Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
gk
Rolnr.: 1087572 \ CV EXPL 11-5631
Datum: 23 november 2011
Vonnis in de zaak van:
1. [verhuurder 1]
2. [verhuurder 2]
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: [gemachtigde verhuurders],
tegen
1. [huurder 1]
2. [huurder 2]
3. [huurder 3]
4. [huurder 4]
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: [gemachtigde huurders]
Partijen worden aangeduid als “verhuurder” en “huurder”.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding d.d. 15 juli 2011 met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties,
Na een en ander is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.
De comparitie is gehouden op 26 oktober 2011; van het verhandelde is aantekening gehouden.
Ter comparitie heeft verhuurder zijn eis gewijzigd.
Vonnis is bepaald op heden.
Feiten
In conventie en reconventie
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgen de uit:
1. Tussen verhuurder en huurder is per 1 september 2006 een
huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte (restaurant) aan de [adres] te [woonplaats] voor de periode van vijf jaar en aldus lopende tot en met 30 augustus 2011. De overeengekomen huurprijs was (inclusief servicekosten) € 3570,-- per maand. Jaarlijks vond indexatie van de huurprijs plaats. Er was een bankgarantie/waarborg overeengekomen van € 10.710,-- (3x de huurprijs).
2. Er is op zeker moment een zodanige huurachterstand ontstaan dat de waarborg door verhuurder moest worden aangesproken.
3. Per 1 maart 2010 is wederom een huurovereenkomst tussen partijen gesloten betreffende genoemde bedrijfsruimte voor de duur van vijf jaar en aldus lopend tot en met 28 februari 2015 met wederom een aanvangshuurprijs van € 3.570,-- met jaarlijkse indexatie. De bankgarantie/waarborg bedraagt wederom € 10.710,--. Mondeling zijn partijen met elkaar overeengekomen, dat deze waarborg feitelijk niet hoeft te worden betaald door huurder.
4. Sedert 1 maart 2010 maakt huurder gebruik van een opslagruimte van 12 m2 in een naburig pand, hetwelk bereikbaar is via een af te sluiten deur, een stookhok van de buren en wederom een af te sluiten deur.
5. De huidige huurprijs bedraagt € 3.627,12.
Vorderingen
In conventie
Verhuurder vordert het navolgende:
- verklaring voor recht dat tussen partijen met ingang van 1 maart 2010 rechtsgeldig een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen.
- betaling van € 7.586,08 aan achterstallige huurpenningen, gerekend tot en met 16 september 2011 en voorts de huurpenningen voor de toekomst zolang de huurovereenkomst nog vigeert.
- betaling van respectievelijk een bedrag aan € 952,-- (incl. BTW) aan buitengerechtelijke kosten, een bedrag aan boetes ad € 6.300,-- + p.m. en wettelijke rente p.m.
Ter comparitie heeft huurder de achterstand aan huurpenningen erkend. Voor het overige voert huurder verweer, waarbij, voor zover nodig, bij de beoordeling nader wordt ingegaan.
In reconventie
Huurder vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst, die per 1 maart 2010 tussen partijen is gesloten, niet als een nieuwe huurovereenkomst kan worden aangemerkt en voorts benoeming van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) als deskundige tot het instellen van een huurprijsonderzoek per 1 september 2011 van vergelijkbare objecten van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats].
Daartoe stelt huurder dat partijen bij het sluiten van de schriftelijke huurovereenkomst per
1 maart 2010 geen nieuwe periode van huurbescherming in het leven hebben willen roepen. Het gehuurde, de huurovereenkomst en de voorwaarden zijn vrijwel hetzelfde gebleven.
Daarbij komt, dat de artikelen 7:303 en 7: 304 BW van semi-dwingend recht zijn, zodat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.
Huurder kan dan ook gebruik maken van de mogelijkheid om per 1 september 2011 een voorstel te doen tot huurprijswijziging ex de artikelen 7:303 en 7: 304 BW.
Huurder stelt dat hij na ondertekening van het huurcontract per 1 maart 2010 er na onderzoek achter is gekomen dat de huurprijs van het gehuurde, vergeleken met vergelijkbare panden, nog te hoog is.
Verhuurder voert verweer en stelt dat de beide huurovereenkomsten wezenlijk verschillen als volgt:
a. de huurprijs is gewijzigd;
b. de oppervlakte is gewijzigd;
c. de waarborgsom is komen te vervallen;
d. er is isolatieglas aan de zijkant aangebracht.
