Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
gk/mpml
Rolnr.: 913036 \ CV EXPL 09-9237
Datum: 17 november 2010
Vonnis in de zaak van:
de stichting Woningstichting Ons Doel,
gevestigd en kantoorhoudende te Leiden,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,
[X],
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.H. Vermeulen.
Partijen worden aangeduid als "Ons Doel" en "[X]".
1. Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 24 november 2009 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de conclusie van repliek met producties,
- de conclusie van dupliek met producties.
Na conclusie van dupliek heeft [X] pleidooi gevraagd. Het pleidooi is gehouden op 19 oktober 2010; Ons Doel en [X] hebben pleitaantekeningen overgelegd en van het verhandelde is aantekening gehouden.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2. Feiten
2.1. Tussen Ons Doel als verhuurster en [X] als huurster bestaat sedert 16 juni 1993 een huurovereenkomst betreffende de woning, gelegen aan het [adres 1] (verder: "de woning"). Tot de huurovereenkomst behoort een "Aanhangsel ten behoeve van verhuur ADL-woningen" (verder: "het Aanhangsel"). ADL betekent: Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen voor gehandicapten. [X] heeft een dwarslaesie als gevolg van een auto-ongeluk.
2.2. In het Aanhangsel is onder de considerans gesteld dat de door [X] gehuurde woning deel uitmaakt van een clusterverband van woningen, speciaal gebouwd voor de huisvesting van lichamelijk gehandicapte personen die ADL-assistentie behoeven. In dat clusterverband is een ADL-eenheid opgenomen, van waaruit de stichting Fokus Exploitatie (verder: "Fokus"), gevestigd te Ten Boer, levering van ADL-assistentie verricht overeenkomstig de hierop van toepassing zijnde samenwerkingsovereenkomst tussen Ons Doel en Fokus.
Voorts is in het Aanhangsel in de considerans gesteld dat aan de bouw- en exploitatie van de ADL-woning, vergeleken met andere woningen, aanzienlijke extra kosten zijn verbonden, met betrekking tot welke kosten aan Ons Doel jaarlijks een bijdrage wordt verstrekt door de overheid en dat genoemde bijdrage komt te vervallen zodra de onderhavige woning niet langer wordt bewoond door de betreffende lichamelijk gehandicapte persoon of zodra deze ADL zelfstandig wordt.
[X] heeft zich bij ondertekening van het Aanhangsel ermee akkoord verklaard dat de huurovereenkomst behoort te worden beëindigd, zodra zij het gehuurde niet langer bewoont of ADL zelfstandig wordt. In die gevallen zal de huurovereenkomst niet eerder worden beëindigd dan nadat door Ons Doel aan [X] een passend vervangende woonruimte is aangeboden.
2.3. In de hierboven genoemde samenwerkingsovereenkomst tussen Ons Doel en Fokus d.d. 3 september 1991 is onder meer bepaald dat Ons Doel in de Professorenwijk te Leiden een complex van 68 woningen in de gesubsidieerde huursector zal realiseren, waarvan 15 woningen als onderdeel van een ADL-clusterproject ten behoeve van de huisvesting van lichamelijk gehandicapten. Ons Doel zal de ADL-woningen en de daarbij behorende ADL-eenheid tot stand brengen en exploiteren overeenkomstig de voorwaarden, die de ministers van VROM en SOZA in het kader van de subsidiëring stellen.
Na totstandkoming van de ADL-woningen en ADL-eenheid neemt Fokus de kosten van het gebruik van de ADL-eenheid en de levering van ADL-assistentie voor haar rekening.
2.4. Bij brief van 23 januari 2009 heeft [X] de tussen haar en Fokus bestaande mondelinge ADL-overeenkomst tot het verlenen van ADL-assistentie met onmiddellijke ingang voorwaardelijk opgezegd. Het inroepen van ADL-assistentie is daadwerkelijk door [X] gestaakt.
De opzegging geschiedde onder de voorwaarde dat de bevoegde rechter in een bodemprocedure voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen [X] en Ons Doel in stand blijft.
De reden van de opzegging was dat Fokus gedurende 4 uur per dag geen zorg meer leverde aan [X], zoals schriftelijk door Fokus is bevestigd bij brief van 21 januari 2009, terwijl bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank 's Gravenhage d.d. 4 november 2003 Fokus op straffe van dwangsommen is bevolen de ADL-assistentie voort te zetten gedurende 24 uur per dag.
