Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 377507 / KG ZA 10-1251
Vonnis in kort geding van 29 november 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te[plaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. V.L.T. van Roy te Leiden,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [plaats], [land],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J. Brouwer te Veenendaal.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘[eiser] c.s.’ en ‘[gedaagde] c.s.’. Eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, zullen ook worden aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘[eiseres sub 2]’.
1. Het procesverloop
[eiser] c.s. hebben [gedaagde] c.s. op 20 oktober 2010 doen dagvaarden om op 15 november 2010 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. De zaak is op die datum behandeld en pro forma aangehouden tot 19 november 2010 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen het geschil in onderling overleg te beëindigen. Bij brief van 19 november 2010 heeft mr. Van Roy de voorzieningenrechter gevraagd vonnis te wijzen. Vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten in conventie en in reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 15 november 2010 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. [eiser] c.s. hebben medio augustus 2010 aan [gedaagde] c.s. verkocht de woning met erf, tuin, ondergrond en verder toebehoren, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) voor een bedrag van € 179.000,--, kosten koper. Partijen zijn overeengekomen dat levering van de woning zou plaatsvinden op 15 september 2010.
2.2. Artikel 9.3. van de enkel door [eiser] ondertekende koopakte luidt als volgt:
“Indien de onroerende zaak door overmacht voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken na het onheil, maar in ieder geval vóór de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht:
(…)
b. verkoper verklaart de schade voor zijn rekening te zullen herstellen voor de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht of als dat later is binnen vier weken na het onheil. In het laatste geval verschuift een eerder overeengekomen dag van eigendomsoverdracht naar de dag volgend op die waarop die vier weken zijn verstreken. Vindt herstel niet ten genoegen van koper plaats, dan is deze overeenkomst alsnog ontbonden, tenzij koper binnen veertien dagen nadat op basis van dit artikel herstel plaatsgevonden behoort te hebben, verklaart alsnog gebruik te willen maken van het hem sub a toegekende recht, in welk geval de eigendomsoverdracht plaatsvindt op de overeengekomen datum of, als dat later is uiterlijk zes weken na het onheil.”
2.3. [eiser] heeft op 31 augustus 2009 een vragenlijst voor de verkoop van de woning ingevuld. Daarin heeft hij positief geantwoord op de vraag of er sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden en wel in de huiskamer. [eiser] heeft eveneens positief geantwoord op de vraag of er sprake is (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden, waarbij hij eveneens heeft verwezen naar de huiskamer. Onder het kopje “Nadere informatie (bijvoorbeeld, overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)” heeft [eiser] het volgende vermeld: “Er is wateroverlast geweest in de woning. Maar de riolering in de gehele wijk is vernieuwd. Sindsdien is het probleem verholpen”.
2.4. Ten behoeve van de verkoop hebben zowel [eiser] c.s. als [gedaagde] c.s. zich laten bijstaan en vertegenwoordigen door een erkende makelaar.
2.5. [gedaagde] c.s. hebben de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bouwkundig laten keuren door bureau [X] Bouwadvies te [plaats].
2.6. [gedaagde] c.s. hebben de woning gekocht ten behoeve van hun dochters. Partijen hebben op 20 augustus 2010 een sleutelverklaring getekend, teneinde de dochters van [eiser] c.s. in staat te stellen inboedel naar de woning te verhuizen.
2.7. Op 26 augustus 2010 is er in [plaats] sprake geweest van hevige regenval. Hierdoor is er waterschade aan de woning ontstaan. Ten gevolge hiervan ontstond wateroverlast in de woning.
2.8. Bij aangetekende brief van 31 augustus 2010 hebben [gedaagde] c.s. [eiser] bericht dat zij de koopovereenkomst op grond van artikel 9.3 van deze overeenkomst ontbinden naar aanleiding van de ernstige waterschade op 26 augustus 2010. Zij berichtten verder dat het kopen van de woning door de ernstige waterschade een te groot risico is geworden.
2.9. Bij brief van 9 september 2010 heeft mr. Van Roy namens [eiser] aan [gedaagde] c.s. bericht dat [eiser] zich beroept op artikel 9.3. sub b van de koopakte. Hij bericht voorts dat de schade inmiddels is hersteld en verzoekt [gedaagde] c.s. de koopovereenkomst na te komen en medewerking te verlenen aan de levering van de woning op 15 september 2010, bij gebreke waarvan [gedaagde] c.s. in rechte betrokken zullen worden.
2.10. Op 14 september 2010 heeft [X] Bouwadvies te [plaats] de woning nogmaals onderzocht. In het daarvan opgemaakte rapport is de navolgende conclusie weergegeven:
“Wij hebben de huidige situatie van de woning en omgeving opgenomen.
