Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 401612 / KG ZA 11-999
Vonnis in kort geding van 6 oktober 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. Timpaan Vastgoedontwikkeling,
gevestigd te Rijsenhout, gemeente Haarlemmermeer,
eiseres,
advocaat mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Gouwe Borch Beheer B.V.,
gevestigd te Gouda,
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Degenaar te Utrecht.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als 'Timpaan' en 'Gouwe'.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 28 september 2011 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Timpaan, althans haar rechtsvoorganger, heeft in december 2005 met Singel Staete B.V. (hierna: Singel Staete) de "Raamovereenkomst Fluwelensingel te Gouda" (hierna: de Raamovereenkomst) gesloten.
1.2. In de Raamovereenkomst van december 2005 is het volgende - voor zover hier van belang - opgenomen:
"(...)
In aanmerking nemende dat:
- Singel Staete B.V. blijkens een koopovereenkomst (...) onder meer de navolgende kadastrale percelen heeft gekocht (...):
de percelen gelegen aan de Fluwelensingel te Gouda, kadastraal bekend gemeente Gouda sectie A nummers:
* 7874 gedeeltelijk (...)
* 8387 (...)
* 7780 (...)
* 7563 (...)
* 1/3 onverdeeld aandeel in 8386 (...)
- Singel Staete B.V. een gedeelte wenst te behouden om een supermarkt te exploiteren binnen het gebied;
- Timpaan geïnteresseerd is in de aankoop van het gebied om dit vervolgens tot ontwikkeling te brengen;
- partijen hetgeen zij zijn overeengekomen willen vastleggen in deze overeenkomst, waarbij in aanvullende overeenkomsten nadere afspraken gemaakt zullen worden. (...)
Artikel 2 Supermarkt
1. Timpaan en Singel Staete B.V. zijn overeengekomen dat Singel Staete B.V. of nader te noemen meester na realisatie van het project eigenaar zal zijn/worden van een appartementsrecht zijnde een supermarkt, ter grootte van 1.500 m2 en 90 parkeerplaatsen op het gebied. De supermarkt en de parkeerplaatsen zullen door en onder verantwoordelijkheid van Timpaan gerealiseerd worden. De supermarkt wordt door Timpaan opgeleverd in casco staat.
2. (...)
3. Singel Staete B.V. en Timpaan spannen zich gezamenlijk in om de supermarkt vrij in de markt te zetten en zullen daartoe in redelijkheid alle mogelijke acties ondernemen. Een eventueel te behalen voordeel zal tussen partijen gelijkelijk verdeeld worden.
(...)
Artikel 4 Winstverdeling
1. Timpaan krijgt een 5% voorsprong op de winst. Het resultaat hierboven wordt gelijkelijk verdeeld tussen Singel Staete B.V. en Timpaan.
2. Singel Staete B.V. deelt niet mee in de eventuele verliezen.
(...)"
1.3. In de akte van verkoop, koop en levering (2) van 17 maart 2006 tussen Singel Staete B.V. als verkoper en Timpaan en haar rechtsvoorganger als koper is het volgende - voor zover hier van belang - opgenomen:
"(...)
TERUGLEVERINGSVERPLICHTING
Verkoper en koper zijn overeengekomen dat de koper, uiterlijk twee maanden na de oplevering van de hierna bedoelde supermarkt en bijbehorende parkeerplaatsen, hierna te noemen: het leveringsmoment, aan de verkoper of een door de verkoper nader te noemen meester zal leveren, tegen een kopprijs van maximaal twee miljoen euro (...):
de grond (en de daarop eventuele opstallen) waarop ingevolge de huidige plannen een supermarkt ter grootte van circa vijftien are (15a) en de daarbij behorende negentig (90) parkeerplaatsen zullen worden gebouwd/geplaatst, al dan niet als (een) appartementsrecht(en); (...)"
1.4. Bij vonnis van de rechtbank Haarlem van 6 juli 2011, gewezen in een procedure tussen Singel Staete en Timpaan, is in rechtsoverweging 4.9 geoordeeld:
"Timpaan heeft voldoende aannemelijk gemaakt (en zo ligt ook in het project besloten) dat voor een economisch sluitende herontwikkeling van het gebied in de opzet van de Raamovereenkomst van 7 december 2005 de bouw van tenminste 90 woningen op het gebied is vereist. Zolang aan dit vereiste niet wordt tegemoetgekomen, is van projectrealisatie geen sprake en heeft Timpaan geen toewijsbare vordering van Singel Staete tot aflevering van vorenbedoeld appartementsrecht te duchten. Hiermee is de eigenlijke grondslag aan de ontbindingsvordering van Timpaan, te weten: gewijzigde omstandigheden, waardoor een waardeverhouding dreigt tussen de wederzijdse prestaties, komen te ontvallen. (...)"
