Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 26 maart 2010,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 357394 / KG ZA 10-91 van:
de Staat der Nederlanden (ministerie van Financiën),
zetelende te Den Haag,
eiser in conventie,
verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. A.R. de Jonge te Den Haag,
tegen:
1. [gebruiker 1] tevens h.o.d.n. Verherbouw Onderhoudsbedrijf,
wonende althans zaakdoende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
2. [gebruiker 2],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
3. [gebruiker 3],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
4. [gebruiker 4],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
5. [gebruiker 5],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
6. [gebruiker 6] tevens h.o.d.n. [gebruiker 6] Fotografie,
wonende althans zaakdoende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
7. [gebruiker 7],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
8. [gebruiker 8],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
9. [gebruiker 9],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
10. [gebruiker 10],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
11. [gebruiker 11],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
12. [gebruiker 12],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
13. [gebruiker 13] tevens h.o.d.n. [gebruiker 13],
wonende althans zaakdoende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
14. [gebruiker 14],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
15. [gebruiker 15],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
16. [gebruiker 16],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
17. [gebruiker 17],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
18. [gebruiker 18] tevens h.o.d.n. Baklust,
wonende althans zaakdoende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
19. [gebruiker 19] tevens h.o.d.n. [gebruiker 19],
wonende althans zaakdoende te [plaats],
gedaagde in conventie,
in persoon verschenen,
20. [gebruiker 20],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
21. [gebruiker 21],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
22. [gebruiker 18] in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van [gebruiker 22],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
23. [gebruiker 23],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
24. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Vereniging De Illusie,
gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
25. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Nederlandse School Vereniging Regio Tanga,
gevestigd te Huissen,
kantoorhoudende te Den Haag,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
26. Zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de Schouwburgstraat nr. 2 (2511 VA) te Den Haag, zijnde dezen anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht in voormelde onroerende zaak of een gedeelte daarvan wonen of verblijven en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagden in conventie,
van wie zijn verschenen: de vereniging Weduwen en Wezen van de Illusie, [A], [B] en [gebruiker 18] in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van [C] en [D],
tevens eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat van de verschenen (rechts)personen mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
27. Zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de Casuariestraat nr. 16 (2511 VB) te Den Haag, zijnde dezen anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht in voormelde onroerende zaak of een gedeelte daarvan wonen of verblijven en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagden in conventie,
van wie zijn verschenen: de vereniging Weduwen en Wezen van de Illusie, [A] [B] en [gebruiker 18] in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van [C] en [D],
tevens eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat van de verschenen (rechts)personen mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,
28. [gebruiker 28],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
niet verschenen.
Eiser in conventie, tevens verweerder in (voorwaardelijke) reconventie, wordt hierna aangeduid als 'de Staat'. Gedaagden in conventie sub 1 tot en met 28 worden hierna gezamenlijk ook aangeduid als 'de gebruikers'. Gedaagde in conventie sub 19 en sub 24 worden hierna respectievelijk ook aangeduid als '[gebruiker 19]' en 'De Illusie'. Gedaagden in conventie die tevens eisers in (voorwaardelijke) reconventie zijn, worden hierna ook aangeduid als 'De Illusie c.s.' (vrouwelijk enkelvoud).
1. Het procesverloop
1.1. De Staat heeft gedaagden in conventie sub 1 tot en met 27 op 29 januari 2010 doen dagvaarden om op 12 maart 2010 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. Op 24 februari 2010 is aan gedaagden in conventie sub 17, 18, 20, 22 en 23 een herstelexploit uitgebracht, aangezien het exploit van dagvaarding van 29 januari 2010 niet de juiste namen van deze gedaagden vermeldt. De Staat heeft op 10 maart 2010 gedaagde in conventie sub 28 afzonderlijk bij exploot doen oproepen om op 12 maart 2010 te verschijnen.
1.2. Tijdens de mondelinge behandeling op 12 maart 2010 heeft de voorzieningenrechter vastgesteld dat gedaagden in conventie sub 5, 10, 12, 14, 15, 21, 25, 26 (voor zover niet verschenen), 27 (voor zover niet verschenen) en 28 behoorlijk zijn opgeroepen, maar dat zij ter zitting niet zijn verschenen. Tegen de niet-verschenen gedaagden kan verstek worden verleend.
1.3. Vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten in conventie en in reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 12 maart 2010 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. De Staat is eigenaar van de gebouwen gelegen aan de Schouwburgstraat 2 en Casuariestraat 16 te Den Haag. Het gebouw aan de Schouwburgstraat 2 grenst aan en is verbonden met het gebouw aan de Casuariestraat 16 (hierna gezamenlijk: het complex).
2.2. Het complex valt in categorie II van het Monumentenregister Rijksgebouwendienst. Het complex is gelegen in een beschermd stadsgezicht.
2.3. Het complex is vele jaren geleden gekraakt en in gebruik genomen als een culturele woon-/werkgemeenschap genaamd De Illusie.
