Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
fb/gk
Rep.nr.: 984331 \ EJ VERZ 10-82978
Datum: 3 november 2010
Beschikking in de zaak van:
[verzoekster]
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser,
tegen
[verweerster]
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
verwerende partij,
gemachtigde: mr. A. de Fouw.
Partijen worden aangeduid als “[verzoekster]” en “[verweerster]”.
Procedure
[verzoekster] heeft een verzoekschrift ex artikel 7:304, lid 2 BW, ingekomen ter griffie op 2 augustus 2010, aan de kantonrechter doen toekomen.
[verweerster] heeft een verweerschrift ingediend.
Op 13 oktober 2010 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden.
Feiten
1. [verweerster] huurt van [verzoekster] een aan [verzoekster] in eigendom toebehorende bedrijfsruimte, gelegen aan [adres] (hierna: “het pand”). De huurovereenkomst is met ingang van 1 mei 1999 aangegaan voor de duur van tien jaar. Behoudens opzegging wordt de huurovereenkomst vervolgens op grond van artikel 1 sub 2 van de huurovereenkomst telkens met een periode van vijf jaar verlengd. De huurprijs bedraagt per 1 mei 2009 € 167.262,26 per jaar exclusief btw.
2. Cushman & Wakefield (hierna: “C&W”) heeft op 6 april 2009 op verzoek van [verzoekster] een deskundigenadvies uitgebracht over de huurwaarde van het pand op jaarbasis per peildatum 1 mei 2009.
3. Op 22 april 2009 heeft [verzoekster] aan [verweerster] een brief verzonden. [verweerster] heeft deze brief op 24 april 2009 voor akkoord ondertekend. De brief luidt, voor zover van belang:
“Betreft: Voorstel tot huurprijsaanpassing op jaarbasis conform artikel 7:303 BW
(..) In onze brief stellen wij, dat alvorens wij in discussie kunnen gaan met Intervastgoed Nederland wij u verzoeken per ommegaande te bevestigen dat:
1) U haar benoemd tot uw deskundige in de zin van art. 7:304 lid 2 BW
2) U akkoord gaat met de ingangsdatum per 1-5-2009 voor de nieuwe nog overeen te komen huurprijs.
Wij hebben u verzocht dringend akkoord te gaan met bovenstaande, omdat wij anders dit de rechtbank moeten verzoeken.
Zodra wij deze brief ter akkoordbevinding van voornoemde punten onder 1) en 2) rechtsgeldig ondertekend hebben ontvangen, zullen wij u een afschrift van het in opdracht van ons opgemaakte rapport van onze deskundige doen toekomen. Wij verzoeken u dit vóór vrijdag 24 april 12.00 uur te doen, waarbij wij opmerken dat wij zonder bevestigend tegenbericht van u ons zullen wenden tot de kantonrechter”.
4. I.V.N. Inter Vastgoed Nederland (hierna: “IVN”) heeft op 22 juni 2009 op verzoek van [verweerster] een rapport uitgebracht waarin zij over de huurwaarde van het pand op jaarbasis per peildatum 1 mei 2009 heeft geadviseerd.
5. [verzoekster] heeft het rapport van C&W aan [verweerster] gezonden en [verweerster] heeft het rapport van IVN aan [verzoekster] gezonden.
6. Vervolgens hebben partijen overleg over een nieuwe huurprijs gevoerd, doch dat overleg heeft niet tot resultaat geleid.
Verzoek
[verzoekster] verzoekt de kantonrechter haar primair in deze procedure niet-ontvankelijk te verklaren met betrekking tot het verzoek een deskundige als bedoeld in artikel 304, lid 2 BW te benoemen.
[verzoekster] stelt hiertoe dat er huurprijsadviezen in de zin van artikel 7:304 lid 1 BW liggen. [verzoekster] en [verweerster] hebben in de brief van 22 april 2009 afgesproken dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs 1 mei 2009 zal zijn en dat [verweerster] tot deskundige in de zin van artikel 7:304, lid 1 BW IVN benoemt. (De verwijzing naar lid 2 van dit artikel in genoemde brief kan worden gezien als een kennelijke verschrijving).
De eis van een deskundigenbericht als ontvankelijkheidvereiste is in de wet opgenomen om te bevorderen dat partijen aan de hand van dat advies gezamenlijk tot een nieuwe huurprijs komen. Dat doel is hier bereikt, zo stelt [verzoekster]. Partijen hebben geprobeerd aan de hand van de twee adviezen gezamenlijk tot een nieuwe huurprijs te komen.
Daarnaast is een dergelijk advies vereist om de rechter in het kader van een artikel 7:303 BW procedure (vaststelling nieuwe huurprijs) te adviseren. Ook hieraan is voldaan. Er liggen twee deskundigenrapporten. Bovendien kan de kantonrechter in een artikel 7:303 BW-procedure zelf nog een deskundige benoemen, indien dat nodig wordt geacht.
Nu er al huurprijsadviezen zijn, die zijn opgesteld door gezamenlijk door partijen benoemde deskundigen, is een nieuw huuradvies door een nieuw te benoemen deskundige niet nodig.
