Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
gk
Rolnr.: 1077909 \ CV EXPL 11-4857
Datum: 7 december 2011
Vonnis in de zaak van:
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
3. [eiser 3]
4. [eiser 4]
5. [eiser 5]
eisende partijen,
gemachtigde: [gemachtigde eisers],
tegen
[verweerder]
gedaagde partij,
gemachtigde: [gemachtigde verweerder].
Partijen worden aangeduid "(eisers]” en “[verweerder]” .
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 14 juni 2011 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties.
Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.
De comparitie is gehouden op 4 oktober 2011; van het verhandelde is aantekening gehouden.
Voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie [eisers] nog een reactie op de conclusie van antwoord, tevens wijziging van eis, en zes producties (nrs. 29 t/m 34) aan de kantonrechter doen toekomen.
[verweerder] heeft nog een productie (nr. 23) toegestuurd.
Vervolgens heeft de kantonrechter een plaatselijke bezichtiging gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 8 november 2011. Hiervan is aantekening gehouden.
Vonnis is bepaald op heden.
Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
1. De heer [erflater], vader van eisers sub 1 t/m 4, was eigenaar/verhuurder van het pand [adres] (hierna ook wel genoemd: “het pand”). Op 15 december 2002 is de heer [erflater] overleden. De (tweede) echtgenote van wijlen de heer [erflater], eiseres sub 5, heeft tot 17 juni 2010 het vruchtgebruik gehad van de panden aan de [adres 1] en de [adres 2] te [woonplaats]. Per 17 juni 2010 hebben eisers sub 1 t/m 4 de volle eigendom verkregen van voornoemde panden.
2. Per 1 juli 1991 heeft de heer [erflater] de ruimte op de eerste en tweede verdieping van het pand verhuurd aan [verweerder]. Blijkens de schriftelijke huurovereenkomst bedroeg de huurprijs f 575,-- per maand. Daarbij werd tevens overeengekomen dat [verweerder] het gehuurde zou onderhouden als ware hij zelf eigenaar.
3. Het gehele pand, dat wil zeggen inclusief de begane grond, is per 1 december 1992 verhuurd aan [verweerder].
4. De per 3 januari 2000 gesloten huurovereenkomst betreffende het pand (hierna: “de huurovereenkomst”) vermeldt een huurprijs van f 800,00. Deze huurprijs is gelijk gebleven en bedraagt thans aldus € 363,02.
5. Ingevolge artikel 6.1 van de huurovereenkomst zijn in afwijking van artikel 9.1 van de algemene bepalingen alle onderhoudswerkzaamheden voor rekening van [verweerder]. Tevens is in artikel 9.2 van de huurovereenkomst bepaald dat [verweerder] tijdens de looptijd van de huurovereenkomst geen aanspraak kan maken op onderhoud en/of vernieuwing van de kant van [erflater].
6. De begane grond van het pand is onderverhuurd aan een glaszettersbedrijf.
Op de bovenwoning (eerste en tweede verdieping) van het pand zijn door [verweerder] zes kamers (onzelfstandige woningen) gerealiseerd, welke door hem bedrijfsmatig worden onderverhuurd aan studenten.
7. Op grond van artikel 7 van Pro de huurovereenkomst dienen verbouwingen in opdracht en voor rekening van huurder op vakkundige wijze te worden uitgevoerd. De vereiste toestemmingen en vergunningen dienen vooraf door [verweerder] te worden aangevraagd en te zijn verleend. Verbouwingen dienen naar genoegen van de verhuurder te worden opgeleverd. Bij niet of niet behoorlijke nakoming van een en ander zijn de daaruit voorvloeiende kosten voor rekening van [verweerder].
8. In artikel 9.3 van de huurovereenkomst is bepaald, dat [verweerder] in overleg met de verhuurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst toezicht houdt op de woningen aan de [naburige panden) [woonplaats] (verder: “de naburige panden”) en bij leegstand zorg draagt voor verhuur.
