Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
jm
Rolnr.: 974470 \ CV EXPL 10-5275
Datum: 24 november 2010
Vonnis in de zaak van:
[de verhuurder],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
eisende partij,
gemachtigde: mr. K. Hoks,
tegen
[de huurder],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. V.L.T. van Roy.
Partijen worden aangeduid als “de verhuurder” en “de huurder”.
1. Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 18 juni 2010 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties.
Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.
De comparitie is gehouden op 28 oktober 2010; van het verhandelde is aantekening gehouden. Vonnis is bepaald op heden.
2. Geschil
De verhuurder vordert ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning met veroordeling van de huurder in een schadevergoeding van € 221.762,40 althans een in goede justitie te bepalen schadevergoeding, alsmede veroordeling tot betaling van een boete ad € 4.500,00 en de proceskosten.
3. Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
a. De huurder huurt van de verhuurder de woning aan [het adres], verder te noemen: het gehuurde.
b. In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om als woonruimte te worden gebruikt. In de toepasselijke algemene voorwaarden is expliciet bepaald dat de woning niet mag worden gebruikt voor het uitoefenen van een bedrijf, alsmede dat het de huurder verboden is om in het gehuurde hennep te kweken.
c. Op 31 maart 2010 heeft de politie in (een slaapkamer van) het gehuurde een hennepkwekerij bestaande uit – volgens de politie 240 en volgens de huurder 142 - hennepplanten met bijbehorende apparatuur, zoals lampen, een filter en ventilatoren, aangetroffen. Door de huurder was eigenhandig de elektra aangepast door het aanbrengen van een rechtstreekse kabel van de meterkast naar de apparatuur in de slaapkamer. De kwekerij is door de politie ontmanteld.
d. Door de verhuurder is een Hennep Informatie Bericht d.d. 16 april 2010 van de politie in het geding gebracht, waaruit blijkt dat volgens de politie groot risico voor brand aanwezig was vanwege de risicovol aangelegde stroomvoorziening. Voorts is door de politie zeer aannemelijk geacht dat er eerder is geoogst.
e. De verhuurder heeft conservatoir beslag onder derden ten laste van de huurder doen leggen in verband met de geleden schade.
4. Vordering
Tegen de achtergrond van de hierboven vastgestelde feiten heeft de verhuurder nog het volgende aangevoerd.
4.1 De huurder heeft gehandeld in strijd met de verplichtingen die voortvloeien uit de wet en de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door een hennepkwekerij in het gehuurde op te richten. De verhuurder dient daar tegen op te treden. Het tolereren van hennepkwekerijen in haar woningen is in strijd met de volkshuisvestelijke plicht die op de verhuurder rust. Een hennepkwekerij in een woning kan leiden tot gevaarlijke situaties en schaadt het imago van de wijk met effecten op de verhuurbaarheid van de woningen. De toerekenbare tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.2 De ervaring leert dat de verhuurder na ontmanteling van een hennepkwekerij veelal wordt geconfronteerd met ernstige schade aan de gehuurde woning. De verhuurder behoudt zich het recht voor om later in de procedure gemotiveerd te stellen dat het gehuurde beschadigd is, zodra zij kennis heeft kunnen nemen van de staat van het gehuurde. Voorts zijn door de verhuurder kosten gemaakt door de inzet van medewerkers vanwege de ontmanteling van de kwekerij. De schade is niet nauwkeurig te berekenen. Er is door de huurder bedrijfsmatig gehandeld en winst gemaakt in een sociale huurwoning. Met verwijzing naar artikel 6:104 BW vordert de verhuurder schade begroot op de door de huurder behaalde winst.
4.3 Uit de rapportage van de politie blijkt dat het zeer aannemelijk is dat de huurder eerder heeft geoogst. Op basis van het rapport “Wederrechtelijk verkregen voordeel hennepkwekerij bij binnenteelt onder kunstlicht” van het Bureau Ontnemingswetgeving Openbaar Ministerie van april 2005 wordt de winst per oogst van 240 hennepplanten berekend op € 14.784,16. Uitgaande van een kweekcyclus van 10 weken heeft de huurder vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst 15 keer kunnen oogsten, zodat de huurder totaal € 221.762,40 aan winst heeft kunnen realiseren.
