Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
gk
Rolnr.: 891509 \ CV EXPL 09-7112
Datum: 16 februari 2011
Vonnis in de zaak van:
[huurder],
wonende te [adres],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. H.H.R. Bruggeman,
tegen
1. [verhuurder 1],
gevestigd en kantoorhoudende te [kantooradres],
2. [verhuurder 2],
wonende te [woonadres],
3. [verhuurder 3],
wondende te [woonadres],
4. [verhuurder 4],
wondende te [woonadres],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. P.J. de Groen.
Partijen worden aangeduid als “[huurder]” en “[verhuurder]”.
Procedure
Na het tussenvonnis van 3 februari 2010 zijn ter rolle nog de volgende aktes genomen:
- akte aanvoering bewijs van [huurder];
- akte aanbieding bewijs contra-enquête, tevens akte uitlating huurbetaling, tevens akte aanvulling verweer en verzoek (ambtshalve) toepassing vervaltermijn vordering in conventie van [verhuurder];
- akte gericht tegen toepassing vervaltermijn van [huurder].
Vervolgens is een rolbeslissing genomen.
Bij tussenvonnis van 3 februari 2010 is [huurder] toegelaten tot bewijslevering. [huurder] heeft 5 getuigen doen horen (te weten: [getuige 1], [getuige 2], [getuige 3], [getuige 4] en [getuige 5]) en [verhuurder] (in contra-enquête) 2 getuigen (te weten: [getuige contra-enquête 1] en zichzelf als partijgetuige).
Nadat iedere partij nog een conclusie na enquête had genomen, is vonnis bepaald op heden.
Beoordeling
In conventie
Op 2 maart 2009 is door de gemachtigde van [huurder] bij brief aan [verhuurder] mededeling gedaan van zodanige gebreken en schade als gevolg van verbouwings-werkzaamheden in de door [huurder] van [verhuurder] gehuurde woning, zijnde een onzelfstandig appartement aan [het huuradres], dat volgens [huurder] van een (toen nog) verwachte totale derving van huurgenot gedurende zes weken sprake zou zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter bevat genoemde brief de in artikel 7:257 lid 1 BW Pro bedoelde kennisgeving van [huurder] aan [verhuurder] van een door huurder verondersteld gebrek als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW Pro in verband met de vordering tot vermindering van de huurprijs.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:257 lid 1 BW Pro geldt voor de vordering tot vermindering van de huurprijs een vervaltermijn van 6 maanden na bedoelde kennisgeving, zodat de vordering uiterlijk op 2 september 2009 had dienen te worden ingesteld.
Bij overschrijding van deze termijn kan er ingevolge artikel 7:257 lid 3 BW Pro weliswaar na deze termijn nog worden gedagvaard, maar kan er wat betreft het verleden niet over een langere periode huurvermindering worden gevorderd dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Als gevolg hiervan heeft de onderhavige vordering nog slechts betrekking op de periode 15 maart tot 1 juli 2009. Immers de vordering is ingesteld op 15 september 2009. De huurovereenkomst is geëindigd op 1 juli 2009, zoals beslist bij tussenvonnis d.d. 3 februari 2010.
Van een stuiting van de vervaltermijn, zoals door [huurder] gesteld, is geen sprake geweest, nu de wet de rechtsfiguur van stuiting van een vervaltermijn niet kent.
[huurder] is dan ook niet ontvankelijk in zijn vordering voor zover deze de periode tot 15 maart 2009 betreft.
Beoordeeld dient dus te worden of [huurder] geslaagd is in het bewijs dat hij in de periode 15 maart tot 1 juli 2009 geen huurgenot heeft gehad. Kortom, waren er (nog) zodanige gebreken in de woning dat er totaal geen huurgenot aanwezig was op grond waarvan [huurder] recht heeft op huurvermindering tot nihil, nu hij de gehele huursom over de betreffende periode (terug-) vordert.
De kantonrechter overweegt als volgt:
Gebleken is dat het ten deze relevante onderdeel van de verbouwing van het pand aan [het huuradres], waarvan het door [huurder] gehuurde deel uitmaakt, betrekking had op het aanbrengen van gesplitste aansluitingen voor elektra, gas en water en de daarmee verband houdende splitsing van leidingen.
De verklaringen van de getuigen aan de zijde van [huurder] concentreren zich globaal op de situatie in de woning van [huurder] in de winter 2008/2009. Het zou er koud zijn geweest wegens gebreken aan de verwarming. De woning verkeerde in een bouwvallige staat en uit de waterkraan zou steeds een cola-achtige drab zijn gekomen in plaats van schoon water. Volgens [getuige 2] heeft [huurder] er gewoon gewoond. Aan het einde van de huurperiode is hij her en der gaan logeren. [huurder] verbleef voornamelijk bij zijn vriendin in [adres] of bij zijn ouders.
De (contra-) [getuige contra- enquête 1] verklaart de betreffende splitsingswerkzaamheden in september 2008 te hebben uitgevoerd. Van afsluiting van gas, water en licht is, anders dan in het kader van bedoelde werkzaamheden, geen sprake geweest volgens deze getuige. Na afloop van de werkzaamheden functioneerde alles goed.
Bij brief van 11 november 2008 is door [verhuurbureau] namens [verhuurder] aan [huurder] mededeling gedaan van de uitgevoerde werkzaamheden, waaronder het aanbrengen van eigen gas-, licht- en watermeters. [huurder] beschikte daar dus over en diende vanaf dat moment energie zelf aan te vragen. Kennelijk heeft hij dat niet gedaan.
