Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
jm
Rep.nr.: 1043609 \ EJ VERZ 11-80610
Datum: 27 april 2011
Beschikking in de zaak van:
[de huurder],
wonende te [woonplaats],
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. D.G. Lasschuit,
tegen
[de verhuurder],
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats],
verwerende partij,
gemachtigde: mr. R. Charité.
Partijen worden aangeduid als “de huurder” en “de verhuurder”.
1. Procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het verzoekschrift met producties, ingekomen ter griffie op 25 februari 2011,
- het verweerschrift met producties,
- de brief d.d. 14 maart 2011 met productie namens de huurder,
- het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling op 31 maart 2011, waarbij door de gemachtigde van de huurder pleitnotities zijn overgelegd.
2. Feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
2.1 De huurder huurt sedert 1 januari 1993 van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder een praktijkruimte van circa 40 m² aan [het adres] (verder: het gehuurde). Het gehuurde is het zogenaamde was/strijkhuisje, los gelegen van maar deel uitmakend van [een complex], het voormalige bejaardentehuis voor Rooms-Katholieke geestelijken. De huurprijs bedraagt € 350,- per maand inclusief de kosten van nutsvoorzieningen.
2.2 De huurovereenkomst is destijds gesloten voor de duur van één jaar en is sindsdien steeds stilzwijgend verlengd. In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst te allen tijde schriftelijk kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
2.3 De huurder oefent in het gehuurde, bestaande uit een entree, wachtkamer, toilet en behandelkamer, een psychologenpraktijk uit.
2.4 De verhuurder is een stichting voor Sociaal Cultureel Werk te [vestigingsplaats]. Haar medewerkers zijn ondergebracht in [het complex]. [Het complex] bestaat uit kantoorruimtes, twee zaalruimtes en overige gebruiksruimtes. Een gedeelte van [het complex] wordt door de verhuurder verhuurd of ad hoc in gebruik gegeven aan verschillende (non-profit)organisaties van uiteenlopende signatuur.
2.5 Bij aangetekende brief d.d. 27 september 2010 heeft (de gemachtigde van) de verhuurder de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik opgezegd tegen 1 januari 2011. Tegen die datum werd tevens de ontruiming aangezegd.
3. Verzoek
3.1 De huurder verzoekt de kantonrechter primair voor recht te verklaren dat de opzegging van 27 september 2010 geen effect heeft en dat de huurovereenkomst voortduurt en verzoekt (meer) subsidiair de termijn voor ontruiming te verlengen tot de in het verzoekschrift genoemde data. Kort samengevat heeft de huurder het volgende aangevoerd.
3.2 Gezien de duur van de overeenkomst is een onverwachte opzegging met een termijn van drie maanden zodanig in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de opzegging geen effect behoort te hebben, althans geconverteerd dient te worden in een opzegging met een termijn van een jaar, zodat de schorsing van de ontruimingstermijn pas ingaat per 1 oktober 2011.
3.3 De huurder stelt dat zijn belang ernstiger wordt geschaad dan die van de verhuurder door de ontruiming en hij voert daartoe het volgende aan.
a. Door de ligging in de achtertuin van het voormalige bejaardenhuis is de privacy en de rust van de patiënten gewaarborgd, hetgeen van belang is gezien de aard van de praktijk. De huurder heeft een groot aantal adhesiebetuigingen van patiënten en huisartsen in het geding gebracht waarin dit wordt benadrukt en waarin gepleit wordt voor behoud van de praktijk in het gehuurde.
b. Betwist wordt dat de verhuurder vanwege personeelsuitbreiding het gehuurde nodig heeft. Op het moment van opzegging was er geen sprake van huisvestingsproblemen.
c. Als de verhuurder al behoefte heeft aan extra ruimte dan had de verhuurder een van de andere huurders in [het complex], die veelal minder lang een relatie met de verhuurder hebben dan de huurder, kunnen opzeggen of [het complex] efficiënter, zo nodig na enige verbouwing van de zaalruimte, kunnen gebruiken.
