Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 379780 / KG ZA 10-1391
Vonnis in kort geding van 23 december 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Café Restaurant De Landbouw B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres,
advocaat mr. H.P. Schouten te 's-Gravenhage,
tegen:
1. de stichting
Stichting Café Restaurant De Landbouw,
gevestigd te Wassenaar,
2. de stichting
Stichting "Huurovereenkomsten" Horeca Haaglanden,
gevestigd te Wateringen,
gedaagden,
advocaat mr. V. Kortenbach te 's-Gravenhage.
Gedaagden worden hierna afzonderlijk aangeduid als 'Stichting De Landbouw' en 'Stichting Huurovereenkomsten'.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 14 december 2010 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Eiseres, eigenaar en verhuurder van de bedrijfsruimte gelegen aan de Zijdelaan 58 te Wassenaar (hierna: het gehuurde), heeft op 27 januari 2010 ten aanzien van het gehuurde een huurovereenkomst gesloten met Stichting Brasserie De Landbouw Haaglanden (hierna: Stichting Brasserie) en Stichting Huurovereenkomsten. In de huurovereenkomst worden laatstgenoemden aangeduid als 'Huurders'. De overeenkomst vermeldt onder meer - voor zover hier van belang - het volgende:
"IN AANMERKING NEMENDE DAT:
A. op 23 mei 2006 Verhuurder en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Brasserie de Landbouw - Wassenaar B.V. een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de bedrijfsruimte, staande en gelegen te (2245 BZ) Wassenaar aan de Zijdeweg 58 (hierna te noemen: het "Gehuurde");
B. eind augustus 2008 de aandelen in Brasserie de Landbouw - Wassenaar B.V., zijn overgegaan naar Horst Sinco B.V., waarbij er voor het Gehuurde een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan onder dezelfde voorwaarden, doch voor een periode van 10 (tien) jaar met een optie tot verlenging voor een periode van nogmaals 10 (tien) jaar;
C. op 1 december 2009 een indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden, waarbij Huurders in de rechten van Brasserie de Landbouw - Wassenaar B.V. zijn getreden;
D. Partijen de in eind augustus 2008 gemaakte afspraken en de aanvullende afspraken in verband met een nieuwe situatie wensen vast te leggen in deze huurovereenkomst (hierna te noemen: de "Huurovereenkomst").
ZIJN OVEREENGEKOMEN:
Het gehuurde, bestemming
1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurders en Huurders huren van Verhuurder het Gehuurde.
(...)
Voorwaarden
2.1 Van deze Huurovereenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE' en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro', gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 20 augustus 2008 en aldaar ingeschreven onder nummer 67/2008 (hierna te noemen: de "Algemene Bepalingen"), toegevoegd als bijlage 1. De inhoud van deze Algemene Bepalingen is Partijen bekend en door ondertekening van deze overeenkomst verklaren huurders een exemplaar van deze Algemene Bepalingen te hebben ontvangen.
(...)
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 (tien) jaar, ingaande op 1 september 2008 en lopende tot en met 31 augustus 2018.
(...)
Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
(...)
4.6 Per betaalperiode van één kalendermaand bedraagt bij aanvang van de Huurovereenkomst:
- de huurprijs € 10.600
- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting € 1.995
totaal: € 12.495
4.7 De uit hoofde van deze Huurovereenkomst door Huurders aan Verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.6 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro's en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. De Stichting Huurovereenkomsten en De Landbouw zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de periodieke betalingen.
(...)
Borgstellingen
5.1 Brasserie de Landbouw - Wassenaar B.V. heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst d.d. 23 mei 2006 aan Verhuurder een waarborgsom van € 37.485,-, zijnde 3 (drie) maanden huur, voldaan. Huurders hebben deze waarborgsom van Brasserie de Landbouw - Wassenaar B.V. overgenomen. Over deze waarborgsom is Verhuurder geen rente verschuldigd.