2.5. [X] heeft een andere zorgverlener, Libertas, ingeschakeld.
2.6. Bij brief van 13 juli 2009 deelde Ons Doel aan [X] mede dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd, omdat door haar opzegging van de ADL-overeenkomst met Fokus de legaliteit van het gebruik van de ADL-woning door [X] is komen te ontvallen, zodat [X] dat gebruik op de kortst mogelijke termijn diende te staken. Zekerheidshalve heeft Ons Doel, voor zover huurrechtelijke regels van toepassing zijn, bij deze brief de huurovereenkomst opgezegd met als reden dringend eigen gebruik (art. 7:274, lid 1 onder c BW ), welk gebruik voorziet in het aanbieden van de woning aan een van de kandidaten op de wachtlijst van het College voor Zorgverzekeringen (verder: "CVZ") voor een ADL-clusterwoning te Leiden, welke kandidaten wel zorg van Fokus zullen afnemen.
Tevens is door Ons Doel een aanbieding gedaan voor een andere woonruimte, te weten de woning aan de [adres], met ondersteuning en begeleiding door Ons Doel bij aanpassing van die woning aan de beperkingen van [X].
2.7. Bij brief van 1 september 2009 deelde [X] aan Ons Doel mede dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is beëindigd, omdat in het Aanhangsel niet te lezen valt dat [X] toestemt de ADL-woning te ontruimen als de ADL-overeenkomst eindigt.
[X] liet weten niet gehouden te zijn om op het aanbod voor vervangende woonruimte in te gaan.
3. Vordering
3.1. Primair wordt gevorderd veroordeling van [X] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, wegens het zonder recht of titel gebruiken van de woning door [X].
Volgens Ons Doel laat het samenstel van afspraken zich duiden als een "huurovereenkomst met levering van diensten" waarbij het verzorgingselement overheerst, zodat de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Doordat [X] de ADL-overeenkomst heeft opgezegd, ontvalt daarmee elke basis aan continuatie door [X] van het gebruik van de ADL-woning, die Ons Doel en Fokus voor het slagen van het project nodig hebben.
3.2. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst de bewoning gekoppeld aan de hulpverlening door Fokus. [X] was op de hoogte van die koppeling. De koppeling tussen woning en ADL-assistentie in het kader van ADL-clusterwoningen is historisch, doelbewust en doelgericht vastgelegd in diverse regelgevingen ten aanzien van ADL-clusterwoningen en daarbij behorende circulaires en voorlichtingsbrochures etc.
3.3. De stelling van [X], dat mocht er ooit een koppeling tussen bewoning en zorgverlening van Fokus hebben bestaan, deze in ieder geval nu niet meer bestaat, omdat ook andere zorgaanbieders naar keuze van de bewoners zorg kunnen leveren, nu de kosten daarvan uit de AWBZ worden vergoed, is niet juist. De gevolgtrekking dat, als de ADL-assistentie door Fokus wegvalt, de woning geen Fokuswoning meer is, maar een "gewone" huurwoning is onjuist. Verwezen wordt naar onder meer de opvatting van CVZ, het standpunt van VWS en een motie in de Tweede Kamer, allen erop neerkomende dat er een koppeling bestaat tussen bewoning en ADL-assistentie.
3.4. Door het aanvragen en verkrijgen van een AWBZ-indicatie door [X] heeft [X] de specifieke indicatie en registratie als ADL-gegadigde verloren, waardoor de rechtsgrond voor het huren van een ADL-woning is komen te vervallen.
3.5. Het feit dat Ons Doel een samenwerkingsovereenkomst heeft met zorgorganisatie Libertas doet niet af aan de verplichtingen van Ons Doel jegens subsidieverstrekkers, Fokus en de overige huurders van het ADL-cluster aan het [adres 1].
3.6. Subsidiair, voor het geval er geen sprake is van een gemengde overeenkomst, vordert Ons Doel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van genoemde woning door [X], wegens wanprestatie van de kant van [X].
[X] schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij geen zorg afneemt van Fokus, maar van een andere instantie, terwijl partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beoogd de woning te koppelen aan hulpverlening door Fokus. Ons Doel verwijst ten deze naar het Haviltex-citerium. [X] wist c.q. mocht verwachten dat de bewoning en zorg door Fokus gekoppeld zijn.