2.4. Medio 2001 is het complex te koop aangeboden aan onder meer de gemeente Den Haag (hierna: de gemeente). De gemeente was geïnteresseerd in aankoop, aanvankelijk in het kader van het door haar gehanteerde "Broedplaatsenbeleid", waarbij het gebruik van het complex door de gebruikers mogelijk gehandhaafd zou kunnen blijven. Het Broedplaatsenbeleid van de gemeente heeft kort samengevat tot doel om bepaalde plekken waar kunstenaars kunnen werken en wonen te stimuleren ten behoeve van een florerend cultuurklimaat.
2.5. Bij brief van 24 oktober 2003 heeft de gemeente aan de (Regionale directie Domeinen West van) de Staat bericht dat zij nog steeds geïnteresseerd is in de aankoop van het complex, maar niet langer in het kader van het Broedplaatsenbeleid. In de brief staat vermeld dat zij het complex leeg en ontruimd geleverd wenst te verkrijgen, tegen een koopprijs van € 800.000,--.
2.6. In een brief van De Illusie aan de Staat van 8 maart 2004 staat vermeld dat zij begrepen heeft dat de gemeente het complex leeg geleverd wenst te krijgen en dat zij graag in overleg wil treden over (onder meer) de mogelijke aankoop van het complex door De Illusie zelf. In reactie hierop heeft de Staat bij brief van 18 maart 2004 onder meer het volgende bericht:
"(..)
Hierbij deel ik u mee dat Domeinen nog in de overlegfase verkeerd wat betreft de verkoop van het pand gelegen aan de Schouwburgsgtraat 2 aan Gemeente Den Haag.
De gemeente heeft aan Domeinen een aanbieding gedaan met als voorwaarde dat het pand leeg en vrij van huur en gebruik wordt opgeleverd. Op deze aanbieding is echter niet ingegaan. Wij hebben de gemeente hierna verzocht ons een aanbieding te doen voor aankoop van het pand in bewoonde staat.
Wij gaan er vanuit dat wij met Gemeente Den Haag tot overeenstemming zullen komen, mocht dit niet het geval zijn dan kan, gezien de werkwijze welke Domeinen geacht is te volgen bij verkoop van Staatseigendommen, uiteindelijk de situatie ontstaan dat het pand op de openbare markt wordt aangeboden en vanaf dat moment kunt u als collectief meebieden middels een openbare inschrijving.
(..)"
2.7. Bij brieven van 25 en 29 juni 2004 heeft De Illusie aan respectievelijk de Staat en de gemeente onder meer bericht dat de Staat heeft toegezegd dat het complex niet in lege en ontruimde staat verkocht zou worden.
2.8. Bij brief van 15 oktober 2004 heeft de gemeente aan De Illusie meegedeeld dat haar niets bekend is omtrent afspraken met de gebruikers en dat het uitgangspunt van de onderhandelingen is, dat het complex leeg en ontruimd geleverd wordt. Voorts staat in deze brief dat inmiddels een gebouw aan het De Constant Rebecqueplein 20 te Den Haag is aangewezen als culturele broedplaats en dat daarmee aankoop van het complex ten behoeve van een culturele broedplaats niet meer aan de orde is.
2.9. Sinds 2005 heeft de Staat met de gemeente overleg gevoerd over de aankoop van het complex met het oogmerk om het complex door te verkopen aan de Universiteit Leiden. De Universiteit Leiden heeft in 1999 in samenwerking met de gemeente een nevenvestiging van de universiteit in Den Haag opgericht onder de naam de 'Campus Den Haag' (hierna: de Campus), voor het verzorgen van opleidingen voor professionals. De Campus is sinds zijn oprichting sterk gegroeid en heeft plannen voor verdere uitbreiding. Momenteel is de Campus gevestigd op verschillende (huur)locaties in Den Haag. De Universiteit Leiden heeft het voornemen om in samenwerking met de gemeente in het complex de Campus te vestigen.
2.10. Bij brief van 10 augustus 2006 heeft het college van burgemeester en wethouders (B&W) van de gemeente aan De Illusie (samengevat) bericht dat de gemeente zich wil inspannen om de culturele functies uit het complex elders onder te brengen, maar dat geen formeel recht op herhuisvesting bestaat.
2.11. Bij brief van 21 februari 2007 heeft de Staat de gebruikers geïnformeerd over voornoemde herontwikkelingsplannen van de Universiteit Leiden.
2.12. In 2007 is er tussen de Staat en de gemeente en tussen de gemeente en de Universiteit Leiden overeenstemming bereikt over de koop en doorverkoop van het complex, waarna afzonderlijke schriftelijke koopovereenkomsten zijn gesloten.
2.13. Op grond van de op 14 mei 2007 gesloten schriftelijke koopovereenkomst tussen de Staat en de gemeente (hierna: de Koopovereenkomst) dient de Staat het complex leeg en ontruimd te leveren, tegen een koopprijs van € 1.100.000,--. In de Koopovereenkomst staat daarnaast vermeld dat de feitelijke en juridische levering van het complex uiterlijk op 15 januari 2010 zou plaatsvinden.