4.4 Voorts heeft de huurder vanaf aanvang van de huurovereenkomst gehandeld in strijd met de algemene voorwaarden zodat een boete ad € 30,00 per week is verbeurd, resulterend in een bedrag ad € 4.500,00.
5. Verweer
De huurder heeft kort samengevat het volgende verweer gevoerd.
5.1 De huurder erkent begin 2010 in de slaapkamer van het gehuurde een hennepkwekerij te hebben ingericht. De kwekerij heeft geen enkel resultaat opgeleverd aangezien ontmanteling door de politie heeft plaatsgevonden voor de eerste oogst. De huurder heeft spijt van zijn handelwijze en zal zich strafrechtelijk dienen te verantwoorden.
5.2 De huurder, een vluchteling uit Irak, kampt met grote persoonlijke en sociale problemen en hij verkeert in een zeer kwetsbare positie. De huurder is thans in contact gekomen met professionele hulp. Ontruiming betekent een beëindiging van elk perspectief op verbetering van zijn situatie. Het woonbelang van de huurder dient in de onderhavige omstandigheden te prevaleren boven het belang van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming.
5.3 Aan de woning is nauwelijks schade toegebracht. De verhuurder heeft niet de moeite genomen deze schade te inventariseren. De door de verhuurder in het algemeen gestelde schade wordt niet onderbouwd.
5.4 Toepassing van artikel 6:104 BW is niet mogelijk omdat de huurder geen enkele winst heeft genoten en de verhuurder heeft nagelaten enige schade aan te tonen. De huurder heeft vóór eind 2009 immers geen hennep gekweekt en nimmer geoogst. In 2008 en 2009 zijn medewerkers van de verhuurder voor onderhoudswerkzaamheden meerdere keren in het gehuurde geweest en zij hebben kunnen constateren dat er in die periode geen sprake was van een hennepkwekerij in het gehuurde. Ook de hoogte van de energierekening zal een goede indicatie kunnen vormen voor de beperkte periode van kwekerijactiviteiten.
5.5 Het monopolie van winstontneming bij criminele activiteiten ligt bij de Staat door toepassing van artikel 36E van het Wetboek van Strafrecht, de zogenaamde Plukze wetgeving. De verhuurder kan en mag geen financieel belang hebben bij het (voortduren van) succes van criminele activiteiten. Als de huurder al enig resultaat zou hebben gehad uit zijn handelen – quod non – dan is het aan de Staat om dit resultaat middels de daartoe bestemde strafrechtelijke procedure te ontnemen.
5.6 De gevorderde boete wordt betwist. De huurder betwist kennis te hebben genomen van de algemene voorwaarden waarin de boete is omschreven. Voorts is door de verhuurder niet aannemelijk gemaakt dat vóór eind 2009 door de huurder is gehandeld in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden.
6. Beoordeling
6.1 Gezien de aanwezigheid van (in ieder geval) 142 hennepplanten en de wijze waarop de kwekerij was ingericht wordt aangenomen dat het kweken van hennep een commercieel en bedrijfsmatig karakter had, hetgeen in beginsel de tekortkoming aan de zijde van de huurder doet vaststaan.
6.2 Voorts is uit de rapportage van de politie voldoende gebleken dat sprake was van gevaarzetting. De elektriciteit werd illegaal afgetapt en de stroomvoorziening was door de huurder dusdanig risicovol aangelegd, dat de temperatuur van de bekabeling hoog was opgelopen en er een groot risico voor brand aanwezig was.
6.3 Het bovenstaande rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurder heeft geen zeer bijzondere en zwaarwegende omstandigheden gesteld die maken dat zijn woonbelang desondanks dient te prevaleren. Weliswaar zijn de gevolgen voor de huurder aanzienlijk, mede gezien zijn kwetsbare persoonlijke omstandigheden en dreigend isolement, echter de huurder heeft de gevolgen over zichzelf afgeroepen door in strijd met de huurovereenkomst een kwekerij in de gestelde omvang te gaan exploiteren. Voorts wordt in aanmerking genomen dat de huurder de woning alleen bewoont en niet verantwoordelijk is voor in het gehuurde woonachtige derden die niet betrokken zijn geweest bij de kwekerijactiviteiten.
