Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
jm
Rolnr.: 1055563 \ CV EXPL 11-2917
Datum: 27 juli 2011
Vonnis in de zaak van:
[verhuurder],
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P.V. den Engelsman,
tegen
[huurder],
wonen te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A.H. Kras.
Partijen worden de verhuurder en de huurder genoemd.
1. Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van het volgende:
- de dagvaarding d.d. 29 maart 2011 met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties;
Na de conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie bepaald. De zitting heeft plaatsgevonden op 23 juni 2011. Van het verhandelde heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Ter voorbereiding van de comparitie heeft de verhuurder nog producties ingediend. De verhuurder heeft de gelegenheid gehad om te reageren op de vordering in reconventie.
Vonnis is bepaald op heden.
2. Geschil
2.1 In conventie vordert de verhuurder ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst(en) met ontruiming van het gehuurde, alsmede veroordeling van de huurder tot betaling van € 55.585,24 (huurachterstand, boetes, rente en buitengerechtelijke kosten) en betaling van de huur ad € 917,05 per maand vanaf 1 april 2011 tot de ontbinding van de huurovereenkomst(en), vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van de verhuurder in de kosten van het geding.
2.2 In reconventie vordert de huurder, na vermindering van de vordering tijdens de comparitie van partijen, om de verhuurder te veroordelen tot betaling van € 14.525,65 althans, ingeval van ontbinding van de huurovereenkomsten, een bedrag van € 164.525,65 plus de contante waarde van het huurverschil, vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van de verhuurder in de kosten van het geding.
3. Feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende in rechte vaststaande feiten:
3.1 De huurder heeft bij overeenkomst d.d. 23 juni 2003 het appartement op de begane grond van het [gehuurde] van de verhuurder gehuurd en vervolgens bij huurovereenkomst d.d. 29 oktober 2003 (ook) het appartement op de 1e etage van het [gehuurde]. De appartementen worden hierna tezamen het gehuurde genoemd. De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 917,05 per maand, bij vooruitbetaling steeds te voldoen voor of op de eerste van de maand.
3.2 Als bijzonderheid geldt dat de verhuurder tot voor kort woonachtig was boven het gehuurde en dat de huurder het naastgelegen pand aan het [adres] in eigendom heeft.
3.3 In de schriftelijke huurovereenkomsten is aan de huurder de bevoegdheid toegekend om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren.
3.4 Bij brief d.d. 27 november 2010 heeft de [adviseur] namens de verhuurder aan de huurder medegedeeld dat het voornemen bestaat om de huurovereenkomsten te beëindigen vanwege huurachterstand en het structureel te laat betalen van de verschuldigde huur.
3.5 Bij brief d.d. 10 december 2010 heeft de huurder de verwijten van de hand gewezen. Omstreeks 1 december 2010 heeft de huurder een bedrag ad € 7.000,00 aan de verhuurder voldaan.
3.6 Bij brief d.d. 14 december 2010 heeft de [adviseur] namens de verhuurder bevestigd dat na de betaling van € 7.000,00 geen huurachterstand meer bestaat. Een teveel betaald bedrag ad € 1.620,20 is desgevraagd als onverschuldigd betaald aan de huurder terugbetaald.
3.7 Overleg over verkoop van het [gehuurde] vanwege een aan de huurder toegekend recht van eerste koop heeft niet tot overeenstemming geleid.
3.8 Bij aangetekende brieven d.d. 14 januari 2011 heeft de verhuurder de huurovereenkomsten opgezegd tegen 17 maart 2011 met als reden dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt (artikel 7: 274 lid 1 sub a BW).
3.9 De begane grond van het gehuurde is vanaf 2007 en de eerste etage van het gehuurde is vanaf 2010 door de huurder verhuurd aan derden.
4. Standpunt verhuurder
In conventie:
4.1 De verhuurder heeft aangevoerd dat door de huurder vanaf 2003 de huur steeds te laat en zeer onregelmatig is voldaan (“slepen met de betaling”). Er is sprake van een aanzienlijke huurachterstand. Op grond van de algemene bepalingen is de huurder op grond daarvan een boete (1795 dagen te laat x € 25,00) verschuldigd welke door de verhuurder wordt becijferd op € 44.875,00. De verschuldigde rente vanwege de te late betalingen wordt becijferd op € 3.459,99. De verhuurder vordert daarenboven een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ad € 7.250,25.
4.2 De huurder wordt verweten het gehuurde inmiddels bedrijfsmatig te exploiteren in de vorm van commerciële doorverhuur (via een commerciële makelaar) en dat is nooit de bedoeling van partijen geweest. Deze onderverhuur is in strijd met de wet. De bedoeling was dat de huurder het gehuurde in ieder geval gedeeltelijk zelf zou bewonen. Daarmee is de huurder in gebreke gebleven.
4.3 Tenslotte weigert de huurder een door hem gemaakte illegale doorgang op de eerste etage (van het gehuurde naar zijn eigen woning) ongedaan te maken.