Daarbij is gebleken dat:
o De huidige eigenaar het nodige gedaan heeft om de woning weer bewoonbaar te maken.
o Het nog moet blijken of de getroffen maatregelen niet het verder drogen van de woning zodanig belemmeren dat er nog gevolgschade in een later stadium ontstaat. Om hier snel zekerheid over te krijgen, zal de laminaatvloer deels verwijderd moeten worden om vochtmetingen uit te voeren.
o De huidige eigenaar geen directe mogelijkheden heeft om de afvoer van water op het terrein voor de woning te verbeteren, maar de gevolgen wel kan beperken door het wijzigen van de vloerconstructie.
o De huidige eigenaar geen maatregelen heeft genomen om de waterafvoer in de achtertuin te verbeteren, terwijl deze mogelijkheden er wel zijn.”
2.11. Op 16 september 2010 hebben [gedaagde] c.s. per e-mailbericht aan [eiser] c.s. onder meer te kennen gegeven dat zij de koopovereenkomst ontbonden achten, aangezien de herstelwerkzaamheden de schade niet volledig, althans onvoldoende beoordeelbaar, weggenomen hebben. Subsidiair voeren zij aan dat de woning belast is met een gebrek waarmee zij niet bekend waren en dat [eiser] c.s. hadden moeten melden bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] c.s. beroepen zich op dwaling.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiser] c.s. vorderen, zakelijk weergegeven, [gedaagde] c.s. te veroordelen tot:
1) nakoming van de koopovereenkomst, betaling van de koopsom en medewerking aan het passeren van de leveringsakte, op straffe van een dwangsom;
2) betaling van de bij de koopovereenkomst overeengekomen boete;
3) betaling van een bedrag van € 366,71 ter zake van buitengerechtelijke kosten.
3.2. Daartoe voeren [eiser] c.s. het volgende aan.
[eiser] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de onder 2.3. bedoelde vragenlijst aangegeven dat er in de woning sprake is van vochtdoorslag, optrekkend vocht op de vloeren, plafonds en de wanden en dat er op die plaatsen ook sprake is geweest van schimmelvorming. [gedaagde] c.s. hebben deze informatie bij het aangaan van de koopovereenkomst kennelijk geaccepteerd, zodat zij thans niet kunnen verlangen dat de woning droog is. De schade is inmiddels hersteld. [gedaagde] c.s. hebben ook geen bezwaren naar voren gebracht betreffende de herstelwerkzaamheden. [gedaagde] c.s. kunnen derhalve niet in redelijkheid stellen dat het herstel niet naar hun genoegen is verricht. Dat er sprake is van enig vocht, mag in redelijkheid geen aanleiding vormen voor de ontbinding van de koopovereenkomst, aangezien hiervan vóór de koop ook al sprake was.
[eiser] c.s. hebben geenszins hun mededelingsplicht geschonden. In meergenoemde vragenlijst heeft [eiser] uitdrukkelijk vermeld dat er waterlast in de woning is geweest, maar dat de problemen verholpen zijn doordat de riolering in 2007 in de hele wijk is vernieuwd. [eiser] c.s. hebben [gedaagde] c.s. op dit punt afdoende geïnformeerd. De mededeling van [eiser] dat er sprake was van vocht en schimmel in de woning is voor [gedaagde] c.s. kennelijk geen aanleiding geweest nader onderzoek naar de locatie van de woning te doen. Dit dient voor hun rekening en risico te komen en te blijven.
3.3. [gedaagde] c.s. voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie
3.4. [gedaagde] c.s. vorderen [eiser] c.s. te veroordelen:
1) schriftelijke toestemming te verstrekken aan notaris mr. [notaris] te [plaats] om aan [gedaagde] c.s. de waarborgsom van € 17.900,-- te restitueren, op straffe van een dwangsom;
2) aan [gedaagde] c.s. een bedrag te betalen van € 10.000,-- als voorschot op een in een bodemprocedure te vorderen en te verkrijgen schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.5. Daartoe voeren [gedaagde] c.s. het volgende aan.
Voor zover rechtens vereist roepen zij alsnog de ontbinding van de koopovereenkomst in. [gedaagde] c.s. hebben schade geleden ten gevolge van de door [eiser] c.s. verrichte gedragingen. [eiser] c.s. zijn jegens [gedaagde] c.s. aansprakelijk voor de vergoeding van die schade, door [gedaagde] c.s. begroot op een totaalbedrag van € 32.684,28. Bij afwijzing van de vordering in conventie gaan [gedaagde] c.s. er vanuit dat de door hen betaalde waarborgsom van € 17.900,-- wordt terugbetaald. In dat geval resteert een schadebedrag van € 14.784,28.
3.6. [eiser] c.s. voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4. De beoordeling van het geschil
in conventie
4.1. [gedaagde] c.s. hebben ten verwere aangevoerd dat zij de koopovereenkomst op goede grond wegens dwaling hebben vernietigd. Partijen verschillen in dat kader onder meer van mening over de vraag of [eiser] [gedaagde] c.s. afdoende heeft geïnformeerd met betrekking tot de wateroverlast. Vaststaat dat [eiser] in de onder 2.3. bedoelde vragenlijst heeft aangegeven dat er sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden in de huiskamer en van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden. Verder heeft [eiser] vermeld dat er wateroverlast is geweest in de woning, maar dat dit probleem is verholpen, doordat de riolering in de hele wijk is vernieuwd en het probleem sindsdien is verholpen.
