Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 10/6869 OVDRBL
Uitspraakdatum: 23 februari 2011
Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiseres,
en
de inspecteur van de Belastingdienst/[te P], verweerder.
I PROCESVERLOOP
1.1. Eiseres heeft op 13 oktober 2009 op aangifte een bedrag van € 12.699 aan overdrachtsbelasting voldaan. Verweerder heeft bij zijn uitspraak van 17 september 2010 het tegen de voldoening gemaakte bezwaar in samenhang met zijn brief van 24 september 2010 kennelijk ongegrond verklaard.
1.2. Eiseres heeft hiertegen bij brief van 29 september 2010, ontvangen bij de rechtbank op 1 oktober 2010, beroep ingesteld.
1.3. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2011 te 's-Gravenhage.
Eiseres is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [A]. Namens verweerder zijn verschenen [B] en [C].
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.5. Op 11 april 2006 heeft [D] B.V. (hierna: de projectontwikkelaar) van de gemeente [...] een perceel grond gekocht. De grond is aan de projectontwikkelaar geleverd bij akte van 8 oktober 2007. In deze akte wordt voor de bestemming van de grond verwezen naar een op 1 juli 2005 gesloten ontwikkelingsovereenkomst
1.6. Op 13 juli 2007 heeft de projectontwikkelaar een koop/aanneemovereenkomst voor een appartementsrecht, recht gevend op 123/4.506ste aandeel in het te stichten gebouw met bijbehorende grond, als genoemd in 1.5 hierna, gesloten met [E] en [F] (hierna: de vorige verkrijgers). De totale koop/aanneemsom bedroeg € 394.000 (inclusief omzetbelasting).
1.7. Bij akte van 19 oktober 2007 is het appartementsrecht aan de vorige verkrijgers geleverd. Bij die levering is door de vorige verkrijgers een termijn van € 158.000 betaald. Vervolgens is door de vorige verkrijgers tot de datum van oplevering van het appartement in totaal een bedrag van € 236.000 in zeven termijnen betaald. De oplevering vond plaats op 17 juni 2009.
1.8. Op 8 juli 2009 heeft eiseres het appartementsrecht van de vorige verkrijgers gekocht voor een bedrag van € 410.000. In verband met deze verkrijging heeft eiseres op aangifte € 12.699 aan overdrachtsbelasting voldaan. Hierbij is de anti-cumulatieregeling van artikel 13 Wet Pro op belastingen van rechtverkeer 1970 (hierna: WBR) toegepast.
Geschil
1.9. In geschil is de ter zake van de verkrijging verschuldigde overdrachtsbelasting. Het geschil spitst zich toe op de vraag voor welk bedrag op de voet van artikel 13 WBR Pro recht op vermindering van overdrachtsbelasting bestaat.
1.10. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de waarde waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend, dient te worden verminderd met het bedrag van de volledige door de vorige verkrijgers betaalde koop/aanneemsom (exclusief omzetbelasting). Zij voert daartoe het volgende aan. Uit het arrest van het Hof van Justitie van de EG van
19 november 2009, nr. C-461/08, LJN: BK4718 (zaak Don Bosco) kan worden afgeleid dat de levering van het appartementsrecht en de bouw van het appartement voor de omzetbelasting één handeling vormen, die als geheel de levering van een nieuw appartement tot voorwerp heeft. De levering van het nieuwe appartement heeft plaatsgevonden op het moment van oplevering van het appartement, derhalve minder dan zes maanden vóór de verkrijging door eiseres. De waarde waarover eiseres overdrachtsbelasting verschuldigd is, dient daarom te worden verminderd met het bedrag waarover ter zake van de levering van het nieuwe appartement omzetbelasting verschuldigd was, te weten de gehele koop/aanneemsom.
1.11. Subsidiair stelt eiseres zich op het standpunt dat de waarde dient te worden verminderd met het bedrag waarover ter zake van de oplevering van het appartement omzetbelasting verschuldigd was, te weten de bouwkosten. Bij de berekening van het door eiseres op aangifte voldane bedrag aan overdrachtsbelasting is ten onrechte geen rekening gehouden met alle bouwkosten. In de door de vorige verkrijgers betaalde termijn van € 158.000 is namelijk een bedrag van € 30.049 aan bouwkosten (exclusief omzetbelasting) begrepen.
1.12. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er voor de omzetbelasting sprake was van twee leveringen, te weten de levering van het appartementsrecht en de oplevering van het appartement. Alleen die laatste levering heeft plaatsgevonden binnen zes maanden vóór de verkrijging door eiseres en daarom wordt slechts vermindering van overdrachtsbelasting verleend voor het bedrag waarover ter zake van de oplevering van het appartement omzetbelasting verschuldigd was, te weten de bouwkosten. Verweerder acht voorts niet aannemelijk gemaakt dat het bedrag aan bouwkosten hoger is dan het bedrag waarmee bij de berekening van het door eiseres op aangifte voldane bedrag aan overdrachtsbelasting rekening is gehouden.
1.13. Eiseres concludeert primair tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag tot € 4.734 en subsidiair tot
€ 10.892. Beide bedragen te vermeerderen met rente.
1.14. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
1.15. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
II OVERWEGINGEN
2.1. Ten aanzien van het primaire standpunt van eiseres overweegt de rechtbank als volgt. Voor beantwoording van de vraag of er voor de omzetbelasting sprake was van één of van twee leveringen dient te worden gekeken naar wat partijen zijn overeengekomen.
