelijk:
- gevelschilderwerk 3 x; investering 30.000,-
- aanleg cv-installatie en leidingwerk investering 21.000,-
- groot onderhoud houten gevelkozijnen; investering 16.000,-
- nieuwe riolering (grondleidingen), totaal 25 mtr investering 1.500,-
Vernieuwen kap investering 58.000,-
Totaal 126.500,- inclusief btw"
2.6. Bij brief van 10 mei 2009 hebben gedaagden de Gemeente bericht de woning te willen kopen voor een bedrag van € 75.000,-. Dit aanbod is door de Gemeente verworpen bij brief van 26 mei 2009.
2.7. Zowel de Gemeente als [gedaagden] heeft in een eerder stadium de waarde van de woning in huidige toestand laten taxeren. De door [gedaagden] ingeschakelde makelaar kwam tot een bedrag van € 375.000,-, terwijl de door de Gemeente ingeschakelde makelaar kwam tot een bedrag van € 450.000,-. In overleg tussen partijen heeft de Gemeente opdracht gegeven aan makelaar H. Jenné om tot een (derde) taxatie te komen. Jenné bleek van oordeel dat de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 475.000,- is. In een brief van 17 november 2009 aan [gedaagden] schreef de Gemeente vervolgens onder meer:
"(...) Nu geen sprake is van een bijstelling van de taxatiewaarde door de beide makelaars, zie ik geen aanleiding om de vraagprijs van € 450.000,- kosten koper verder te laten zakken. Deze waarde wordt thans onderbouwd door twee taxaties.
Gelet op het vorenstaande ben ik bereid aan u te verkopen het perceel met de zich daarop bevindende woning (...) ter grootte van 624 m2, voor een koopsom van € 450.000,00 kosten koper en overigens onder de voorwaarden zoals opgenomen in de conceptkoopovereenkomst versie dd. 17 november 2008 (...). Dit aanbod wordt gestand gedaan tot 1 december 2009. Indien u niet voor deze datum het aanbod onvoorwaardelijk heeft aanvaard dan wel het aanbod afwijst, komt het aanbod te vervallen en acht de gemeente zich vrij in deze.
(...)."
2.8. In een brief van 15 juli 2007 heeft [gegadigde] zich bij de Gemeente als "gegadigde" voor huur of koop van de woning gemeld. In een brief van Era Contour van 30 oktober 2009 aan de Gemeente is onder meer opgenomen:
"(...) Aangezien de ontwikkeling van het woningbouwproject inmiddels in een vervolgfase is gekomen, bevestigen wij u voor de goede orde door middel van dit schrijven nogmaals onze interesse om de woning te betrekken bij het nieuwbouwproject. Dit onder nog nader vast te stellen condities.
(...)."
3. De vordering
3.1. De Gemeente vordert - samengevat - dat de rechtbank [gedaagden] veroordeelt de woning met het bijbehorende erf binnen vierentwintig uur na betekening van het vonnis met alle daar aanwezige goederen en personen te ontruimen en ontruimd te houden, zulks met machtiging van de Gemeente om bij gebreke van volledige voldoening aan het vonnis de ontruiming met behulp van de sterke arm van politie en justitie te doen bewerkstelligen. De Gemeente vordert voorts dat [gedaagden] in de kosten van het geding worden veroordeeld.
3.2. Aan haar vordering legt de Gemeente ten grondslag dat zij eigenaar is van de woning, dat [gedaagden] die woning zonder recht en titel in gebruik hebben en dat de Gemeente, nu [gedaagden] het aanbod tot (ver)koop van de woning niet hebben aanvaard, en nu de Gemeente de woning te gelde wenst te maken, ontruiming van de woning kan vorderen.
3.3. [gedaagden] voeren gemotiveerd verweer. Op stellingen en weren van partijen wordt hierna, waar nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Bij beoordeling van de vordering staat voorop dat de Gemeente eigenaar is van de woning en dat [gedaagden] daarin zonder recht of titel verblijven. Zij maken daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van de Gemeente en handelen daarmee onrechtmatig. De vordering tot ontruiming is dan ook in beginsel toewijsbaar.
4.2. [gedaagden] hebben tegen de vordering in de eerste plaats aangevoerd dat de Gemeente zich ertoe heeft verbonden de woning aan hen te koop aan te bieden tegen een redelijke prijs. De Gemeente heeft weersproken een dergelijke verplichting op zich te hebben genomen. De rechtbank gaat aan het verweer voorbij nu het enerzijds geen enkele onderbouwing kent en anderzijds niet kan worden geoordeeld dat de Gemeente aan [gedaagden] niet een redelijke vraagprijs voor de woning heeft voorgelegd. Aan dat laatste oordeel ligt ten grondslag dat de uiteindelijk voorgelegde vraagprijs van € 450.000,- onderbouwing kent in twee taxaties die uitgaan van een waarde van de woning van respectievelijk € 450.000,- en € 475.000,-. [gedaagden] hebben daar een taxatie tegenover gesteld van € 375.000,-, maar voor de conclusie dat daarmee de taxaties die in opdracht van de Gemeente zijn uitgevoerd onjuist zijn en niet als basis konden dienen voor een vraagprijs van € 450.000,- is dat onvoldoende. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking de ter comparitie namens de Gemeente gegeven uitleg bij de taxaties, inhoudende dat de makelaar een inschatting heeft gemaakt van de volledige investering van aankoopprijs en renovatiekosten die een koper zou willen doen in de woning, en dat het uitgangspunt voor die volledige investering van de door [gedaagden] ingeschakelde makelaar met het uitgangspunt van de door de Gemeente ingeschakelde makelaar in vergaande mate overeenkomt.