9. Ingevolge artikel 9.5 van de huurovereenkomst zal [verweerder] voor zijn rekening en risico de benodigde vergunningen en/of toestemmingen aanvragen voor de uitoefening van zijn bedrijf.
Vordering
Primair vorderen [eisers], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst d.d. 3 januari 2000 betreffende het gehele pand aan de [adres], veroordeling van [verweerder] het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en tot betaling van een gebruiksvergoeding ad
€ 363,02 over de periode tussen datum van ontbinding en feitelijke ontruiming.
Voorts vorderen [eisers] (na wijziging van eis) veroordeling van [verweerder] tot betaling van een schadevergoeding van € 100.000,-- ter zak[e door (eisers] geleden en te lijden schade, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter zal vermenen te behoren, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf dagvaarding tot de dag der voldoening.
Subsidiair vorderen [eisers] dat de kantonrechter het tijdstip waarop genoemde huurovereenkomst ten aanzien van de eerste en tweede verdieping van het pand aan de [adres] eindigt, vaststelt op 1 oktober 2011, althans op een latere datum als de kantonrechter in goede justitie bepaalt, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming in de huidige, althans goede staat tegen dezelfde datum.
Voorts wordt primair en subsidiair veroordeling van [verweerder] gevorderd tot betaling van proces- en buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 19.399,91, althans een bedrag van € 1.785,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met een bedrag aan proceskosten conform het toepasselijke liquidatietarief. Een en ander vermeerderd met nakosten.
[eisers] stellen met betrekking tot het bovenstaande het navolgende:
1. Ten aanzien van het gehele pand is sprake van woonruimte en niet van kantoorruimte zoals is aangegeven in de kop van de huurovereenkomst d.d. 3 januari 2000. Het gedeelte dat wordt gebruikt voor kamerverhuur is in alle opzichten overheersend.
In het kader van deze procedure gaan [eisers] er evenwel mede akkoord dat de huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte (eerste en tweede verdieping) wordt beheerst door de woonruimtebepalingen en voor wat de opslagruimte (begane grond) door artikel 7:230a BW. Overigens met het recht om op dit standpunt terug te komen en vervolgens (al dan niet in hoger beroep) een ander standpunt in te nemen.
2. Als gevolg van artikel 6.1 van de huurovereenkomst is [verweerder] zowel voor het groot als het kleine en dagelijks onderhoud aan de binnen- en buitenzijde van het pand verantwoordelijk en aansprakelijk. Bij de eerste huurovereenkomst per 1 juli 1991 is in artikel 10 bepaald Pro dat [verweerder] onderhoud pleegt als ware hij zelf eigenaar.
Uit het gestelde in artikel 9.1 van de huurovereenkomst per 1 juli 1991 blijkt dat het pand zich in goede staat van onderhoud bevond en dat [verweerder] het gehuurde bij voortduring in goede staat van onderhoud diende te houden.
[verweerder] heeft de afgelopen jaren geen, althans onvoldoende onderhoud gepleegd, zodat het pand zich in een zeer slechte staat bevindt. Verwezen wordt naar een fotorapportage en een rapport van (advies) (hierna: “Eigen Huis” ) d.d. 1 maart 2011. Er zijn door [verweerder] geen bewijsstukken overgelegd waaruit blijkt dat hij het pand heeft onderhouden. De verklaringen van onderhuurders in dit verband worden door [eisers] betwist.
De directe kosten van herstel worden door [eisers] geraamd op € 48.400,00 à € 50.800,00. De op termijn te maken kosten worden geraamd op een totaalbedrag van € 3.750,00.
3. [verweerder] heeft verbouwingen uitgevoerd zonder de in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst bedoelde toestemming van [eisers] en zonder de benodigde bouwvergunningen (omgevingsvergunningen) te hebben aangevraagd. Bij de gemeente is geen dossier betreffende het pand bekend.
