Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 372766 / HA ZA 10-2825
Vonnis van 2 maart 2011 (bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SYMBIOSE HOLDING B.V.,
gevestigd te Arnhem,
eiseres,
advocaat mr. A.E. Klomp te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HAAGSE WAPENINGSCENTRALE B.V.,
gevestigd te Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. C.M. Malipaard te Den Haag.
Partijen zullen hierna Symbiose en HWC genoemd worden.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 juli 2010, met producties;
- de conclusie van antwoord van 29 september 2010, met productie;
- het tussenvonnis van 13 oktober 2010, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- de ambtshalve beschikking van 30 november 2010 ter bepaling van een comparitiedatum;
- het proces-verbaal van comparitie van 4 februari 2011 en de daarin genoemde gedingstukken.
1.2.Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.Symbiose is eigenaar (geweest) van het bedrijfsgebouw met ondergrond en erf staande en gelegen aan de [a-straat] te [plaats A] (hierna: het pand).
2.2.De heer [A] is enig bestuurder van HWC en alleen/zelfstandig bevoegd. Door de heer [B] van Symbiose is met de broer van [A] tevens bedrijfsleider van HWC, de heer [C], een gesprek gevoerd over eventuele aankoop door HWC van het pand. [C] heeft gemeld dat de makelaar van HWC, mevrouw [D] (hierna: de makelaar), de verdere onderhandelingen zou voeren.
2.3.De makelaar stuurt Symbiose op 29 januari 2009 een e-mail waarin - onder meer - is opgenomen:
"Bij dezen wil ik namens mijn opdrachtgever Haagse Wapenings Bedrijf bevestigen dat wij de bovengenoemde pand voor 398.000 k.k. kopen."
Graag ontvang ik nog van u de gegevens van de bovengenoemde pand."
2.4.Op 3 februari 2009 stuurt de makelaar aan Symbiose een e-mail waarin - onder meer - is vermeld:
"Wij zijn inmiddels bezig met de hypotheek aanvraag van onze klant HWC.
Graag ontvang ik van u een aantal gegevens
Concept koopakte
Eigendomsoort onderpand"
2.5.Op maandag 16 februari 2009 zendt de notaris namens Symbiose aan de makelaar een e-mail met - onder meer - het volgende:
"Bijgaand ontvangt u de concept-koopovereenkomst van het pand [a-straat] te [plaats A].
Van de heer [B] begreep ik dat er geen financieringsvoorbehoud met koper is afgesproken. Dat voorbehoud heb ik dan ook niet in de overeenkomst opgenomen."
2.6.De makelaar van HWC reageert op 19 februari 2009 per e-mail als volgt:
"Inhoud is akkoord.
Wel willen we graag vragen of er toch minimaal 2 weken ontbindende voorwaarden erin kan komen.
Graag hoor ik of het mogelijk is zo niet zie ik de aktes tegemoet."
2.7.De notaris heeft HWC - onder meer - bij brief van 30 maart 2009 verzocht om op 1 april 2009 op zijn kantoor te verschijnen om tot het verlijden van de akte van levering over te gaan.
2.8.De heer [E] van HWC heeft de notaris op 31 maart 2009 - onder meer - het volgende gemaild:
"Naar aanleiding van uw brief van 30 maart 2009 wil ik graag vertellen dat Dhr. [A] op 1 april 2009 niet zal komen voor ondertekening van de koopakte.
Dit omdat wij hebben aangegeven dat de aankoop van [a-straat] niet doorgaat.
Wij hebben namelijk de financiering niet kunnen regelen en dit hebben wij aan de verkoper doorgegeven. Ook onze makelaar mevrouw [D] (...) heeft dit diverse malen aangekaart"
2.9.De koop heeft geen doorgang gevonden.
2.10.Op 22 juni 2010 heeft Symbiose met een derde een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand voor een koopprijs van € 360.000,- kosten koper. De levering is voorzien op 31 mei 2011.
