Uitspraak
vonnis
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton - locatie Den Haag
Rolnr. 1042516/11-6188
31 maart 2011
Vonnis ex artikel 254 Rv in de zaak van:
De besloten vennootschap ESTRAEDE VASTGOED B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eisende partij,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. H.L. Duijm,
tegen
de besloten vennootschap SPORTTAINMENT CENTER DE UITHOF B.V.,
gevestigd te Den Haag,
gedaagde partij,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J.H. Vermeeren.
Partijen worden aangeduid als Estraede en Sporttainment.
Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van de dagvaarding van 3 maart 2011 met producties en de op voorhand ingediende eis in reconventie met producties.
Voorafgaande aan de zitting hebben beide partijen nog producties in het geding gebracht.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 maart 2011.
Ter mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten doen bepleiten, onder overlegging van pleitnotities.
Tenslotte heeft de kantonrechter de uitspraak bepaald op heden.
Feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, in conventie en in reconventie voorshands het navolgende vast.
a. Estraede verhuurt sinds 1 augustus 2010 voor de duur van vijf jaren aan Sporttainment de bedrijfsruimte "De Uithof", omvattende een schaatsbaan, ijsbaan, ijshockey/evenementenhal, kartbaan, kantoor- en horecaruimten enzovoort.
b. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 100.000,00 exclusief BTW per maand.
c. In de huurovereenkomst is sub 9 bepaald dat Sporttainment gedurende vijf jaren een onherroepelijke en onvoorwaardelijke koopoptie heeft om het gehuurde te kopen tegen een koopsom ad 7 maal de laatste jaarhuur, waarbij de door Sporttainment (met instemming van Estraede) gedane investeringen in het gehuurde in mindering strekken op die koopsom.
d. Sporttainment heeft de huurbetalingen aan Estraede per 1 januari 2011 gestaakt.
Vordering in conventie
Estraede vordert overeenkomstig de dagvaarding, zulks na eisvermeerdering ter zitting, ertoe strekkende - zakelijk weergegeven - dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- Sporttainment zal worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Estraede te betalen een bedrag ad € 311.491,52, met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 3 maart 2011 tot de dag der algehele voldoening
met veroordeling van Sporttainment in de kosten van de procedure.
Estraede legt aan haar vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende stellingen.
Ten onrechte heeft Sporttainment de huurbetalingen gestaakt. Er zijn geen bedragen te verrekenen zoals Sporttainment stelt, behoudens de door Estraede voorwaardelijk en maximaal tot een beloop van € 132.073,11 erkende bedragen. Ingevolge artikel 9 van de huurovereenkomst heeft Sporttainment een adequate mogelijkheid om haar investeringen in het gehuurde veilig te stellen.
Sporttainment heeft welbewust het gehuurde aanvaard in de staat waarin het zich bevindt. Die staat was gebrekkig en de bestuurders van Sporttainment waren daarvan goed op de hoogte. De door Estraede en Sporttainment overeengekomen huurprijs strookt met de staat van het gehuurde.
Estraede is financieel in zwaar weer terecht gekomen en kan de maandelijkse huur niet missen voor haar liquiditeit.
Verweer in conventie
Sporttainment voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde, zulks met veroordeling van Estraede in de kosten van het geding. Zij stelt daartoe het navolgende.
Het gehuurde voldoet niet aan de eisen die daar aan gesteld moeten worden. Het is in de huidige staat niet bruikbaar voor het doel waartoe het is gehuurd. Dat was niet waarneembaar voor Sporttainment bij aanvang huur. Er zijn meerdere gebreken die door Estraede als verhuurster hersteld dienen te worden, hetgeen zij weigerde. Sporttainment heeft reeds gebreken hersteld en zal ook overige gebreken thans herstellen en verrekenen met de huur.
Vordering in reconventie
Sporttainment vordert - althans zoals de kantonrechter verstaat en zakelijk weergegeven - dat voor recht verklaard zal worden dat Sporttainment kosten van herstel van gebreken ten laste van Estraede mag brengen en verrekenen met de huur, met veroordeling van Estraede in de kosten van de procedure.
Sporttainment heeft daartoe aangevoerd hetgeen zij in conventie ten verwere aanvoerde.