[verweerder] heeft drie Velux-dakvensters aangebracht. Er was geen sprake van vervanging, zoals [verweerder] beweert. Ook bij vervanging zou een bouwvergunning noodzakelijk zijn geweest.
Met het plaatsen van de Velux-dakvensters zijn de draagbalken van de dakconstructie doorgezaagd. Er bestaat hierdoor een gevaarlijke situatie. Bovendien heeft [verweerder] de kozijndelen op de begane grond, die dienst deden als draagconstructie, deels verwijderd, zodat de achtergevel is gaan doorzakken. De constructie van het pand is aangetast.
4. Wat betreft het in de bovenwoning uitgeoefende kamerverhuurbedrijf heeft [verweerder] in het verleden niet voldaan aan het Besluit brandveilig gebruik voor bouwwerken (Het Gebruiksbesluit). [verweerder] had vanaf het begin van de kamerverhuur tot 19 april 2004 geen gebruisvergunning in zijn bezit. Het pand voldeed niet aan de brandveiligheidseisen.
[verweerder] wenste in 2011 niet mee te werken aan een brandweercontrole. Uiteindelijk heeft op 2 maart 2011 op uitdrukkelijk verzo[eisers]] een brandweercontrole plaatsgevonden. Er bleek niet voldaan te zijn aan de brandveiligheidseisen. Zo bleek een afvoer van een geiser, in één van de kamers, uit te komen in een douche.
5. [verweerder] is zijn verplichtingen ex artikel 9.3 van de huurovereenkomst niet nagekomen door respectievelijk onvoldoende toezicht te houden op de woningen gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] en extra huurinkomsten voor zichzelf te bedingen.
Zo is de woning aan de [adres 3] onbewoonbaar geworden als gevolg van (vermoedelijk) illegaal gebruik als wiedkwekerij. Bovendien is de woning niet in goede staat opgeleverd door huurders. Verwezen wordt naar een aantal foto’s.
Ook andere woningen zijn niet goed door huurders opgeleverd.
De marktwaarde van de panden aan de [adres 2] is in verhuurde staat minimaal € 335.000,00. Als gevolg van de hantering van te lage, niet marktconforme huurprijzen, is de markwaarde in verhuurde staat getaxeerd op een totaal bedrag van € 150.000,00. Verwezen wordt naar een verklaring van de makelaar d.d. 24 mei 2011. De schade bedraagt dan ook € 185.000,00. Inmiddels hebben [eisers] genoemde panden kunnen verkopen voor een bedrag van
€ 288.000,00 en daarmee de schadepost kunnen beperken tot € 47.000,00.
6. Wat betreft de woningen aan de [adres 4] heeft [verweerder] namens de verhuurder huurovereenkomsten gesloten voor zeer lage, niet marktconforme huurprijzen, terwijl [verweerder] de betreffende huurders, naast de op grond van die huurovereenkomsten verschuldigde huurprijzen, contant extra huur heeft laten betalen zonder medeweten en/of toestemming van de verhuurder. Daarmee heeft [verweerder] zich ongerechtvaardigd verrijkt. Verwezen wordt naar een aantal kwitanties en verklaringen van (ex-) huurders. Gerekend over een periode van 10 jaar is dit een schade van € 129.6[eisers]] beroepen zich ten deze op de winstafdracht op de voet van artikel 6:104 BW Pro en het arrest van de Hoge Raad d.d. 18 juni 2010 (LJN-nummer: BM 08-93).
7. Vanwege de tekortkomingen van [verweerder] hebben [eisers] schade geleden c.q. zullen zij schade lijden. Teneinde niet in discussie te geraken over de hoogte van de geleden schade, vorderen [eisers] slechts een bedrag van
€ 100.000,--. Mocht de kantonrechter minder dan € 50.000,-- toewijzen, dan vorderen [eisers] terbeschikkingstelling van het pand in goede staat.