3.Het geschil
3.1.Symbiose vordert - zakelijk weergegeven - dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht zal verklaren dat tussen Symbiose en HWC op 29 januari 2009 een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het pand tegen een koopsom van € 398.000,- kosten koper;
II. voor recht zal verklaren dat Symbiose de koopovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk heeft ontbonden en HWC uit dien hoofde schadeplichtig is jegens Symbiose;
III. HWC zal veroordelen om aan Symbiose de contractuele boete van € 39.800,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 9 juli 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. HWC zal veroordelen om aan Symbiose € 60.649,- aan aanvullende schadevergoeding te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 9 juli 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
V. HWC zal veroordelen om aan Symbiose € 1.788,- aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen;
VI. HWC zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.Ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 3.1 I stelt Symbiose dat met de e-mail van de makelaar van 29 januari 2009 (vergelijk onder 2.3) een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, nu overeenstemming bestond over de prijs en er een indicatie was van de termijn waarop de overdracht zou plaatsvinden. De makelaar was volgens Symbiose gerechtigd om namens HWC tot het sluiten van de koopovereenkomst en de nadere voorwaarden daarvan over te gaan, omdat zij over een volmacht van HWC beschikte. Voor zover niet komt vast te staan dat de makelaar over een toereikende volmacht beschikte, stelt Symbiose dat HWC in dat geval bij haar de schijn heeft gewekt dat de makelaar over een toereikende volmacht beschikte. Indien moet worden aangenomen dat HWC geen schijn van volmachtverlening heeft gewekt, dan dient de makelaar als bode te worden gekwalificeerd, in die zin dat zij de wilsverklaring van HWC heeft overgebracht aan Symbiose. Ook in dat geval is een rechtsgeldige koopovereenkomst totstandgekomen, aldus Symbiose.
3.3.Aan de vordering genoemd onder 3.1 II legt Symbiose ten grondslag dat haar advocaat, na in een eerder stadium HWC in gebreke te hebben gesteld, de koopovereenkomst bij brief van 9 juli 2010 buitengerechtelijk heeft ontbonden.
3.4.De vorderingen genoemd onder 3.1 III en IV grondt Symbiose op de stelling dat in de koopovereenkomst een contractuele boete is bepaald van € 39.800,-, te vermeerderen aanvullende schadevergoeding indien de schade het bedrag van de contractuele boete overtreft. Volgens Symbiose bedraagt de schade in totaal € 100.449,- (38.000,- vermindering koopprijs + € 30.971 doorbetaling vaste lasten + € 31.478,45 rente over de later ontvangen koopsom). Verminderd met de contractuele boete, resteert een bedrag van € 60.649,- aan aanvullende schade.
3.5.HWC voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.De rechtbank constateert dat HWC enerzijds betoogt dat er een bemiddelingsovereenkomst tussen de makelaar en haarzelf tot stand is gekomen en anderzijds dat er geen overeenkomst bestaat, nu de makelaar alleen met [C] afspraken heeft gemaakt en enkel [A] bevoegd was HWC te vertegenwoordigen. De rechtbank passeert dit laatste betoog en houdt het ervoor dat tussen HWC en de makelaar een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. De e-mail van 31 maart 2009 bevestigt dit, nu daarin namens HWC wordt gesproken over "onze makelaar mevrouw [D]" (vergelijk onder 2.8).
4.2.HWC betwist dat zij de makelaar een volmacht heeft verstrekt waarmee deze gerechtigd was ten behoeve van HWC een koopovereenkomst te sluiten met Symbiose. In dit verband stelt de rechtbank het volgende voorop. De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij (in dit geval) de aankoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan de makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst, noch wordt de schijn van de bevoegdheid van de makelaar daarmee gewekt. Indien de makelaar meedeelt dat de opdrachtgever instemt met (in dit geval) het bod van de verkoper (vergelijk onder 2.3) moet als uitgangspunt worden aanvaard dat de makelaar optreedt als bode van de opdrachtgever (zie HR 26 juni 2009, NJ 2010, 664).
4.3.Ter onderbouwing van haar stelling dat de makelaar gevolmachtigd was, verwijst Symbiose naar hetgeen de makelaar ter gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor in enquête - onder meer - heeft verklaard:
"De bedrijfsleider van HWC ken ik nog van de tijd dat hij nog niet bij HWC werkte. Zijn naam is [C]. (...)
Ongeveer een half jaar later, (...), belde de heer [C] mij met het verzoek te bieden op het pand gelegen aan de [a-straat] te [plaats A]. In dat gesprek hebben wij het gehad over de hoogte van het te bieden bedrag, waarbij de heer [C] heeft aangegeven dat zijn uiterste prijs gelijk was aan de vraagprijs. Ik heb toen gezegd dat ik inderdaad op het pand zou bieden en dat ik een financieringsvoorbehoud zou maken.
Dezelfde dag heb ik gebeld met Symbiose en met een mijnheer gesproken wiens naam ik mij op dit moment niet kan herinneren. Ik heb mij voorgesteld en de interesse van HWC voor het pand uitgesproken. Er is toen over de prijs van het pand gesproken en uiteindelijk heb ik gezegd dat HWC bereid was de vraagprijs te betalen. (...)