2.14. De gemeente en de Universiteit Leiden hebben op 25 juni 2007 een schriftelijke 'Ontwikkelings- en koopovereenkomst gebouw Casuariestraat' gesloten (hierna: de Koopovereenkomst II). In deze overeenkomst staat onder meer vermeld dat de gemeente en de Universiteit Leiden hebben besloten om, in samenwerking met de Technische Universiteit te Delft (hierna: TUD), de Campus verder uit te bouwen en te profileren tot 'University Campus The Hague', als platform voor samenwerking met andere (inter)nationale instellingen voor wetenschappelijk onderwijs. In de Koopovereenkomst II is een leveringsdatum van 1 december 2009 opgenomen tegen een koopprijs van
€ 1.100.000,--, alsmede een heroverwegingsrecht naar aanleiding van een door de Universiteit Leiden uit te voeren haalbaarheidstoets. Verder is in de Koopovereenkomst II opgenomen dat de gemeente gedurende maximaal tien jaar na oplevering onder bepaalde voorwaarden een huurgarantie afgeeft voor tijdelijk overtollige ruimte.
2.15. Na het sluiten van de Koopovereenkomst II heeft de Universiteit Leiden in 2007 een bouwtechnisch en financieel haalbaarheidsonderzoek verricht en op grond daarvan is besloten om de beoogde herontwikkeling voort te zetten.
2.16. Bij brief van 24 januari 2008 heeft de Staat de gebruikers geïnformeerd over de resultaten van de door de Universiteit Leiden uitgevoerde haalbaarheidstoets. In deze brief staat daarnaast vermeld dat de gebruikers het complex per uiterlijk 31 december 2008 moeten hebben verlaten.
2.17. In aanvulling hierop heeft de Staat de gebruikers bij brief van 3 april 2008 bericht dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor het vinden van alternatieve huisvesting en gewezen op een mogelijk te huren bedrijfsruimte van de gemeente aan de Lulofsstraat 55 te Den Haag.
2.18. Ten behoeve van de beoogde herontwikkeling van het complex heeft de Universiteit Leiden diverse vergunningen bij de gemeente aangevraagd.
2.19. Bij besluit van 22 juni 2009 heeft de gemeente aan de Universiteit Leiden een sloopvergunning op grond van artikel 37 van Pro de Monumentenwet verleend.
2.20. Op 1 oktober 2009 hebben de Staat en de gemeente in een aanvullende overeenkomst afgesproken dat de datum van feitelijke en juridische levering is verplaatst naar uiterlijk 15 juli 2010 en dat partijen met elkaar in overleg treden indien een ontruiming niet vóór 15 juli 2010 haalbaar zou zijn.
2.21. Bij brief van 2 oktober 2009 heeft de gemeente de Universiteit Leiden voorgesteld de leveringsdatum te verplaatsen van 15 januari 2010 naar 15 juli 2010. Bij brief van 5 november 2009 heeft de Universiteit Leiden hiermee ingestemd.
2.22. Op 30 november 2009 heeft de gemeente de vereniging Weduwen en Wezen van de Illusie (hierna: Weduwen en Wezen) niet-ontvankelijk verklaard in een door haar ingediend bezwaarschrift tegen de aan de Universiteit Leiden verleende sloopvergunning. Tegen deze beslissing op bezwaar heeft Weduwen en Wezen op 8 januari 2010 beroep ingesteld bij de sector bestuursrecht van deze rechtbank.
2.23. De bouwvergunning eerste fase is bij besluit van 23 december 2009 verleend. Een in dit kader op 11 mei 2009 door De Illusie ingediende zienswijze met betrekking tot het ontwerpbesluit is op 23 december 2009 door de gemeente ongegrond verklaard. Tegen de verlening van de bouwvergunning eerste fase hebben zowel De Illusie als Weduwen en Wezen bezwaar ingesteld.
2.24. Bij brief van 11 januari 2010 heeft Weduwen en Wezen bij de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank om een voorlopige voorziening verzocht met betrekking tot het door haar ingediende beroep tegen het besluit op bezwaar van 30 november 2009 inzake de sloopvergunning op grond van de Monumentenwet. De voorlopige voorziening strekt tot schorsing van de verleende sloopvergunning.
2.25. Bij brief van 29 januari 2010 heeft de gemeente aan de Universiteit Leiden bericht dat er ter zake van de aangevraagde sloopvergunning op grond van artikel 8.1.1 van de Bouwverordening geen beletselen zijn die aan vergunningverlening in de weg staan.
2.26. Bij brief van 1 februari 2010 heeft Weduwen en Wezen bij de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank een voorlopige voorziening verzocht met betrekking tot het door haar ingediende bezwaarschrift tegen de bouwvergunning eerste fase van 23 december 2009.
2.27. De gemeenteraad van de gemeente heeft op 18 februari 2010 de motie "Koester de Illusie" aangenomen (hierna: de motie). In de motie wordt het college van B&W verzocht om zich in te spannen voor het behoud van De Illusie op een andere locatie en daartoe in overleg met de gebruikers te treden.
