Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 11/786 WOZ
Uitspraakdatum: 1 juli 2011
Proces-verbaal van de mondelinge UITSPRAAK ingevolge artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Gravenhage, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 15 december 2010 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
I ZITTING
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2011.
Namens verweerder is verschenen [A]. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 13 mei 2011 aan de gemachtigde van eiser, [B], op het adres [adres], onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu de griffier voorafgaand aan de zitting telefonisch contact met de gemachtigde heeft gehad over de ontvangst van de uitnodiging voor de zitting en genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze tijdig op het juiste adres is aangeboden.
II BESLISSING
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
III OVERWEGINGEN
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 734.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage en schuur. De bruto vloeroppervlakte is ongeveer 195 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 444 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 699.000. Daartoe wijst eiser op het taxatierapport van taxateur [C] van [D], die de woning op de waardepeildatum op dat bedrag heeft getaxeerd. Voorts heeft eiser -samengevat- het volgende aangevoerd:
- De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn niet goed vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten hebben meer grondoppervlakte dan de woning.
- Verweerder heeft geen rekening gehouden met de economische crisis die juist goed merkbaar is in het segment waarin ook de woning valt.
- Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar niet voldaan aan zijn motiveringsplicht.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst verweerder naar het taxatieverslag dat, naast gegevens van de woning, tevens gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten bevat. Voorts voert verweerder -samengevat- het volgende aan:
- Gelet op de in het taxatieverslag genoemde verkopen en de matrix, die is opgenomen in het verweerschrift, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
- De economische crisis was op waardepeildatum nog niet merkbaar.
- De uitspraak is in samenhang met het telefoongesprek tussen de taxateur van de gemeente en de gemachtigde van eiser voldoende gemotiveerd.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het taxatieverslag is een drietal vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten [v.o. 1], [v.o. 2] en [v.o. 3], die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Het object [v.o. 1] is op 31 juli 2008 verkocht voor een bedrag van € 860.000 (WOZ-waarde € 770.000), het object [v.o. 2] is op 4 augustus 2008 verkocht voor een bedrag van € 750.000 (WOZ-waarde € 735.000) en het object [v.o. 3] is op 1 augustus 2008 verkocht voor een bedrag van € 683.000 (WOZ-waarde € 683.000). Verweerder heeft in de in het verweerschrift opgenomen matrix een afdoende inzichtelijke herleiding opgenomen van onder meer de bij de verkoop van deze objecten behaalde verkoopprijs naar de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat alle vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde wijk ([wijk]) en verder voor wat betreft type, bouwjaar en woningoppervlak zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder maakt aannemelijk dat hij bij de waardebepaling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en kaveloppervlakte.
10. Eiser heeft in het beroepschrift gewezen op een tweetal verkoopcijfers van andere vergelijkbare panden, waaruit zijn inziens volgt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Het betreft het object [v.o. 5] dat op 2 september 2008 is verkocht voor een bedrag van € 630.000 en het object [v.o 4] dat op 13 december 2008 is verkocht voor een bedrag van € 650.000. De objecten zijn gelegen in dezelfde wijk als de woning en zijn wat betreft type, ligging, bouwjaar en woningoppervlak goed vergelijkbaar. De verkoopprijzen van deze objecten doen naar het oordeel van de rechtbank echter niet af aan de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning door verweerder. Immers, de waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Dit betekent dat in het geval verweerder uit de verkoopcijfers van een aantal goed vergelijkbare panden kan kiezen hij niet in strijd met het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ handelt door bij de waardebepaling in beginsel uit te gaan van de hoogste verkoopcijfers. Daarbij komt nog dat de rechtbank aannemelijk acht dat beide door eiser genoemde objecten niet voldoende representatief zijn voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat het object [v.o. 5] voor een (te) lage koopsom in de markt is gezet, omdat de verkoper het object vanwege privé-omstandigheden snel wilde verkopen. Dat is hem ook feitelijk gelukt. En het object [v.o 4] is eveneens binnen een relatief korte tijd verkocht voor een prijs die aanzienlijk lager is dan de vraagprijs. Dit brengt mee dat de rechtbank meer waarde heeft toegekend aan de door verweerder gehanteerde verkoopcijfers dan aan de verkoopcijfers waarnaar eiser verwijst.
11. Ook de stelling dat de economische crisis veel invloed heeft op de waarde van de huizen in het segment waartoe ook de woning behoort, faalt. Verweerder heeft deze stelling gemotiveerd weersproken. De rechtbank acht op grond van hetgeen verweerder in dit verband heeft gesteld aannemelijk dat de economische crisis pas tot een merkbaar effect op de woningmarkt heeft geleid in de loop van 2009.
12. Tot slot gaat de rechtbank in op de stelling dat de uitspraak op bezwaar wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient te worden vernietigd. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar verwezen naar het telefoongesprek dat naar aanleiding van het ingediende bezwaar is gevoerd tussen de taxateur van de gemeente en de gemachtigde van eiser. Tijdens dit gesprek is de taxateur, blijkens de bij het verweerschrift gevoegde telefoonnotitie, ingegaan op de aangevoerde bezwaren. Hoewel de uitspraak op bezwaar summier is, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden geoordeeld dat de beslissing op bezwaar berust op een ondeugdelijke motivering. In de uitspraak op bezwaar - in samenhang met de gespreksnotitie - is voldoende ingegaan op de aangevoerde bezwaren. De omstandigheid dat de notitie niet gevoegd was bij de uitspraak op bezwaar, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat gesteld noch gebleken is dat eiser in verwarring verkeerde over de afwijzingsgronden en dat dat de reden vormde om beroep in te stellen.
13. Gezien het voorgaande heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus vastgesteld door mr. I. Obbink-Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier
mr. M.L. Scholte.
Uitgesproken in het openbaar op 1 juli 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.