Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 10/5514 WOZ, AWB 11/154 WOZ, 11/156 WOZ, AWB 11/157 WOZ en AWB 11/158 WOZ
Uitspraakdatum: 17 februari 2011
Proces-verbaal van de mondelinge UITSPRAAK ingevolge artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De in één geschrift verenigde uitspraken van verweerder van 1 juli 2010 op de in één geschrift verenigde bezwaren van eiser tegen de na te noemen beschikkingen en aanslagen.
I ZITTING
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2011.
[A] is met kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen. Namens verweerder is verschenen [B].
II BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart de beroepen met procedurenummers AWB 10/5514 WOZ, AWB 11/154 WOZ, AWB 11/156 WOZ en AWB 11/157 WOZ ongegrond;
- verklaart het beroep met procedurenummer AWB 11/158 WOZ gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, die betrekking heeft op het object [adres 5];
- wijzigt de beschikking inzake het object [adres 5] aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 45.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting die betrekking heeft op het object [adres 5] tot een aanslag berekend naar een waarde van € 45.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder de kosten van het beroep ten bedrage van € 437 aan eiser te voldoen;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 aan hem vergoedt.
III OVERWEGINGEN
1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 28 februari 2010 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de in de onderstaande tabel in kolom I vermelde onroerende zaken, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op de in kolom IV vermelde bedragen, met in achtneming van de in de kolommen II en III vermelde gegevens. De onroerende zaken [adres 1], [2], [3] en [4] zullen hierna zoveel mogelijk worden aangeduid als de woningen, [adres 5] als de niet-woning. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslagen).
tabel 1
2. Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning [adres 1] nader vastgesteld op € 150.000, alsmede de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. De overige WOZ-beschikkingen en aanslagen zijn gehandhaafd.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen en de niet-woning.
5. In geschil is of verweerder de waarden van de woningen en de niet-woning op de waardepeildatum juist heeft vastgesteld.
6. Eiser beantwoordt deze vraag ontkennend en bepleit voor de in onderstaande tabel in kolom I vermelde onroerende zaken de in kolom II vermelde waarde.
tabel 2
7. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
De woningen kunnen gelet op hun inrichting, staat van onderhoud en het ontbreken van een eigen ingang niet als volwaardige woningen worden beschouwd. De niet-woning is een fietsenstalling, die in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert. Dit object heeft geen eigen gas-, water- of lichtvoorzieningen en kan niet eerder als woning worden gebruikt dan na complete renovatie. Gelet op de verkoopcijfers van Jacob van der Doesstraat 49-51 (verkocht 10 maart 2008 voor € 475.000) en Van Brakelstraat 94-96 (verkocht 5 maart 2010 voor € 350.000) is de waarde van onderhavige objecten te hoog vastgesteld.
8. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de beroepen ongegrond moeten worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder taxatieverslagen overgelegd. In de taxatieverslagen is de waarde van de woningen en de niet-woning bepaald op de in kolom IV van de onder 1. opgenomen tabel (voor [adres 1] na bezwaar) vermelde waarde. Naast gegevens van de woningen en de niet-woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Objectafbakening
9. Voor zover eiser met zijn stelling dat de woningen geen volwaardige woningen zijn betoogt dat de objectafbakening niet juist is, overweegt de rechtbank het volgende. Ingevolge artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vraag of sprake is van één of meer onroerende zaken moet blijkens de jurisprudentie beantwoord worden aan de hand van de aan- of afwezigheid van zelfstandige voorzieningen en aan de hand van het al dan niet afsluitbaar zijn van delen van het pand. Niet in geschil is dat de woningen beschikken over een eigen keuken en sanitaire voorzieningen en per etage afsluitbaar zijn. Gelet hierop is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank terecht van uitgegaan dat de woningen voor toepassing van de Wet WOZ afzonderlijke onroerende zaken zijn.
Waardebegrip
10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Voor niet-woningen wordt de waarde bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, door middel van de vergelijkingsmethode dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Waarde van de woningen
11. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen en matrices en gelet op hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de taxatieverslagen en de matrices is de waarde van de woningen bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Weliswaar bieden de taxatieverslagen en de matrices een onvolledig inzicht in de herleiding van de waarde van de woningen uit de in de taxatieverslagen genoemde verkoopprijzen van de vergelijkings-objecten, doch wat in de taxatieverslagen en de matrices en overigens ter adstructie van de waarde van de woningen is opgemerkt heeft de rechtbank ervan overtuigd dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen wat betreft onder meer vloeroppervlak en kwaliteit van de woning, in voldoende mate rekening is gehouden.