Nog dezelfde dag of kort daarna ben ik door dezelfde mijnheer van Symbiose teruggebeld met de mededeling dat het aanbod van HWC akkoord was. Verdere details van de transactie zouden per email worden afgewikkeld. (...)
Daarop heb ik de heer [C] gebeld om te vertellen dat er een overeenkomst was en dat ik gelijk aan de slag zou gaan om de financiering te regelen. (...)
(...)
Op vragen mr. Malipaard antwoord ik als volgt:
U vraagt mij of ik gevolmachtigd was uitsluitend voor het voeren van de onderhandelingen of ook voor het aangaan van de koopovereenkomst, en dan met name het akkoord gaan met de koopprijs. Ik kan u met stelligheid bevestigen dat ik inderdaad bevoegd was om de koopovereenkomst aan te gaan en om al dan niet akkoord te gaan met de koopprijs.
U vraagt mij of ik dan ook bevoegd was om de koopakte te tekenen. Nee dat was ik niet. (...)
U vraagt mij of ik van mening ben dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Nee. In mijn ogen absoluut niet. Ik doe al 10 jaar zaken als makelaar en ook al is er overeenstemming over de prijs, zolang de aktes niet getekend zijn heb je geen overeenkomst."
4.4.De rechtbank constateert dat de verklaring van de makelaar juridische inconsistenties bevat. De makelaar verklaart dat zij gevolmachtigd was om de koopovereenkomst aan te gaan en dat zij namens HWC akkoord is gegaan met de prijs en een financieringsvoorbehoud heeft gemaakt. Zij verklaart tevens dat zij van mening is dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat de aktes niet zijn getekend. Het schriftelijkheidsvereiste geldt echter bij de koop van een onroerende zaak alleen wanneer er sprake is van een consumentenkoop (vergelijk artikel 7:2 lid 1 BW Pro). Dat is in de onderhavige zaak niet het geval. Nu de makelaar niet volledig juridisch inhoudelijk op de hoogte blijkt te zijn van de uitgangspunten bij de (ver)koop van onroerende zaken hecht de rechtbank aan de persoonlijke mening van de makelaar geen doorslaggevende betekenis voor het antwoord op de vraag of zij daadwerkelijk door HWC gevolmachtigd was om de onderhavige koop te sluiten. In ieder geval volgt uit haar verklaring niet dat HWC haar een opdracht heeft gegeven die het normale kader van een bemiddelingsovereenkomst met een makelaar te buiten gaat. De makelaar verklaart immers dat zij (slechts) met de heer [C] heeft afgesproken dat zij op het pand zal bieden. De rechtbank oordeelt dan ook dat de overeenkomst van HWC met de makelaar zich heeft beperkt tot een bemiddelingsovereenkomst en dat de makelaar niet tevens een volmacht heeft ontvangen.
4.5.Nu de makelaar niet gevolmachtigd was, kan Symbiose een beroep op artikel 3:61 lid 2 BW Pro (schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid) niet baten. Dit artikellid biedt de wederpartij bescherming tegen onbevoegdheid van de vertegenwoordiger. De makelaar is echter niet opgetreden in de kwaliteit van vertegenwoordiger, maar in de kwaliteit van bode (vergelijk r.o. 4.2). Tegen het ontbreken van vertegenwoordigingskwaliteit biedt artikel 3:61 lid 2 BW Pro geen bescherming.
4.6.Ten slotte passeert de rechtbank de stelling van Symbiose dat de overeenkomst tot stand is gekomen omdat de makelaar als bode de wilsverklaring van HWC correct heeft overgebracht. Uit de verklaring van de makelaar ter gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor (zie r.o. 4.3) volgt dat zij zelfstandig heeft onderhandeld, berichten heeft opgesteld en doorgemaild aan Symbiose. Dat betekent dat deze berichten geen verklaringen van HWC betreffen waarvoor de makelaar slechts als 'doorgeefluik' heeft gefungeerd, zodat zij ook niet geacht kunnen worden de (eventuele) wilsverklaring van HWC te behelzen.
4.7.Het voorgaande betekent dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen Symbiose en HWC, waarmee de vorderingen voor afwijzing gereed liggen.
4.8.Symbiose zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.wijst de vorderingen af,
5.2.veroordeelt Symbiose in de proceskosten, aan de zijde van HWC tot op heden begroot op € 2.842,- aan salaris advocaat en € 2.250,- aan verschotten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 15 dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.