3.7. Meer subsidiair verlangt Ons Doel bepaling van het tijdstip waarop genoemde huurovereenkomst zal eindigen en vaststelling van het tijdstip van ontruiming, met machtiging aan Ons Doel om die ontruiming zelf te bewerkstelligen, wegens dringend eigen gebruik.
Dit eigen gebruik voorziet in het aanbieden van de woning aan één van de vele kandidaten op de wachtlijst van het CVZ voor een ADL-woning te Leiden, welke kandidaten wel ADL-assistentie van Fokus zullen afnemen. Bovendien heeft Ons Doel de woning nodig om aan haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst met Fokus te kunnen voldoen.
3.8. Volgens Ons Doel dient een afweging van de wederzijdse belangen in het voordeel van Ons Doel uit te vallen, nu [X] de ADL-overeenkomst zelf heeft opgezegd, terwijl Fokus er alles aan heeft gedaan om de ADL-assistentie in goede banen te leiden. Zo is er al in 2004 een mediation-traject gestart, maar dat is door [X] afgebroken. Ook is in 2009 door Fokus mediation aangeboden, maar dat aanbod is door [X] afgewezen.
3.9. Met de aanbieding van de woning [adres] is voldaan aan de eis dat [X] andere passende woonruimte kan verkrijgen (art.7:274, lid 1 sub c BW).
Als uitgangspunt voor wat in casu passend is, geldt dat van [X] als huurster gevergd kan worden dat zij zich de nodige inspanningen getroost om passende vervangende woonruimte te verkrijgen Met haar weigering een andere woning te accepteren, heeft [X] een oplossing geblokkeerd. Ons Doel heeft aangeboden [X] te ondersteunen en te begeleiden bij het aanvragen van een bijdrage ex de Wet maatschappelijke ondersteuning (verder: "WMO"). Verder hebben Ons Doel en Fokus zich bereid verklaard om [X] - indien nodig - financieel tegemoet te komen indien niet alle kosten voor aanpassing van de woning door de gemeente zouden worden vergoed.
Het standpunt van [X] dat zij in de huidige woning wil blijven wonen, maakt het voor Ons Doel bijna onmogelijk om tot een passende herhuisvestigingsoplossing te komen.
Van Ons Doel kan niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als wordt toegestaan dat een huurder de overeenkomst tot ADL-assistentie beëindigt, maar het gebruik van de ADL-woning voortzet, dan zal dit een ongewenst en onaanvaardbaar precedent scheppen voor andere huurders. Per saldo zal het een en ander ertoe leiden dat het door Ons Doel en Fokus opgezette Fokusproject niet effectief kan worden uitgevoerd.
3.10. Voor het primaire, subsidiaire en meer subsidiaire standpunt geldt het volgende:
De voor de bouw van ADL-clusterwoningen en voor het verlenen van ADL-assistentie in deze woningen opgestelde financieringsregelingen beogen door het clusteren van woningen, het aanleggen van kostbare infrastructuur en het koppelen van 24-uurs dienstverlening vanuit een tot het cluster behorende ADL-eenheid (hulppost) een doelmatige exploitatie van de kostbare ADL-dienstverlening gedurende 24 uur per etmaal op afroep mogelijk te maken. Op die basis stelt de overheid zich bereid de kosten van de ADL-dienstverlening te dragen door het beschikbaar stellen van een uurtarief dat is afgestemd op volledige bezetting van de woning door huurders/cliënten die ook daadwerkelijk van de aangeboden diensten gebruik maken.
Fokus is verplicht een personeelsbezetting te realiseren die een stipte dienstverlening gedurende het hele etmaal mogelijk maakt. Fokus wordt per daadwerkelijk verleend uur gefinancierd. Daaruit volgt dat het wegvallen van een woning of huurder direct de inkomsten van Fokus vermindert, waardoor de exploitatie verslechtert door een stijging van de gemiddelde kosten per verleend uur. Immers, de personeelsbezetting moet blijvend worden afgestemd op een 24-uurs levering van assistentie.
Een verslechterde exploitatie kan ertoe leiden dat de financiële bodem onder de exploitatie van het cluster wegvalt en Ons Doel en Fokus het cluster moeten sluiten voor het doel waarvoor het is gesticht en waarvoor subsidies zijn verleend. Het gevolg zal zijn dat subsidies voor de ADL-clusterwoningen met genoemde doelstelling zinloos zijn verstrekt en dat aan de overige huurders/cliënten het genot van de combinatie van woning en assistentie zal komen te ontvallen, waardoor zij niet meer zelfstandig kunnen wonen.