Verweer in reconventie
Estraede heeft de vordering gemotiveerd bestreden en verwezen naar haar stellingen in conventie.
De beoordeling in conventie en in reconventie
Gelet op de nauwe samenhang tussen de kwesties in conventie en in reconventie zal één en ander om proceseconomische redenen tezamen behandeld worden.
Nu Sporttainment blijkbaar in het geheel geen huur meer betaalde vanaf 1 januari 2011 en daardoor - zelfs indien de financiële situatie van Estraede toch rooskleuriger mocht zijn dan zij aangeeft - een substantiële, althans niet geringe aanslag doet op de liquiditeit van Estraede, is voldoende aannemelijk dat Estraede een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening.
Dat Sporttainment geen huur meer betaalde is erkend, althans onweersproken. Dat betekent dat in conventie in beginsel de achterstallige huur toewijsbaar is, nu betaling van die huur immers een contactuele plicht van Sporttainment is. De vraag is thans slechts of het voldoende aannemelijk is dat in de reeds door Sporttainment daartoe aangevangen bodemprocedure geoordeeld zal worden dat Sporttainment met vrucht een beroep kan doen op verrekening. Die vraag kan thans niet bevestigend beantwoord worden, waartoe het volgende is te overwegen.
De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde door Sporttainment wordt aangehuurd in de aan haar bekende staat. De bestuurders van Sporttainment zijn deels in het verleden, deels recent betrokken geweest bij de exploitatie van het gehuurde. Voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft Sporttainment het gehuurde bezichtigd, waarbij zij vaststelde - zoals zij zelf ter zitting aangaf - dat sprake was van een "puinhoop". Dat had haar reeds aanleiding moeten geven om ofwel nader onderzoek te verrichten, ofwel er ongezien van uit te gaan dat ook de niet direct zichtbare delen van het gehuurde een "puinhoop" vormden, nu er blijkbaar recent niet of nauwelijks onderhoud was gepleegd. De zichtbare deplorabele staat van het gehuurde kon voor Sporttainment onmogelijk aanleiding geven er van uit te gaan dat er geen gebreken kleefden aan de rest van het gehuurde. Door Estraede is voorts aangegeven
- hetgeen door Sporttainment onvoldoende gemotiveerd bestreden is - dat de overeengekomen huurprijs overeenstemt met de gebrekkige staat van het gehuurde: indien die staat beter was geweest, zou de jaarlijkse huurprijs circa 40% hoger gelegen hebben.
Voorts is een koopoptieregeling in de huurovereenkomst opgenomen die er op duidt, althans een sterke aanwijzing vormt dat het de bedoeling van partijen was dat Sporttainment zelf in het gehuurde zou investeren om het tot een rendabel project om te vormen. Deze regeling geeft Sporttainment al een contractuele basis om de kosten die zij maakt terug te krijgen en vormt ook een stimulans voor Sporttainment om in het gehuurde te investeren. De regeling van de koopoptie lijkt voorts niet zonder meer verenigbaar met het door Sporttainment gehuldigde uitgangspunt dat alle door haar gemaakte kosten verrekenbaar zouden zijn met de huur, nu partijen immers afspraken dat die kosten met de koopprijs verrekenbaar zouden zijn.
De slotsom is dat voorshands geenszins met voldoende waarschijnlijkheid aan te nemen valt dat de bodemrechter zal oordelen dat het door Sporttainment gepretendeerde recht op verrekening stand houdt. De reconventionele vordering zal dan ook worden afgewezen, waarbij terzijde en ten overvloede op te merken is dat het vragen van een declaratoir bij wege van voorziening niet direct voor de hand ligt.
Op grond van het voorgaande zijn de vorderingen van Estraede toewijsbaar en zal de reconventionele vordering worden afgewezen. Bij deze uitslag zal Sporttainment in de kosten veroordeeld dienen te worden.
De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende ex artikel 254 Rv:
in conventie:
* veroordeelt Sporttainment om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Estraede te betalen de somma van € 311.491,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot die der algehele voldoening;
in reconventie:
* wijst de vorderingen van Sporttainment af;
in conventie en in reconventie voorts:
* veroordeelt Sporttainment in de kosten van de procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van Estraede begroot op € 760,31, waarin begrepen een bedrag ad € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
* verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
* wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 31 maart 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.