2.2. Tot de stukken van het geding behoort een kopie van de koop/aanneemovereenkomst tussen de projectontwikkelaar en de vorige verkrijgers. Volgens deze overeenkomst zijn de projectontwikkelaar en de vorige verkrijgers per 13 juli 2007 overeengekomen als volgt:
"I De ondernemer verkoopt aan de verkrijger, die koopt van de ondernemer:
de appartementsrechten recht gevend op het 123/4.506ste aandeel in het in de overweging genoemde gebouw met bijbehorende grond, dat / die de bevoegdheid omvat(ten) tot het uitsluitend gebruik van het / de privé-gedeelte(n) bestemd tot woning op de 4e woonlaag en bestemd tot parkeerplaats en/of berging in het parkeersouterrain op de hiervoor genoemde tekening(en) aangeduid met de (bouw)nummer(s) II.13 (A-30).
(...)
II De verkrijger geeft opdracht als deelgerechtigde in het in de overweging van deze akte genoemde gebouw met bijbehorende grond en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de in de overweging van deze akte bedoelde akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de verkrijger verkochte appartementsrecht een aandeel uitmaakt, (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. (...)"
2.3. Naar het oordeel van de rechtbank is bij de koop/aanneemovereenkomst overeengekomen de levering van het appartementsrecht (het aandeel in de grond) en de bouw en levering van het appartement. Nu alleen de oplevering van het appartement heeft plaatsgevonden binnen zes maanden vóór de verkrijging door eiseres, wordt alleen vermindering van overdrachtsbelasting verleend voor het bedrag waarover ter zake van de oplevering van het appartement omzetbelasting verschuldigd was, derhalve voor het bedrag van de bouwkosten.
2.4. Met betrekking tot het subsidiaire standpunt van eiseres overweegt de rechtbank dat het aan eiseres is, die immers een beroep doet op vermindering van overdrachtsbelasting, om aannemelijk te maken dat het bedrag aan bouwkosten hoger is dan het bedrag waarvoor reeds vermindering van overdrachtsbelasting is verleend. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres met hetgeen zij heeft gesteld daarin niet geslaagd.
2.5. Eiseres stelt dat in de door de vorige verkrijgers betaalde termijn van € 158.000 een bedrag aan bouwkosten is begrepen van € 30.049, met welk bedrag bij de voldoening van de overdrachtsbelasting ten onrechte geen rekening is gehouden. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiseres het volgende betoogd. De projectontwikkelaar heeft op 8 oktober 2007 het bouwperceel gekocht voor een bedrag van € 4.43.531,40. Op 19 oktober 2007 heeft de projectontwikkelaar aan de vorige verkrijgers 123/4.506ste gedeelte van het perceel verkocht. De kosten van dat gedeelte bedroegen derhalve € 122.241. De projectontwikkelaar heeft evenwel dat gedeelte van het perceel aan de vorige verkrijgers verkocht voor € 158.000 en dus moeten in dat bedrag wel kosten zijn begrepen voor de bouw, want de prijs van de grond kan tussen 8 oktober 2007 en 19 oktober 2007 niet 30% zijn gestegen.
2.6. Anders dan eiseres stelt, kan uit het enkele feit dat de projectontwikkelaar 123/4.506ste gedeelte van het perceel aan de vorige verkrijgers heeft verkocht voor € 158.000 terwijl de kosten van dat gedeelte van het perceel volgens de akte van levering voor de projectontwikkelaar € 122.241 zouden zijn geweest, geenszins worden afgeleid dat in het bedrag van € 158.000 bouwkosten zijn begrepen. Met dit betoog miskent eiseres dat in het bedrag van € 158.000 evengoed een winstopslag kan zijn begrepen en dat de levering van de grond aan de projectontwikkelaar heeft plaatsgevonden ter uitvoering van de koopovereenkomst van 11 april 2006.
2.7. Ook anderszins is niet gebleken dat in het bedrag van € 158.000 bouwkosten zijn begrepen. Zo wordt in de koop/aanneemovereenkomst van de vorige verkrijgers met de projectontwikkelaar de totale koop/aanneemsom als volgt omschreven:
totale koop/aanneemsom
En in de akte van levering registergoed van 19 oktober 2007, zie 1.7 hiervoor, wordt, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
"TERMIJNEN VAN DE KOOP-/AANNEEMSOM
De totale koop-/aanneemsom bedraagt driehonderdvierennegentigduizend euro (€ 394.000,00) inclusief omzetbelasting. Van deze koop-/aanneemsom was op de datum van de koop-/aannemingsovereenkomst aan bouwtermijnen verschuldigd eenhonderdachtenvijftigduizend euro (€ 158.000,00) inclusief omzetbelasting, zijnde de grondkosten. Vanaf dat tijdstip tot aan heden zijn geen bouwtermijnen vervallen."
De rechtbank acht dan ook niet aannemelijk dat in het door de vorige verkrijgers betaalde bedrag van € 158.000 tevens bouwkosten zijn begrepen.
2.8. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
2.9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
III BESLISSING
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van de griffier
mr. W.M.M.A. van der Vegt.
Uitgesproken in het openbaar op 23 februari 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.