Verweer
[verweerder] voert het volgende verweer:
1. Wat betreft het woonruimtegedeelte van het pand is het in artikel 7:217 BW Pro bepaalde, dat de huurder kleine herstellingen dient te doen, van dwingend recht (artikel 7:241, lid 1 BW). Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Indien het bepaalde artikel 6.1 van de huurovereenkomst inhoudt dat alle onderhoudswerkzaamheden voor rekening van [verweerder] komen, dan is deze bepaling nietig. Daarom kan deze bepaling geen grondslag vormen voor ontbinding c.q. opzegging van de huurovereenkomst.
2. Het pand bevond zich reeds in 1992 in vervallen staat en behoefde dringende renovatiewerkzaamheden die [eisers] dienden te verrichten. Het verzuim van [eisers] om als eigenaren tot renovatie over te gaan (waardoor het verrichten van onderhoudswerken [verweerder] onmogelijk wordt gemaakt) kan niet aan [verweerder] worden tegengeworpen.
Voor zover onderhoud mogelijk zou zijn, heeft [verweerder] aan zijn onderhoudsverplichting voldaan. Verwezen wordt naar verklaringen van (ex-) huurders.
3. [verweerder] heeft voor de door of namens hem verrichte werkzaamheden steeds expliciete of stilzwijgende toestemming van [eisers] ontvangen. Eerst in het kader van deze procedure wordt aangevoerd dat niet het geval zou zijn geweest.
4. Voor zover vergunningen vereist waren, heeft Van der Drijft de benodigde vergunningen aangevraagd. [verweerder] beschikt over een gebruiksvergunning. Het pand voldoet aan de brandweervoorschriften.
5. Er is inmiddels een koopovereenkomst tussen partijen gesloten, zodat de vorderingen reeds op die grond dienen te worden afgewezen. (Tussen partijen loopt ten deze een procedure bij de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, onder rolnummer 1076191/CV EXPL 11-4738, ktr.)
6. [eisers] hebben niet voldaan aan hun klachtplicht in de zin van artikel 6:89 BW Pro. Zij hebben niet binnen bekwame tijd na het constateren van de gebreken, die zij reeds jarenlang hebben geconstateerd of hebben kunnen constateren, bij [verweerder] geprotesteerd. Er kan dan ook geen ontbinding van de huurovereenkomst plaats vinden. Evenmin is er schadevergoeding verschuldigd.
7. Het bepaalde in artikel 9.3 van de huurovereenkomst dat [verweerder] toezicht houdt op de panden [adres 2] te [woonplaats] behoort niet tot een der essentialia van de huurovereenkomst betreffende (adres) te [woonplaats].
8. Uit de afweging van alle omstandigheden dient voort te vloeien dat de belangen van [verweerder] zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] en dat de vorderingen van [eisers] dienen te worden afgewezen.
9. [verweerder] verweert zich tegen de door de erven (eisers) opgevoerde schadeposten. Bij de beoordeling zal het verweer tegen deze schadeposten worden betrokken.
Beoordeling
1. Het beroep van [verweerder] op het per 1 augustus 2003 ingevoerde artikel 7:217 BW Pro (jo artikel 7:242 BW Pro) faalt.
In de eerste plaats omdat bij sluiten van de huurovereenkomst per 1 juli 1991, respectievelijk per 1 december 1992, later vervolgd in de schriftelijke huurovereenkomst d.d. 3 januari 2000, anders is bepaald in die zin dat [verweerder] het onderhoudswerk voor zijn rekening zou nemen. De wetgever heeft bij de totstandkoming van artikel 7:217 BW Pro niets bepaald ten aanzien van per 1 augustus 2003 lopende huurovereenkomsten. Genoemd artikel geldt in ieder geval niet voor de begane grond. Ten aanzien van de eerste en tweede verdieping is in de periode 1991 tot 2003 niet van correct onderhoud gebleken zoals hieronder sub 3 e.v. overwogen.
In de tweede plaats is genoemd artikel geschreven met het oog op particuliere huurders en niet voor huurders die in het kader van hun commercie het gehuurde aanwenden voor verhuur aan studenten.