2.28. De Universiteit Leiden heeft op 5 maart 2010 een aanbesteding gehouden ten behoeve van de bouwkundige, werktuigbouwkundige en elektrotechnische realisatie van het complex. De elektrotechnische en werktuigbouwkundige werkzaamheden zijn gegund aan Van Dorp Installaties Zoetermeer; de bouwkundige werkzaamheden aan Bouwbedrijf Huurman te Leiden.
2.29. Bij brief van 5 maart 2010 heeft De Illusie bij de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank een verzoek om een voorlopige voorziening ingediend met betrekking tot het door haar ingediende bezwaarschrift tegen de bouwvergunning eerste fase van 23 december 2009.
2.30. Op 5 maart 2010 heeft de gemeente aan de Universiteit Leiden de bouwvergunning tweede fase verleend. Bij besluit van 5 maart 2010 is eveneens de vereiste aanlegvergunning verleend.
2.31. Op de website van de gemeente is een persbericht van 8 maart 2010 gepubliceerd, waarin staat vermeld dat op 26 februari 2010 het startsein was van de bouw van studentenwoningen voor studenten van het Leiden University College. In het persbericht staat voorts vermeld:
"(..) In september 2010 start de eerste lichting van 125 studenten (..) met hun opleiding, de eerste universitaire bachelor in Den Haag. (..)
Bij university colleges is wonen een onderdeel van het opleidingspakket. (..) De eerste studenten van het University College The Hague gaan wonen op een minicampus met tijdelijke wooneenheden op het Leeghwaterplein (..)
Studenten zullen voorlopig onderwijs krijgen in een monumentaal pand aan het Lange Voorhout. Later dit jaar wordt een permanente locatie bekend gemaakt. Hier komen naast het University college ook andere nieuwe bachelor- en masteropleidingen en de bestaande Campus Den Haag.
(..)"
2.32. Bij brief van 10 maart 2010 heeft het college van B&W, naar aanleiding van de motie, de gemeenteraad bericht dat de gemeente eind 2008 aan De Illusie een tijdelijk beschikbaar pand aan de Schenkweg heeft aangeboden en nadien heeft gewezen op een nieuwe permanente locatie aan de Abraham van Beyerenstraat te Den Haag. In de brief staat voorts vermeld dat is afgesproken dat De Illusie zelf een aantal huisvestingsalternatieven zal onderzoeken en dat De Illusie alsnog een uitgewerkt plan voor het pand aan de Abraham van Beyerenstraat zou kunnen indienen.
2.33. Op 24 maart 2010 vindt de mondelinge behandeling van de drie verzoeken van De Illusie en Weduwen en Wezen om een voorlopige voorziening tot schorsing van de verleende sloop- en bouwvergunningen plaats.
2.34. De Staat heeft een indicatieve bouwplanning overgelegd van de Universiteit Leiden, die ervan uitgaat dat medio 2010 wordt gestart met de sloop- en stutfase, dat op 1 december 2010 wordt gestart met de bouw en dat het complex op 1 september 2012 in gebruik genomen kan worden.
3. De vorderingen, de gronden daarvoor en het verweer
in conventie
3.1. De Staat vordert - zakelijk weergegeven - de gebruikers te veroordelen om het complex te ontruimen en niet opnieuw in gebruik te nemen of te geven, met machtiging om de ontruiming zelf (op kosten van de gebruikers), zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, te bewerkstelligen, en met bepaling dat dit vonnis gedurende een jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel bevindt in het complex of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet.
3.2. Daartoe voert de Staat - samengevat - het volgende aan.
De Staat heeft een spoedeisend belang bij zijn ontruimingsvordering. Al vanaf 2005 staat vast dat het complex de nieuwe vestiging voor de Campus zal worden. Van de Staat kan niet gevergd worden dat hij een bodemprocedure - waarin toewijzing van de vordering tot ontruiming te verwachten valt - afwacht, omdat hij zijn verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst dient na te komen. De Staat dient immers het complex uiterlijk 15 juli 2010 leeg en ontruimd aan de gemeente op te leveren, terwijl de gemeente op haar beurt leeg en ontruimd dient door te leveren aan de Universiteit Leiden. De Universiteit Leiden heeft vergevorderde herontwikkelingsplannen. Zij heeft grote investeringen gedaan, onder meer ten behoeve van de aankoop van een belendend perceel aan de Schouwburgstraat 4 te Den Haag en de voorbereiding van de herontwikkeling van het complex. De voorbereidingskosten bedragen ruim € 1,4 miljoen. Inmiddels zijn de bouwvergunningen eerste en tweede fase, de sloopvergunning op grond van de Monumentenwet en de aanlegvergunning verleend. De aanbesteding is afgerond en de sloopvergunning op grond van de Bouwverordening zal ook worden verleend. De plannen van de Universiteit Leiden zijn derhalve voldoende concreet en op korte termijn uitvoerbaar. Het onrechtmatige verblijf van de gebruikers staat echter aan de beoogde herontwikkeling in de weg. De omstandigheid dat er nog bestuursrechtelijke procedures aanhangig zijn, doet aan het spoedeisend belang niet af. Voorop staat immers dat er een concreet bouwplan ligt en dat vrijwel alle vergunningen zijn verleend. De gevorderde ontruiming staat bovendien geheel los van de vergunningverleningen. Voorkomen dient te worden dat de gebruikers, door in alle fasen van de herontwikkeling bestuursrechtelijke rechtsmiddelen in te stellen, de ontruiming oneindig kunnen uitstellen.