4.4 Het verweer van de verhuurder in reconventie zal bij de beoordeling worden vermeld.
5. Standpunt van de huurder
5.1 In conventie heeft de huurder aangevoerd dat hij destijds gevraagd is in het gehuurde te huren of door te verhuren vanwege de problemen die de verhuurder ondervond bij de verhuur aan studenten. De huurder heeft aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan. Betwist wordt dat sprake is van enige huurachterstand.
5.2 De gevorderde boete en rente ontbeert een contractuele of wettelijke grondslag. Tot voor kort bestond een goede relatie met de verhuurders maar na hun verhuizing tracht hun zoon het pand uit economische overwegingen leeg te krijgen en worden zaken op de spits gedreven. Tot eind 2010 is nimmer gemaand ten aanzien van boete en rente.
5.3 De verhuurder heeft toestemming gegeven voor onder(ver)huur. De deur tussen de 1e etage en de woning van de huurder is in 2004 met toestemming van de verhuurder aangebracht.
5.4 De vorderingen in conventie dienen daarom te worden afgewezen.
5.5 In reconventie vordert de huurder een bedrag ad € 1.000,00 vanwege in eer en goede naam geleden schade, omdat de verhuurder derden (commerciële makelaars) heeft benaderd met onjuiste en voor de huurder schadelijke mededelingen over de verhuurbaarheid van het gehuurde. Als gevolg hiervan heeft de huurder de begane grond van het gehuurde een maand niet kunnen (onder)verhuren waardoor een huurderving is geleden ad € 975,00.
5.6 De huurder heeft in december 2010 een bedrag ad € 3.500,00 onverschuldigd betaald. Ten onrechte beschouwt de verhuurder die betaling als de verschuldigde huur voor de maanden februari, april, mei en juni 2004, omdat de huur over die maanden in overleg met en met toestemming van de verhuurder is verrekend met door de huurder verricht onderhoudswerk aan het gehuurde ten bedrage van € 6.500,00. De huurder vordert het onverschuldigd betaalde bedrag ad € 3.500,00 van de verhuurder.
5.7 Door het onrechtmatig handelen van de verhuurder heeft de huurder een gemachtigde moeten inschakelen. De kosten daarvan worden begroot op € 7.497,00
5.8 De huurder heeft het gehuurde op zijn kosten gerenoveerd ten bedrage van
€ 150.000,00. In geval van beëindiging van de huurovereenkomst vordert de huurder subsidiair terugbetaling van deze investeringen uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking.
5.9 In reconventie vordert de huurder derhalve primair een bedrag ad € 12.972,00 en subsidiair terugbetaling van de investeringen en de contante waarde van het huurverschil.
6. Beoordeling
In conventie:
6.1 Een grondslag voor de gevorderde boete ontbreekt. Uit de schriftelijke huurovereenkomsten blijkt niet dat en zo ja, welke algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn. De huurder heeft nog wel aangevoerd dat voorwaarden van toepassing zijn, omdat in één van de huurovereenkomsten in artikel 3.3 gesteld wordt dat opzegging geschiedt overeenkomstig 20.1 van de algemene bepalingen, echter dat betoog faalt. Nog daargelaten dat niet blijkt welke algemene bepalingen worden bedoeld, betreft het onderhavige geschil niet de opzegging van de huurovereenkomst maar de verschuldigdheid van boete bij te late betaling. Ook overigens is opmerkelijk dat de verhuurder, die jarenlang heeft gedoogd dat door de huurder de huur niet stipt op de eerste van de maand is betaald, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2004 en zonder enige voorafgaande aankondiging of ingebrekestelling bij brief van haar gemachtigde d.d. 10 maart 2011 betaling vordert van een boetebedrag ad € 44.875,00. De vordering tot betaling van de boete wordt bij gebrek aan grondslag afgewezen.
6.2 Ten tijde van de comparitie is door (de beheerder van) de verhuurder desgevraagd verklaard dat de huurder tot aan de onderhavige procedure nimmer is aangesproken op betaling van de wettelijke rente omdat de huur te laat of niet op de eerste van de maand is betaald. De verhuurder heeft ter onderbouwing van de vordering aangevoerd dat de huurder van rechtswege in verzuim is komen te verkeren omdat niet, zoals contractueel bepaald, op de eerste van elke maand is betaald. Met terugwerkende kracht tot 1 januari 2004 is daarom volgens de verhuurder over de afgelopen jaren wettelijke rente ad € 3.459,99 verschuldigd. Dit betoog van de verhuurder snijdt geen hout. Vastgesteld is dat de huurder vanaf het begin van de huurovereenkomst de huur onregelmatig en niet steeds op de eerste van de maand heeft voldaan zonder dat de verhuurder daartegen is opgekomen. Als gevolg hiervan heeft de bepaling in de huurovereenkomst, dat uiterlijk op de eerste van elke maand de huur betaald moet zijn, gaandeweg haar ingebrekestellende kracht verloren. Nu vaststaat dat de huurder terzake van de te late betaling niet (nader) in gebreke is gesteld, is geen sprake van verzuim en is derhalve geen wettelijke rente verschuldigd. De rentevordering zal daarom worden afgewezen.