5.2 De Stichting "Administratiekantoor"Horeca Haaglanden en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Horst Sinco B.V. hebben zich bereid verklaard om - conform de getekende borgstelling (bijlage 2), - een aanvullende borgstelling voor 3 (drie) maandhuren af te geven, voor het geval Huurders niet aan enige opeisbare (betalings)verplichting uit deze overeenkomst voldoen.
5.3 Partijen komen overeen dat Verhuurder pas rechten aan deze borgstelling zal ontlenen indien en voor zover de hoogte van haar vordering op huurders als bedoeld in 5.2 de door huurders zelf gegeven waarborgsom als bedoeld in 5.1 overschrijdt.
Overdracht/indeplaatsstelling
6.1 Partijen zijn overeengekomen dat Verhuurder een beslissende stem heeft bij de totstandkoming van enig besluit tot een mogelijke overdracht van de in het Gehuurde gedreven onderneming, een bestuurswisseling met uitsluitend dat doel daar onder begrepen, respectievelijk een verzoek tot indeplaatsstelling van een nieuwe huurder. Verhuurder dient voor afwijzing van een overdracht/indeplaatsstelling gegronde redenen te hebben.
(...)"
1.2. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Horst Sinco B.V. (hierna: Horst Sinco B.V.) is bestuurder van Stichting Huurovereenkomsten en middellijk bestuurder van Stichting De Landbouw en Stichting Brasserie.
1.3. Feitelijk exploiteerde Stichting Brasserie in het gehuurde een café-restaurant.
1.4. Omdat Stichting Huurovereenkomsten vanaf december 2009 de huurtermijnen van het gehuurde niet tijdig en volledig voldeed, heeft zij bij brief van 5 februari 2010 aan eiseres een betalingsregeling aangeboden. Vervolgens heeft Deurwaarderskantoor Blume Stolker & Roel (hierna: de deurwaarder) namens eiseres bij brief van 15 februari 2010 aan Stichting Huurovereenkomsten onder meer - voor zover hier van belang - het volgende bericht:
"Cliënte gaat niet akkoord met uw betalingsvoorstel. Cliënte is bereid u gedurende acht weken de tijd te geven de volledige achterstand inclusief de rente en de incassokosten te voldoen.
De achterstand tot en met februari 2010 bedraagt 43,413,74, welk bedrag wij derhalve in acht wekelijkse termijnen van 5426,72 tegemoet zien, ingaande 22 februari 2010."
1.5. Stichting Huurovereenkomsten heeft bij brief van 15 februari 2010 aan de deurwaarder onder meer - voor zover hier van belang - geantwoord dat zij de achterstallige huurpenningen zal betalen op de wijze zoals in voornoemde brief van 5 februari 2010 door haar is aangegeven.
1.6. Op 31 augustus 2010 is het faillissement van Stichting Brasserie uitgesproken.
1.7. Stichting De Landbouw heeft vervolgens de exploitatie van het café-restaurant voortgezet in het gehuurde. Ten behoeve van de voortzetting heeft Stichting Huurovereenkomsten het gehuurde aan Stichting De Landbouw onderverhuurd.
1.8. Eiseres heeft Stichting Huurovereenkomsten gedagvaard voor de kantonrechter en (onder meer) ontbinding van de overeenkomst gevorderd. Deze procedure heeft voor de eerste maal gediend op 2 november 2010. Stichting Huurovereenkomsten heeft in deze procedure op 1 december 2010 gereageerd bij conclusie van antwoord.
2. Het geschil
2.1. Eiseres vordert na vermeerdering van eis - zakelijk weergegeven -Stichting Huurovereenkomsten te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 37.513,07, vermeerderd met de wettelijke rente en gedaagden te veroordelen om het gehuurde te verlaten en te ontruimen.
2.2. Daartoe voert eiseres onder meer het volgende aan.
Stichting Huurovereenkomsten is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst doordat zij vanaf de aanvang van deze overeenkomst de huur nimmer tijdig en volledig heeft voldaan. De huurachterstand bedraagt per 14 december 2010 € 37.513,07 inclusief rente en kosten. Stichting Huurovereenkomsten heeft al maanden voor het faillissement van Stichting Brasserie in strijd met de overeenkomst zonder toestemming een onderhuurovereenkomst gesloten met Stichting De Landbouw.
