Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Delft
SG
Rep.nr.: 973493 \ EJ VERZ 10-81816
16 september 2010
Beschikking in de zaak van:
[verzoeker],
wonende te [woonplaats],
verzoekende partij,
procederend in persoon.
tegen
Vereniging van Eigenaren [A]straat 102-124 te [plaats],
gevestigd te [plaats],
verwerende partij,
gemachtigde: mr. J.J.T. Tempelaars (DAS Rechtsbijstand).
Partijen worden hierna ook aangeduid als [verzoeker] en de Vereniging van Eigenaren.
Procedure
- verzoekschrift, met bijlagen, ter griffie ingekomen op 24 juni 2010;
- verweerschrift, met producties;
- mondelinge behandeling van 3 september 2010.
1 Feiten
De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.
1.1 [A]straat 102-124 is een appartementenblok, gebouwd in de dertiger jaren, gelegen aan de [A]straat te [plaats]. Het bestaat uit drie woonlagen met in totaal 12 appartementen, symmetrisch verdeeld over twee trappenhuizen. Per trappenhuis zijn er twee onderwoningen (met achtertuin) en vier bovenwoningen. De bovenwoningen hebben aan de achterzijde van het blok een balkon over de gehele breedte van de woning.
1.2 Voor het appartementenblok is op 11 september 1969 een Reglement van splitsing opgesteld (hierna te noemen: het Reglement). In het Reglement is onder meer vastgelegd welke onderhoudsplichten er op de eigenaren rusten. Daarbij is een onderscheid aangebracht voor wat betreft onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en het onderhoud van de appartementen.
1.3 Het Reglement bevat onder meer de in dit verband van belang zijnde bepalingen:
Artikel 1
Waar hier gesproken wordt van:
(...)
c. "appartement" wordt bedoeld elk bepaald gedeelte van het gebouw met toebehoren, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. "gemeenschappelijke gedeelten" worden bedoeld de gedeelten van het gebouw welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn;
(...)
Artikel 8
1. De eigenaren en gebruikers zijn verplicht hun appartementen behoorlijk te onderhouden en meer in het bijzonder er voor zorg te dragen dat alle zich hierin bevindende zaken en installaties waarbij tevens andere eigenaren en gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke, zich voortdurend in goede staat bevinden.
(...)
3. Zij verplichten zich aan de vergadering over te laten de beslissing over het onderhoud van het dak, het trappenhuis, het buitenverfwerk en dat gedeelte van het binnenverfwerk, hetwelk moet geschieden aan de gemeenschappelijke voordeur, halls, gangen en trappenhuizen; ook over de kleur van dit werk wordt beslist door de vergadering.
(...)
6. Voor het overige en behoudens het bepaalde in de volgende artikelen kan het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten worden geregeld door een Huishoudelijk Reglement, dat kan worden vastgesteld en aangevuld of gewijzigd door de vergadering. Op de wijziging of aanvulling van het Huishoudelijk Reglement is artikel 25 lid 4 van Pro overeenkomstige toepassing.
Artikel 15
Tot de schulden, kosten en lasten, als bedoeld in artikel 638g eerste lid sub 2 Burgerlijk wetboek worden gerekend:
a. die, welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of de daartoe behorende installaties of tot het behoud daarvan;
b. die, welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen, voor zover deze niet ingevolge de bepalingen van dit Reglement ten laste komen van een bepaalde eigenaar of bepaalde eigenaren.
(...)
1.4 In de akte van splitsing is geen specifieke bepaling opgenomen over de balkons of de balkonconstructie. De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling met partijen afgesproken dat hij buiten hun tegenwoordigheid het pand zou schouwen en heeft daarbij waargenomen dat de balkons zijn geconstrueerd op een betonnen constructie, die over de gehele breedte van het pand is aangebracht.
Op de splitsingstekening, die aan de akte van splitsing is gehecht, is aangegeven dat de balkons tot het privé-gedeelte behoren.
1.5 Tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV) van de Vereniging van Eigenaren, gehouden op 27 mei 2010, heeft de ALV een besluit genomen over de balkons.
In de notulen van de ALV is de beslissing als volgt verwoord:
" Na enige discussie besluit men tot stemming over te gaan om de constructie van het gebouw, inclusief balkons als gemeenschappelijk gedeelte wordt aangemerkt en de kosten over alle eigenaren via hetzelfde breukdeel worden verdeeld. De topplaag van de balkonvloer blijft wel voor rekening eigenaar.