12. Voor zover eiser betoogt dat de waarde van de woningen lager moet worden vastgesteld vanwege het ontbreken van een eigen ingang, oordeelt de rechtbank dat de invloed hiervan geacht kan worden te zijn verdisconteerd in de vastgestelde waarden. De rechtbank overweegt hierbij dat verweerder onweersproken heeft aangevoerd dat de omstandigheid dat de entree op straatniveau en het trappenhuis moeten worden gedeeld en de (binnen)voordeuren van de objecten aan de binnentrap zijn gelegen, eveneens geldt voor de door verweerder als vergelijkingsobject gebruikte etagewoningen (met uitzondering van Roggeveenstraat 147). De waarde van [adres 4] is mede onderbouwd met etagewoning 2e Schuytstraat 22-II.
13. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder
de waarden van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog heeft
vastgesteld en zijn de beroepen met procedurenummers AWB 10/5514 WOZ, AWB 11/154
WOZ, AWB 11/156 WOZ en AWB 11/157 WOZ ongegrond.
Waarde van de niet-woning
14. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de niet-woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin, gelet op hetgeen hij naar voren heeft gebracht, niet geslaagd. De rechtbank overweegt hierbij het volgende. Uit het door verweerder overgelegde taxatieverslag en de toelichting daarop in het verweerschrift en ter zitting blijkt dat verweerder de waarde van de niet-woning op twee manieren heeft vastgesteld, namelijk door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode) en door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (huurwaardekapitalisatiemethode).
De rechtbank stelt voorop dat een combinatie van waarderingsmethoden, hoewel ongebruikelijk, niet ongeoorloofd is. Waarderingsmethoden zijn immers slechts hulpmiddelen bij de waardebepaling; toetssteen voor de vastgestelde waarde is uiteindelijk het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52).
Bij de toepassing van de vergelijkingsmethode heeft verweerder de marktgegevens van één vergelijkingsobject gebruikt (Tasmanstraat 156). Dit object verschilt van de niet-woning, onder meer doordat het uitsluitend een opslagruimte en niet (tevens) een fietsenstalling is en een andere bruto-vloeroppervlakte heeft. Uit de gegevens in het taxatieverslag en de toelichting daarop wordt niet duidelijk op welke wijze verweerder bij de herleiding van de waarde voor de niet-woning uit het verkoopcijfer van Tasmanstraat 156 rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het vergelijkingsobject en de niet-woning.
Bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode heeft verweerder de bruto-huurwaarde niet onderbouwd met voor vergelijkingsobjecten op de markt gerealiseerde huren, maar herleid uit een theoretische omzetberekening van de in de niet-woning gedreven fietsenstalling. Naar het oordeel van de rechtbank is deze onderbouwing van de bruto- huurwaarde onvoldoende. Bij de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor heeft verweerder een methode gebruikt die trekken vertoont van de BAR(bruto-aanvangsrendement-)-methode, zonder evenwel een onderbouwing te geven van de daarbij gehanteerde variabelen.
15. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem voor de niet-woning verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient ook deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser heeft niet onderbouwd dat de staat van onderhoud of het ontbreken van voorzieningen zou moeten leiden tot de door hem bepleite waarde voor de niet-woning. Verder is de informatie betreffende Jacob van der Doesstraat 49-51 en Van Brakelstraat 94-96 te summier om op grond daarvan de door eiser bepleite waarde voor de niet-woning aannemelijk te achten.
16. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de niet-woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 45.000. Hierbij neemt de rechtbank al hetgeen partijen in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd in aanmerking.
17. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de niet-woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog heeft vastgesteld en is het beroep met procedurenummer AWB11/158 WOZ gegrond.
Proceskosten
18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die
eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten
maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door
een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 437 (één punt voor het
indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
De rechtbank gaat hierbij uit van een zaak van gemiddeld gewicht.
Aldus vastgesteld door mr. E.G. van Roest, in tegenwoordigheid van de griffier G.F. van Verseveld.
Uitgesproken in het openbaar op 17 februari 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.