Fokus heeft aan [X] op basis van ADL-indicatiestelling en registratie ongeveer 22 uren per week ADL-assistentie verleend. Bij een uurtarief van € 55,-- gaat het dus om misgelopen inkomsten van € 1.210,-- per week. Het gaat op jaarbasis om forse bedragen die Fokus misloopt.
4. Verweer
Wat betreft de primaire grondslag van de vordering:
4.1. [X] kon op een gegeven ogenblik de zorg van Fokus niet meer afnemen, omdat Fokus haar niet die zorg kon bieden die ze nodig had. [X] kon dan ook niet anders dan op 23 januari 2009 de ADL-overeenkomst met Fokus opzeggen. Tot volle tevredenheid neemt [X] sindsdien zorg af bij de zorginstelling Libertas. Overigens is ook Libertas sedert 19 november 2009 partner van Ons Doel.
4.2. In het Aanhangsel valt niet te lezen, ook niet tussen de regels door, dat [X] toestemt de aan haar handicap aangepaste woning te ontruimen, als de ADL-overeenkomst met Fokus eindigt. Over een verplichting tot afname van zorg bij Fokus zijn partijen niets overeengekomen.
Het gaat er uitsluitend om dat de woning wordt bewoond door iemand die ADL-afhankelijk is. De bedoeling van partijen is dat bijvoorbeeld bij overlijden, echtscheiding/verhuizing etc. van de ADL-afhankelijke bewoner de ander daarin niet achterblijft. Hetzelfde geldt in het geval een bewoner, bijvoorbeeld na revalidatie, geen ADL-assistentie meer nodig zou hebben en toch in de woning zou achterblijven.
4.3. Een schriftelijke overeenkomst tussen [X] en Fokus, waarin exclusiviteit ten aanzien van het betrekken van ADL-assistentie, ontbreekt. Het is uitgesloten dat exclusiviteit is overeengekomen.
Nog daargelaten dat een patiënt de vrije keuze heeft ten aanzien van door hem te betrekken zorg, volgt uit artikel 7:408, lid 1 BW dat een patiënt te allen tijde een behandelingsovereenkomst kan opzeggen.
4.4. De overeenkomst tussen [X] en Ons Doel is een huurovereenkomst. Bestaande rechtspraak komt erop neer dat wanneer een der partijen in hoofdzaak diensten moet verrichten voor de andere partij, veelal geen huurovereenkomst wordt aangenomen. Ons Doel verricht geen enkele dienst voor [X]. Indien Ons Doel geen huurovereenkomst had willen sluiten, dan had zij de ADL-overeenkomst tussen Fokus en [X] in de huurovereenkomst dienen te incorporeren.
De bijzondere voorwaarde in de rechtsverhouding tussen [X] en Ons Doel ziet derhalve op (het verlaten van) de woning bij wijziging van de ADL-status van de huurder en niet op het niet afnemen van zorg bij Fokus. Het staat buiten kijf dat [X] de rest van haar leven ADL-zorg nodig zal hebben, zodat de voorwaarde voor beëindiging van de huurovereenkomst niet is vervuld en de huurovereenkomst dus blijft bestaan.
4.5. Indien Ons Doel in strijd heeft gehandeld met regelgeving door te hebben verzuimd exclusiviteit ten aanzien van de zorgverlening door Fokus in het huurcontract op te nemen dan dient die omstandigheid voor rekening van Ons Doel te blijven. Niet [X], maar Ons Doel is immers normadressant van de betreffende regelgeving.
4.6. [X] heeft de indruk dat Ons Doel als "marionet" van Fokus optreedt om [X] het haar toekomende woongenot te ontnemen. Ons Doel heeft geen enkel te respecteren belang bij het uitsluitend opkomen voor de veronderstelde belangen van Fokus. Ons Doel verliest als sociale woningcorporatie daarbij de belangen van [X] geheel uit het oog.
Wat betreft de subsidiaire grondslag van de vordering:
4.7. Wat tussen partijen omtrent de zorgverlening van Fokus in de allonge bij de huurovereenkomst is gesteld, is niet vervat in de aanvullende overeenkomst, maar in de considerans daarvan. Partijen hebben daaromtrent gewoonweg niets afgesproken en [X] heeft ook niet beoogd daaromtrent te contracteren.