De belangen van de gebruikers wegen niet op tegen de belangen van de Staat bij ontruiming. De Staat heeft de ontruiming ruim van te voren aangekondigd en van door de gemeente gedane aanbiedingen voor alternatieve locaties is geen gebruik gemaakt. De motie - die de gemeente overigens niet oproept om af te zien van lege en ontruimde aankoop - schept geen verplichtingen voor de Staat. Een langer verblijf van de gebruikers is voor de Universiteit Leiden, mede gelet op de uitgevoerde aanbesteding en de beoogde einddatum van 1 september 2012, onaanvaardbaar.
Gezien de beoogde herontwikkeling en het spoedeisend belang bestaat er geen aanleiding voor het inwinnen van inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
3.3. De Illusie c.s. voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.4. De Illusie c.s. vordert, voor zover in conventie de ontruimingsvordering zou worden toegewezen, - zakelijk weergegeven - de Staat te verbieden om de ontruiming ten uitvoer te leggen:
- zolang de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank niet afwijzend heeft beslist op de door De Illusie en Weduwen en Wezen ingediende verzoeken tot het treffen van een voorlopige voorziening, of
- indien de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank niet afwijzend heeft beslist op de door De Illusie en Weduwen en Wezen ingediende verzoeken tot het treffen van een voorlopige voorziening, voor de periode totdat daadwerkelijk met de sloop- en bouwwerkzaamheden wordt aangevangen.
Daarnaast vordert De Illusie c.s. de Staat te verbieden tot ontruiming over te gaan voordat de gemeente geschikte vervangende ruimte beschikbaar heeft gesteld.
3.5. Daartoe voert De Illusie c.s. - samengevat - het volgende aan.
De drie door De Illusie en Weduwen en Wezen ingediende verzoeken om een voorlopige voorziening strekken tot het schorsen van de gemeentelijke besluiten inzake de sloop- en bouwvergunningen met betrekking tot het complex. De Staat dient in redelijkheid de uitkomst van deze bestuursrechtelijke procedure af te wachten. De vergunningen zijn door de gemeente ten onrechte verleend.
Er mag bovendien niet tot ontruiming worden overgegaan totdat er een geschikte vervangende ruimte beschikbaar is gesteld. De gemeente heeft al in 2006 toegezegd om naar vervangende huisvesting uit te zien. Er rust voorts, gelet op de motie, een inspanningsverplichting op de gemeente tot het vinden van alternatieve locaties. Aan deze verplichting heeft de gemeente evenwel niet voldaan, onder meer omdat de aangeboden locaties zodanig afwijken van het complex dat van behoud van de culturele woon/werkgemeenschap geen sprake zou kunnen zijn.
3.6. De Staat voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4. De beoordeling van het geschil
in conventie
4.1. De Illusie c.s. heeft haar betoog in conventie en in reconventie niet (duidelijk) van elkaar onderscheiden. Gelet hierop en de verwevenheid van het geschil in conventie en in reconventie, zal al hetgeen door partijen is aangevoerd, voor zover vereist, worden meegewogen bij de beoordeling in conventie.
4.2. Vaststaat dat de gebruikers zonder recht of titel verblijven in het complex dat eigendom is van de Staat, zodat zij het complex in beginsel ter vrije beschikking aan de Staat dienen te stellen. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is vereist dat de eigenaar daarbij een spoedeisend belang heeft. Een dergelijk belang zal aanwezig zijn wanneer van de eigenaar niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Partijen verschillen in de onderhavige procedure niet alleen van mening over de vraag of er voldoende spoedeisend belang bij ontruiming bestaat, maar ook over de vraag of er met betrekking tot de ontruiming van het complex bepaalde toezeggingen aan De Illusie c.s. zijn gedaan en of de Staat tot verkoop van het complex mocht overgaan.
4.3. De Illusie c.s. heeft allereerst betoogd dat zowel de Staat als de gemeente toezeggingen heeft gedaan, waardoor De Illusie c.s. erop heeft vertrouwd - en erop heeft mogen vertrouwen - dat zij niet uit het complex hoefde te vertrekken. Ook toen de gemeente als mogelijke nieuwe eigenaar in beeld kwam, is volgens De Illusie c.s. toegezegd dat het bestaande gebruik zou kunnen worden voortgezet. Zij heeft daarbij verwezen naar de brief van de Staat van 18 maart 2004, alsmede naar haar brieven aan de Staat en de gemeente van 25 en 29 juni 2004.
