Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 20 augustus 2010,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 371709 / KG ZA 10-916 van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
[XY] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [plaats],
eiseres,
advocaat mr. R.J. Lucassen te Utrecht,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOOGVLIET BEHEER B.V.,
gevestigd te Rijnwoude,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.M. de Bruijn te Naarden.
Partijen worden hierna aangeduid als "[Y]" en "Hoogvliet".
1. Het procesverloop
[Y] heeft Hoogvliet op 29 juli 2010 doen dagvaarden om op 13 augustus 2010 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. De zaak is op die datum behandeld. Het preliminaire beroep van Hoogvliet op de niet-ontvankelijkheid van [Y], omdat in de dagvaarding als eiseres staat vermeld "[Y] Vastgoed B.V." in plaats van "[XY] Vastgoed B.V.", wordt verworpen. Hier is onmiskenbaar sprake van een schrijffout, waardoor Hoogvliet niet in haar verdediging is bemoeilijkt. In de "kop" van dit vonnis wordt [Y] dan ook met haar juiste naam aangeduid.
2. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 13 augustus 2010 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. Hoogvliet is een supermarktketen met winkels in Zuid-Holland, Noord-Holland, Utrecht en Gelderland. Haar service- en distributiecentrum is gevestigd in Alphen aan den Rijn.
2.2. Bij brief van 7 juli 2009 heeft de gemeente Bodegraven (hierna "de Gemeente") onder andere Hoogvliet uitgenodigd tot het indienen van een "plan" betreffende de vestiging van een vierde supermarkt binnen de Gemeente, die aanvullend moet zijn op de reeds gevestigde supermarkten (AH en C1000) voor wat betreft productenaanbod, service en prijs.
2.3. [Y] is eigenaresse van de percelen, gelegen aan het adres Doortocht 1 te Bodegraven, kadastraal bekend als gemeente Bodegraven, sectie C, nummer [nummer] en [nummer], ook wel bekend als de "Welkooplocatie" (hierna: "de percelen"). Zij exploiteert daarop een tuincentrum.
2.4. In verband met haar voornemen om het tuincentrum te verplaatsen naar een andere locatie binnen de Gemeente, heeft [Y] de percelen te koop aangeboden. De vraagprijs bedroeg € [vraagrpijs],--.
2.5. Partijen zijn met elkaar in contact gekomen over de aankoop van de percelen door Hoogvliet, met het oog op de vestiging van een "Hoogvliet-supermarkt". Na een gesprek op 6 april 2010, heeft tussen hen een vervolgbespreking plaatsgevonden op 12 april 2010, waarbij van beide kanten - bevoegde - bestuurders aanwezig waren. In die bespreking is (onder meer) aan de orde geweest de vraag of de Gemeente akkoord gaat met de vestiging van een "Hoogvliet-supermarkt" of dat zij enkel instemt met de vestiging van een "hard discount-supermarkt", zoals Aldi of Lidl.
2.6. Op 12 april 2010 - na afloop van de bespreking - zond Hoogvliet een e-mail aan [Y], met de navolgende inhoud:
"Hierbij de door ons opgestelde brief naar aanleiding van onze besprekingen van vanmorgen en vanmiddag.
Wethouder [A] heeft via zijn secretaresse laten weten dat hij mij terugbelt maar dat is nog niet gebeurd.
Morgen probeer ik het van mijn kant weer.
Graag eventuele opmerkingen op de brief naar [B], die morgenochtend beter bereikbaar is."
2.7. De bij voormeld e-mailbericht gevoegde brief (hierna aan te duiden als "de conceptovereenkomst") houdt - voor zover hier van belang - het volgende in:
"Geachte heer [Y],
In aansluiting op onze bespreking van vandaag terzake, bevestigen wij met deze brief dat wij overeenstemming hebben bereikt omtrent de koop van uw locatie aan de Doortocht 1 te Bodegraven.
Deze overeenkomst wordt gesloten onder de voor een object als het onderhavige - en voor Hoogvliet Beheer BV - gebruikelijke bedingen, waarbij in ieder geval het volgende geldt:
Koper: Hoogvliet Beheer BV
Verkoper: [XY] Vastgoed BV
Koopsom: EUR [koopsom],- kosten koper
(zegge: [koopsom] euro kosten koper)
(…..)
Datum van levering: 2e kwartaal 2011, of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zullen komen, doch in ieder geval niet eerder dan nadat is komen vast te staan dat de opschortende en ontbindende voorwaarden waaronder de koop wordt aangegaan zijn vervuld en vervallen.
(…..)
Ontbindende voorwaarden: Indien niet op uiterlijk 01 december 2011 de voor de door koper beoogde nieuwbouw benodigde vergunning(en) is/zijn verleend en deze onherroepelijk is/zijn geworden, heeft koper het recht deze overeenkomst te ontbinden. (…..)
(…..)