Bovendien is niet in de considerans bepaald dat [X] verplicht zou zijn zorg van Fokus af te nemen. De huurovereenkomst kan ook niet worden uitgelegd in die zin dat daarin besloten zou moeten liggen dat [X] onder de vigeur van de huurovereenkomst verplicht is (uitsluitend) zorg van Fokus af te nemen.
Wat betreft de meer subsidiaire grondslag van de vordering:
4.8. In de samenwerkingsovereenkomst tussen Ons Doel en Fokus is niet bepaald dat Ons Doel de huurders van de ADL-woningen dient te verplichten zorg af te nemen van Fokus. Ook al zou dat anders zijn, dan kan Ons Doel haar tekortschieten jegens Fokus niet afwentelen op [X].
4.9. Bovendien heeft [X] een dusdanig zwaarwichtig belang om de woning te blijven huren dat iedere belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen. Immers, de aangepaste woning past haar als een handschoen, [X] heeft haar sociale netwerk opgebouwd in en rond het woningcomplex. Indien [X] haar woning zou moeten verlaten rest haar waarschijnlijk de gang naar het verpleegtehuis, waardoor het leven dat zij na het auto-ongeluk heeft opgebouwd in duigen valt. Niet valt in te zien waarom een andere gehandicapte meer recht zou hebben op huur van de woning dan [X], die er al 16 jaar woont.
5. Beoordeling
5.1. Ons Doel heeft primair aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [X] zelf de ADL-overeenkomst met Fokus per 23 januari 2009 heeft opgezegd waardoor de huurovereenkomst is geëindigd. De huurovereenkomst en de ADL-overeenkomst vormen samen een gemengde overeenkomst waarbij het verzorgingselement overheerst, zodat [X] geen huurbescherming toekomt en zij nu zonder recht of titel in de woning verblijft, aldus Ons Doel.
5.2. Tijdens het pleidooi heeft [X] desgevraagd verklaard dat de opzegging van de ADL-overeenkomst inmiddels onvoorwaardelijk is geworden. Zij houdt evenwel vast aan haar standpunt dat de huurovereenkomst en de ADL-overeenkomst los van elkaar staan en dat door opzegging van de ADL-overeenkomst de huurovereenkomst niet is geëindigd.
5.3. De strekking van de huurovereenkomst is dat [X] de woning huurt die onderdeel uitmaakt van een cluster van 15 ADL-woningen in de nabijheid van een ADL-eenheid, van waaruit Fokus ADL-assistentie verleent aan de bewoners van de ADL-woningen. Op die basis stelt de overheid zich bereid de kosten van de ADL-dienstverlening te dragen door het beschikbaar stellen van een uurtarief dat is afgestemd op volledige bezetting van de woningen door huurders/cliënten die ook daadwerkelijk van de aangeboden diensten gebruik maken.
5.4. Dat dit de strekking is van de huurovereenkomst volgt met zoveel woorden uit het Aanhangsel waarin het volgende staat:
"2. In aanmerking nemende:
a. Dat de onderhavige woning deel uitmaakt van een clusterverband van woningen speciaal gebouwd voor de huisvesting van lichamelijk gehandicapte personen die assistentie behoeven bij de Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen (ADL);
b. dat in dit clusterverband tevens een ADL-eenheid is opgenomen van waaruit vanwege de stichting Focus Exploitatie, te Den Boer, levering van ADL-assistentie zal geschieden overeenkomstig de hierop van toepassing zijnde gebruikersovereenkomst tussen genoemde stichting en verhuurder;
c. dat huurder met verhuurder een huurovereenkomst wenst te sluiten met betrekking tot een voor lichamelijk gehandicapte personen aangepaste woning aan de bewoners waaraan bovendien ADL-assistentie verleend zal worden;.
d. dat huurder zelve, diens echtgenoot, een van zijn kinderen lichamelijk gehandicapt is en derhalve is aangewezen op de specifieke voorzieningen die in de onderhavige woning zijn aangebracht en op de ADL-assistentie die aan de lichamelijke gehandicapte bewoners zal worden geleverd;
e. dat aan de bouw en exploitatie van de onderhavige woning, vergeleken met andere woningen, aanzienlijke extra kosten verbonden zijn, in welke kosten de verhuurder jaarlijks een bijdrage wordt verstrekt door de overheid;
f. dat de onder e. genoemde bijdrage komt te vervallen zodra de onderhavige woning niet langer bewoond wordt door de betreffende lichamelijk gehandicapte persoon of zodra deze ADL zelfstandig wordt;(...)"
