Uitspraak
beschikking
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 391165 / HA RK 11-203
Beschikking van 9 november 2011
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [woonplaats],
verzoeker,
advocaat: mr. C.J. Schipperus te Wijchen,
tegen
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE KAAG EN
BRAASSEM,
zetelende te Roelofarendsveen (gemeente Kaag en Braassem),
verweerders,
advocaat: mr. J.J. Turenhout te Alphen aan den Rijn.
Partijen zullen hierna [verzoeker] en de gemeente worden genoemd.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 31 maart 2011 met bijlagen, 31 maart 2011 ter griffie ingekomen;
- het verweerschrift met producties;
- de brief van 12 juli 2011 van de zijde van [verzoeker] met bijlagen;
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2011. Ter zitting heeft mr. Schipperus pleitaantekeningen voorgedragen. Ook mr. Turenhout heeft zich bediend van een pleitnota.
1.2.Ten slotte is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.[verzoeker] is eigenaar van de volgende onroerende zaken (hierna: de percelen):
- het perceel kadastraal bekend gemeente Alkemade, [sectie, nummer], ter grootte van 01.02.10 hectare;
- het perceel kadastraal bekend gemeente Alkemade, [sectie, nummer], ter grootte van 00.57.30 hectare;
- het perceel kadastraal bekend gemeente Alkemade, [sectie, nummer], ter grootte van 00.09.30 hectare;
- het perceel kadastraal bekend gemeente Alkemade, [sectie, nummer] ter grootte van 00.49.10 hectare.
2.2.Voor perceel [nummer] geldt het bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid', dat door de gemeenteraad van Alkemade op 25 januari 1993 is vastgesteld. Aan het perceel is de bestemming 'water' toegekend. Op de overige percelen vigeert het op 23 maart 2011 onherroepelijk geworden bestemmingsplan 'Braassemerland'. De percelen liggen in het deelgebied 'Waterpark', welk deelgebied de toekomstige realisering van een woongebied met relatief grote tot zeer grote kavels en een lage bebouwingsdichtheid van 11 woningen per hectare behelst.
2.3.Op de percelen rust een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Op 25 februari 2008 zijn de percelen namens [verzoeker] aan de gemeente te koop aangeboden. Op 22 mei 2008 heeft de gemeente vervolgens het beginselbesluit tot aankoop genomen.
2.4.Op 10 juli 2009 heeft [verzoeker] de gemeente verzocht uitvoering te geven aan artikel 16 Wvg Pro (oud) en deze rechtbank te verzoeken deskundigen te benoemen om een advies uit te brengen over de prijs van de percelen. Bij beschikking van 17 augustus 2009 heeft de rechtbank drie deskundigen benoemd, die op 13 januari 2011 hun definitieve rapportage hebben uitgebracht. In hun definitieve rapportage hebben de deskundigen de waarde van de percelen begroot op € 688.030,--.
2.5.Bij brief van 1 februari 2011 heeft de gemeente [verzoeker] als volgt bericht:
"In bovenvermelde aangelegenheid heeft de gemeente kennisgenomen van het definitief advies van deskundigen.
De gemeente is van mening dat de agrarische waarde de hoogste waarde is en dat er derhalve geen enkele reden is om de grondprijs residueel te berekenen.
Nu de percelen van uw cliënt waarschijnlijk pas aan het einde van de planperiode in ontwikkeling gebracht zullen worden, heeft de gemeente op dit moment geen belangstelling om de door uw cliënt aangeboden percelen en het daarop geëxploiteerde tuinbouwbedrijf te verwerven. Om die reden acht de gemeente het ook niet opportuun om de rechtbank ingevolge artikel 17 lid 1 Wvg Pro te verzoeken een oordeel over de door deskundigen geadviseerde prijs te geven.
Op grond van het vorenstaande kan de gemeente zich niet met het advies verenigen en ziet de gemeente derhalve van de aankoop af. (...)"