Koper is verplicht de gemeente Bodegraven (schriftelijk) te overtuigen van het feit dat de vestiging van een Hoogvliet-supermarkt op het gekochte van toegevoegde waarde is ten aanzien van het bestaande supermarktaanbod in Bodegraven. Mocht koper hierin niet uiterlijk per 1 december 2011 geslaagd zijn en mocht de gemeente Bodegraven haar voorkeur uitspreken voor een ALDI- of LIDL, dan heeft verkoper de mogelijkheid deze overeenkomst schriftelijk te ontbinden, zonder dat partijen elkaar op welke wijze dan ook iets verschuldigd zijn.
(…..)"
2.8. [Y] reageert daarop - bij e-mailbericht van 13 april 2010 - als volgt:
"Naar aanleiding van de opgestelde brief die ik maandagavond van u ontving even een paar reactie punten van onze kant.
Wij zouden maandag middag van [C] de reactie horen van het gesprek met wethouder [A] over een Hoogvliet winkel op de Welkoop locatie. Dit is nog niet gelukt.
Ik vernam via via dat de gemeente een (echte) discounter wil en aangezien er ook nog een ander project loopt in Bodegraven bij AH met een discounter willen wij wel absolute zekerheid dat Hoogvliet ook welkom is op onze locatie in plaats van een discounter.
Ook willen wij de opgestelde brief juridisch laten beoordelen door mijn advocaat maar wij laten dit pas doen na een positieve reactie van B&W.
Het lijkt ons goed om eerst ons huiswerk te maken en dan contact met elkaar te zoeken .
De afspraak van dinsdagmiddag 13/04/2010 om 16.00 uur laten we vervallen tot nadere informatie van u kant."
2.9. Op 14 april 2010 bericht [Y] - per e-mail - onder meer het volgende aan Hoogvliet:
"Nadat wij woensdag diverse gesprekken gevoerd hebben met ambtenaren en ook wethouder [A], is ons heel duidelijk geworden dat de gemeente gaat voor een hard-discounter. (…..).
In overleg met mijn bestuur hebben wij besloten om een andere keuze te maken. (…..)"
2.10. Met de "andere keuze" in het hiervoor vermelde e-mailbericht, had [Y] het oog op voortzetting van onderhandelingsgesprekken met Lidl. Inmiddels heeft [Y] wilsovereenstemming bereikt met Lidl over de (ver)koop van de percelen.
2.11. Na verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, heeft Hoogvliet op 3 juni 2010 conservatoir beslag tot levering doen leggen op de percelen.
2.12. Bij dagvaarding van 14 juli 2010 heeft Hoogvliet bij deze rechtbank een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen [Y].
3. De vorderingen, de gronden daarvoor en het verweer
3.1. [Y] vordert, zakelijk weergegeven:
I. opheffing van het gelegde beslag op de percelen;
II. Hoogvliet - op verbeurte van een dwangsom - te gebieden alle medewerking te verlenen die nodig is voor de opheffing van het beslag;
III. Hoogvliet - op verbeurte van een dwangsom - te verbieden nieuwe beslagen ten laste van [Y] te leggen;
IV. Hoogvliet te veroordelen in de proceskosten.
3.2. Naast de hiervoor vermelde feiten voert [Y] daartoe - samengevat - het volgende aan.
Hoogvliet stelt zich ten onrechte op het standpunt dat op 12 april 2010 tussen partijen een (ver)koopovereenkomst tot stand is gekomen betreffende de percelen. De conceptovereenkomst bevat diverse essentiële elementen, die tussen partijen niet zijn besproken, laat staan dat daarover is onderhandeld. Met het oog op de realisatie van het nieuwe tuincentrum moet [Y] binnen afzienbare tijd kunnen beschikken over (een substantieel deel van) de verkoopprijs van de percelen. Daaraan staat het door Hoogvliet gelegde beslag in de weg, omdat de percelen - met beslag - niet kunnen worden geleverd aan Lidl.
3.3. Hoogvliet heeft de vorderingen van [Y] gemotiveerd bestreden. Voor zover nodig zal haar verweer hierna worden besproken.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Hoogvliet stelt dat aan toewijzing van de vorderingen van [Y] reeds in de weg staat de omstandigheid dat het vereiste spoedeisende belang ontbreekt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter volgt de spoedeisendheid echter uit hetgeen hiervoor onder 3.2. is overwogen, meer in het bijzonder de stelling van [Y] dat zij binnenkort over financiële middelen moet beschikken om het nieuwe tuincentrum te kunnen realiseren en dat het beslag dat verhindert.
4.2. Met betrekking tot het materiële geschil stelt de voorzieningenrechter voorop, dat ingevolge artikel 705 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering een gelegd beslag opgeheven wordt indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad ligt het op de weg van degene die opheffing van het conservatoire beslag vordert (in dit geval [Y]) om, met inachtneming van de beperkingen van de kort gedingprocedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger (in dit geval Hoogvliet) gepretendeerde vordering ondeugdelijk is of dat het voortduren van het beslag om andere redenen niet kan worden gerechtvaardigd.