5.5. In de samenwerkingsovereenkomst tussen Ons Doel en Fokus hebben deze partijen afgesproken dat Fokus de ADL-assistentie binnen dit project op zich zal nemen. Uit die samenwerkingsovereenkomst volgt ook dat Ons Doel zich heeft verplicht om de ADL-woningen uitsluitend te verhuren aan een huurder die zelf ADL-kandidaat is, of met een ADL-kandidaat gaat samenwonen. Verder dient Ons Doel in de overeenkomsten van huur en verhuur inzake de ADL-woningen een artikel op te nemen omtrent de positie van de huurder nadat de relatie tussen de ADL-woning en de bewoner van de ADL-woning, welke ADL-kandidaat is, is verbroken. Dit is ook feitelijk gebeurd zoals hierna overwogen in rechtsoverweging 5.12.
5.6. Het verweer van [X] dat er geen sprake is van enige samenhang tussen de huurovereenkomst en de ADL-overeenkomst, omdat zij niet met Ons Doel is overeengekomen dat zij verplicht is zorg van Fokus af te nemen, faalt. In het hiervoor geciteerde artikel 2 van het Aanhangsel staat onder b. expliciet dat Fokus de ADL-assistentie zal verlenen aan de bewoners van de ADL-clusterwoningen. Hoewel in het Aanhangsel het woord exclusief ontbreekt, kan artikel 2 onder b. gelet op de feiten en omstandigheden niet anders worden opgevat dan dat daarmee exclusieve dienstverlening door Fokus wordt bedoeld. De kantonrechter verwerpt het verweer van [X] dat artikel 2 van het Aanhangsel slechts de considerans betreft en dus niet hetgeen is wat partijen zijn overeengekomen. In artikel 3 onder b. van het Aanhangsel is [X] akkoord gegaan met incorporatie van de considerans in de overeenkomst zelf:
"3. Verklaren nader te zijn overeengekomen als volgt:
b. aangezien het gehuurde bestemd is te worden bewoond door een lichamelijk gehandicapte persoon, gaan huurder (...) akkoord met hetgeen hierboven onder 2 staat omschreven omtrent de strekking en werking van deze huurovereenkomst, hetwelk als hier herhaald en ingelast wordt beschouwd.(...)"
5.7. Een verplichting om zorg van Fokus af te nemen volgt ook uit het exploitatiemodel van het project dat ten grondslag ligt aan de huurovereenkomst waarbij één zorgverlener, te weten Fokus, vanuit een nabije ADL-eenheid de ADL-assistentie verleent aan de bewoners van de 15 geclusterde ADL-woningen. [X] kwam alleen in aanmerking voor de woning omdat zij vanwege haar lichamelijke handicap een medische indicatie had voor ADL-assistentie. Met die zogenaamde ADL-indicatie kon [X] via een wachtlijst in aanmerking komen voor een ADL-woning waar Fokus ADL-assistentie leverde. Daarbij is van belang dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, Fokus de enige aanbieder van ADL-assistentie in Nederland was.
5.8. Gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden en de tekst van de huurovereenkomst dient de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter dan ook zo te worden uitgelegd dat [X] verplicht is om ADL-assistentie van Fokus af te nemen zolang zij de woning huurt. Daaraan doet niet af dat Ons Doel een professionele partij is die de door haar (of haar adviseurs) zelf opgestelde huurovereenkomst aan [X] voor ondertekening heeft voorgelegd. Onduidelijkheden in de tekst van de huurovereenkomst dienen onder die omstandigheden weliswaar voor risico van Ons Doel te blijven. Echter in dit geval is de tekst van de huurovereenkomst niet voor een andere uitleg vatbaar en dus niet onduidelijk.
5.9. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gemengde overeenkomst die is te typeren als een "huurovereenkomst met levering van diensten" waarbij het ene onderdeel onlosmakelijk is verbonden met het andere. Dat Ons Doel het huurgenot verschafte en Fokus de zorg verleende, maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de ADL-overeenkomst, heeft de opzegging van de ADL-overeenkomst door [X] tot gevolg dat ook de huurovereenkomst is geëindigd.