4.4. Dit verweer wordt verworpen. Uit de overgelegde brieven blijkt geen absolute en onvoorwaardelijke toezegging dat De Illusie c.s. onder alle omstandigheden in het complex zou mogen blijven. De Staat heeft in zijn brief van 18 maart 2004 aan De Illusie bericht dat hij de gemeente heeft verzocht een aanbieding te doen uitgaande van het complex in bewoonde staat. De enkele omstandigheid dat destijds is uitgegaan van een verkoop in bewoonde staat, brengt nog geen toezegging mee dat de Staat niet tot verkoop in ontruimde staat zou overgaan. In dezelfde brief wordt bovendien ook de mogelijkheid van een openbare biedprocedure vermeld. In de brieven van 25 en 29 juni 2004 van De Illusie wordt weliswaar van toezeggingen van de Staat gesproken, maar deze worden niet door andere stukken - van de zijde van de Staat en/of de gemeente - onderbouwd. Sterker nog, in haar brief van 15 oktober 2004 weerspreekt de gemeente deze toezeggingen uitdrukkelijk. De gestelde toezegging tot een voortdurend verblijf in het complex is gelet op het voorgaande onvoldoende aannemelijk geworden.
4.5. De Illusie c.s. heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat de gemeente toezeggingen heeft gedaan tot het vinden van vervangende huisvesting. Daarbij heeft zij gewezen op de motie. Deze motie levert echter, anders dan De Illusie c.s. heeft aangevoerd, geen verplichting op voor de Staat om voor vervangende huisvesting te zorgen. De motie betreft immers een gemeentelijke aangelegenheid en kan derhalve geen verplichting opleveren ten opzichte van de Staat. Overigens brengt het ook geen verplichting tot het vinden van een alternatieve locatie mee. Ook in de brief van de gemeente van 10 augustus 2006 aan De Illusie is erop gewezen dat de gemeente zich weliswaar wil inspannen voor een oplossing maar dat geen recht bestaat op herhuisvesting. Dit verweer van De Illusie kan daarom evenmin slagen.
4.6. De Illusie c.s. heeft vervolgens aangevoerd dat de Staat bij de verkoop in strijd met zijn eigen monumenten- en afstotingsbeleid en daarmee het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld. Het afstoten van het complex is volgens haar onderworpen aan strikte voorwaarden, waaraan volgens De Illusie niet is voldaan. De Staat heeft dit gemotiveerd betwist.
4.7. Daargelaten of de Staat in strijd met zijn eigen beleid en aldus mogelijk onrechtmatig heeft gehandeld, strekt de geschonden norm niet tot bescherming van De Illusie c.s., hetgeen een vereiste is voor een toewijzende beslissing gebaseerd op onrechtmatige daad. Reeds op grond hiervan wordt dit betoog verworpen.
4.8. De Illusie c.s. heeft daarnaast het spoedeisend belang van de Staat betwist. Zij heeft betoogd dat de planning van de Universiteit Leiden voor de bouw volstrekt onrealistisch is, aangezien benodigde vergunningen - gelet op de bestuursrechtelijke procedures - nog niet onherroepelijk zijn verleend, stukken van bouwaannemers ontbreken en de indicatieve sloop- en bouwplanning is gebaseerd op wensdenken. Bovendien is volgens De Illusie c.s. de toekomst van de Campus dusdanig ongewis, dat nog lang niet vaststaat of en wanneer het gebruik van het complex noodzakelijk is. De Illusie c.s. heeft aangevoerd dat uit het persbericht van de gemeente van 8 maart 2010 blijkt dat de Campus niet in het complex zal komen, maar in een nieuw gebouw met het 'University College'. Uit de Koopovereenkomst II blijkt dat de gemeente tien jaar lang huur zal betalen indien het complex niet door de Universiteit Leiden in gebruik zal worden genomen. Dit bevestigt dat er veel onzekerheid over het project van de Universiteit Leiden bestaat, aldus De Illusie c.s. De contractuele leveringsplicht is gelet op het voortdurende overleg tussen de Staat, de gemeente en de Universiteit Leiden niet hard. In vrijwel alle andere Haagse krakerszaken waarbij de gemeente partij was, bleek volgens De Illusie c.s. bovendien dat de gemeente uiteindelijk na ontruiming gedurende geruime tijd niet tot uitvoering van de door haar gestelde plannen is overgegaan.