In de derde plaats is het nietigheidsberoep van [verweerder] niet te goeder trouw, omdat hij zich vanaf 1 augustus 2003 heeft gedragen als voorheen en nimmer om vermeende door [eisers] te verrichten onderhoud aan [eisers] heeft verzocht.
2. Inmiddels heeft de kantonrechter in de zaak onder rolnummer 1076191/CV EXPL 11-4738 bij vonnis d.d. 2 november 2011 beslist dat tussen partijen geen koop-overeenkomst met betrekking tot de [adres] tot stand is gekomen.
3. Met betrekking tot de vraag of [verweerder] (on)voldoende onderhoud heeft gepleegd, is het van belang na te gaan wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst met betrekking tot dat onderhoud voor ogen stond en hoe partijen zich gedurende ongeveer ruim 20 jaren ten opzichte van elkaar hebben gedragen.
Partijen stond voor ogen dat [verweerder] voor een relatief lage huurprijs het onderhoud van het pand voor zijn rekening zou nemen. Blijkens artikel 9.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst had [verweerder] tot taak om onderhoud, herstel en vernieuwing van funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels, trappen, traptreden, riolering, goten, buitenkozijnen, installaties en dergelijke zaken te plegen. Ook het buitenschilderwerk zou voor rekening van [verweerder] komen. Expliciet is in artikel 9.2 van de huurovereenkomst bepaald, dat onderhoud en/of vernieuwing van het pand van de kant van [eisers] niet zou plaats vinden. Kortom, qua onderhoud van het gehuurde werd/was [verweerder] naast huurder min of meer “eigenaar” van het pand, zoals ook vastgelegd in artikel 10 van Pro de eerste huurovereenkomst per 1 juli 1991.
4. De stelling van [verweerder dat [eisers] tot renovatie had dienen over te gaan wegens de slechte staat van het pand en dat [verweerder] daardoor niet heeft kunnen presteren qua onderhoud, verwerpt de kantonrechter dan ook. Beide partijen waren immers bij ondertekening van het huurcontract op 1 januari 2000 van mening dat met het plegen van “onderhoud des eigenaars” door [verweerder] de instandhouding van het pand zou zijn gewaarborgd.
In feite erkent [verweerder] met deze stelling zijn wanprestatie jegens [eisers] Het is dan ook niet verwonderlijk dat [verweerder] geen enkele nota van onderhoud of vernieuwingen toont. Dat geldt met enkele uitzonderingen evenzeer voor vergunningen van overheidswege en bewijzen van toestemmingen van de ka[eisers]]
5. De gevolgen van een en ander blijken uit het door [eisers] overgelegde rapport van Eigen Huis d.d. 1 maart 2011 (prod. 10 bij dagvaarding) en de fotoreportages betreffende respectievelijk achterstallig onderhoud (prod. 9 bij dagvaarding), doorzakken achtergevel (prod. 11 bij dagvaarding) en onrechtmatige verbouwingen (prod. 12 bij dagvaarding). Kort gezegd verkeert het pand in een deplorabele toestand. Dat heeft de kantonrechter ook geconstateerd tijdens de descente, ondanks het feit dat er kennelijk in verband met die descente vlak tevoren nog saus- en /of schilderwerkzaamheden en kleine bouwwerkzaamheden hadden plaats gevonden. Het rook er immers naar verf. Vele plekken waren niet meer waarneembaar zoals die wel te zien zijn op bovenbedoelde foto’s.
Tijdens de descente was een kamer van een studente niet betreedbaar, omdat zij niet aanwezig was. Aldaar bevindt zich de houtrot aan het kozijn, zoals die te zien is op de eerste twee foto’s van de eerste fotoreportage (prod. 9 bij dagvaarding).
De kantonrechter heeft tijdens de descente geconstateerd dat de foto’s bij bovengenoemd rapport van Eigen Huis de huidige werkelijkheid nagenoeg (lees: rekening houdend met het recente saus-, verf- en kluswerk en het niet kunnen betreden van een kamer van een studente) correct weergeven.