d. De opzegging is ingegeven door het standpunt van [de gemeente] dat een ‘welzijnshuur’ door de huurder wordt betaald en dus sprake zou zijn van indirecte subsidiëring. De huurder is echter bereid een marktconforme huur te betalen van € 500,- per maand exclusief kosten nutsbedrijven. Die marktconforme huur blijkt uit een taxatierapport dat door de huurder in het geding is gebracht.
e. Door aangekondigde bezuinigingen van [de gemeente] is het nog maar de vraag hoeveel van de gesubsidieerde huurders in [het complex] in de nabije toekomst nog bestaansrecht hebben.
4. Verweer
De verhuurder voert gemotiveerd het volgende verweer.
4.1 De huurovereenkomst is met inachtneming van de contractuele opzegtermijn opgezegd. Erkend wordt dat de opzegging vrij abrupt heeft plaatsgevonden, omdat het gebrek aan voldoende ruimte vrij recent is opgekomen.
4.2 Door de groei van het aantal medewerkers zijn dringend werkplekken nodig. Recent zijn vijf nieuwe medewerkers aangenomen. Er is sprake van een te hoge bezettingsgraad in [het complex].
4.2 Er is voldoende ruimte elders beschikbaar voor een psychologenpraktijk.
4.3 De overige huurders passen in meer of mindere mate in het welzijnskarakter van de verhuurder. De commerciële praktijk van de huurder niet, althans minder.
4.4 Verdere aanpassing van [het complex] door herverdeling van plekken of een verbouwing is niet mogelijk althans kan in redelijkheid niet van de verhuurder worden verlangd.
4.5 Het gaat de verhuurder niet om het verkrijgen van een hogere huur maar om het verkrijgen van ruimte voor haar eigen medewerkers.
4.6 De verhuurder concludeert tot afwijzing van het verzoek en vraagt subsidiair om in geval van verlenging van de ontruimingstermijn de maandelijkse vergoeding vast te stellen op € 500,00 exclusief de kosten van nutsbedrijven en servicekosten.
5. Beoordeling
5.1 De opzegging door de verhuurder wordt niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht, nu de verhuurder gebruik gemaakt heeft van de haar in de huurovereenkomst toegekende opzeggingsbevoegdheid en de overeengekomen opzegtermijn in acht is genomen. De lange duur van de huurrelatie maakt dat niet anders. De huurovereenkomst is tussen partijen bepalend. Wel zal de naar verhouding korte opzegtermijn en de omstandigheid dat de verhuurder zonder enig vooroverleg tot opzegging met deze korte termijn is overgegaan worden gewogen bij de vraag of de huurder een ruimere termijn moet krijgen om de ontruiming van het gehuurde te laten plaatsvinden. De opzegging heeft derhalve effect en de huurovereenkomst tussen partijen is beëindigd per 1 januari 2011. Het primaire verzoek van de huurder zal daarom worden afgewezen.
5.2 De huurder heeft subsidiair verzocht om verlenging van de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden. Het verzoek wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. In concreto komt dit neer op een afweging van enerzijds het verhuurdersbelang bij het ontruimd krijgen van haar eigen zaak en anderzijds het (ex)huurdersbelang om in het gehuurde de praktijk voort te zetten. Die belangenafweging acht de kantonrechter in deze zaak niet eenvoudig.
