Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
gk
Rolnr.: 1109351 \ CV EXPL 11-7660
Datum: 23 november 2011
Vonnis in de voorziening bij voorraad van:
[verhuurder],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
gemachtigden: mr. F. Oostlander en mr. A.R.M. van der Pluim,
tegen
[huurder],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R. Lever,
Partijen worden aangeduid als “[verhuurder]” en “[huurder]”.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- het oproepingsexploot van [verhuurder] d.d. 24 oktober 2011,
- het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling op 2 november 2011.
Voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie heeft [huurder] nog producties overgelegd.
Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling gaat de kantonrechter van het volgende uit.
1. [huurder] is eigenaar van een woonboot, die is gelegen op een ligplaats aan [adres ligplaats 1]. De ligplaats, die een perceel grond (water) met berm c.a. omvat, huurde [huurder] sedert 1996 aanvankelijk van [gemeente 1]. De huurovereenkomst is op 4 april 2002 tussen [gemeente 1] en [huurder] schriftelijk vastgelegd.
2. De huurovereenkomst geldt van jaar tot jaar, met dien verstande dat deze tegen het einde van het jaar per aangetekende brief kan worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden.
3. Artikel 8 van Pro de huurovereenkomst bevat een soort indeplaatstellingsclausule in die zin dat, indien [huurder] de woonboot zou verkopen aan een derde, [gemeente 1] zou meewerken aan de overname van de huurovereenkomst betreffende de ligplaats door de nieuwe eigenaar van de woonboot. In artikel 9 is Pro bepaald dat, indien [gemeente 1] de ligplaats overdraagt aan een nieuwe eigenaar, zij tevens de rechten en plichten uit de huurovereenkomst zal doen overgaan naar de nieuwe eigenaar.
4. [Gemeente 1] heeft op 1 juli 2005 de weg en het water van [naam water], gelegen binnen de gemeentegrenzen van [gemeente 2], in eigendom overgedragen aan [naam bedrijf B.V.] (hierna: [de BV]). [Gemeente 1] deelde daarop bij brief van 21 juli 2005 aan [huurder] mede, dat de overdracht van ligplaatsen geschiedde met behoud van de rechten van de huurders.
5. Bij brief van 1 september 2006 deelde [de BV] als (nieuwe) eigenaar van de door [huurder] gehuurde ligplaats onder meer aan hem mede, dat [de BV] zich niet verplicht achtte om een eventuele koper van de woonboot als huurder van de ligplaats te accepteren. [huurder] heeft op deze brief niet gereageerd jegens [de BV].
6. Op 6 maart 2011 heeft [verhuurder] de ligplaats gekocht van [de BV]. Overdracht heeft plaats gevonden per 1 april 2011 bij akte van levering, waarin in artikel 2.3 is bepaald dat de lopende (mondelinge) huurovereenkomst gestand wordt gedaan.
7. Bij brief van 8 maart 2011 deelde mr. A.R.M. van der Pluijm namens [verhuurder] aan [huurder] mede, dat de huur van de ligplaats zou worden opgezegd, zodra [verhuurder] eigenaar van deze ligplaats zou zijn met het verzoek aan [huurder] om alsdan de ligplaats te ontruimen.
8. Bij brief van 27 september 2011 heeft mr. F. Oostlander namens [verhuurder] de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik tegen 31 december 2011 en tegen dezelfde datum de ontruiming van de ligplaats aangezegd.
Gevraagde voorziening
[verhuurder] vraagt bij wege van voorziening bij voorraad dat de kantonrechter [huurder] gebiedt de ligplaats te ontruimen, primair binnen 5 dagen na dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn en subsidiair per 31 december 2011, althans tegen een door de kantonrechter te bepalen datum. Daartoe stelt [verhuurder] het navolgende:
1. Partijen hebben onderhandeld, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen. [huurder] wil van [verhuurder] een vergoeding voor het mislopen van de kans om zijn woonboot aan een derde te verkopen met het huurrecht ter zake van de ligplaats. Zonder dat huurrecht is de woonboot niets waard of heeft zelfs een negatieve waarde. Bij het sluiten van de koopovereenkomst was [verhuurder] geheel onkundig van de indeplaatstellingsbepaling in de huurovereenkomst. Ook [de BV] wist ten tijde van de verkoop aan [verhuurder] niets van een schriftelijke huurovereenkomst en al evenmin van de indeplaatstellingsclausule. [Gemeente 1] heeft verzuimd [de BV] daarvan op de hoogte te stellen.