Daarnaast handelt Stichting De Landbouw onrechtmatig jegens eiseres door zonder recht of titel in het gehuurde te verblijven. Ondanks aanmaning en sommatie is Stichting De Landbouw niet bereid gebleken het gehuurde vrijwillig te ontruimen.
2.3. Gedaagden voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
Spoedeisend belang
3.1. Gedaagden hebben allereerst het spoedeisend belang van eiseres betwist. Zij stellen daartoe dat de kantonrechter in voornoemde procedure ten aanzien van onder meer de ontbinding van de overeenkomst naar verwachting op korte termijn uitspraak zal doen. Volgens gedaagden staat de comparitie in die procedure al gepland op 10 januari 2011 en is de vrees dat de uitspraak nog maanden op zich laat wachten ongegrond. Eiseres heeft aangevoerd dat zij in onderhandeling is met potentiële huurders en dat zij daarvoor in ieder geval een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Geoordeeld wordt dat met de procedure bij de kantonrechter niet zonder meer is gebleken dat op korte termijn ook een eindbeslissing valt te verwachten. Gelet op de aard van de vorderingen heeft eiseres daarom de spoedeisendheid van haar vorderingen voldoende aannemelijk gemaakt.
Vordering achterstallige huur
3.2. Voor de vordering tot betaling van de huurachterstand wordt vooropgesteld dat ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid is geboden. Niet alleen zal het bestaan van die vordering voldoende aannemelijk moeten zijn, maar tevens of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. De vraag in deze zaak is of eiseres voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in de bodemprocedure zal worden beslist dat Stichting Huurovereenkomsten jegens eiseres wanprestatie heeft gepleegd dan wel dat Stichting Huurovereenkomsten onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld.
3.3. Stichting Huurovereenkomsten heeft erkend dat er een huurachterstand is ontstaan, maar de hoogte daarvan, zoals door eiseres gesteld, heeft zij betwist. Zij heeft daartoe aan de hand van transactieoverzichten aangevoerd dat zij in december 2010 nog betalingen aan eiseres heeft gedaan die niet zijn meegenomen in het betalingsoverzicht van eiseres. Op voornoemde transactieoverzichten staan betalingen in december 2010 van in totaal € 11.073,65 vermeld die niet in het overzicht van eiseres zijn meegenomen, zodat deze in mindering gebracht dienen te worden op de huurachterstand per 14 december 2010. Eiseres heeft dit betoog niet weersproken.
3.4. Stichting Huurovereenkomsten heeft verder aangevoerd dat, na voornoemde brief van de deurwaarder, voor een deel van de huurachterstand mondeling een betalingsregeling is getroffen, zodat zij ten aanzien van dat deel van de achterstand niet in verzuim is. Desgevraagd heeft [bestuurder A.], middellijk bestuurder van eiseres, ter zitting verklaard dat hij gezegd heeft, in reactie op de mededeling van Stichting Huurovereenkomsten dat zij niet kon betalen, dat zij zich aan haar verplichtingen moest houden. Gelet op deze verklaring wordt geoordeeld dat Stichting Huurovereenkomsten de bewoordingen van [bestuurder A.] niet zonder meer heeft kunnen opvatten als instemming met een betalingsregeling, althans dat zij de betalingsregeling niet aannemelijk heeft gemaakt. Andere feiten of omstandigheden die duiden op het bestaan van een betalingsregeling zijn gesteld noch gebleken. Voorshands gaat de voorzieningenrechter er derhalve van uit dat er geen betalingsregeling is getroffen voor (een deel van) de huurachterstand, zodat de onderliggende termijnen vanaf de respectieve vervaldata opeisbaar zijn geworden.
