Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/296
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 16 augustus 2011 van de enkelvoudige kamer ingevolge artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bodegraven Reeuwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 november 2010 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2011.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen zijn [A], [B] en [C].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 897.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 842.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, met ondergrondse garage. De inhoud van de woning is ongeveer 690 m³ en de oppervlakte van het grondperceel is ongeveer 785 m². Het bijbehorende perceel water is ongeveer 4.430 m² groot.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 760.151. Daartoe wijst eiser op het taxatierapport van verweerder van 25 mei 2010 dat in verband met de bepaling van de WOZ-waarde voor het jaar 2009 werd opgesteld. Voorts heeft eiser - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. Verweerder heeft in ernstige mate het beroep van eiser gefrustreerd, omdat allerlei gegevens aan eiser werden onthouden en eiser zodoende zijn standpunt niet met deugdelijk bewijs kon onderbouwen. In de uitspraak op het door eiser ingestelde beroep inzake de WOZ-beschikking voor 2009 heeft de rechtbank een aftrek van € 55.000 toegepast vanwege bouwkundige gebreken. Nu is er geen rekening gehouden met de bouwkundige gebreken van het hoofdgebouw. Verweerder verlaagt de aan de grond en het water toegerekende waarde met € 83.000 en verhoogt vervolgens de toegerekende waarde van het hoofdgebouw met precies dat bedrag. Omdat de taxateur die de gemeente inschakelt telkens op precies dezelfde waarde uitkomt die verweerder al vóór de taxatie heeft vastgesteld is het vermoeden gewettigd dat er een onrechtmatige belangenverstrengeling is tussen opdrachtgever (verweerder) en de taxateurs.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 maart 2011 door [D], WOZ-taxateur, werkzaam bij [E]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 842.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en kaveloppervlakte.
Van de verkoopprijzen van de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn er twee minder goed bruikbaar omdat deze vergelijkingsobjecten ('s-Gravenbroekseweg 57 en 's-Gravenbroekseweg 17a) respectievelijk 15 en 17 maanden voor de waardepeildatum zijn verkocht. Bij een dergelijk tijdsverloop tussen verkoopdatum en waardepeildatum kan niet worden gezegd dat de behaalde verkoopprijzen een goed beeld geven van het waardeniveau op waardepeildatum. Van de beide andere in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten is het object 's-Gravenbroekseweg 2a, beoordeeld naar uitvoering, kwaliteit en uitstraling, het beste vergelijkbaar met de woning. Dit vergelijkingsobject is op 16 maart 2008 verkocht voor € 1.201.000. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit deze verkoopprijs is een herleide m³-prijs voor de opstal toegepast € 1.067 bij een inhoud van 642 m³. De aan de woning toegekende m³-prijs voor de opstal bedraagt slechts € 522, bij een inhoud van 690 m³. Met het forse verschil tussen beide m³-prijzen heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen dit vergelijkingsobject en de woning, alsmede met de door eiser gestelde bouwkundige gebreken.
Hoewel de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten 's-Gravenbroekseweg 57 en 17a (€ 1.255.000; 1 oktober 2007 en € 1.496.500; 2 augustus 2007) minder geschikt zijn als marktgegevens waaruit de waarde van de woning op waardepeildatum direct kan worden afgeleid ondersteunen zij de voor de woning vastgestelde waarde. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de opstallen van deze vergelijkingsobjecten kleiner zijn, maar dat zij een grotere kavel grond hebben dan de woning.
De verkoopprijs van het vergelijkingsobject Zoutmansweg 36a is op 6 oktober 2009 gerealiseerd. In zoverre is dit verkoopcijfer bruikbaar als markgegeven bij de bepaling van de waarde van de woning. Indien voorts rekening wordt gehouden met de mindere ligging, uitvoering en uistraling van dit object, bevestigt de behaalde verkoopprijs van € 745.000 de voor de woning vastgestelde waarde.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet niet af aan het onder 8. gegeven oordeel.
Eisers verwijzing naar de voor 2009 vastgestelde waarde, de wijze waarop die tot stand is gekomen en de uitspraak van de rechtbank inzake de WOZ-beschikking 2009, kan hem niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
Naar de rechtbank onder 8. heeft overwogen, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de bouwkundige gebreken van de woning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deswege een verdere waardeverlaging gerechtvaardigd is. Aan het door eiser gestelde omtrent de vaststelling van de waarde van het water zal de rechtbank voorbijgaan. Uit het taxatierapport blijkt dat door verweerder aan het bij de woning behorende water een waarde van € 0.90 per m² heeft toegekend. Gelet op de totale waarde van de woning en bijbehorende grond is het effect dat de waardetoerekening aan het water op de totale vastgestelde waarde van de woning verwaarloosbaar.
De rechtbank heeft geen reden om aan de bruikbaarheid van de taxatie te twijfelen.
Dat de taxateur bij de taxatie in de beroepsfase de waarde van de woning schat op het door verweerder vastgestelde bedrag, is niet uitzonderlijk. Het ten behoeve van verweerder opgestelde taxatierapport strekt ertoe te onderbouwen dat de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog is. In zoverre is het begrijpelijk dat de taxateur niet tot een hogere dan de vastgestelde waarde concludeert. Eiser kan worden toegegeven dat het woordgebruik in het taxatierapport een nauwkeurigheid doet veronderstellen, die niet past bij een schatting van de waarde en de daaraan eigen schattingsmarges. Beter zou zijn geweest indien in het taxatierapport tot uitdrukking was gebracht dat de waarde van de woning volgens de taxateur niet lager is dan het (uiteindelijk) vastgestelde bedrag. Dit laatste heeft de taxateur, zoals onder 8. is overwogen, naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat niet is vereist dat de waarde van de woning wordt bepaald door een volledig onafhankelijk van verweerder opererende taxateur. De taxateur kan in dienstbetrekking tot verweerder staan of voor zijn inkomen (mede) afhankelijk van door verweerder aan hem verstrekte opdrachten zijn. De enige toetssteen van de door verweerder vastgestelde waarde is of deze, gelet op het bepaalde in -in dit geval- artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, niet te hoog is
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier
mr. P.C. Stroebel.
Uitgesproken in het openbaar op 16 augustus 2011.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.