6. De kantonrechter beperkt zich tot het concreet noemen van twee feiten:
I. Uit de eerste foto van de fotorapportage “doorzakken achtergevel” (prod. 11 dagvaarding) blijkt dat een geheel dragend kozijn met achterdeur en raampartij, toegang gevend tot een niet meer bestaande buitenruimte, is weggenomen. Daardoor is de achtergevel ernstig verzakt. De (oude) buitenruimte is voorzien van een dak, dat tevens een platje vormt voor een kamer op de eerste etage. Dit platje is vanaf de betreffende kamer slechts te bereiken door onder een schuifraam door te kruipen.
Tijdens de descente betwistte [verweerder] de stelling van [eisers] dat [verweerder] het kozijn heeft weggenomen. Volgens [verweerder] was dat reeds voor zijn komst gebeurd. De kantonrechter acht het onaannemelijk dat een eigenaar van een pand een degelijke gevaarlijke ingreep pleegt. Wat hier van zij, [verweerder] heeft deze situatie van continue verzakking van de achtergevel jarenlang geaccepteerd. Hij heeft daarmee in strijd gehandeld met zijn verplichting ex artikel 9, lid 1 sub a van de algemene bepalingen bij het huurcontract. [verweerder] had dit constructieve onderdeel dienen aan te brengen c.q. dienen te vervangen.
II. Door [verweerder] is tijdens de descente erkend dat hij op de zolder drie nieuwe Velux-dakvensters heeft aangebracht en dat daartoe een verticale draagbalk of gording op drie plaatsen is doorgezaagd. Daarmee is de constructie van het pand aangetast met (mogelijke) verzakking van de gevel tot gevolg. Hierbij heeft [verweerder] manifest in strijd gehandeld met zijn verplichting ex artikel 9.1 van de algemene bepalingen van het huurcontract door een constructief onderdeel van de woning kapot en daardoor onbruikbaar te maken.
7. [verweerder] heeft niet alleen verzuimd onderhoud te plegen, maar ook destructieve situaties gecreëerd, althans laten voortbestaan.
8. Vaststaat dat [verweerder] niet steeds aan de eisen van de brandveiligheid heeft voldaan. Thans blijkt dat wel het geval te zijn.
9. Toezicht op de naburige panden
[verweerder] heeft naast de verplichtingen tot betaling van huurpenningen en het plegen van onderhoud betreffende [adres 1] te [woonplaats] de verplichting op zich genomen toezicht te houden op de naburige panden en bij leegstand van een van die panden te zorgen voor verhuur. Met [verweerder] is de kantonrechter van oordeel dat deze verplichtingen niet tot de essentialia van de huurovereenkomst ter zake [adres] behoren. Echter, het al of niet voldoen aan deze verplichtingen kan wel gewicht in de schaal leggen met betrekking tot de vraag of [verweerder] jegens [eisers] wanprestatie heeft gepleegd en of [eisers) daardoor schade hebben geleden.
10. De vraag is wat partijen voor ogen stond bij het begrip “toezicht”. Anders dan het geval was met de [adres], hoefde [verweerder] kennelijk geen onderhoud te plegen. Dat was ook nauwelijks nog mogelijk gezien het feit dat de naburige panden in het voorjaar van 1992 de status van bouwvallige percelen vertoonden. Dat blijkt uit respectievelijk het schouwrapport van de Stichting Welzijn Leiden d.d. 11 en 12 februari 1992 en de aan wijlen de heer [erflater] (via zijn schoonzoon de heer [naam]) uitgebrachte offerte voor een grondige restauratie voor een bedrag van f. 596.452,31 van aannemersbedrijf De Combi te Amsterdam d.d. 22 april 1992 (prod 15 cva.) [eisers] hebben de panden niet doen restaureren.
