Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie 's-Gravenhage
WtC
Rolnr.: 1083380/11-19968
17 november 2011
Vonnis in de zaak van:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JUMBO SUPERMARKTEN B.V.,
gevestigd te Veghel,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.H.H. Schelhaas,
tegen
1.de vennootschap onder firma VOF WESTERFLEUR,
gevestigd te Den Haag, alsmede haar vennoten
2. [vennoot sub 1] en
3. [vennoot sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. E. Vijge.
Partijen worden aangeduid als Jumbo en (gedaagden tezamen:) Westerfleur of (gedaagde sub 2) [vennoot sub 1].
Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding van 29 juni 2011 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- aantekeningen griffier comparitie van partijen d.d. 7 november 2011.
1. De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, het navolgende vast.
a. Tussen Konmar B.V. en [vennoot sub 1] is op 27 december 1990 een pachtovereenkomst (hierna te noemen "de overeenkomst) tot stand gekomen waarbij Konmar aan [vennoot sub 1] (tegen betaling door hem van diverse vergoedingen) ter beschikking stelt een nader af te spreken aantal vierkante meters - circa 58 m2 - van de door Konmar geëxploiteerde winkelruimte aan De Stede 20 t/m 22 te Den Haag. [vennoot sub 1] krijgt het recht om op die gepachte vierkante meters gedeeltelijk voor eigen rekening en risico, maar als onderdeel van het supermarktwarenhuis een zaak drijven in bloemisterijproducten.
b. In de overeenkomst zijn - onder meer - de navolgende bepalingen opgenomen:
artikel 10
...
lid 7
Bij eventuele overdracht van de aandelen van Konmar B.V. of vervreemding van een vestiging van Konmar aan derden, verplicht Konmar zich dat pachter deze overeenkomst ongewijzigd kan voortzetten
.....
Geschillen
Eventuele geschillen betreffende de regelmatige betalingen als bedoeld in artikel 2, leden 1,2 en 3 en artikel 7 lid 3 worden voorgelegd aan de gewone, bevoegde rechter. Geschillen van spoedeisend belang, waarin een voorlopige voorziening gewenst is, evenzeer, derhalve in kort geding. De overige geschillen zullen, met uitschakeling van de gewone rechter, worden beslist volgens bijgevoegd reglement van arbitrage, dat voorziet in een oordeelsvorming door drie scheidslieden.
c. De huurovereenkomst tussen Konmar en [vennoot sub 1] is vóór 3 juli 2001 overgenomen door Westerfleur in die zin dat Westerfleur klaarblijkelijk in der minne in de plaats is gesteld van [vennoot sub 1].
d. Wegens overname van de onderneming van Konmar door Jumbo heeft een contractsovername plaatsgevonden, neergelegd in een schriftelijke akte d.d. 8 juni 2006, waarbij Jumbo met instemming van Westerfleur in de plaats is getreden van Konmar inzake de overeenkomst.
2 De vordering
Jumbo heeft gevorderd overeenkomstig de dagvaarding.
Jumbo legt aan haar vorderingen voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende - voor zover van belang en zakelijk weergegeven - stellingen.
De overeenkomst geldt thans voor onbepaalde duur. Met inachtneming van de voorgeschreven termijn heeft Jumbo de overeenkomst opgezegd omdat Jumbo de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Er is sprake van een huurovereenkomst nu het huuraspect overwegend is in de contractuele relatie. Het is geen concessieovereenkomst zoals Westerfleur stelt.
De geschillenregeling ziet slechts op het bepaalde in artikel 10 van de overeenkomst en aldus op de (eerste) verlenging van de overeenkomst. Bovendien is de geschillenregeling ongeldig want strijdig met semi-dwingend huurrecht: er mag niet ten nadele van de huurder van dat recht worden afgeweken en dat recht voorziet in een toetsing door de kantonrechter van een kwestie als de onderhavige.
3 Het verweer
Westerfleur voert verweer en stelt daartoe - zakelijk weergegeven en voorzover van belang - het navolgende.