6.4 Ten aanzien van de schade is allereerst de vraag aan de orde of winstontneming op de voet van artikel 6: 104 BW naar zijn aard een gerechtvaardigde vordering is in het geval van schade door een hennepkwekerij in een gehuurde woning.
6.4.1 De verhuurder heeft zich in het bijzonder beroepen op de uitspraak van de Hoge Raad van 18 juni 2010 (LJN:BM0893) waarin artikel 6:104 BW is toegepast bij de begroting van de schade in geval van illegale onderverhuur. In dit arrest heeft de Hoge Raad artikel 6:104 BW als volgt uitgelegd.
6.4.2 Artikel 6:104 BW geeft niet aan degene jegens wie onrechtmatig is gehandeld of wanprestatie is gepleegd, een ‘vordering tot winstafdracht’, doch verleent aan de rechter een discretionaire bevoegdheid om, ingeval schadevergoeding is gevorderd, de schade te begroten op het bedrag van de door dit handelen of die wanprestatie genoten winst of op een gedeelte daarvan. Art. 6:104 BW vormt blijkens zijn plaatsing, zijn bewoordingen en zijn parlementaire geschiedenis een uitwerking voor een bijzonder geval van de algemene regel van art. 6:97 BW. De bepaling brengt mee dat niet noodzakelijk is dat concreet nadeel door de benadeelde wordt aangetoond; voldoende is dat de aanwezigheid van enige (vorm van) schade aannemelijk is. Aangezien de wijze van schadebegroting waarin art. 6:104 BW voorziet niet, ook niet mede, het karakter heeft van een punitieve maatregel behoort de rechter bij de toepassing van dit voorschrift in zoverre terughoudendheid in acht te nemen dat, indien aannemelijk is dat het door de schuldenaar behaalde financiële voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat, de schade in beginsel wordt begroot op een door de rechter te bepalen gedeelte van de winst. Mede gelet op het niet-punitieve karakter van de voorziening gelden voor toewijzing van een vordering tot winstafdracht op de voet van art. 6:104 BW niet meer of andere vereisten dan ingevolge art. 6:162 BW of 6:74 BW voor toewijzing van schadevergoeding in het algemeen. In het bijzonder is voor toepassing van art. 6:104 BW niet een bijzondere mate van verwijtbaarheid van het schadetoebrengende handelen vereist. Wel mag de rechter bij beantwoording van de vraag of hij toepassing zal geven aan art. 6:104 BW, en zo ja, of hij de schade op het volledige bedrag van de winst zal begroten, aan de mate van verwijtbaarheid gewicht toekennen.
6.4.3. De kantonrechter ziet na raadpleging van de parlementaire geschiedenis en hetgeen hierboven is overwogen geen principieel beletsel om artikel 6:104 BW ook toe te passen ingeval van een illegale hennepkwekerij. Ook dan immers kan het onredelijk worden geacht om ongeoorloofd ten koste van een ander verkregen winst aan de verkrijger te laten, waardoor die ander vermoedelijk wel schade heeft geleden, maar deze naar haar aard niet goed bewijsbaar is. De in punt 6.4 van dit vonnis opgeworpen rechtsvraag wordt door de kantonrechter derhalve met ja beantwoord.
6.5 Dat het hier gaat om een toerekenbare tekortkoming die ook strafbaar is en waar artikel 36E Sr (Plukze wetgeving) zou kunnen worden toegepast, staat aan toepassing van art. 6:104 BW niet in de weg. Artikel 36E lid 6 Sr bepaalt immers dat bij de bepaling van de omvang van het bedrag waarop het wederrechtelijk verkregen voordeel wordt geschat, aan de benadeelde derden in rechte toegekende vorderingen in mindering worden gebracht. Dat betekent dat een mogelijke toepassing van artikel 36E Sr in de toekomst niet in de weg staat aan een civielrechtelijke veroordeling op grond van art. 6:104 BW. Als het wederrechtelijk verkregen voordeel al op grond van artikel 36E Sr is ontnomen en vervolgens diezelfde persoon wordt veroordeeld in een civiele procedure om de schade van de benadeelde te vergoeden, dan kan de veroordeelde zich wenden tot de strafrechter om het oorspronkelijk vastgestelde ontnemingsbedrag aan te passen.