Ter vergadering blijken 7 stemmen akkoord te zijn met dit voorstel, en 4 tegen waardoor het voorstel is aangenomen."
De vier tegenstemmers waren de eigenaren van de benedenwoningen.
1.6 [verzoeker] is eigenaar van een van de benedenwoningen.
2 Verzoek
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter het in rechtsoverweging 1.4 aangehaalde besluit van de ALV van de Vereniging van Eigenaren te vernietigen.
Hij voert daartoe het navolgende aan.
2.1 De eigenaren van de vier benedenwoningen stellen zich op het standpunt dat het onderhoud van de balkons voor rekening komt van de afzonderlijke gebruiker/eigenaar van het appartement. Immers, in artikel 1 onder Pro c van het Reglement wordt tot een appartement gerekend "elk bepaald gedeelte van het gebouw, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt". Nu een balkon slechts toegankelijk is voor de respectievelijke gebruiker/eigenaar van de betreffende woning, kan er geen twijfel bestaan over de vraag of het balkon een onderdeel is van het betreffende appartement. Een balkon is daarmee geen "gemeenschappelijk gedeelte".
2.2 Het besluit van de ALV om de balkons als gemeenschappelijk gedeelte aan te merken is in strijd met de tekst, de systematiek en de strekking van het Reglement. In artikel 1 onder Pro d worden als "gemeenschappelijke gedeelten" aangemerkt de gedeelten die niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn. Een balkon is echter uitsluitend voor afzonderlijk gebruik bestemd. Alleen de bewoner van het desbetreffende appartement kan het balkon gebruiken, de anderen hebben geen toegang.
2.3 Ook de aanduiding "constructie van het gebouw" heeft geen grondslag in het Reglement of in de betrokken wet- en regelgeving. Hiermee wordt een begrip geïntroduceerd dat niet past in de systematiek van verdeling van plichten zoals die in het Reglement is neergelegd.
Ingevolge artikel 8, lid I van het Reglement is de eigenaar/gebruiker van een appartement verplicht om zijn appartement behoorlijk te onderhouden. Onder die verplichting valt zonder enige twijfel ook het balkon, dat een onlosmakelijk onderdeel vormt van het appartement.
Het bestreden besluit van de ALV heeft tot doel om de in artikel 8, lid 1 bedoelde kosten (mede) bij anderen dan alleen de betreffende eigenaar/gebruiker te leggen. Daarmee is het besluit in strijd met het Reglement.
2.4 Voor zover het bestreden besluit aangemerkt zou moeten worden als een kennelijke wijziging van het Reglement of als nadere regelgeving in afwijking van het Reglement, dan dient vastgesteld te worden dat de verplichte stemverhouding bedoeld in artikel 5:139 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet is gehaald.
3 Verweer
De Vereniging van Eigenaren verweert zich tegen het verzoek en verzoekt [verzoeker] in zijn verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, althans het verzoek van [verzoeker] af te wijzen, alles met veroordeling van [verzoeker] in de kosten van deze procedure.
De Vereniging van Eigenaren voert daartoe het navolgende aan.
3.1 Het is in het belang van de Vereniging van Eigenaren dat de balkonconstructies, welke op dit moment dringend aan onderhoud toe zijn, goed en deugdelijk worden onderhouden. Dit kan in alle redelijkheid niet aan de individuele leden worden overgelaten.
3.2 Dat in de akte van splitsing is aangegeven dat de balkons tot het privé-gedeelte behoren wil niet zeggen dat daarmee ook de gehele balkonconstructie tot het privé-gedeelte behoort. In een privé-gedeelte kunnen en zullen zich immers gemeenschappelijke gedeelten en zaken bevinden (zoals de gevel en de dragende muren). Dit brengt met zich mee dat de afwerklaag van het balkon in ieder geval als privé-gedeelte wordt aangemerkt. In dit licht heeft de Vereniging van Eigenaren besloten dat de toplaag van de balkonvloer voor rekening van de betreffende appartementseigenaar blijft komen.