Kortom, er is van een nieuwe huurovereenkomst sprake, zodat huurder pas per 1 maart 2015 nadere huurprijsvaststelling kan vragen.
De vorderingen dienen dan ook te worden afgewezen.
Beoordeling
In conventie
1. Wat betreft de gevorderde verklaring voor recht verwijst de kantonrechter naar zijn overwegingen in de reconventie. De door [naam] gevraagde verklaring voor recht zal op grond daarvan niet worden afgegeven.
2. Ter comparitie heeft huurder de achterstand aan huurpenningen niet verder betwist, zodat het (verminderde) bedrag ad € 7.586,08, gerekend tot 16 september 2011, vermeerderd met de maanden oktober en november 2011en aldus een totaalbedrag ad
(€ 7.586,08+ € 7.254.24 =) € 14.840,32 voor toewijzing gereed ligt, in die zin dat op dit bedrag in mindering kan strekken hetgeen huurder inmiddels heeft betaald, gerekend tot en met de maand november 2011. De gevorderde toewijzing voor de toekomst wordt afgewezen.
3. Wat betreft de gevorderde boetes blijkt dat verhuurder pas in mei 2011 aanspraak daarop heeft gemaakt. De kantonrechter wijst toe een bedrag ad (7 x € 300,-- =) € 2.100,--.
4. Buitengerechtelijke kosten in de zin van het Rapport Voorwerk II zijn niet gemaakt. De twee aanmaningen kunnen als inleiding van de procedure worden gezien. De betreffende vordering wordt dan ook afgewezen.
5. Huurder zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen.
In reconventie
6. Gebleken is dat tussen partijen per 1 maart 2010 een schriftelijke huurovereenkomst ter zake bovengenoemd restaurant is gesloten, waarvan de inhoud identiek is aan de per 1 september 2006 gesloten overeenkomst. Qua tekst verschillen uitsluitend de data van ondertekening, respectievelijk de data van ingang. De huurprijs is in beide gevallen € 3.570,--. Materieel is er een verschil in die zin dat de - als gevolg van indexaties na 1 september 2006 - verhoogde huurprijs is teruggebracht tot wederom de aanvangshuurprijs van € 3.570,-- per 1 maart 2010.
7. Kennelijk was de uitbreiding van het gehuurde met de opslagruimte van 12 m2 in het pand van de buren en bereikbaar via het stookhok van die buren een te verwaarlozen element bij de totstandkoming van de schriftelijke huurovereenkomst per 1 maart 2010, omdat er met geen woord over wordt gerept. Dat geldt evenzeer voor het aanbrengen van isolatieglas aan de zijkant, waarvan huurder overigens stelt dat dit puur onderhoud betreft in de vorm van voorzetraampjes om lekkages te voorkomen.
8. Na ondertekening van de huurovereenkomst per 1 maart 2010 heeft verhuurder er
kennelijk om haar moverende redenen vanaf gezien de waarborgsom op te eisen.
9. In essentie is uitsluitend de huurprijs verlaagd, kennelijk in verband met de door beide partijen geconstateerde onmogelijkheid bij huurder om de oude huurprijs te blijven voldoen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de verlaging van de huurprijs van een verwaarloosbare betekenis in de zin van het arrest van de Hoge Raad d.d. 1 februari 2008, NJ 2008, 84.
Het creëren van een nieuwe huurbeschermingsperiode was door partijen n iet bedoeld. Van vernieuwing van de huurovereenkomst was dan ook in feite geen sprake.
10. Alvorens tot benoeming van een deskundige te kunnen overgaan zullen partijen op basis van de artikelen 7: 303 en 7: 304 BW eerst dienen te trachten tot overeenstemming te komen wat betreft een deskundige. De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich hierover uit te laten.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
- veroordeelt huurders hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verhuurder te betalen € 16.940,32, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf de vervaldata van de achterstallige huurpenningen tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt huurders hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van verhuurder begroot op € 1.099,89, waaronder begrepen € 600,-- voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats], per 1 maart 2010 en expirerende op 28 februari 2015, niet als een nieuwe huurovereenkomst kan worden aangemerkt;
- verwijst de zaak naar de rol van 21 december 2011 opdat partijen zich kunnen uitlaten als bovenvermeld;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G. Keizer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 november 2011.