4.3. [gedaagden] hebben betoogd dat de Gemeente gehouden is hen een kleinere hoeveelheid grond rondom de woning aan te bieden, nu het de Gemeente duidelijk moet zijn dat juist de omvang van het aangeboden perceel de vraagprijs opdrijft. Dit betoog faalt nu het de Gemeente als eigenaar vrij staat te bepalen wat zij te koop aanbiedt en de Gemeente overigens terecht heeft betoogd dat er, wanneer [gedaagden] in staat worden gesteld een kleiner perceel te kopen, voor de Gemeente onbruikbare stukken grond overblijven.
4.4. De rechtbank ziet onder ogen dat de Gemeente in haar vraagprijs de door [gedaagden] verrichte aanpassingen aan de woning niet of niet volledig heeft verdisconteerd. De rechtbank is van oordeel dat dit de Gemeente vrijstond. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat ter comparitie is gebleken dat een belangrijk deel van de door [gedaagden] gestelde verbeteringen al in een ver verleden is aangebracht. De daaraan door de bouwkundige gekoppelde investering zal zich zeker thans niet meer één op één in de waarde van de woning vertalen. Voor zover die investeringen zich wel in de waarde van de woning vertalen - en dat zal met name voor het vernieuwen van het dak het geval zijn - moet uiteindelijk toch de conclusie zijn dat [gedaagden] die verbetering op eigen risico hebben aangebracht nu zij nimmer van de Gemeente de verzekering hebben gekregen dat zij de woning zouden kunnen blijven bewonen en langdurig van hun investering zouden kunnen profiteren. Dit geldt temeer nu [gedaagden] met betrekking tot de aangebrachte verbeteringen hun eigen plan hebben getrokken en hierover met de Gemeente blijkbaar geen afstemming hebben gezocht. Voor de conclusie dat de woning volledig verkrot zou zijn en dat de Gemeente zonder de inspanningen van [gedaagden] thans niets zou hebben om te verkopen, zijn onvoldoende gronden aangevoerd. Dat daarbij niet meer kan komen vast te staan wat de Gemeente met de woning zou hebben gedaan indien die niet gekraakt was is bovendien het gevolg is van de activiteiten van [gedaagden] zelf, en kan de Gemeente dus niet worden tegengeworpen.
4.5. [gedaagden] hebben voorts betoogd dat de Gemeente geen belang heeft bij ontruiming van de woning. Dat betoog faalt. Onweersproken is gebleven dat de Gemeente de woning in eigendom heeft gehouden in afwachting van de mogelijk aanleg van de ongelijkvoerse kruising over of onder de A12 en de spoorlijn. Vaststaat ook dat de Gemeente spoedig nadat bleek dat die kruising er niet zou komen, stappen heeft gezet de woning aan [gedaagden] aan te bieden en ontwikkeling van de grond achter de woning mogelijk te maken. Nu de besprekingen met [gedaagden] niet tot verkoop van de woning hebben geleid staat het de Gemeente vrij te trachten de woning aan derden te verkopen. Haar belang bij ontruiming is in het licht daarvan gegeven nu de Gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt voor een gedegen verkoopproces de vrije beschikking over de woning te moeten hebben. Het belang van [gedaagden] om zo lang mogelijk in de woning te blijven moet daarvoor wijken. Het feit dat zich thans, in gekraakte staat van de woning, reeds enkele belangstellenden voor de woning hebben gemeld, maakt dit niet anders, nu het de Gemeente vrij staat te trachten een zo hoog mogelijk opbrengst voor de woning te bewerkstelligen en aannemelijk is dat juist daarvoor - en voor het aantrekken van een grotere groep potentiële kopers - de vrije beschikking over de woning aangewezen is.
4.6. Bij de afweging van belangen tussen partijen is de rechtbank wel van oordeel dat [gedaagden] een langere ontruimingstermijn moet worden gegund dan door de Gemeente gevorderd. Daaraan ligt ten grondslag enerzijds dat de Gemeente gedurende zeer lange tijd heeft toegestaan dat [gedaagden] de woning bewoond hebben en een ontruiming binnen 24 uur zich daartoe niet goed verhoudt en anderzijds dat van enig belang van de Gemeente bij een ontruiming op zó korte termijn niet is gebleken, terwijl [gedaagden] zich met hun zoon elders moeten zien te huisvesten en daarvoor enige tijd nodig zullen hebben. De rechtbank acht, bezien in dit licht, een ontruimingstermijn van twee maanden na betekening van het vonnis aangewezen.
4.7. Nu als uitkomst van de noodzakelijke belangenafweging reeds een ruimere ontruimingstermijn wordt toegepast dan gevorderd, bestaat er geen aanleiding gevolg te geven aan het verzoek van [gedaagden] de in artikel 557a lid 2 Rv voorgeschreven weg te volgen. Die aanleiding bestaat te minder nu de Gemeente zelf als eiser in dit geding optreedt en haar visie als zodanig voldoende kenbaar heeft gemaakt.
4.8. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en art. 557 Rv overbodig is.
4.9. [gedaagden] zullen als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. De daarover gevorderde wettelijke rente zal als onbestreden worden toegewezen op hierna te melden wijze.
5. De beslissing
De rechtbank
- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de woning en het bijbehorende erf aan de [a-straat te plaats] inclusief al hetgeen zij overigens nog beweren in gebruik te hebben ter plaatse binnen twee maanden na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van de gemeente Zoetermeer te stellen en met alle aanwezige personen (waaronder [zoon gedaagde sub 2]) en goederen te verlaten en te ontruimen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van het geding aan de zijde van de gemeente Zoetermeer begroot op € 354,64 aan verschotten en € 904,- aan salaris van de advocaat, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. van der Helm en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2010.