1.5. Bij exploit van 16 augustus 2011 heeft Gouwe conservatoir beslag tot levering gelegd op de percelen te Gouda, kadastraal bekend als gemeente Gouda sectie A voorheen nummer 8655, thans nummer 8754 en 8755, sectie A nummer 8387, sectie A nummer 7780 en sectie A nummer 8654.
1.6. Artikel 21.2 van de Uitwerkingsregels behorende bij het Bestemmingsplan Kadebuurt, Kort Haarlem, Gouda Oost bepaalt - voor zover hier van belang - het volgende:
"Burgemeester en wethouders werken het plan, voor zover betreft de gronden als bedoeld in lid 21.1, in zijn geheel of in gedeelten uit volgens de volgende regels:
(...)
* b. de gevels van de bebouwing ten behoeve van detailhandel en wonen dienen aan de zijde van de Fluwelensingel in de voorgevelrooilijn langs die weg te worden gebouwd;
* c. de ruimte ten behoeve van detailhandel mag uitsluitend worden gebouwd:
o 1. op de begane grond, in één bouwlaag,
o 2. met een verkoopvloeroppervlakte van ten hoogste 1.500 m²; (...)
* e. voor het parkeren ten behoeve van de detailhandel dient ruimte te worden gereserveerd voor ten minste 130 parkeerplaatsen."
2. Het geschil
2.1. Timpaan vordert - zakelijk weergegeven -
a. dat het door Gouwe op 16 augustus 2011 gelegde conservatoir beslag tot levering op de percelen te Gouda, kadastraal bekend als gemeente Gouda sectie A voorheen nummer 8655, thans nummer 8754 en 8755, sectie A nummer 8387, sectie A nummer 7780 en sectie A nummer 8654, althans op de percelen kadastraal bekend als gemeente Gouda sectie A 8755, sectie A nummer 8654 en sectie A nummer 7780 wordt opgeheven;
b. Gouwe te veroordelen de opheffing van de beslagen op de (de voorzieningenrechter leest:) onroerende zaken binnen 24 uur na betekening van dit vonnis in de openbare registers te doen inschrijven op straffe van een dwangsom.
2.2. Daartoe voert Timpaan het volgende aan. In 2005 hebben Timpaan en Singel Staete de Raamovereenkomst gesloten. Op basis van deze overeenkomst verwierf Timpaan de grond van Singel Staete voor een bedrag van € 2.250.000,00 met het doel deze grond te herontwikkelen. Singel Staete zou delen in de winst op de herontwikkeling en na realisatie daarvan een supermarkt en een parkeerterrein voor 90 auto's terugkopen van Timpaan voor een bedrag van € 2.000.000,00. Dit volgt ook uit de notariële akte van 17 maart 2006. Aan de Raamovereenkomst tussen partijen lag het "Masterplan Fluwelensingel", een concreet herontwikkelingsprogramma dat door de gemeente Gouda was opgesteld, ten grondslag. De gemeente is op dat door haar opgestelde herontwikkelingsprogramma teruggekomen en zag voor de grond alleen nog het gebruik als parkeerterrein met eventueel een supermarkt en enkele woningen mogelijk. Inmiddels is een nieuw bestemmingsplan voor het gebied vastgesteld. De herontwikkeling zoals die in de Raamovereenkomst en de akte van 17 maart 2006 lag besloten gaat gelet hierop niet door. Ten onrechte meent Singel Staete, en Gouwe als de nader aangewezen meester, dat zij aanspraak kan blijven maken op de supermarkt en het parkeerterrein en daarom beslag kan leggen.
2.3. Primair stelt Timpaan zich op het standpunt dat Gouwe ten onrechte beslag heeft gelegd omdat zij in het geheel geen vordering (meer) op Timpaan heeft. In artikel 2 lid 1 van de Raamovereenkomst staat "na realisatie van het project". In de akte van 17 maart 2006 staat bij het artikel over de terugleveringsverplichting "ingevolge de huidige plannen". Met "het project" en "de huidige plannen" wordt de herontwikkeling van de grond bedoeld, zoals partijen dat ten tijde van het sluiten van de Raamovereenkomst en de akte van 17 maart 2006 voor ogen hadden. Die beoogde herontwikkeling vindt echter geen doorgang, zodat Gouwe geen aanspraak tot levering heeft op Timpaan. Dit standpunt wordt voorts ondersteund door hetgeen de rechtbank te Haarlem heeft overwogen in haar vonnis van 6 juli 2011.