De kantonrechter vermag dan ook niet in te zien wat het toezicht nog meer heeft kunnen betekenen dan louter na te gaan of de panden in stand bleven in de slechte staat waarin zij zich bevonden. Het feit dat mogelijk een huurder in het perceel [adres 3] een wietkwekerij heeft gedreven en daartoe veranderingen heeft aangebracht, is de slechte staat van het perceel zeker niet ten goede gekomen, maar kan er niet veel meer aan hebben afgedaan. Afgezien daarvan is het de vraag of onder toezicht ook diende te worden verstaan het controleren van huurders op al of niet illegale praktijken in het gehuurde. De opmerking van de raadsman van [verweerder], inhoudende dat de naburige panden gezien de slechte status en de zeer geringe huurbedragen een niet zeer euvel type huurders aantrok, acht de kantonrechter niet onjuist. Het feit dat enkele panden niet correct zouden zijn opgeleverd, zoals [eisers] stellen, heeft daar mogelijk mee te maken. Overigens hebben de bedoelde opleveringen nauwelijks de slechte staat van de betreffende percelen nog negatief kunnen beïnvloeden. Naar het oordeel van de kantonrechter is er dan ook geen wanprestatie wat betreft het toezicht door [verweerder] op de naburige panden.
11. [verweerder] had de verplichting op zich genomen de naburige panden te verhuren. Met betrekking tot de stelling van [eisers] dat geen marktconforme huren door [verweerder] werden bedongen, verwijst de kantonrechter in de eerste plaats naar zijn overwegingen sub 10 met betrekking tot de slechte staat van de percelen. Gebleken is uit door [verweerder] met de schoonzoon van wijlen [erflater], makelaar [naam 1], gevoerde correspondentie dat er tussen partijen overleg over de huurprijzen heeft plaats gevonden. Afgezien daarvan hadden [eisers] bij [verweerder] aan de bel kunnen trekken indien zij van mening waren dat de huren, die zij immers steeds ontvingen, te laag waren. Van wanprestatie is dan ook geen sprake.
12. Het verwijt van [eisers] dat het is voorgekomen dat [verweerder] naast de met huurders overeengekomen huren extra betalingen ten titel van huur heeft geïncasseerd via zijn vastgoedonderneming “[naam 2]“ treft doel.
Gebleken is uit overgelegde kwitanties, ondertekend door [verweerder], dat mevrouw [huurster] (hierna: “[huurster]”), huurster van (adres 3) te [woonplaats], in de periode februari 2009 tot en met november 2010 boven de overeengekomen huurprijs van € 170,-- per maand een bedrag van € 260,-- betaalde, alsmede een bedrag ad € 400,-- in februari 2009. Totaal is door haar extra betaald € 6.100,--.
De heer [[naam 3] (hierna: “[naam 3]”) huurde per 2 oktober 2009 de woning [adres 4] te [woonplaats] voor een huurprijs van € 200,-- te voldoen op rekening van mevr. [eiseres 5]. Op 2 oktober 2009 betaalde [naam 3] aan [verweerder] € 440,--, alsmede een bedrag van € 260,--. Vervolgens heeft [naam 3] vanaf februari 2010 tot en met november 2010 maandelijks een extra bedrag betaald van € 260,-- aan [verweerder], zo blijkt uit overgelegde kwitanties. Totaal heeft [naam 3] extra betaald een bedrag ad € 3.300,--.
De bewering van [verweerder] dat deze betalingen een gevolg zijn van door huurders aan [verweerder] gegeven opdrachten tot herstelwerk in de gehuurde woningen wordt op geen enkele wijze onderbouwd en/of te bewijzen aangeboden. De kantonrechter passeert dan ook dit verweer.
Totaal blijkt [verweerder] een bedrag van € 9.400,-- boven de huurprijzen te hebben ontvangen. De stelling van [eisers] dat dit betekent dat in een periode van 10 jaar door [verweerder] een bedrag ad € 129.604,-- is ontvangen, wordt niet onderbouwd. De kantonrechter verwerpt deze stelling dan ook.