4.3. Kern van het geschil betreft de vraag of - zoals Hoogvliet stelt - tussen partijen een overeenkomst is tot stand gekomen betreffende de (ver)koop van de percelen, zoals vastgelegd in de conceptovereenkomst. Slaagt [Y] er in aannemelijk te maken dat die overeenkomst niet bestaat, dan zal het gevolg daarvan zijn dat het beslag moet worden opgeheven.
4.4. Hoogvliet heeft gemotiveerd aangegeven dat over alle (essentiële) bepalingen van de conceptovereenkomst is onderhandeld tussen partijen op 12 april 2010 en dat daarover toen - in ieder geval op hoofdlijnen - overeenstemming is bereikt, behoudens voor wat betreft de in het kader van de "ontbindende voorwaarden" vermelde datum van 1 december 2011. Die datum heeft zij eigenmachtig opgenomen, om niets "open te laten" in het concept, maar daarover kon nog nader worden gediscussieerd tussen partijen, aldus Hoogvliet.
4.5. [Y] heeft dat niet voldoende gemotiveerd bestreden. In haar eerste reactie op de conceptovereenkomst - zijnde het e-mailbericht van 13 april 2010 - valt een uitdrukkelijke betwisting van de overeenkomst niet te lezen, hetgeen in het voorkomende geval wel had mogen worden verwacht. Deze kwam pas nadat [Y] kennelijk had besloten om verder met Lidl in zee te gaan. Voorts volgt uit de door [Y] overgelegde verklaring van [D] - adviseur van [Y] en bestuurslid van Stichting Administratiekantoor [Y] Beheer, die de aandelen houdt van de holding waaronder [Y] ressorteert - van 23 juni 2010 niet onmiskenbaar dat over de essentialia van een koopovereenkomst nog geen overeenstemming was bereikt tussen [Y] en Hoogvliet. [D] verklaart onder meer: "Toen heb ik aangegeven dat als ze (voorzieningenrechter: Hoogvliet) enthousiast zijn voor een koop ik dat prima vond maar dat [X] (voorzieningenrechter: kennelijk wordt bedoeld [XY], bestuurder van [Y]) niet kan beoordelen of eventuele afspraken waterdicht zijn en dat ze dus bij een eventueel vervolg met de advocaat van [X] aan tafel moesten.". Dit sluit niet uit dat tussen [Y] en Hoogvliet op essentiële punten overeenstemming was bereikt over de (ver)koop van de percelen, maar dat op detailpunten nog nader overleg, in aanwezigheid van de advocaat van [Y], gewenst was.
4.6. De eenzijdige invulling door Hoogvliet van de onder 4.4. bedoelde datum van 1 december 2011 in de conceptovereenkomst kan niet worden aangemerkt als één van de essentialia van de koopovereenkomst. Te minder waar Hoogvliet heeft aangevoerd dat daarover nog verdere onderhandelingen mogelijk zijn en er geen aanleiding bestaat om hieraan te twijfelen.
4.7. Op grond van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat [Y] er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat er geen koopovereenkomst is tot stand gekomen tussen partijen. In het beperkte kader van dit kort geding moet worden aangenomen dat Hoogvliet op grond de gedragingen en verklaringen van [Y] er redelijkerwijs van mocht uitgaan dat tussen partijen een koopovereenkomst was gesloten. In de bodemprocedure zal - na verdere instructie en/of bewijslevering, waarvoor in de onderhavige procedure geen plaats is - definitief moeten worden uitgemaakt of sprake is van een (perfecte) overeenkomst tussen partijen.
4.8. Andere redenen die meebrengen dat voortduring van het beslag niet gerechtvaardigd is zijn evenmin aannemelijk geworden. Een afweging van de wederzijdse belangen van partijen valt - in het bestek van dit kort geding - uit in het voordeel van Hoogvliet. Bij opheffing van het beslag zouden de percelen immers kunnen worden geleverd aan een derde, zoals Lidl. Indien vervolgens (definitief) komt vast te staan dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten, zal de levering van de percelen aan Hoogvliet op problemen stuiten met alle (schadelijke) gevolgen voor haar van dien. Daartegen afgezet wegen de belangen van [Y] bij opheffing van het beslag minder zwaar.
4.9. De vorderingen van [Y] zullen dan ook worden afgewezen, met veroordeling van haar - als de in het ongelijk gestelde partij - in de proceskosten.
4.10. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter nog op dat uit het vorenstaande voortvloeit dat de vraag of de Gemeente toestemming zal geven voor de vestiging van een "Hoogvliet-supermarkt" of dat zij enkel zal instemmen met de vestiging van een "hard discountsupermarkt" zoals Aldi en Lidl - waarover partijen uitvoerig hebben gedebatteerd - niet relevant is voor de afdoening van het onderhavige geschil. Dienaangaande moet overigens worden geconcludeerd dat [Y] tot nu toe niet aannemelijk heeft gemaakt dat (nu reeds vaststaat dat) de Gemeente de vestiging van een "Hoogvliet-supermarkt" zal verhinderen.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt [Y] in de proceskosten, tot op dit vonnis aan de zijde van Hoogvliet begroot op € 1.079,--, waarvan € 263,-- aan griffierrecht en € 816,-- aan salaris advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2010.
jvl