4.9. De Staat heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat er concrete plannen zijn met de herontwikkeling van het complex. Uit de Koopovereenkomst volgt immers dat het complex uiterlijk per 15 juli 2010 leeg en ontruimd aan de gemeente opgeleverd dient te worden. Vervolgens dient de gemeente per gelijke datum het complex te leveren aan de Universiteit Leiden. Gelet op het grote aantal gebruikers van het complex is de omstandigheid dat de Staat nu ontruiming vordert niet een onevenredig lange termijn. De Staat heeft bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat de Universiteit Leiden als opvolgend eigenaar vergevorderde plannen heeft om op korte termijn met de bouwwerkzaamheden te starten. Een groot deel van de benodigde vergunningen is daartoe reeds verstrekt en een ander deel is aangevraagd. De gemeente heeft reeds verklaard dat er geen beletselen bestaan die aan de verlening van de resterende sloopvergunning in de weg staan. Voorts zijn er aanbestedingsdocumenten en een voorlopige planning overgelegd. De omstandigheid dat deze plannen nog niet allemaal definitief zijn, leidt er niet toe dat de gemeente geen spoedeisend belang heeft. De Staat heeft ter zitting gemotiveerd betoogd dat de Campus en het University College twee verschillende entiteiten zijn en dat de Campus zich wel degelijk zal vestigen in het complex. Gelet op de voorbereidende werkzaamheden van de Universiteit Leiden, de koop van het belendende pand, de aangevraagde vergunningen en de daarmee gemoeide kosten lijkt het door De Illusie c.s. bepleite standpunt dat de Campus zich niet in het complex zal vestigen niet waarschijnlijk. Uit het persbericht van 8 maart 2010 blijkt dit evenmin. Ook de huurgarantie betekent geenszins dat de Universiteit Leiden van het complex geen gebruik zal maken. Onder die omstandigheden is het door De Illusie bepleite standpunt dat de plannen van de Universiteit Leiden ongewis zijn, onvoldoende aannemelijk geworden. De verwijzing naar andere krakerszaken doet, wat hiervan ook zij, aan het voorgaande niet af.
4.10. Naar voorlopig oordeel weegt het belang van de Staat om te kunnen beschikken over zijn eigendom in beginsel zwaarder dan het belang van De Illusie c.s. bij het voortgezette gebruik van het complex. Daartoe is van belang dat De Illusie c.s. sinds 2004 op de hoogte is van het voornemen van de Staat om tot verkoop aan de gemeente in lege en ontruimde staat over te gaan. In 2007 is de Illusie c.s. geïnformeerd over de plannen van de Universiteit Leiden. Bij brief van 24 januari 2008 is De Illusie c.s. uitdrukkelijk gesommeerd het complex te verlaten, zodat vanaf die datum in ieder geval met ontruiming rekening gehouden diende te worden. Bovendien heeft de gemeente een aantal voorstellen gedaan voor vervangende ruimte. De Illusie c.s. heeft deze voorstellen evenwel van de hand gewezen. De omstandigheid dat deze alternatieven niet geschikt zouden zijn, doet hieraan niet af, omdat er - zoals hiervoor is overwogen - geen absolute verplichting tot herhuisvesting bestaat.
4.11. De Illusie en Weduwen en Wezen hebben in een voorlopige voorziening schorsing van de bouw- en de sloopvergunningen gevorderd. De Illusie c.s. heeft bepleit dat de uitkomst van deze procedures dient te worden afgewacht.
4.12. In dit kort geding kan niet op de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedures vooruit worden gelopen. In de omstandigheid dat op 24 maart 2010 de bestuursrechtelijke voorlopige voorzieningen worden behandeld, waarbij op korte termijn daarna een uitspraak valt te verwachten, ziet de voorzieningenrechter evenwel aanleiding om de gevorderde ontruiming toe te wijzen met bepaling dat hieraan geen gevolg gegeven kan worden indien één of meer van de verleende vergunningen in die procedure wordt geschorst. Indien de bestuursrechter immers tot schorsing van een vergunning zou overgaan, zou dit meebrengen dat niet op korte termijn tot sloop en/of bouw kan worden overgegaan. Daarmee zou het spoedeisend belang van de Staat bij onverwijlde ontruiming voor een groot deel wegvallen. De Staat heeft aangevoerd dat in een dergelijk geval nog wel voorbereidende werkzaamheden kunnen worden verricht. De Staat heeft evenwel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor deze voorbereidende werkzaamheden eveneens ontruiming is vereist. De Illusie c.s. heeft immers onbetwist naar voren gebracht dat zij tot op heden medewerking heeft verleend aan voorbereidende werkzaamheden en heeft toegezegd dat zij in de toekomst ook haar medewerking zal blijven verlenen. De Staat wordt niet gevolgd in zijn standpunt dat daarmee De Illusie c.s. de mogelijkheid wordt geboden om oneindig uitstel van ontruiming te verkrijgen, nu de voorwaarde uitdrukkelijk wordt verbonden aan de thans lopende bestuursrechtelijke voorlopige voorzieningen.
4.13. De gevorderde ontruiming zal derhalve op de hierna te vermelden wijze voorwaardelijk worden toegewezen, ook jegens de niet verschenen gedaagden nu de vordering jegens hen niet onrechtmatig dan wel ongegrond voorkomt. Er zal evenwel een ruimere ontruimingstermijn worden opgelegd dan door de Staat is gevorderd, gelet op de veelomvattendheid van de ontruiming na een lange kraakperiode. Deze termijn zal worden bepaald op vier weken na betekening van het vonnis.