5.10. Daaraan doet niet af de stelling van [X] dat zij de ADL-overeenkomst heeft moeten opzeggen vanwege wanprestatie door Fokus, hetgeen overigens door Ons Doel wordt betwist, en dat Libertas in staat is de benodigde zorg aan [X] te verlenen. Ondanks de opzegging van de ADL-overeenkomst blijft de woning een ADL-woning die onderdeel uitmaakt van het project waar Fokus exclusief de ADL-assistentie verleent. Dit wordt niet anders door het feit dat thans andere zorgaanbieders in staat zijn om ADL-assistentie te verlenen terwijl voorheen alleen Fokus deze zorg aanbood. [X] heeft haar standpunt dat de regelingen thans zo zijn veranderd, of op korte termijn zullen veranderen, dat bewoners van een ADL-woning in een clusterproject waar Fokus ADL-assistentie verleend vrij zijn om te kiezen voor een andere zorgaanbieder, terwijl zij in dezelfde woning blijven wonen, gelet op de gemotiveerde betwisting door Ons Doel onvoldoende onderbouwd.
5.11. Het beroep van [X] op huurbescherming kan, ook afgezien van het feit dat zij zelf de ADL-overeenkomst heeft opgezegd, niet slagen. Op grond van vaste jurisprudentie (HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38; HR 17 maart 2000, NJ 2001, 209) geldt dat op overeenkomsten onder bezwarende titel die niet alleen strekken tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte, maar bovendien tot levering van diensten en goederen die tezamen kunnen worden aangeduid als "verzorging", de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn tenzij het verzorgingselement overheerst. De kantonrechter is van oordeel dat de dienstverleningselementen, te weten het verlenen van ADL-assistentie door Fokus, het typerende en duidelijk overheersende element van de gemengde overeenkomst vormt.
Immers, de woning maakt deel uit van een cluster van 15 ADL-woningen en is uitsluitend bedoeld voor bewoning door een lichamelijk gehandicapte persoon met een ADL-indicatie die ADL-assistentie krijgt. De woning is ook aangepast aan het lichamelijke handicap van [X] om het mogelijk te maken dat zij daarin zelfstandig kon wonen met behulp van ADL-assistentie. Onder deze omstandigheden is de ADL-assistentie door Fokus het overheersende element.
5.12. [X] heeft in dit verband nog aangevoerd dat zij niet met Ons Doel is overeengekomen dat zij de woning dient te ontruimen als de ADL-overeenkomst eindigt. [X] merkt terecht op dat dit niet expliciet in artikel 3 onder b. van het Aanhangsel staat. Daar staat in:
"3. Verklaren nader te zijn overeengekomen:
b. (...) Huurder (...) gaan er derhalve mee akkoord dat de huurovereenkomst behoort te worden beëindigd zodra het gehuurde niet langer wordt bewoond door de lichamelijk gehandicapte persoon (...), of zodra deze persoon ADL zelfstandig wordt. In die gevallen zal de huurovereenkomst niet eerder worden beëindigd dan nadat aan huurder (...) een passende vervangende woonruimte is aangeboden."
5.13. Daargelaten hoe artikel 3. onder b. van het Aanhangsel moet worden uitgelegd, faalt het verweer echter omdat, zoals hiervoor overwogen, de huurovereenkomst is geëindigd door opzegging van de ADL-overeenkomst en niet op grond van een bepaling in de huurovereenkomst is beëindigd.
5.14. Gelet op het voorgaande bestaat tussen Ons Doel en [X] met ingang van 23 januari 2009 geen overeenkomst op grond waarvan [X] gerechtigd is in de woning te verblijven. Nu [X] zonder recht of titel in de woning verblijft, handelt zij onrechtmatig jegens Ons Doel.
5.15. Het beroep van [X] dat Ons Doel geen belang heeft en deswege gelet op artikel 3:303 BW geen rechtsvordering toekomt, faalt.