3.5. Ten aanzien van de gevorderde wettelijke handelsrente heeft Stichting Huurovereenkomsten aangevoerd dat in de algemene voorwaarden een lager rentepercentage is overeengekomen. In de algemene voorwaarden is weliswaar opgenomen dat - zo betoogt ook Stichting Huurovereenkomsten - bij niet tijdig betalen een extra boete, van 2%, verschuldigd is, maar van een afwijkende bepaling ten aanzien van de wettelijke rente is niets gebleken. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat eiseres en Stichting Huurovereenkomsten op andere wijze een rentepercentage zijn overeengekomen. De voorzieningenrechter is derhalve van oordeel dat de gevorderde wettelijke handelsrente toegewezen dient te worden.
3.6. Tot slot heeft eiseres gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft een vergoeding daarvan verdisconteerd in haar geldvordering. Alleen kosten die in redelijkheid zijn gemaakt, kunnen worden toegewezen. Nu de buitengerechtelijke incassokosten ter zitting door eiseres zijn onderbouwd en niet zijn weersproken en voorts de omvang van deze incassokosten de maatstaf zoals aangegeven in het rapport Voorwerk II niet overschrijdt, zullen de opgevoerde incassokosten worden toegewezen.
3.7. Gelet op het voorgaande is in hoge mate aannemelijk dat de bodemrechter de geldvordering van eiseres voor een bedrag van € 26.439,42 (€ 37.513,07 -/- € 11.073,65) zal toewijzen. Gelet op de hoge mate van aannemelijkheid wordt verantwoord geacht om daarop bij wijze van voorziening bij voorraad vooruit te lopen. Daarom is de geldvordering, met inachtneming van het voorgaande, in zoverre voor toewijzing vatbaar.
Vordering tot ontruiming
3.8. Ten aanzien van de vordering tot ontruiming heeft Stichting De Landbouw aangevoerd dat eiseres geen belang heeft bij deze vordering, omdat een veroordeling van Stichting Huurovereenkomsten met de hare en de haren mede impliceert dat de onderhuurder - zijnde Stichting De Landbouw - het gehuurde dient te ontruimen. Wat daar ook van zij, de voorzieningenrechter is van oordeel dat eiseres een substantieel belang heeft bij haar vordering tot ontruiming jegens Stichting De Landbouw, omdat de grondslagen voor de gevorderde ontruimingen niet aan elkaar gelijk zijn, waardoor de afwijzing van de ontruimingsvordering jegens Stichting Huurovereenkomsten niet per se leidt tot afwijzing van de ontruimingsvordering jegens Stichting De Landbouw.
3.9. In het kader van een beoordeling in kort geding dient vooropgesteld te worden dat een onverwijlde ontruiming in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van eiseres bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een toewijzende ontruiming in een kort geding is immers een ingrijpende maatregel en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Daartoe dient te worden onderzocht of de door eiseres aangevoerde gronden voor ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop reeds nu gerechtvaardigd is.
3.10. Voorshands is de voorzieningenrechter van oordeel dat eiseres een opeisbare huurvordering heeft op Stichting Huurovereenkomsten ter hoogte van ruim twee maanden huur. Stichting Huurovereenkomsten heeft daartegen aangevoerd dat de huurachterstand onvoldoende is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen, omdat zij een borg heeft betaald voor een bedrag ter hoogte van drie maanden huur en haar bestuurder zich daarnaast borg heeft gesteld voor een extra bedrag ter hoogte van drie maanden huur, waardoor de belangen van eiseres voldoende zijn gewaarborgd. Wat daar ook van zij, door eiseres is onweersproken gesteld dat de borg niet betaald is om achterstallige huurtermijnen op te vangen, maar om zekerheid te stellen voor eventuele schade na het aflopen van de overeenkomst, zodat eiseres ten aanzien van de achterstallige huurtermijnen geen baat heeft bij de borgbedragen.