4.14. [gebruiker 19] heeft ter zitting betoogd dat zij, evenals gedaagde sub 21, inmiddels niet meer woonachtig is in het complex en dat de vorderingen jegens haar daarom moeten worden afgewezen. De Staat heeft ter zitting evenwel vastgehouden aan zijn vordering jegens [gebruiker 19]. [gebruiker 19] heeft haar stelling niet met stukken - zoals een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie - onderbouwd, zodat onvoldoende is komen vast te staan dat zij niet meer in het complex woonachtig is. De ontruimingsvordering van de Staat zal daarom ook jegens haar worden toegewezen. Indien mocht blijken dat zij inderdaad elders woont, kan het vonnis voor wat betreft de ontruiming niet jegens haar worden tenuitvoergelegd. Daarbij zal geen acht worden geslagen op hetgeen door [gebruiker 19] is aangevoerd namens gedaagde sub 21, aangezien hij niet in dit geding is verschenen en er namens hem formeel dus geen verweer is gevoerd.
4.15. De slotsom luidt dat de vorderingen van de Staat op de hierna te vermelden wijze worden toegewezen. Hetgeen overigens nog is aangevoerd, behoeft daarmee geen verdere bespreking meer. Voor zover het gaat om de door de Staat gevorderde machtiging om de ontruiming uit te voeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal deze vordering worden afgewezen, nu de deurwaarder de bevoegdheid heeft tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming over te gaan op grond van de artikelen 555 e.v. in verbinding met artikel 444 Rv Pro. Voor zover het gaat om het verhaal van de eventueel te maken kosten op de gebruikers, zal deze vordering op de na te melden wijze worden toegewezen.
4.16. De gebruikers zullen, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten van het herstelexploit van 24 februari 2010 blijft evenwel voor rekening van de Staat. De Staat heeft de hoofdelijke veroordeling van de gebruikers gevorderd en daartegen is geen verweer gevoerd. De vordering is dientengevolge in zoverre toewijsbaar.
in reconventie
4.17. Nu de voorwaarde, waaronder de reconventie is ingesteld, vervuld is, dienen de vorderingen in reconventie behandeld te worden.
4.18. Bij de vordering tot (samengevat) een verbod om de ontruiming ten uitvoer te leggen zolang de bestuursrechter in de voorlopige voorzieningen niet afwijzend heeft beslist, bestaat gelet op hetgeen in conventie is overwogen geen belang meer. Deze vordering komt daarmee niet meer voor toewijzing in aanmerking. Voor het wachten totdat daadwerkelijk met de sloop- en bouwwerkzaamheden wordt gestart bestaat geen aanleiding, nu voldoende aannemelijk is dat hiermee - behoudens ingeval van een toewijzing van één of meer verzoeken in de bestuursrechtelijke voorzieningenprocedures - op korte termijn gestart zal worden.
4.19. De vordering van De Illusie c.s. om de Staat te verbieden tot ontruiming over te gaan totdat de gemeente een geschikte vervangende ruimte beschikbaar heeft gesteld wordt eveneens, gelet op hetgeen in conventie is overwogen, afgewezen.
4.20. De slotsom is dat alle vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. De Illusie c.s. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Deze kosten worden evenwel, gelet op de verwevenheid met het geschil in conventie, begroot op nihil.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
- verleent verstek tegen gedaagden sub 5, 10, 12, 14, 15, 21, 25, 26 (voor zover niet verschenen), 27 (voor zover niet verschenen) en 28;
- veroordeelt de gebruikers ieder voor zich om na de betekening van dit vonnis binnen vier weken (het door hem of haar gebruikte deel van) het complex te ontruimen met het zijne en de zijnen en niet opnieuw in gebruik te nemen;
- bepaalt dat aan voormelde veroordeling geen gevolg gegeven kan worden, indien de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van deze rechtbank, in de lopende procedures betreffende de drie ingediende verzoeken van De Illusie en Weduwen en Wezen om een voorlopige voorziening, één of meer van de door de gemeente aan de Universiteit Leiden verleende sloop- en bouwvergunningen schorst;
- bepaalt dat de Staat de eventuele kosten van de ontruiming door de deurwaarder en eventueel van de sterke arm van justitie en politie kan verhalen op de gebruikers (met betrekking tot het door hem of haar gebruikte deel);
- bepaalt dat dit vonnis binnen de in artikel 557a Rv genoemde termijn van één jaar ook zal kunnen worden ten uitvoer gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
- veroordeelt de gebruikers hoofdelijk om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de kosten van dit geding aan de Staat te betalen, tot dusverre aan de zijde van de Staat begroot op € 816,-- aan salaris advocaat, € 263,-- aan griffierecht, € 172,56 aan explootkosten, te vermeerderen met de gemaakte advertentiekosten ingevolge artikel 54 Rv Pro;
- bepaalt dat de gebruikers bij gebreke van tijdige voldoening aan voornoemde proceskostenveroordeling jegens de Staat de wettelijke rente over deze proceskosten verschuldigd zijn, berekend vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt De Illusie c.s. in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de Staat begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2010.
cb