Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 10/8726 WOZ
Uitspraakdatum: 25 mei 2011
Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem, verweerder.
I PROCESVERLOOP
1.1 Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 565.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruikersbelasting) voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
1.2 Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3 Bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 501.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4 Eiseres heeft daartegen bij brief van 9 december 2010, ontvangen bij de rechtbank op 13 december 2010, beroep ingesteld.
1.5 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2011 te 's-Gravenhage.
Namens eiseres is verschenen [A]. Namens verweerder zijn verschenen [B] en [C]. Tegelijkertijd is het beroep van [D] Onroerend Goed b.v. inzake de voor de zelfde onroerende zaak en het zelfde kalenderjaar vastgestelde WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbeleastingen (eigenarenbelasting) behandeld.
II OVERWEGINGEN
Feiten
2.1 Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bedrijfspand. Het door verweerder overgelegde taxatierapport geeft de volgende omschrijving van de onroerende zaak
Tabel 1
2.2 Eigenaar van de onroerende zaak is [D] Onroerend Goed b.v. (hierna: Eigenaar). Enig aandeelhouder en bestuurder van Eigenaar is [D] Beheer b.v. (hierna: Holding). Holding is ook enig aandeelhouder en bestuurder van eiseres. Enig aandeelhouder en bestuurder van Holding is [A].
Geschil
2.3 In geschil is de waarde van de onroerende zaak.
2.4 Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is dan € 469.000. Ter onderbouwing van dit standpunt voert eiseres - samengevat - het volgende aan. Bij de uitspraak op het bezwaar tegen de WOZ-beschikking 2009 is de waarde van de onroerende zaak, bepaald naar waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld op € 469.000. Nu in 2008 de waarde van het pand niet is gestegen, kan de vastgestelde waarde voor 2010, bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2009, niet hoger zijn dan de voor 2009 vastgestelde waarde. De grond waarop de het bedrijfspand is gelegen, zakt jaarlijks ca. 5 cm. De reconstructie van de weg waaraan de onroerende zaak ligt, heeft ervoor gezorgd dat de toegankelijkheid van het pand aanmerkelijk is verslechterd. Grote trailers en vrachtwagens kunnen niet meer tot aan het bedrijfspand komen. Voorts is er na de reconstructie minder ruimte om te parkeren. De entresol is niet meer dan een uit elementen bestaande draagvloer op stalen poten en kan zonder schade uit het bedrijfspand verwijderd worden.
2.5 Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij verwijst daartoe naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 14 februari 2011 door [C], taxateur te Nieuw-Vennep. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 519.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingspanden.
Beoordeling van het geschil
2.6 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
2.7 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
2.8 De eerste stap in de waardebepaling is de afbakening van het object waarvan de waarde dient te worden bepaald. Eiseres heeft gesteld dat de entresol niet meer is dan een uit elementen bestaande draagvloer op stalen poten die zonder schade uit het bedrijfspand kan worden verwijderd. De rechtbank vat deze stelling op als strekkende ten betoge dat de entresol niet duurzaam met de grond is verenigd en evenmin een bestanddeel is van de onroerende zaak, zodat de entresol een roerende zaak is en niet behoort tot de onroerende zaak waarvan bij de in geschil zijnde beschikking de waarde is bepaald.
2.9. Verweerder heeft deze stelling van eiseres bestreden; naar zijn opvatting is de entresol aard- en nagelvast met de onroerende zaak verbonden en derhalve onroerend.
2.10. Ingevolge artikel 3:3, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zijn onroerend de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Het begrip "gebouwen en werken" in artikel 3:3, lid van het BW dient naar het oordeel van de rechtbank ruim te worden opgevat. Elk bouwsel kan een gebouw of werk zijn, ook een bouwsel dat binnen een ander gebouw of werk is opgesteld. Een gebouw of werk kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van artikel 3:3 van Pro het BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij beantwoording van de vraag of een bouwsel bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, degene in wiens opdracht het bouwsel is aangebracht daaronder begrepen. De bedoeling van de bouwer dient naar buiten kenbaar te zijn uit bijzonderheden van aard en inrichting van het bouwsel (vergelijk HR 31 oktober 1997, nr. 16 404, NJ 1998,97, en HR 13 mei 2005, nr. 39 429, BNB 2005/212) .