6.6 In de onderhavige zaak zal de kantonrechter echter geen gebruik maken van de discretionaire bevoegdheid om de schade op de voet van artikel 6:104 BW te begroten. Daarbij is allereerst gewogen dat de verhuurder haar stelling dat door de huurder één of meerdere keren is geoogst niet of onvoldoende heeft onderbouwd. De verhuurder heeft geen verklaring kunnen geven waarom haar medewerkers bij de onderhoudswerkzaamheden in het gehuurde in 2008 en 2009 niets gemerkt hebben van een kwekerij. Bovendien is geen informatie van de stroomleverancier in het geding gebracht waaruit een bijzonder verbruik in de periode vóór eind 2009 zou blijken. De verhuurder heeft geen bewijsaanbod gedaan van haar stelling dat door de huurder winst is genoten. Voorts heeft de kantonrechter de geringe omvang van de schade in deze zaak gewogen. De verhuurder heeft niet betwist dat de schade aan het gehuurde in deze zaak beperkt is. De verhuurder heeft zelfs niet de moeite genomen om de schade aan het gehuurde in het kader van deze procedure te inventariseren en te begroten. Voorts is de gestelde reputatieschade niet onderbouwd. De huurder heeft onbestreden aangevoerd dat hij enkele uren na de ontmanteling van de kwekerij weer is teruggekeerd naar het gehuurde en dat de woning niet is afgeplakt. De verhuurder heeft tenslotte geen enkele indicatie gegeven welken kosten gemoeid zijn geweest met de ontmanteling van de kwekerij. Onder deze omstandigheden is niet aannemelijk geworden dat in deze zaak het door de huurder behaalde financiële voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven zal gaan.
6.7 Voor zover de vordering tot vergoeding van schade is gebaseerd op artikel 6:74 BW of artikel 6:162 BW heeft de verhuurder niet voldaan aan de op haar rustende stelplicht zodat de vordering zal worden afgewezen. Weliswaar heeft de huurder toegegeven dat sprake is van een geringe schade in de slaapkamer, echter die schade zal de huurder dienen te herstellen in het kader van de oplevering van het gehuurde als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst.
6.8 De huurder heeft in de tussen partijen geldende huurovereenkomst verklaard de algemene voorwaarden bij het aangaan van de overeenkomst te hebben ontvangen, zodat de huurder aan die voorwaarden gebonden is. In artikel 18 van de voorwaarden is bepaald dat de verhuurder gerechtigd is aan de huurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 30,00 per week op te leggen voor iedere overtreding van (onder meer) artikel 8, waarin is opgenomen dat de huurder het gehuurde uitsluitend mag gebruiken als woonruimte en het verboden is om waar dan ook in het gehuurde hennep te kweken. De verhuurder heeft de boete gevorderd vanaf het aangaan van de huurovereenkomst tot aan de ontmanteling van de kwekerij (150 weken x € 30,00). De verhuurder heeft haar stelling dat de overtreding van artikel 8 vlak na het aangaan van de huurovereenkomst is aangevangen echter niet onderbouwd en geen bewijs van die stelling aangeboden. Door de huurder is erkend dat vanaf begin 2010 - de kantonrechter neemt bij gebrek aan meer specifieke informatie aan: vanaf 1 januari 2010 - de kwekerij is opgestart. Overtreding van artikel 8 heeft derhalve in ieder geval plaatsgevonden vanaf 1 januari 2010 zodat zal worden toegewezen een boete ad € 390,00.
6.9 De door eisende partij gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
6.10 Nu beide partijen gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd in dier voege dat elke partij de eigen kosten zal dragen.
Beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de gehuurde [het adres];
- veroordeelt de huurder deze woning binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis geheel te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van de verhuurder te stellen;
- veroordeelt de huurder om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de verhuurder te betalen een bedrag ad € 390,00 ten titel van verbeurde boete;
- compenseert de proceskosten in dier voege dat elke partij de eigen kosten zal dragen;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.P. Mulder en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2010.