3.Het geschil
3.1.[verzoeker] verzoekt de rechtbank:
- te bepalen dat de gemeente gehouden is medewerking te verlenen aan de overdracht aan haar tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs;
- een rechter-commissaris te benoemen, teneinde gezamenlijk met de deskundigen het op grond van artikel 18 lid 1 Wvg Pro (oud) voorgeschreven onderzoek in te stellen;
- te bepalen dat de rechter-commissaris aan de deskundigen opdraagt een nader advies over de verkoopprijs uit te brengen,
met vergoeding van de kosten van [verzoeker] als bedoeld in artikel 20 Wvg Pro (oud), althans kosten rechtens.
3.2.[verzoeker] legt aan zijn verzoeken - kort samengevat - ten grondslag dat er sprake is van bijzondere persoonlijke en bijkomende omstandigheden, waardoor de gemeente op grond van artikel 27 Wvg Pro (oud)/artikel 15 Wvg Pro (nieuw) tot aankoop van de percelen moet worden veroordeeld. [verzoeker] betoogt dat zijn op de percelen gevestigde glastuinbouwbedrijf door het bestemmingsplan 'Braassemerland' is wegbestemd. Hij kan, althans wil, als gevolg van deze bestemmingswijziging en het op de percelen gevestigde voorkeursrecht het glastuinbouwbedrijf niet meer voortzetten. [verzoeker] wil zijn percelen verkopen. De potentiële kring van kopers is door de bestemming en het voorkeursrecht echter beperkt tot projectontwikkelaars, terwijl investerende projectontwikkelaars thans volgens [verzoeker] op één hand zijn te tellen. [verzoeker] lijdt forse vermogensschade, doordat tussen 25 februari 2008 en heden, de periode waarin [verzoeker] met de gemeente heeft onderhandeld over de aankoop van de percelen, de economische ontwikkelingen zijn gestagneerd. Volgens [verzoeker] heeft hij er vanaf het moment dat de gemeente de bestemming wijzigde en een verwervingsbudget instelde op mogen vertrouwen dat hij voor het wegbestemmen van zijn glastuinbouwbedrijf zou worden gecompenseerd. Daarnaast heeft de gemeente volgens [verzoeker] het besluit af te zien van aankoop van 1 februari 2011 niet deugdelijk gemotiveerd, nu de werkelijke reden om van aankoop af te zien is gelegen in de neergang van de bouwsector.
3.3.De gemeente voert verweer en betoogt dat [verzoeker] door het geldende overgangsrecht wel degelijk zijn glastuinbouwbedrijf kan voortzetten op de huidige locatie. Volgens de gemeente blijkt bovendien niet dat de percelen niet tegen een reële prijs aan een derde kunnen worden verkocht. Voor zover [verzoeker] meent dat hij als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 'Braassemerland' schade lijdt als bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) staat het [verzoeker] vrij om een planschadeverzoek in te dienen. Dit betekent echter niet dat de gemeente kan worden gehouden tot aankoop van de percelen, aldus de gemeente.
4.De beoordeling
4.1.De rechtbank overweegt dat bij wet van 18 maart 2010 tot wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten, in werking getreden op 1 juli 2010, (onder andere) artikel 27 van Pro deze wet vervallen is verklaard. Het artikel is vervangen door een nagenoeg gelijkluidend artikel, te weten artikel 15 Wvg Pro (Stb. 2010, nr. 155). In de onderhavige procedure staat tussen partijen vast dat [verzoeker] de gemeente op 25 februari 2008 in de gelegenheid heeft gesteld de percelen aan te kopen. Op grond van het overgangsartikel IV van voornoemde wijzigingswet zijn om die reden in de onderhavige procedure de bepalingen van de Wvg van toepassing zoals die luidden vóór de wijziging van die wet per 1 juli 2010.