13. Op grond van het sub 3 t/m 8 en sub 12 overwogene komt de kantonrechter tot het oordeel dat [verweerder] jegens [eisers] met betrekking tot de huurovereenkomst ter zake de [adres] zodanige wanprestatie heeft gepleegd, dat deze overeenkomst dient te worden ontbonden met veroordeling van [verweerder] het gehuurde te ontruimen. Dit laatste voor zover de ontbinding is gegrond op het overwogene sub 3 t/m 8.
De door eisende partij gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
14. Het beroep op artikel 6:89 BW Pro van de kant van [verweerder] faalt, nu hij verzuimt feiten en omstandigheden te noemen die een moment van ontdekken van de wanprestatie weergeven, zodat niet voldoende is onderbou[eisers]] niet binnen bekwame tijd daarop hebben gereageerd. Dit klemt te meer, daar het hier om een duurovereenkomst gaat met een niet eenmalige prestatie. Bovendien had de verhuurder door de aard van de bijzondere afspraken in deze huurovereenkomst geen directe betrokkenheid bij de toestand van het pand.
15. Door de wanprestatie van [verweerder] lijden [eisers] schade. Teneinde het pand in goede staat te brengen zullen reparatiewerkzaamheden moeten plaats vinden. Eigen Huis begroot deze kosten op minimaal € 75.850,--, zonder dat een post is opgenomen voor de herplaatsing van het draagkozijn of een andere draagconstructie op de begane grond. Naar het oordeel van de kantonrechter zou het grootste gedeelte van deze herstelkosten niet nodig zijn geweest indien [verweerder] normaal “onderhoud des eigenaars” had gepleegd. De kantonrechter stelt de schade, rekening houdende met “nieuwe voor oud”, ex aequo et bono vast op € 45.000,--. Dit bedrag dient te worden vermeerderd met de ten onrechte door [verweerder] gemaakte winst uit het berekenen van extra huur aan huurders [huurster] en [naam 3]. De schade als gevolg van de wanprestatie bedraagt aldus totaal € 54.400,--.
16. Nu de huurovereenkomst wordt ontbonden op grond van wanprestatie aan de kant van [verweerder], acht de kantonrechter geen termen aanwezig om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
17. Door [verweerder] is de toepasselijkheid van artikel 13 van Pro de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst niet betwist. Dat betekent dat [verweerder] de advocaatkosten van [eisers] zal dienen te dragen. Toegewezen wordt de helft van het door de advocaat van [eisers] gedeclareerde bedrag ad € 15.519,93, nu twee van de vier ontbindingsgronden (niet-onderhoud, geen toezicht, geen marktconforme huurberekening en extra huurontvangst) gegrond zijn bevonden. Dit betekent een bedrag van € 7.759,96, waarop in mindering strekt het in het dictum genoemde gemachtigde salaris ad € 1.800,-- en aldus een bedrag ad € 5.959,96.
18. Nu [verweerder] grotendeels in het ongelijk is gesteld wordt hij in de kosten van de procedure verwezen. Voor zover nakosten gemaakt worden, levert dit vonnis voor die nakosten een titel op. De kantonrechter beschikt over onvoldoende gegevens om de nakosten te begroten. In zoverre is de vordering van eisende partij derhalve niet toewijsbaar.
Beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats];
- veroordeelt [verweerder] deze onroerende zaak binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis geheel te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voorzover deze laatste niet het eigendom van [eisers] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eisers] te stellen;
- veroordeelt [verweerder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen:
a een bedrag van € 60.359,96 met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,
b een bedrag van € 363,02 per maand voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [verweerder] voormelde onroerende zaak heeft geoccupeerd en/of nog zal occuperen na heden.
- veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 2.018,31, waaronder begrepen € 1.800,00 voor gemachtigdensalaris onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW, alsmede in de nakosten;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G. Keizer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 december 2011.