2. De woonboot, die sedert 15 mei 2006 niet meer door [huurder] wordt bewoond, verkeert in een erbarmelijke staat. [verhuurder] verwijst naar een aantal foto´s. Dát de woonboot van [huurder] niets meer waard is, komt niet door de koop van de ligplaats door [verhuurder], maar doordat [huurder] zelf de boot volkomen heeft laten verkommeren. [huurder] maakt zijn vertrek ten onrechte afhankelijk van een vergoeding voor de woonboot, die niets waard is.
3. [verhuurder] heeft een spoedeisend belang. Voor de financiering van de door hem gekochte boot, die thans nog ligt aan [ligplaats 2], heeft [verhuurder] een ligplaatsvergunning nodig. Die krijgt [verhuurder] niet, zolang de woonboot van [huurder] nog aan [ligplaats 1] ligt. [verhuurder] heeft een echtscheiding achter de rug. Hij dient de echtelijke woning, die is verkocht, per 1 december 2011 te ontruimen. De door hem gekochte woonboot op de ligplaats aan [ligplaats 1] is voor hem de ideale woonbestemming. Door de opstelling van[huurder] wordt [verhuurder] in zijn plannen gedwarsboomd. Inmiddels heeft [verhuurder] met ondersteuning van zijn werkgever de woonboot kunnen kopen.
4. [huurder] heeft niet bewilligd in de huuropzegging tegen 31 december 2011 en de ontruiming per genoemde datum. Deze weigering van de kant van [huurder] betekent in elk geval dat [verhuurder] een spoedeisend belang heeft bij zijn subsidiaire vordering.
Verweer
1. [verhuurder] heeft geen spoedeisend belang. In de koopakte met betrekking tot de nieuwe woonboot van [verhuurder] is overeengekomen dat de woonboot nog op de huidige plek mag blijven liggen totdat met baggeren wordt begonnen. Ook wanneer de boot daar weg zal moeten, dan mag dat niet aan [huurder] worden tegengeworpen in die zin dat er een spoedeisend belang wordt gecreëerd.
[verhuurder] stelt dat hij op 30 september 2011 over een ligplaatsvergunning dient te beschikken, maar deze datum is reeds verstreken, zodat betwijfeld mag worden of de financiering en koop van de woonboot wel doorgang heeft gevonden. Ook daarom is er geen spoedeisend belang.
2. Weliswaar bestaat er geen huurbescherming, nu [huurder] geen woning, maar slechts een ligplaats huurt, maar dit betekent niet dat [huurder] “vogelvrij” is. De eisen van redelijkheid en billijkheid beheersen de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder van een ongebouwd onroerend goed. In concreto kan er alleen worden opgezegd bij een voldoende zwaarwegende grond, waarbij de duur van de opzegtermijn en het al of niet aanbieden van een schadevergoeding in acht dienen te worden genomen.
3. Volgens [huurder] dienen daarbij zijn persoonlijke omstandigheden in aanmerking te worden genomen zoals:
- zijn leeftijd van 65 jaar en het feit dat hij de woonboot en ligplaats als een oudedagsvoorziening heeft beschouwd;
- de inhoud van de huurovereenkomst met [gemeente 1], waarin de indeplaatstellingsclausule is vervat;
- de omstandigheid dat zijn woonboot zonder ligplaats niets waard is en zelfs een negatieve waarde heeft;
- het feit dat [verhuurder] het aanvankelijk tegenover [huurder] heeft doen voorkomen dat hij de woonboot van [huurder] wenste te kopen, doch vervolgens de ligplaats van [de BV] heeft gekocht;
- de mededeling van de gemeenten [gemeente 2] en [gemeente 1] dat geen andere ligplaats voor [huurder] voorhanden is.
4. Pas na drie jaar eigenaarschap kan [verhuurder] een beroep doen op dringend eigengebruik. Artikel 7:274, lid 5 BW dient analoog te worden toegepast.
5. Er doet zich een vergelijking voor met het bepaalde in artikel 7:275 BW Pro, inhoudende dat de rechter een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.
6. [huurder] doet een beroep op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol van het EVRM inhoudende dat een ieder recht heeft op ongestoord genot van zijn eigendom. Door het opzeggen van de huurovereenkomst en aanzegging tot ontruiming van de ligplaats door
[verhuurder] ontneemt [verhuurder] indirect de eigendom van de woonboot aan [huurder].