4.2.De gemeente kan ingevolge artikel 27 Wvg Pro (oud) worden gehouden medewerking te verlenen aan de overdracht van een onroerende zaak tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs indien er sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden die ter zake van belang kunnen zijn. Ten aanzien van hetgeen moet worden verstaan onder deze bijzondere persoonlijke omstandigheden overweegt de rechtbank dat in de oorspronkelijk tekst van artikel 27 Wvg Pro (oud) was opgenomen dat de rechtbank diende te beoordelen of het redelijk was dat verkoop aan de gemeente achterwege zou blijven, gezien alle omstandigheden die terzake van belang kunnen zijn. Deze tekst kwam voort uit een amendement van het tweede kamerlid [A] en in de toelichting staat het volgende vermeld: "Die omstandigheden kunnen algemeen of bijzonder van aard zijn. Een algemeen aspect is dat door het voorkeursrecht een stagnatie kan optreden op de markt aan de vraagzijde. De verwerving immers van onroerend goed in een gebied waarop het voorkeursrecht rust, is minder aantrekkelijk dan wanneer dat gebied vrij zou zijn van dat recht. Dit vormt dus een nadelige invloed op de markt. Meer bijzondere aspecten zijn bijvoorbeeld de leeftijd of de individuele situatie van de bedrijfsuitoefening waarin de eigenaar zich bevindt." (Zie Kamerstukken II 1980-1981, 13713, nr. 64). Na een volgend amendement van [A] is in het definitieve wetsontwerp echter opgenomen dat er sprake moet zijn van bijzondere persoonlijke omstandigheden die terzake van belang kunnen zijn om de gemeente te kunnen veroordelen om medewerking te verlenen aan de overdracht van een onroerende zaak (Kamerstukken II 1980-1981, 13713, nr. 71 en 83). Dit criterium is dus beperkter dan het criterium waarop de toelichting uit het eerste amendement van [A] ziet.
4.3.De Wvg biedt de gemeente nadrukkelijk de mogelijkheid om op bepaalde momenten na het beginselbesluit tot aankoop daarvan af te zien, zoals ook in de onderhavige zaak is gebeurd. De gemeente kan dan ook niet 'zomaar' worden verplicht tot aankoop. Op grond van het bovenstaande moet er naar het oordeel van de rechtbank dan ook sprake zijn van een urgente persoonlijke situatie aan de zijde van de eigenaar van de onroerende zaak om te kunnen oordelen dat aankoop door de gemeente niet achterwege kan blijven. De rechtbank oordeelt echter dat dergelijke persoonlijke omstandigheden niet zijn komen vast te staan. Daartoe acht zij het volgende van belang.
4.4.Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro dient [verzoeker] te stellen en, indien nodig, te bewijzen dat er sprake is van voornoemde bijzondere persoonlijke omstandigheden. Dit is tussen partijen overigens niet in geschil.
4.5.De rechtbank stelt vast dat [verzoeker] niet eenduidig is in zijn stellingen. Bij verzoekschrift heeft hij betoogd dat hij met de verkoop van zijn onderneming in zijn financiële vangnet voor later diende te voorzien. Hij had oorspronkelijk beoogd rond deze periode zijn bedrijf over te dragen, zodat hij zijn leven anders kon gaan invullen en andere activiteiten kon gaan ontplooien. De waarde van dit financiële vangnet is echter tot nihil geslonken. Ter zitting heeft [verzoeker] echter betoogd dat hij de percelen wil verkopen omdat voortzetting van het glastuinbouwbedrijf, gezien de bestemmingswijziging en het voorkeursrecht, geen reële mogelijkheid is. Investeren in het glastuinbouwbedrijf is namelijk noodzakelijk, maar niet mogelijk. Hij zou de percelen dan ook willen verkopen om elders zijn glastuinbouwactiviteiten te kunnen voortzetten, aldus [verzoeker].
4.6.[verzoeker] heeft zijn stelling dat zijn bedrijf dient als pensioenvoorziening naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Naast de hierboven vermelde tegenstrijdige stellingname kan zonder nadere toelichting - die ontbreekt - niet worden vastgesteld dat de pensioenvoorziening van [verzoeker], thans 49 jaar oud, (volledig) is gelegen in de verkoop van de percelen, noch kan worden vastgesteld dat de waarde van dit gestelde financiële vangnet tot nihil is geslonken. Het had op de weg van [verzoeker] gelegen zijn standpunt hieromtrent te onderbouwen met stukken. Ditzelfde geldt voor de stelling dat voortzetting van het glastuinbouwbedrijf gezien de bestemmingswijziging en het voorkeursrecht geen reële mogelijkheid is. [verzoeker] betoogt namelijk dat er bij voortzetting van het bedrijf een noodzaak tot investering bestaat en banken deze investering(en) niet zouden willen financieren gezien het gebrek aan toekomstperspectief. Een onderbouwing met stukken ontbreekt echter. Op bovenstaande gronden gaat de rechtbank aan voornoemde stellingen als onvoldoende onderbouwd voorbij en passeert zij op die grond tevens het bewijsaanbod van [verzoeker] op dit punt.