2.11. Naar het oordeel van de rechtbank is de entresol duurzaam met de grond verenigd in de zin van artikel 3:3 van Pro het BW. De naar buiten kenbare bijzonderheden van aard en inrichting van de entresol, in het bijzonder dat, naar volgt uit het taxatierapport en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd:
- de entresol is verankerd in de muren van het bedrijfspand;
- de entresol bestaat uit een dikke houten vloer, die wordt gedragen door een constructie van horizontale stalen balken en verticale stalen kokers, welke kokers rusten op de stelconplaten die de beganegrondvloer van het bedrijfspand vormen,
laten naar het oordeel van de rechtbank geen andere conclusie toe dan dat naar de bedoeling van de bouwer de entresol is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij komt geen betekenis toe aan de omstandigheid dat, naar eiser heeft gesteld, de entresol zonder schade van betekenis toe brengen aan het bedrijfspand of aan de entresol zelf van de onroerende zaak kan worden afgescheiden. Aan dit aan artikel 3:4 van Pro het BW ontleende criterium wordt immers niet toegekomen indien een bouwsel op grond van artikel 3:3 van Pro het BW als onroerend wordt aangemerkt.
2.12 Partijen zijn voor het overige ervan uitgegaan dat het bedrijfsgebouw, de daarin geplaatste entresol en het perceel grond waarop het bedrijfspand is gelegen, één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ vormen. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke uitgangspunt van partijen, waarvan niet is gebleken dat het berust op een onjuiste rechtsopvatting.
2.13 Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde de volgende marktgegevens overgelegd:
Tabel 2
2.14 Verweerder heeft bij de waardebepaling de zogeheten huurwaardekapitalsatiemethode gebruikt. Hij heeft ter zitting toegelicht op welke wijze hij uit de bovenstaande marktgegevens voor de vergelijkingsobjecten (met uitzondering van [adres 5]) de getaxeerde huurwaarden en de huurwaardekapitalisatiefactoren heeft berekend. Deze toelichting mede in aanmerking genomen, komen de door verweerder gebruikte getaxeerde marktwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren de rechtbank aannemelijk voor. Eiser heeft de marktgegevens en de (toelichting op de herleiding van de) huurwaarden en kapitalisatiefactoren niet bestreden. Wel heeft zij erop gewezen dat de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, tamelijk ver van de waardepeildatum liggen. Deze enkele stelling brengt de rechtbank niet tot bijstelling van haar oordeel over de aannemelijkheid van de door verweerder gebruikte getaxeerde marktwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren.
2.15 Bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van huurwaarden per m2 voor de onder 2.1. genoemde gedeelten van de onroerende zaak (van
€ 20 tot € 55 per m2) en van een huurwaardekapitalisatiefactor voor de gehele onroerende zaak (9,4) die aanmerkelijk lager zijn dan de in het taxatierapport genoemde getaxeerde huurwaarden (van € 50 tot € 100 per m2) en huurwaardekapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten (11 of 13). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op deze wijze in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
2.16 Hetgeen eiseres ter weerspreking van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De omstandigheid dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2009, na daartegen door eiseres gemaakt bezwaar, is verlaagd, is, zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, geen grond voor verlaging van de vastgestelde waarde voor het jaar 2010.
Eiseres heeft geen feiten aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat de door eiseres genoemde waardedrukkende omstandigheden, onder meer de verzakking van de grond met 5 cm per jaar, de slechtere bereikbaarheid van de onroerende zaak als gevolg van de reconstructie van de weg, de parkeerproblemen en de eenvoudige uitvoering van het bedrijfspand en de entresol, onvoldoende is rekening gehouden, niet of onvoldoende zijn verdisconteerd in de -naar onder 2.15 is overwogen - relatief lage huurwaarde en huurwaardekapitalisatiefactor die verweerder bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak heeft gebruikt.
2.17 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Proceskosten
2.18 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
III BESLISSING
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier
mr. A.M. van Duijvendijk.
Uitgesproken in het openbaar op 25 mei 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.