Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 10/5070 WOZ
Uitspraakdatum: 7 april 2011
Proces-verbaal van de mondelinge UITSPRAAK ingevolge artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 juni 2010 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
I ZITTING
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 maart 2011.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn buurman [A]. Namens verweerder zijn verschenen mr. [B] en [C].
II BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd tot € 472.750
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een bedrag berekend naar een waarde van € 472.750 voor de woning;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 aan hem vergoedt.
III OVERWEGINGEN
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] [nummer] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 605.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 503.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
4. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een herenhuis tussenwoning, bouwjaar 1905, gelegen aan een brede weg aan het [kanaal], vlakbij het centrum van [Z]. De inhoud van de woning is ongeveer 981 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 310 m².
5. Begin januari 2010 is een bouwvergunning verleend voor een spoortunnel in de [a-straat]. De tunnelwand van de spoortunnel komt op 4,5 meter van de voorgevel van de woning. In februari 2010 is een aanvang gemaakt met de bouwwerkzaamheden. De bouwwerkzaamheden duren naar verwachting tot 2017/2018. In de periode augustus 2009 tot april 2010 zijn, in verband met de aanleg van de spoortunnel, de trambaan en leidingen in de [a-straat] verlegd en was het trottoir voor de woning opengebroken. Dit heeft voor overlast gezorgd.
6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 402.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. De bouwvergunning voor de spoortunnel is weliswaar pas in januari 2010 verleend, maar de overlast sinds 2009 van werkzaamheden in verband met bouw van de spoortunnel is aanleiding voor waardevermindering. Verder heeft de nog te realiseren spoortunnel nu al een waardedrukkend effect. Gelet op mogelijke schade en overlast ten gevolge van de bouw van de spoortunnel moet de nader vastgestelde waarde met 25% worden verlaagd.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 januari 2011 door [C], WOZ-taxateur te [Z]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 503.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat in de waarde van € 503.000 niet alleen het achterstallig onderhoud aan de binnen- en buitenzijde van de woning is verdisconteerd, maar ook de scheurvorming in de buitengevel door de werkzaamheden aan de spoortunnel sinds februari 2010. Vanaf het belastingtijdvak 2011 past verweerder in verband met de overlast van de werkzaamheden aan de spoortunnel een waardevermindering toe van 10%.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. De rechtbank overweegt hierbij het volgende.
10. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ moet, in het geval dat de zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking van het eerste lid, de waarde van een onroerende zaak worden bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (hierna: de toestandsdatum). Vast staat dat in ieder geval op de toestandsdatum sprake was van vergevorderde plannen voor de aanleg van de spoortunnel in de [a-straat], waarbij de tunnelwand op 4,5 meter van de voorgevel van de woning komt. Naar het oordeel van de rechtbank konden potentiële kopers er bij het uitbrengen van een bod rekening mee houden dat de plannen gerealiseerd zouden worden, te meer nu al sinds augustus 2009 sprake was van werkzaamheden in verband met de aanleg van de spoortunnel. Dat de bouwvergunning pas begin januari 2010 is verleend en de werkzaamheden pas in februari 2010 zijn begonnen maakt dit niet anders. Verder staat vast dat op toestandsdatum de voorbereidende werkzaamheden in verband met de aanleg van de spoortunnel overlast veroorzaakten Met deze op de toestandsdatum aanwezige overlast moet rekening worden gehouden. De rechtbank overweegt hierbij dat de voorbereidende werkzaamheden verband houden met het bouwproject van de komende jaren rond de aanleg van de spoortunnel.
11. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning de verkoopprijzen van de objecten [object 1], [object 2] en [object 3] (hierna: de vergelijkingsobjecten) aangevoerd. De vergelijkingsobjecten liggen één of twee grachten parallel achter de woning en daardoor op zodanige afstand van de werkzaamheden aan of in verband met de aanleg van de spoortunnel, dat de bewoners van die vergelijkingsobjecten van die werkzaamheden geen overlast zullen (hebben) ervaren. Bovendien is bij de vergelijkingsobjecten geen sprake van de aanleg van een tunnelwand op 4,5 meter van de gevel. De verkoopprijzen zijn daardoor overeengekomen zonder dat daarbij rekening is gehouden met de overlast van de werkzaamheden aan of in verband met de spoortunnel en met de nog aan te leggen spoortunnel zelf. Nu verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de herleiding van de waarde van de woning uit deze verkoopcijfers rekening heeft gehouden met de genoemde factoren, schieten de verkoopcijfers reeds om die reden als onderbouwing van de vastgestelde waarde tekort. De rechtbank acht bovendien de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar, nu deze objecten alle grachtpanden zijn gelegen in het centrum van [Z] met een heel andere ligging en uitstraling dan de woning. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen daarom niet dienen als grondslag voor de waardevaststelling van de woning. De verkoopprijzen van woningen in de [a-straat], die verweerder ter zitting ter adstructie van de vastgestelde waarde ter zitting heeft genoemd, kunnen niet dienen als onderbouwing van waarde die de woning op waardepeildatum heeft. Met alleen de verkoopprijzen van de betreffende woningen maakt verweerder immers niet aannemelijk dat die woningen vergelijkbaar zijn met de woning en dat met eventuele verschillen rekening is gehouden.
12. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet met verkoopgegevens onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt.
13. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 472.750. Hierbij neemt de rechtbank al hetgeen partijen in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd in aanmerking, in het bijzonder de negatieve invloed op de waarde van de woning veroorzaakt door de aanleg van de spoortunnel en door de overlast van de voorbereidende werkzaamheden in verband daarmee. Deze omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank voor het onderhavige belastingtijdvak een waardevermindering van 5%.
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Aldus vastgesteld door mr. E.G. van Roest, in tegenwoordigheid van de griffier mr. T.I. Gruiters.
Uitgesproken in het openbaar op 7 april 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.