2.4. Subsidiair geldt dat de feitelijke bestemming van de percelen nog door de gemeente moet worden uitgewerkt. Of uiteindelijk ter plaatse een supermarkt geoorloofd zal zijn, is thans nog onduidelijk. Gouwe heeft derhalve geen opeisbare of opeisbaar wordende vordering. Bovendien is aan Gouwe volgens de Raamovereenkomst een appartementsrecht houdende een supermarkt toegekend. De supermarkt zou een onderdeel vormen van een appartementencomplex, zodat niet goed valt in te zien hoe Gouwe daar enig recht aan kan ontlenen tot levering van de thans beslagen percelen. Meer subsidiair geldt ten slotte dat Gouwe in ieder geval de beslagen op de percelen met nummers 8755, 7780 en 8654 moet opheffen, omdat Gouwe op levering van deze percelen in ieder geval geen aanspraak heeft. Als de supermarkt met parkeerplaatsen al gebouwd gaat worden, dan is het niet op deze percelen. Timpaan is voornemens deze percelen aan de gemeente te verkopen. Als die verkoop doorgaat tast dat op geen enkele wijze de door Gouwe gestelde rechten ten aanzien van de levering van een supermarkt en 90 parkeerplaatsen aan, die gelet op het inmiddels vastgestelde bestemmingsplan eventueel gerealiseerd zouden kunnen worden op de percelen met nummers 8387 en 8754.
2.5. Gouwe voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Ingevolge artikel 705 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) wordt een gelegd beslag opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad ligt het op de weg van degene die opheffing van het conservatoire beslag vordert (in dit geval Timpaan) om, met inachtneming van de beperkingen van de kortgeding procedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger (in dit geval Gouwe) gepretendeerde vordering ondeugdelijk is of dat het voortduren van het beslag om andere redenen niet kan worden gerechtvaardigd.
Primair: geen vordering
3.2. De primaire stelling van Timpaan, dat Gouwe in het geheel geen vordering op haar heeft, is door Gouwe betwist. Daartoe heeft Gouwe aangevoerd dat de eigendom van een supermarkt voor Singel Staete altijd een onderdeel van de afspraken bij de onderhandelingen over de herontwikkeling van de percelen is geweest. Er is noch in de Raamovereenkomst, noch in de akte van 17 maart 2006 een voorwaarde verbonden aan de terugleveringsverplichting van de supermarkt en de parkeerplaatsen. Volgens Gouwe gaat daarom de stelling van Timpaan, dat nu het Masterplan Fluwelensingel niet gerealiseerd wordt, de terugleveringsverplichting niet meer bestaat, niet op. Gouwe voert vervolgens aan dat het oordeel van de rechtbank Haarlem van 6 juli 2011 onbegrijpelijk is. Singel Staete heeft daartegen inmiddels hoger beroep ingesteld. Timpaan heeft ten slotte niet aannemelijk gemaakt dat de door Gouwe gepretendeerde vordering ondeugdelijk is, aldus Gouwe.
3.3. De voorzieningenrechter overweegt wat betreft de primaire stelling van Timpaan, dat Gouwe in het geheel geen vordering op haar heeft, het volgende. Het vonnis van de rechtbank Haarlem is gewezen tussen Singel Staete en Timpaan. Singel Staete heeft daartegen inmiddels hoger beroep in gesteld. Gelet op hetgeen in dit verband verder over en weer door partijen is gesteld, valt in deze kort gedingprocedure niet uit te sluiten dat Gouwe jegens Timpaan een recht op teruglevering van de supermarkt en parkeerplaatsen heeft behouden. Daartoe is het volgende nog redengevend. Partijen zijn het erover eens dat het herontwikkelingsprogramma met betrekking tot de percelen is gewijzigd. Zij verschillen van mening of dit consequenties heeft voor de aanspraken van Gouwe uit hoofde van de tussen Singel Staete en Timpaan gesloten Raamovereenkomst. Dat in de Raamovereenkomst met "het project" uitsluitend is bedoeld de herontwikkeling zoals opgenomen in het Masterplan Fluwelensingel is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk geworden. In de Raamovereenkomst wordt dit herontwikkelingsplan immers niet met naam en toenaam genoemd en met "het project" kan eveneens de herontwikkeling van de percelen op zichzelf worden bedoeld. Dat ten tijde van het ondertekenen van de Raamovereenkomst nog niet alle afspraken met betrekking tot de herontwikkeling van de percelen vastlagen volgt in ieder geval ook uit de titel van deze overeenkomst en het laatste gedachtestreepje van de considerans van deze overeenkomst (zie onder 1.2). Ten slotte wordt overwogen dat noch in de Raamovereenkomst noch in de akte van 17 maart 2006 voorwaarden verbonden zijn aan de terugleveringsverplichting. Of Timpaan jegens Gouwe al dan niet een terugleveringsverplichting heeft, ligt aan de rechter in een inmiddels lopende bodemprocedure tussen partijen voor. Dit gaat de beoordeling van de voorzieningenrechter te buiten. Dat Gouwe geen recht (meer) heeft op levering van de supermarkt en parkeerplaatsen en het beslag daarom vexatoir is, kan in deze kort gedingprocedure niet worden vastgesteld.