3.11. Verder heeft eiseres onweersproken aangevoerd dat Stichting Huurovereenkomsten gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst nimmer tijdig en volledig de huurbetalingen heeft voldaan. Dat Stichting Huurovereenkomsten aangevoerd heeft dat de huurbetalingen wel tijdig en volledig voldaan zijn vóórdat Stichting Brasserie eind 2009 in de problemen raakte, doet daar niet aan af. De periode waar Stichting Huurovereenkomsten naar verwijst, ziet immers op een periode waarin niet Stichting Huurovereenkomsten maar Brasserie de Landbouw - Wassenaar B.V. huurder was. Doordat eiseres en Stichting Huurovereenkomsten uitdrukkelijk hebben gekozen voor voortzetting van de huur door andere rechtspersonen en door deze 'nieuwe situatie' vast te leggen in de overeenkomst van 27 januari 2010, dient de huursituatie voor 27 januari 2010 in deze buiten beschouwing te blijven. Dat Brasserie de Landbouw - Wassenaar B.V., Stichting Huurovereenkomsten en Stichting Brasserie alle (middellijk) bestuurd worden door Horst Sinco B.V. maakt dat niet anders. Derhalve is Stichting Huurovereenkomsten gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming daarvan.
3.12. Bovendien heeft eiseres onweersproken aangevoerd dat Stichting Huurovereenkomsten het gehuurde onderverhuurt aan Stichting De Landbouw zonder toestemming, terwijl een dergelijke toestemming uitdrukkelijk is vereist uit hoofde van de overeenkomst. Stichting Huurovereenkomsten heeft op dit punt betoogd dat eiseres, indien verzocht, de toestemming moeilijk had kunnen weigeren. Volgens gedaagden had eiseres namelijk geen gegronde reden - zoals eveneens is overeengekomen - om te weigeren, omdat via Stichting De Landbouw de exploitatie vanuit een faillissementssituatie is voortgezet door dezelfde - middellijk - bestuurders als degenen met wie eiseres de overeenkomst heeft gesloten. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat geenzins uitgesloten is dat dit juist wel een reden had kunnen zijn voor eiseres om haar toestemming te onthouden, nu deze bestuurders tevens voornoemde insolvente stichting vertegenwoordigden.
3.13. De volledig opeisbare huurachterstand van ruim twee maanden en het voornoemde betalingsgedrag zijn dermate ernstige tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst, dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat het in hoge mate waarschijnlijk te achten is dat de vordering van eiseres ten aanzien van de ontbinding in een bodemprocedure toewijsbaar geacht wordt. Het is derhalve verantwoord bij wijze van voorziening bij voorraad middels ontruiming daarop vooruit te lopen. Het feit dat Stichting Huurovereenkomsten in strijd met de overeenkomst zonder toestemming het gehuurde onderverhuurd heeft aan Stichting De Landbouw, is een reden te meer om de vordering tot ontruiming toe te wijzen.
3.14. De vordering tot ontruiming jegens Stichting De Landbouw zal ook worden toegewezen. Stichting De Landbouw heeft immers onvoldoende weersproken dat zij zonder recht of titel jegens eiseres in het gehuurde verblijft. Daarmee is gebleken van bijzondere omstandigheden zoals bedoeld onder 3.9. Een belangenafweging is niet meer aan de orde nu gedaagde zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijft.
Machtiging ontruiming
3.15. De door eiseres gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de deurwaarder reeds de bevoegdheid heeft om tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming over te gaan op grond van de artikelen 555 e.v. in verbinding met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Proceskosten
3.16. Gedaagden zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Door de eiswijziging is het griffierecht € 1.165,-- van toepassing in plaats van het in de dagvaarding vermelde bedrag van € 560,--.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt gedaagden om het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis met al de hunnen en het hunne te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eiseres te stellen;
- bepaalt dat eiseres de eventuele kosten van de ontruiming door de deurwaarder en eventueel van de sterke arm van justitie en politie kan verhalen op gedaagden;
- veroordeelt Stichting Huurovereenkomsten tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 26.439,42, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW te berekenen vanaf 14 december 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt gedaagden hoofdelijk om binnen 10 dagen na de betekening van dit vonnis de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van eiseres begroot op € 2.054,89, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 1.165,-- aan griffierecht en € 73,89 aan dagvaardingskosten, aan eiseres te betalen;
- bepaalt dat gedaagden bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2010.