6.3 Tijdens de comparitie is vastgesteld dat, los van boete en rente, de huurachterstand per juni 2011 € 10,87 bedraagt. De kantonrechter heeft partijen geadviseerd dit bedrag tijdens de schorsing ‘op de gang’ contant af te rekenen. Voor zover dit niet heeft plaatsgevonden gaat de kantonrechter er van uit dat dit bedrag per omgaande aan de verhuurder zal worden betaald.
6.4 Aan de huurder is in de schriftelijke huurovereenkomst expliciet toestemming verleend het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. De huurder handelt derhalve niet in strijd met de huurovereenkomst door het gehuurde aan derden onder te verhuren. Het beroep van de verhuurder op artikel 7: 244 BW wordt gepasseerd, nu de verhuurder expliciet toestemming tot onder(ver)huur van het gehele gehuurde heeft verleend.
6.5 De stelling dat de huurder gehouden is een illegale doorgang ongedaan te maken is door de verhuurder onvoldoende concreet onderbouwd en is, voor zover aannemelijk gemaakt, op zichzelf geen voldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.
6.6 Nu de gestelde tekortkomingen niet zijn gebleken is er geen grond voor de stelling van de verhuurder dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. De daarop gebaseerde vorderingen in conventie zullen worden afgewezen. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten treft hetzelfde lot.
6.7 Als de in het ongelijk gestelde partij zal de verhuurder in de proceskosten worden veroordeeld.
In reconventie:
6.8 De [adviseur] heeft namens de verhuurder verschillende commerciële verhuurbedrijven in maart 2011 op de hoogte gesteld dat de huurder onbevoegdelijk de begane grond van het gehuurde te huur heeft aangeboden en deze bedrijven gesommeerd het gehuurde uit hun huuraanbod te verwijderen. Gelet op hetgeen in conventie over de stellingen van de verhuurder is overwogen bestond daartoe rechtens geen grond en de kantonrechter sluit niet uit dat de huurder daardoor enige schade in de vorm van huurderving heeft geleden. Voor toewijzing van een vergoeding voor immateriële schade is echter vereist dat de benadeelde ernstig psychisch leed is berokkend of in zijn eer en goede naam is geschaad. Die situatie wordt niet aanwezig geacht. Niet gebleken is dat de verhuurder de mededelingen in nodeloos grievende bewoordingen heeft geuit en/of daaraan meer ruchtbaarheid heeft gegeven dan vereist was. De vordering tot vergoeding van immateriële schade zal daarom worden afgewezen.
6.9 De door de huurder gestelde huurderving van één maand huur van de begane grond van het gehuurde vanwege de mededelingen van de verhuurder aan verhuurbedrijven is door de verhuurder betwist. De huurder zal tot het bewijs worden toegelaten dat voormelde schade is geleden en dat deze is geleden als gevolg van de onjuiste mededeling van de verhuurder aan verhuurbedrijven.
6.10 De verhuurder heeft betwist dat in 2004 met de huurder de afspraak is gemaakt dat de huur van vier maanden in het voorjaar van 2004 zou mogen worden verrekend met door de huurder betaald onderhoud aan het gehuurde ad € 6.500,00. De verhuurder betwist derhalve dat de betaling van deze huur in december 2010 onverschuldigd heeft plaatsgevonden. Gezien de gemotiveerde betwisting door de verhuurder zal de huurder – stellende dat in december 2010 een bedrag ad € 3.500,00 onverschuldigd is voldaan - worden toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat voormelde afspraak met de verhuurder is gemaakt.
6.11 Hangende de bewijslevering wordt in reconventie iedere verdere beslissing aangehouden.
7. Beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, tot op dit vonnis aan de zijde van huurder begroot op € 1.200,-- voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
in reconventie:
- alvorens verder te beslissen:
laat de huurder toe door alle middelen rechtens, speciaal door getuigen te bewijzen:
- dat schade als gevolg van huurderving van één maand huur van de begane grond van het gehuurde is geleden en dat deze schade is ontstaan vanwege de mededelingen van de verhuurder aan verhuurbedrijven;
- dat in 2004 met de verhuurder de afspraak is gemaakt dat de huur van vier maanden in het voorjaar van 2004 door de huurder zou mogen worden verrekend met door de huurder betaald onderhoud aan het gehuurde ad € 6.500,00;
- bepaalt dat de huurder zich ter terechtzitting van 24 augustus 2011 te 10.00 uur zal dienen uit te laten of hij dit bewijs kan bijbrengen en, indien dit door getuigen kan geschieden, welk aantal getuigen hij (op een nader door de kantonrechter te bepalen tijdstip) wil laten horen, onder opgave van de namen en woonplaatsen van de getuigen en onder opgave van de verhinderdata van de getuigen, beide partijen en hun gemachtigden.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.P. Mulder en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 juli 2011.