3.4. De primaire stellingen van Timpaan kunnen gelet op het vorenstaande niet tot toewijzing van de vordering leiden.
Subsidiair: voorlopig geen opeisbare vordering
3.5. Timpaan heeft subsidiair gesteld dat voor zover Gouwe al een vordering heeft deze voorlopig niet opeisbaar zal zijn, zodat een beslag tot levering daardoor onmogelijk is. De voorzieningenrechter overweegt dat Gouwe terecht heeft aangevoerd dat een beslag ook gelegd kan worden voor toekomstige en/of niet opeisbare vorderingen. In dit geval zijn daar naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende bijzondere omstandigheden voor aanwezig. Gouwe baseert haar vordering op artikel 2 van de Raamovereenkomst en de akte van 17 maart 2006, zodat de gepretendeerde vordering, hoewel toekomstig en nog niet opeisbaar, haar oorsprong vindt in een reeds bestaande rechtsverhouding. De plannen van Timpaan tot (gedeeltelijke) verkoop van de percelen aan de gemeente Gouda maakt dan dat de belangenafweging of al dan niet door Gouwe beslag kan worden gelegd in het voordeel voor Gouwe dient uit te vallen. De subsidiaire stelling kan derhalve evenmin tot opheffing van het beslag leiden.
3.6. Voor zover Timpaan nog heeft gesteld dat de appartementsrechten met betrekking tot de supermarkt nog niet zijn gevestigd en aldus het beslag zonder goede grond is gelegd gaat het niet op. In de terugleveringsverplichting zoals opgenomen in de akte van 17 maart 2006, staat immers dat Timpaan zal terugleveren - samengevat - de grond (en daarop eventuele opstallen) waarop een supermarkt en 90 parkeerplaatsen zullen worden gebouwd, al dan niet als appartementsrechten (zie onder 1.3). Gouwe kon daarom ook beslag tot levering van de percelen leggen.
Meer subsidiaire stelling: gedeeltelijke opheffing beslag
3.7. Wat betreft de meer subsidiaire stelling van Timpaan heeft Gouwe ter zitting aangegeven, dat zij ermee instemt dat het beslag wordt opgegeven voor zover het gaat om de percelen waar de supermarkt met parkeerplaatsen niet kan worden gerealiseerd. Daar voegt Gouwe aan toe dat echter nog niet vaststaat waar de locatie zal zijn waar de supermarkt en parkeerplaatsen kunnen worden gebouwd. Timpaan heeft vervolgens gewezen op het huidige en onlangs vastgestelde bestemmingsplan waaruit zou blijken dat de eventuele realisatie van de supermarkt en de 90 parkeerplaatsen plaats zou kunnen vinden op de percelen die thans zijn vernummerd tot 8387 en 8754. Daarbij heeft zij onder meer verwezen naar (artikel 21.2 van) de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan (zie onder 1.6). Gouwe heeft daar vervolgens niets meer tegenover gesteld. De voorzieningenrechter is gelet op het vorenstaande van oordeel dat thans voldoende aannemelijk is geworden dat enkel de percelen 8387 en 8754 zijn bestemd voor de (eventuele realisatie van de) supermarkt met parkeerplaatsen. Nu Gouwe ook zelf heeft aangegeven dat het beslag kan worden opgeheven voor zover het gaat om percelen waar de supermarkt en parkeerplaatsen niet zullen worden gerealiseerd kan het beslag derhalve wat betreft de percelen met de nummers 8755, 7780 en 8654 worden opgeheven. Op de percelen 8387 en 8754 kan het beslag blijven rusten.
3.8. De voorzieningenrechter zal gelet op het vorenstaande de vordering tot opheffing van het beslag betreffende de percelen te Gouda, kadastraal bekend als gemeente Gouda sectie A 8755, sectie A nummer 8654 en sectie A nummer 7780 toewijzen.
Vordering tot inschrijving in de openbare registers
3.9. Timpaan heeft haar belang bij veroordeling van Gouwe tot - samengevat - inschrijving van dit vonnis in de openbare registers niet aannemelijk gemaakt. Het beslag wordt immers op hierna vermelde wijze opgeheven. Timpaan kan dit vonnis vervolgens zelf in laten schrijven in de openbare registers op grond van artikel 3:17 lid 1 onder e Burgerlijk Wetboek. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
3.10. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- heft op het door Gouwe op 16 augustus 2011 gelegde conservatoir beslag tot levering op de kadastrale percelen te Gouda, kadastraal bekend als gemeente Gouda sectie A 8755, sectie A nummer 8654 en sectie A nummer 7780;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2011.
evdt