Primair: de kantonrechter is onbevoegd. De overeengekomen geschillenregeling voorziet in arbitrage, dus die weg moet gevolgd worden.
Westerfleur heeft de stellingen van Jumbo voor het overige gemotiveerd bestreden.
4 De beoordeling
Het meest verstrekkende verweer betreft de stelling van Westerfleur dat de kantonrechter onbevoegd is. Die stelling dient voor juist gehouden te worden en de kantonrechter zal zich dan ook onbevoegd verklaren. Daartoe is het navolgende te overwegen.
Vaststaat dat - na diverse verlengingen - de overeenkomst thans tussen Jumbo en Westerfleur geldt. De overeenkomst is ter gelegenheid van de verlengingen in essentie niet gewijzigd, hetgeen ook strookt met het bepaalde in artikel 10 lid 7 van de overeenkomst. Dit betekent dat ook Jumbo als rechtsopvolgster van Konmar B.V. in beginsel jegens Westerfleur gehouden is aan de overeengekomen geschillenregeling. Anders dan Jumbo stelde, valt nergens in de overeenkomst te lezen dat de geschillenregeling uitsluitend betrekking zou hebben op de (eerste) verlenging. Dat in artikel 10 uitdrukkelijk vermeld is dat bij een geschil over een verlenging het scheidsgerecht zal oordelen, betekent niet dat daardoor de geschillenregeling uitsluitend tot dat artikel beperkt zou blijven. De formulering van de geschillenregeling is zonneklaar, aangezien aldaar gerept wordt over alle "overige geschillen", aldus een ruime omschrijving gevende. Een geschil als het onderhavige betreffende de opzegging wegens dringend eigen gebruik valt onder de geschillenregeling.
Niet van belang is de - door partijen in hun discussie betrokken - vraag of de overeenkomst gekwalificeerd dient te worden als een concessieovereenkomst of als een huurovereenkomst. Immers, zelfs indien de stelling van Jumbo juist is dat de overeenkomst in hoofdzaak huur betreft, brengt zulks nog niet mee dat de overeengekomen geschillenregeling ongeldig zou zijn. Het huurrecht is van semi-dwingend karakter, zoals Jumbo terecht stelde. Er mag niet ten nadele van de huurder van dat recht worden afgeweken. Dat betekent evenwel nog niet dat een huurder niet zou mogen kiezen voor een arbitrale geschillenregeling, welke doorgaans beschouwd wordt als procedureel met voldoende waarborgen ex Boek IV Rv omgeven. Ook arbiters zullen de wettelijke bescherming van een huurder in het oog houden. Gewezen kan in dat verband ook nog worden op het bepaalde in artikel 3:305 BW, waardoor scheidslieden de aldaar bedoelde zelfde bevoegdheden hebben als de rechter. In casu heeft [vennoot sub 1] (en thans Westerfleur) als huurder uitdrukkelijk gekozen voor een arbitrale geschillenregeling en doet daar thans ook een beroep op. Die keuze is niet strijdig met de wet.
In de rechtspraak en literatuur is inmiddels algemeen aanvaard dat ook arbeidsgeschillen aan arbitrage onderworpen kunnen worden, zulks terwijl ook voor de werknemer (net als voor de huurder) dwingend beschermende wetsbepalingen gelden. Niet valt dan ook in te zien dat de dwingende wetsbepalingen ter bescherming van een huurder aan arbitrage in de weg zouden staan (zie: Prof. mr. H.J. Snijders, Nederlands Arbitragerecht, Deventer 2007, pagina 81).
De conclusie is dat er tussen partijen een rechtsgeldige arbitrale geschillenregeling geldt en dat Westerfleur zich daar met recht op beroepen kan. Dit betekent dat de kantonrechter zich ingevolge artikel 1022 lid 1 Rv onbevoegd dient te verklaren.
Bij deze uitslag zal Jumbo in de kosten veroordeeld dienen te worden.
5 De beslissing
De kantonrechter:
* verklaart zich onbevoegd tot kennisneming van het geschil;
* veroordeelt Jumbo in de kosten van de procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van Westerfleur begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
* verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 17 november 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.