Subsidiair verzoekt [verzoekster] een derde onafhankelijke deskundige te benoemen die aan de hand van de twee opgestelde rapporten een definitief huurprijsadvies uitbrengt, daar [verzoekster] wil voorkomen dat hij in een 7:303 BW procedure niet-ontvankelijk wordt verklaard, omdat niet aan het vereiste van het overleggen van een deskundigenadvies als bedoeld in artikel 7:304 lid 1 zou zijn voldaan.
Verweer
[verweerster] verzoekt de kantonrechter om [verzoekster] ontvankelijk te verklaren in haar verzoek en de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel (hierna: de BHAC) als deskundige te benoemen. [verweerster] heeft aangevoerd dat er geen sprake is geweest van het gezamenlijk inschakelen van een deskundige en ook niet van een eenduidig advies.
C&W is door [verzoekster] aangesteld en IVN is ingeschakeld door [verweerster]. Dit volgt ook uit de bewoordingen van de brief van 22 april 2009. Uit de ondertekening van [verweerster] kan worden afgeleid dat zij akkoord ging met deze deskundigen als partijdeskundigen in het kader van het minnelijk overleg. Nu dit overleg niet tot resultaat heeft geleid, is [verweerster] niet aan deze instemming gebonden. Bovendien worden verschillende huurprijzen geadviseerd zodat niet kan worden gesproken van een eenduidig advies. Daarnaast hebben de twee ingeschakelde deskundigen geen contact met elkaar gehad.
Er is niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:304 lid 1 BW zodat een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW openstaat. [verweerster] verzoekt de kantonrechter om de BHAC te benoemen als deskundige, aangezien zij bekend staat als kundig, integer, en bovenal onafhankelijk.
De door [verzoekster] voorgestelde deskundigen acht [verweerster] niet geschikt, nu deze door [verzoekster] zijn voorgedragen. Hierdoor ontstaat een schijn van partijdigheid.
Beoordeling
1. Ingevolge artikel 7:304 lid 1 BW is een vordering tot nadere huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 BW slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Wanneer partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, bepaalt artikel 7:304 lid 2 BW dat de rechter op verzoek van de meest gerede partij een deskundige benoemt.
2. De kantonrechter wijst op hetgeen hieromtrent in de wetsgeschiedenis staat vermeld.
Kamerstukken II 1999/2000, 26932, nr. 3, p. 9 (Memorie van Toelichting):
“Teneinde onnodige procedures te voorkomen is in artikel 304 een vereiste voor de ontvankelijkheid van de vordering opgenomen, dat ertoe strekt partijen te bewegen tot serieuze onderhandelingen aan de hand van het oordeel van een of meer deskundigen, eer zij tot een procedure betreffende huurprijsvaststelling besluiten”.
Kamerstukken II 2000/2001, 26932, nr. 5, p. 16 (Nota naar aanleiding van het Verslag)
“Alvorens zich tot de rechter te kunnen wenden, moeten partijen advies inwinnen bij een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen. (…) Het advies zal ertoe moeten leiden dat partijen nader tot elkaar komen en geneigd zullen zijn het advies te volgen zodat de gang naar de rechter achterwege kan blijven.(…) Mochten partijen evenwel niet tot overeenstemming komen dan zullen zij een deskundigenadvies moeten overleggen. De rechter heeft bij de vaststelling van de nadere huurprijs aan de hand van het in artikel 7:303 lid 2 BW neergelegde criterium behoefte aan voorlichting door ervaren deskundigen op het gebied van onroerend goed”.
3. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat er qua advisering van twee separate trajecten kan worden gesproken: een onderhandelingstraject en een proceduretraject. Integendeel, de adviezen worden geacht om na het (mislukte) onderhandelingstraject te worden overgelegd in de artikel 303 BW- procedure. Een nieuw advies is niet nodig.
De bedoeling van de wetgever is immers dat de kantonrechter wordt voorgelicht door een of meer deskundigen om zijn eigen afwegingen te maken om tot een beslissing te komen. De wetgever gaat er niet vanuit dat de kantonrechter een advies van één door beide partijen benoemde deskundige zonder meer dient op te volgen, zodat na mislukte onderhandelingen, waarbij men van diverse adviezen gebruik heeft gemaakt, er nog een enkel advies van één deskundige vereist is.
4. Partijen hebben de twee deskundigen afzonderlijk benoemd en niet de letterlijke tekst van artikel 7:304, lid 1 BW gevolgd. Partijen kwamen evenwel overeen om de beide adviezen als uitgangspunt van hun onderhandelingen te nemen. Zij hebben zich daar in feite ook naar gedragen door langdurig te onderhandelen om de gang naar de rechter te voorkomen. Er liggen dan ook voor het vervolgtraject twee adviezen waar de kantonrechter het in het kader van de te entameren artikel 7:303 BW-procedure mee kan doen. De kantonrechter kan zo nodig de deskundigen nog horen.
5. Op grond van het bovenstaande oordeelt de kantonrechter dat er is geadviseerd overeenkomstig de bedoeling van de wetgever, zodat [verzoekster] niet ontvankelijk wordt verklaard in het verzoek. De subsidiaire vordering komt niet aan de orde.
6. De proceskosten worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
- verklaart [verzoekster] niet ontvankelijk;
- compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. G. Keizer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 november 2010.