[verhuurder] verklaart immers als getuige dat hij begin 2009 door [energieleverancier] is benaderd met de vraag waarom er geen energie is aangevraagd door [huurder]. Daarop heeft [verhuurder] de energie op zijn naam laten leveren om aan- en afsluitingskosten te voorkomen
(verklaring ter comparitie). Bij eerder genoemde brief van 18 november 2009 is door [verhuurbureau] namens [verhuurder] aan [huurder] gevraagd om een afspraak te maken voor de laatste reparaties in verband met het aanbrengen van de eigen energiemeters. Volgens getuige [verhuurder] heeft [huurder] daarop niet gereageerd.
Er blijkt ook niet van een verzoek of sommatie van [huurder] aan [verhuurder] om de thans door hem gestelde gebreken betreffende warmtevoorziening weg te nemen. Op grond van het bovenstaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [huurder] in bedoelde periode energie had kunnen afnemen en zich van warmte had kunnen voorzien.
Afgezien van een en ander is de periode 15 maart tot 1 juli 2009 geen koude periode geweest. Volgens opgave van het KNMI was het in de maanden maart, april, mei en juni 2009 gemiddeld respectievelijk 6,3, 12,2, 13,9 en 15,6 graden.
De verklaringen van de getuigen aan de zijde van [huurder] inhoudende dat het leidingwater niet schoon was en uit de kranen een cola-achtige drab kwam, acht de kantonrechter ongeloofwaardig, nu de buren van [huurder] na de verbouwing normaal over water hebben kunnen beschikken en in de bovengenoemde brief van [huurder] aan [verhuurder] d.d. 2 maart 2009 met geen woord over de door hem gestelde slechte kwaliteit van het leidingwater werd gerept.
Wat betreft de gesteld continue bouwvallige staat van de woning bevestigt de [getuige contra- enquête 1], dat de op de door [huurder] overgelegde ongedateerde foto’s voorkomende leidingen zich achter wanden bevinden. De foto’s van steigers etc. moeten volgens de getuige zijn gemaakt na het definitieve vertrek van [huurder]. Toen is het pand grondig aangepast. De kantonrechter acht dit geloofwaardig, nu [verhuurder] een factuur van een steigerverhuurbedrijf heeft overgelegd betreffende steigerverhuur gedurende de maand september 2009.
[huurder] is dan ook niet geslaagd in het bewijs dat er feiten en omstandigheden zijn geweest op grond waarvan een huurvermindering was geïndiceerd in de periode 15 maart tot 1 juli 2009, zodat de betreffende vordering wordt afgewezen.
Dit geldt mutatis mutandis eveneens voor de gevorderde verhuiskostenvergoeding, nu [huurder] niet door toedoen of nalaten van [verhuurder] gedwongen was te verhuizen.
De stelling van [huurder] dat hij de maand juli 2009 onverschuldigd heeft betaald wordt niet onderbouwd. Uit het door [huurder] overgelegde betalingsoverzicht van zijn bank blijkt dat hij op 30 juni 2009 een laatste betaling heeft verricht. Deze betaling komt ook voor op het door [verhuurder] overgelegde bankoverzicht van ontvangen betalingen van [huurder]. Deze betaling/ontvangst wordt bij de beoordeling in de reconventie betrokken. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de betaling op 30 juni 2009 geen betaling betreft over de maand juli 2009. Nu [huurder] verder geen bewijs van een nog feitelijk in de maand juli 2009 verrichte betaling heeft overgelegd, wordt de betreffende vordering afgewezen.
Door [verhuurder] is niet betwist dat door [huurder] een waarborgsom ad € 549,-- is betaald. Dit bedrag ligt voor toewijzing gereed.
[huurder] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden verwezen.
In reconventie
In verband met de overname door [derden] van het restaurant [naam] in het pand [horeca adres] van de [voormalig eigenaar], werd bij brief van 28 juni 2007 door genoemde [derden] aan [huurder] medegedeeld dat de huur vanaf 1 juli 2007 zou moeten worden overgemaakt aan de [derden] voornoemd.
[verhuurder] stelt dat hij op 19 juli 2007 het pand [horeca adres en het huuradres] in eigendom heeft verkregen en direct daarna aan de huurders heeft medegedeeld dat de huur in het vervolg zou moeten worden overgemaakt aan [verhuurder].
Nu huurpenningen vooraf dienen te worden betaald was [huurder] verplicht de huur over de maand juli 2007 te betalen aan de [derden]. Indien tussen genoemde [derden] en [verhuurder] anders zou zijn overeengekomen, dan had dat expliciet aan [huurder] bericht moeten worden, indien hij op 18 juli nog niet zou hebben betaald.
Kortom, [huurder] was aan [verhuurder] over de periode 1 augustus 2007 tot 1 juli 2009 23 huurbetalingen verschuldigd.
[huurder] heeft niet bewezen dat hij 23 betalingen heeft verricht in plaats van de door [verhuurder] gestelde 21 betalingen, die uit het bankoverzicht van ontvangsten blijken. Dit betekent dat een bedrag van (2 x € 549,-- =) 1.098,-- nog door [huurder] aan [verhuurder] verschuldigd is. Dit bedrag zal worden toegewezen.
Gezien de samenhang met de nog door [verhuurder] in conventie verschuldigde terugbetaling van de waarborgsom en de gedeeltelijke toewijzing van de vordering in reconventie worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- verklaart [huurder] niet ontvankelijk in zijn vordering tot terugbetaling van huurpenningen voor zover deze betreft de periode voorafgaande aan 15 maart 2009;
- veroordeelt [verhuurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [huurder] te betalen € 549,--, ter zake van teruggave waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 januari 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot op deze uit¬spraak aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 400,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
- verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen tot hiertoe uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst de overige vorderingen af;
In reconventie
- veroordeelt [huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verhuurder] te betalen € 1.098,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;
- compenseert de proceskosten in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G. Keizer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 februari 2011.