4.7.Ditzelfde lot deelt de stelling van [verzoeker] dat de percelen niet voor een reële prijs aan een derde kunnen worden verkocht. [verzoeker] is immers gedurende drie jaar vrij de percelen aan een ieder te verkopen. De percelen hebben voorts onder het bestemmingsplan 'Braassemerland' geen onrendabele bestemming gekregen. Dat projectontwikkelaars of andere derden niet geïnteresseerd zouden zijn de percelen voor een reële prijs aan te kopen valt - zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt - dan ook niet in te zien. De stelling dat [verzoeker] forse vermogensschade heeft geleden doordat, zo begrijpt de rechtbank, de percelen nu niet meer tegen eenzelfde prijs kunnen worden verkocht als de prijs die de percelen in 2008 zouden hebben opgebracht, is daarmee dus ook onvoldoende onderbouwd, zodat ook deze stelling zal worden gepasseerd.
4.8.Voorts kan de stelling dat de gemeente haar besluit af te zien van aankoop niet deugdelijk heeft gemotiveerd niet leiden tot toewijzing van het verzoek ex artikel 27 Wvg Pro (oud). Nog daargelaten of aan een dergelijke mededeling motiveringseisen kunnen worden gesteld en of de gemeente aan deze eisen zou hebben voldaan, kan een eventueel motiveringsgebrek niet worden aangemerkt als een bijzondere persoonlijke omstandigheid op grond waarvan aankoop door de gemeente niet achterwege kan blijven.
4.9.De rechtbank overweegt ten slotte dat het recht op financiële compensatie dat [verzoeker] stelt te hebben omdat zijn glastuinbouwbedrijf is wegbestemd door het bestemmingsplan 'Braassemerland', evenmin een koopplicht van de gemeente met zich mee kan brengen. Het recht op financiële compensatie vanwege een bestemmingsplanwijziging staat immers los van de aankoopplicht van de gemeente op grond van artikel 27 Wvg Pro (oud). Het recht op financiële compensatie is namelijk opgenomen in de Wro en het staat [verzoeker] dan ook vrij, zoals de gemeente terecht aangeeft, om een planschadeverzoek in te dienen op grond van artikel 6.1 van deze wet indien hij meent dergelijke schade te hebben geleden.
4.10.Nu er overigens geen bijzondere persoonlijke omstandigheden zijn gesteld of gebleken volgt uit het voorgaande dat de rechtbank de verzoeken van [verzoeker] op grond van artikel 27 Wvg Pro (oud) dient af te wijzen.
Kosten
4.11. [verzoeker] heeft verzocht de gemeente te veroordelen zijn kosten als bedoeld in artikel 20 Wvg Pro (oud) te vergoeden. Onder deze kosten vallen, zo begrijpt de rechtbank, volgens [verzoeker] niet alleen de kosten van deze procedure, maar ook de kosten van deskundige bijstand die [verzoeker] heeft gemaakt in de procedure ex artikel 16 Wvg Pro (oud).
4.12.De rechtbank oordeelt dat artikel 27 lid 4 Wvg Pro (oud) alleen de mogelijkheid biedt de gemeente in de kosten ex artikel 20 Wvg Pro (oud) te veroordelen indien het verzoek wordt toegewezen. Nu het verzoek van [verzoeker] wordt afgewezen, zal dan ook niet de gemeente maar [verzoeker] in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Aan de zijde van de gemeente worden deze kosten tot op heden begroot op € 568,-- aan griffierecht en € 1.356,-- aan kosten advocaat (3 x € 452 volgens tarief II).
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.wijst de verzoeken af;
5.2.veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van de gemeente, tot op heden begroot op € 1.924,--.
Deze beschikking is gegeven door mr. G.H.I.J. Hage, mr. I. Brand en mr. J. Vijlbrief-van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2011.