4.2. Uit door [gedaagde] c.s. bij de gemeente [plaats] ingewonnen informatie is gebleken dat de [adres], als onderdeel van woonwijk “[woonwijk]”, wordt aangemerkt als wateroverlastlocatie. [gedaagde] c.s. hebben een e-mailbericht van 24 september 2010 in het geding gebracht van [A], Unitleider Rioolbeheer-Gemalen bij de Gemeente [plaats], waarin hij onder meer aan de raadsman van [gedaagde] c.s. bericht dat het gemeentelijk rioolstelsel in de [adres] in 2007/2008 niet is vervangen of verbeterd en dat maatregelen voor het vervangen of verbeteren op dat moment ook nog niet bekend zijn. [gedaagde] c.s. hebben tevens in het geding gebracht bijlage 12 behorend bij het “Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan” van de gemeente [plaats] van 16 september 2009. In deze bijlage worden de wateroverlastlocaties benoemd, de oplossingen en de uitvoering daarvan. Met betrekking tot de [adres] is opgenomen dat er helaas geen oppervlaktewater in de nabijheid is, dat onderbemaling aanbrengen een optie is, maar kostbaar. Ten aanzien van de uitvoering is opgenomen dat het plan nader wordt uitgewerkt op haalbaarheid. Met betrekking tot woonwijk [woonwijk] is in het plan aangegeven dat vooral het noordelijke deel van [woonwijk] veel last ondervindt van wateroverlast en dat er in 2008 een afkoppelplan is uitgevoerd voor dit deel van [woonwijk]. De [adres] behoort echter tot het zuidelijke deel van [woonwijk]. Voor de [adres] geldt kennelijk dat thans wordt gekeken of onderbemaling financieel haalbaar is, aangezien afkoppeling daar geen oplossing biedt voor de bestaande overlastproblemen.
4.3. Het beroep van [gedaagde] c.s. op dwaling komt de voorzieningenrechter gegrond voor. [gedaagde] c.s. zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst niet correct op de hoogte gebracht van voornoemde problematiek inzake wateroverlast in de [adres]. [eiser] heeft een onjuiste voorstelling van zaken gegeven door op de vragenlijst in te vullen dat de problemen met betrekking tot wateroverlast zijn opgelost door het vernieuwen van de riolering. Hiervoor is overwogen dat de riolering in de [adres] niet is vernieuwd, zodat deze mededeling niet juist is. Dat [eiser] c.s. in de veronderstelling verkeerden dat de problemen waren opgelost, kan hun niet baten, nu dit een beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid Pro 1, aanhef en sub a, van het Burgerlijk Wetboek niet in de weg staat. Voldoende aannemelijk is voorts dat [gedaagde] c.s., als [eiser] hen daarover juist zou hebben geïnformeerd, zouden hebben afgezien van het sluiten van de overeenkomst. Het beroep van [gedaagde] c.s. op dwaling slaagt daarom. Dit brengt met zich dat zij de koopovereenkomst op goede grond vernietigd hebben en de vorderingen van [eiser] c.s. niet voor toewijzing in aanmerking komen.
4.4. [eiser] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
in reconventie
4.5. [gedaagde] c.s. hebben een als voorwaardelijk aangeduide vordering in reconventie ingesteld. Niet is aangegeven waaruit de voorwaarde bestaat, zodat deze vordering als een onvoorwaardelijke vordering in reconventie wordt aangemerkt.
4.6. [gedaagde] c.s. vorderen onder meer [eiser] c.s. te veroordelen om schriftelijke toestemming te verstrekken aan de in de inleidende dagvaarding genoemde notaris om de waarborgsom te restitueren. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen, nu [gedaagde] c.s. er kennelijk zelf ook vanuit gaan dat de waarborgsom zal worden teruggestort bij afwijzing van de vordering in conventie. Niet valt in te zien welk belang zij dan nog hebben bij toewijzing van deze vordering.
4.7. Voor wat betreft de vordering van [gedaagde] c.s. tot betaling van een in een bodemprocedure te verkrijgen schadevergoeding, wordt vooropgesteld dat ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid is geboden. Niet alleen zal moeten worden onderzocht of het bestaan van die vordering voldoende aannemelijk is, maar tevens of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
4.8. Niet is gesteld of aannemelijk geworden dat [gedaagde] c.s. een spoedeisend belang hebben bij de ontvangst van het door hen gevorderde bedrag. Het gevorderde voorschot op schadevergoeding komt reeds daarom niet in deze procedure voor toewijzing in aanmerking.
4.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [gedaagde] c.s. worden afgewezen. [gedaagde] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding, die op nihil worden gesteld.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde] c.s. begroot op € 1.071,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 255,-- aan griffierecht;
in reconventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [gedaagde] c.s. in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A. Koppen en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2010.
hf