5.16. Ons Doel heeft belang bij ontruiming van de woning zodat zij kan zorgen dat de woning weer gehuurd wordt door een huurder die zorg afneemt van Fokus om zo de continuïteit van het project (financieel) te waarborgen. Weliswaar heeft [X] de door Ons Doel genoemde maar niet nader onderbouwde financiële gegevens betwist, zij heeft echter niet gemotiveerd weersproken dat Fokus door de opzegging door [X] omzet mist. Dat zou er gelet op de financiële regelingen rond de ADL-assistentie toe kunnen leiden dat het project niet meer kan worden gecontinueerd. De voortzetting van het project is in direct belang van de overige huurders van ADL-woningen in het cluster waar de woning deel van uitmaakt. Als immers de ADL-assistentie door Fokus financieel niet meer haalbaar is, zullen deze bewoners verstoken blijven van de door hun benodigde ADL-assistentie, althans is het niet zeker dat zij de benodigde zorg kunnen verkrijgen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat Ons Doel onweersproken heeft gesteld dat er een wachtlijst is voor een ADL-clusterwoning in Leiden met kandidaten die wel ADL-assistentie van Fokus zullen afnemen.
5.17. Vast staat dat Ons Doel [X] een woning heeft aangeboden in de [adres 2] en dat [X] die woning heeft geweigerd. [X] heeft onvoldoende weersproken dat die woning geschikt gemaakt had kunnen worden voor bewoning door haarzelf. Daarmee heeft Ons Doel onverplicht gevolg gegegeven aan het bepaalde in artikel 3 onder b. van het Aanhangsel om bij beëindiging van de huurovereenkomst vervangende woonruimte aan te bieden. De huurovereenkomst is immers geëindigd door de opzegging door [X]. Het zou Ons Doel overigens sieren om gelet op deze uitspraak, die partijen duidelijkheid verschaft over de juridische status van de huurovereenkomst en de ADL-overeenkomst, [X] nogmaals een woning aan te bieden en haar aanbod gestand te doen als vermeld in de dagvaarding onder 23. om [X] te ondersteunen bij haar aanvraag in het kader van de WMO en om [X] in redelijkheid financieel tegemoet te komen indien niet alle kosten voor aanpassing van de woning door de gemeente worden vergoed.
5.18. [X] heeft weliswaar gesteld dat een gang naar het verpleeghuis rest als zij de woning moet verlaten, maar heeft onvoldoende gemotiveerd waarom zij niet in aanmerking zou komen voor een andere woning en die woning niet geschikt gemaakt zou kunnen worden in navolging van haar huidige woning die is aangepast aan haar fysieke beperkingen. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat Libertas [X] ook de benodige zorg kan bieden als zij elders in de omgeving woont.
5.19. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming van de woning toewijsbaar is, met dien verstande dat [X] na betekening van het vonnis een termijn van 30 dagen zal worden gegund voor het zoeken naar andere woonruimte.
5.20. Ons Doel heeft gevorderd dat de uitspraak van de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [X] heeft hiertegen wat betreft de ontruiming verweer gevoerd. Dat betekent dat de belangen van partijen moeten worden afgewogen waarbij moet worden nagegaan of op grond van de omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist (HR 29 november 1996, NJ 1997, 684). Dat mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, staat op zich zelf niet aan uitvoerbaar verklaring bij voorraad in de weg, maar dient slechts te worden meegewogen (HR 28 mei 1993, NJ 1993, 468). Hoewel Ons Doel zoals hiervoor overwogen een belang heeft bij ontruiming van de woning om de continuïteit van het project te waarborgen, is gesteld noch gebleken dat de voortzetting van het project reeds op korte termijn in gevaar komt door de afgenomen omzet van Fokus. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van [X] zwaarder om (in ieder geval) in de woning te blijven totdat onherroepelijk vast staat dat de huurovereenkomst is geëindigd en zij de woning dient te ontruimen. Daarom zal het uitvoerbaar verklaren van dit vonnis, behoudens voor zover het om de proceskosten gaat, achterwege worden gelaten.
5.21. De door Ons Doel gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
5.22. De subsidiaire en meer subsidiaire grondslagen van de vordering en de verweren daartegen behoeven geen nadere bespreking.
5.23. Als merendeels in het ongelijk gestelde partij zal [X] in de proceskosten worden veroordeeld.
6. Beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [X] de woning binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis geheel te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voorzover deze laatste niet het eigendom van Ons Doel zijn, en de woning onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ons Doel te stellen;
- veroordeelt [X] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van Ons Doel begroot op € 819,25, waaronder begrepen € 450,-- voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
- verklaart dit vonnis, voor zover betrekking hebbend op de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Keizer en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.