3.3 Nu er over de balkonconstructie niets is vermeld in de akte van splitsing dient aansluiting te worden gezocht bij de latere modelreglementen voor die zaken die het van toepassing zijnde splitsingsreglement niet specifiek noemt. Uit die latere modelreglementen blijkt dat de constructie van het balkon tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend.
3.4 Er kan uit notulen en rekeningen uit 1982, 1994 en 1996 worden afgeleid dat ook al eerder herstelkosten van de balkonconstructie betaald werden door de Vereniging van Eigenaren en de constructie derhalve tot de gemeenschappelijke gedeelten werd gerekend.
3.5 De Vereniging van Eigenaren meent daarom dat het door [verzoeker] bestreden besluit niet in strijd is met het Reglement en dat zij in alle redelijkheid tot dat besluit heeft kunnen komen.
4 Beoordeling
4.1 Het verzoek tot vernietiging van het besluit van de ALV van de Vereniging van Eigenaren is binnen de door de wet daartoe gestelde termijn gedaan, zodat [verzoeker] daarin in zoverre ontvankelijk is.
4.2 Tussen partijen is in confesso dat de vigerende splitsingsakte thans niets specifieks bepaalt over de balkons. Uit het feit dat in de akte van splitsing is aangegeven dat de balkons tot de privé-gedeelten behoren kan in dit geval niet zonder meer worden afgeleid dat daarmee ook de gehele balkonconstructie tot het privé-gedeelte behoort. De Vereniging van Eigenaren betoogt terecht dat zich in een privé-gedeelte gemeenschappelijke gedeelten en zaken kunnen bevinden (zoals de gevel en de dragende muren). Daartoe dient dus een onderzoek ingesteld te worden naar de feitelijke situatie van het pand/appartementencomplex.
4.3 De Vereniging van Eigenaren heeft niet expliciet besloten tot wijziging van de akte van splitsing. Het feit dat niets specifieks is bepaald over de balkons brengt ook niet met zich mee dat een besluit van de Vereniging van Eigenaren om het onderhoud aan de constructie van het gebouw, inclusief de balkons als gemeenschappelijk gedeelte aan te merken beschouwd dient te worden als een impliciete wijziging van de akte van splitsing / het Reglement. Voor het onderhavige besluit was dus de verplichte stemverhouding als bedoeld in artikel 5:139 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet vereist. Evenmin is in deze sprake van nadere regelgeving die in strijd komt of afwijkt van het Reglement.
4.4 De feitelijke situatie als bedoeld in rechtsoverweging 4.2 is aldus, dat de betonnen constructies, die voor de eerste en tweede verdieping van het complex als balkonvloer zijn aangebracht, zich over de gehele breedte van het pand uitstrekken. Die constructies zijn dus niet beperkt tot telkens één enkel appartement. Feitelijk zijn die constructies daarmee dus - evenals draagmuren - niet ten behoeve van één appartement aangebracht, maar is de constructie en de staat/stabiliteit daarvan van belang voor elk van de vier appartementen die met hun balkon van de constructie gebruik maken.
4.5 Die laatste vaststelling maakt reeds dat het geenszins onredelijk is om de constructie van de balkons als gemeenschappelijk gedeelte in de zin van het Reglement te beschouwen. Daarnaast geldt dat de betonnen constructies in aanzienlijke mate - evenals de gevel - het aanzien van de achterzijde van het pand bepalen en dat de veiligheid van alle eigenaren/ gebruikers van de appartementen ermee gediend is dat het onderhoud aan de balkonconstructies op afdoende wijze geschiedt. Het besluit is dientengevolge niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid, ook niet jegens de eigenaren van de appartementen op de begane grond, die weliswaar zelf niet de beschikking hebben over een balkon, maar door degelijk onderhoud en daarmee de instandhouding van het complex wel gebaat zijn.
4.6 De conclusie van vorenstaande overwegingen is dat de gronden voor vernietigbaarheid van het besluit van de Vereniging van Eigenaren zich niet voordoen, zodat het verzoek van [verzoeker] dient te worden afgewezen.
4.7 [verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten dienen te dragen.
Beslissing
De kantonrechter:
1. wijst het verzoek af;
2. veroordeelt [verzoeker] in de kosten van deze procedure, tot hiertoe aan de zijde van de Vereniging van Eigenaren begroot op € 400,- als het aan de gemachtigde van de Vereniging van Eigenaren toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.M.H. Geerars, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 september 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.