Beoordeling
1. In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder verder onderzoek, beoordeeld worden of het zo aannemelijk is dat de vorderingen van [verhuurder] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, dat gelet op de belangen van beide partijen het gerechtvaardigd is daarop door het geven van de door [verhuurder] gevorderde voorzieningen vooruit te lopen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende:
2. Kennelijk heeft [gemeente 1] bij de koop van de ligplaats door [de BV] verzuimd om het indeplaatstellingsbeding door [de BV] te laten overnemen. Dat blijkt uit de brief van [de BV] aan [huurder] d.d. 1 september 2006, waarin [de BV] er zonder meer vanuit gaat dat zij geen verplichting heeft om akkoord te gaan met een koper van de woonboot als huurder van de ligplaats. [huurder] heeft hierop niet gereageerd. Hij had zowel [gemeente 1] als [de BV] van deze omissie op de hoogte kunnen stellen om daarmee herstel van die fout te bewerkstelligen. Het feit, dat zich de omstandigheid kan voordoen, dat de ligplaats wordt verkocht met vervolgens een opzegging van de huurovereenkomst door de nieuw eigenaar, heeft [huurder] dan voor een groot deel aan zijn nalatigheid te wijten.
Ook [verhuurder] wist van de indeplaatstelingsclausule niets af, zo is genoegzaam gebleken.
Ten onrechte gaat [huurder] er dan ook vanuit dat hij over een waardevol vermogensobject beschikt, namelijk een woonboot met vaste ligplaats in die zin dat hij de woonboot zou kunnen verkopen met een huurrecht op de ligplaats voor de aspirant koper. [huurder] heeft dan ook geen redelijk belang meer bij handhaving van zijn ligplaats.
3. Met betrekking tot de vraag of [verhuurder] in strijd handelt met de redelijkheid en de billijkheid door de huur van de ligplaats op te zeggen, terwijl daar volgens [huurder] geen zwaarwegend belang voor aanwezig is, oordeelt de kantonrechter als volgt.
Zoals reeds sub 2 overwogen, schat [huurder] zijn object qua vermogen te hoog in, omdat een combinatie van woonboot en ligplaats thans ontbreekt. Daarbij komt dat de huurovereenkomst van de ligplaats jaarlijks met een opzeggingstermijn van drie maanden kan worden opgezegd.
Wat betreft de woonboot als zodanig blijkt uit de overgelegde foto’s dat [huurder] het object heeft laten verkommeren. De woonboot is slecht onderhouden en hierdoor nauwelijks nog iets waard. [huurder] woont er al lang niet meer. Volgens [huurder] woont zijn zoon er zo nu en dan. Deze is echter geen partij in het geschil. [huurder] heeft geen belang bij handhaving van deze woonboot op de ligplaats van [verhuurder]. [verhuurder] heeft wel een te respecteren belang, in die zin dat hij eigenaar is van de ligplaats en in zijn gekochte boot op die ligplaats wil gaan wonen. Verder is het aannemelijk dat [verhuurder] een ligplaatsvergunning nodig heeft voor een definitieve financiering. Kortom, de belangen van [verhuurder] wegen zwaarder.
4. De ligplaats is geen woonruimte, zodat de artikelen 7:274, lid 5 en 7:275 BW buiten toepassing dienen te blijven.
5. Gezien het reeds sub 3 overwogene is van een schending van grondrechten, in casu artikel 1 van Pro het Eerste Protocol van het EVRM, geen sprake.
6. Nu opzegging conform het bepaalde in het huurcontract heeft plaatsgevonden tegen 31 december 2011, is er geen reden om de ontruiming eerder te doen plaatsvinden. De subsidiaire vordering zal worden toegewezen.
7. [huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden verwezen.
Beslissing in de voorziening bij voorraad
De kantonrechter:
- gebiedt [huurder] om de aan [verhuurder] in eigendom toebehorende ligplaats aan [adres ligplaats 1] uiterlijk op 31 december 2011 te 00.00 uur te ontruimen en ontruimd te houden, door zijn woonboot daar weg te halen met alle personen en zaken die zich daar van zijnentwege bevinden, met machtiging van eiser om die ontruiming zo nodig zelf met behulp van de sterke arm ten uitvoer te doen leggen.
- veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 547,31 waaronder begrepen € 400,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de gevraagde voorziening voor het overige.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G. Keizer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 november 2011.