5.3 De verhuurder heeft, met stukken onderbouwd, voldoende aannemelijk gemaakt dat door de groei van haar organisatie de bezettingsgraad in [het complex] thans zeer hoog is en dat het onderbrengen van een vijftal recent aangenomen nieuwe medewerkers niet of nauwelijks mogelijk is. De noodzaak voor de opzegging is daarom voldoende gebleken. Niet is gebleken dat de verhuurder concrete en haalbare andere mogelijkheden heeft om in de huisvestingsproblematiek te voorzien. Naar het oordeel van de kantonrechter kan van de verhuurder in de onderhavige omstandigheden niet worden verlangd haar kantoorpand, althans de (vergader)zalen, ingrijpend te verbouwen. Voorts behoort het – binnen de grenzen van het redelijke - tot de beleidsvrijheid van de verhuurder met welke van de zittende huurders de huurovereenkomst wordt opgezegd. Gezien de aard en de doelstelling van de verhuurder kan de beslissing van de verhuurder tot opzegging van de huurovereenkomst met de huurder, die in het gehuurde een commerciële praktijk voert, de toets der kritiek doorstaan. De verhuurder heeft derhalve een gerechtvaardigd belang bij de ontruiming van het gehuurde.
5.4 Ook de huurder heeft goede argumenten aangevoerd. De huurder heeft, met stukken onderbouwd, voldoende aannemelijk gemaakt dat het gehuurde gezien de rustige ligging en uit oogpunt van privacy bij uitstek geschikt is voor zijn praktijkvoering. Hoewel het volgens de kantonrechter wel wat (te) ver gaat om te spreken van een nog steeds bestaand taboe op een bezoek aan een psycholoog, wordt waarde toegekend aan het argument van de huurder dat patiënten het vervelend vinden om in een verzamelgebouw of in een drukke straat, waar iedereen hen kan zien, een psychotherapiepraktijk binnen te gaan. De huurder heeft derhalve een gerechtvaardigd belang bij voortzetting van het gebruik.
5.5 Afweging van die beide door de kantonrechter gelijkwaardig geachte belangen leidt tot het oordeel dat in beginsel en zonder weging van de wijze en de termijn waarop is opgezegd het belang van de huurder door de ontruiming niet ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. De kantonrechter acht desondanks een verlenging van de ontruimingstermijn in de onderhavige omstandigheden toewijsbaar.
5.6 Van belang wordt geacht dat de langlopende huurovereenkomst abrupt en zonder enig vooroverleg door de verhuurder is opgezegd met een relatief korte opzegtermijn, hoewel de verhuurder de krapte in de huisvesting al enige tijd heeft moeten (kunnen) zien aankomen. Dat klemt te meer omdat de huurder naar verwachting enige tijd nodig zal hebben om adequate ruimte elders te vinden, welke ruimte voldoet aan zijn gerechtvaardigde eisen van rust en privacy. Het belang van de huurder wordt daarom door de ontruiming op die korte termijn ernstiger geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Dit betekent dat de termijn waarbinnen de huurder verplicht is het gehuurde te ontruimen nog een korte periode zal worden verlengd ten einde de huurder in de gelegenheid te stellen elders praktijkruimte te verkrijgen. De kantonrechter gaat er van uit dat adequate praktijkruimte binnen redelijke termijn kan worden gevonden - het tegendeel is gesteld noch gebleken - waarbij voorts in aanmerking wordt genomen dat van bijzondere of substantiële investering in het gehuurde niet is gebleken; een verhuizing is betrekkelijk eenvoudig te realiseren. Alles afwegend wordt een verlenging uitgesproken voor de duur van acht maanden na het eindigen van de huurovereenkomst.
5.7 Gedurende de termijn waarmee de verlenging heeft plaatsgevonden moet de huurder een marktconforme vergoeding voor het gebruik betalen van € 500,00 per maand exclusief gas, water, licht en andere servicekosten.
5.8 De kantonrechter acht geen termen aanwezig om één der partijen in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De kantonrechter:
- verlengt de in artikel 7:230a BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende de door de huurder tot 1 januari 2011 gehuurde bedrijfsruimte aan [het adres] tot 1 september 2011;
- bepaalt dat de vergoeding voor het genot van het gehuurde € 500,00 per maand zal bedragen, exclusief kosten van nutsbedrijven en servicekosten;
- wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. J.P. Mulder en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 april 2011.