Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton-Locatie Gouda
ET\Zaaknummer 1086655 \ CV EXPL 11-2351
C/MN
VONNIS in de zaak:
1. de stichting Stichting Bewaarder Rijnstede
statutair gevestigd te Breda,
2. de commanditaire vennootschap Rijnstede Vastgoed C.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
eisende partij bij dagvaarding,
gemachtigden mr. A.D. Flesseman en mr. A. Kemp,
tegen
de besloten vennootschap C1000 Vastgoed B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amersfoort,
gedaagde partij,
gemachtigden mr. drs. T.S. Jansen en mr. A. Schennink.
1. Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding + producties;
- het verwijzingsvonnis d.d. 21 juni 2011;
- de conclusie van antwoord + producties;
- de stukken ten behoeve van de comparitie van partijen aan zijde van eisende partij;
- de aantekeningen van de comparitie van partijen d.d. 22 november 2011.
2. Overwegingen
2.1 Tussen partijen staat als niet of niet voldoende weersproken het volgende vast:
a. Bouwfonds Vastgoedontwikkeling B.V. heeft blijkens een onderhandse akte d.d. 14 januari 2002/25 februari 2002 met ingang van 16 april 2002 voor de duur van tien jaar aan gedaagde partij, hierna te noemen: C1000 (voorheen genaamd Schuitema Vastgoed B.V.) verhuurd de bedrijfsruimte aan het Raadhuisplein 15 te Bodegraven; deze bedrijfsruimte is bij deze huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als supermarkt in levensmiddelen;
b. C1000 heeft de sub a genoemde bedrijfsruimte blijkens een onderhandse akte d.d. 2 oktober 2003 met ingang van 16 april 2002 voor de duur van tien jaar verhuurd aan Langerak Supermarkt Bodegraven B.V., hierna te noemen: Langerak Supermarkt; het gehuurde is bij deze onderhuurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als supermarkt voor de detailhandel in levensmiddelen, op de wijze als tussen C1000 en Langerak Supermarkt is vastgesteld in de formule- en leveringsovereenkomst d.d. 17 april 2002;
c. (het complex waartoe) de sub a genoemde bedrijfsruimte (behoort) is op 19 mei 2009 door de rechtsopvolgster van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling B.V., EPI Orange 4 BV., in eigendom overgedragen aan eisende partij sub 1, hierna te noemen: Bewaarder Rijnstede;
d. Bewaarder Rijnstede heeft de economische eigendom van (het complex waartoe) de sub a genoemde bedrijfsruimte (behoort) op 19 mei 2009 overgedragen aan eisende partij sub 2, hierna te noemen: Rijnstede Vastgoed;
e. Rijnstede Vastgoed is een beleggingsinstelling in de zin van artikel 1.1 van de Wet op het financieel toezicht; één van de commanditaire vennoten van Rijnstede Vastgoed is
R. Langerak, hierna te noemen: Langerak; één van de andere commanditaire vennoten van Rijnstede Vastgoed is Rumalan B.V.; Langerak en Rumalan B.V. bezitten ieder 21 van de in het totaal 82 participaties in Rijnstede Vastgoed; Rumalan B.V. is enig aandeelhoudster van Langerak Supermarkt; Langerak is de bestuurder van zowel Langerak Supermarkt als Rumalan B.V.; beherend vennoot van Rijnstede Vastgoed is Rijnstede Vastgoed B.V.; van laatstgenoemde vennootschap is Sectie5 Investments N.V. de enig aandeelhoudster en bestuurder; de rechtsverhouding tussen Bewaarder Rijnstede en Rijnstede Vastgoed ligt vast in de tussen hen van kracht zijnde overeenkomst van beheer en bewaring;
f. bij brief d.d. 27 mei 2009 is C1000 erover geïnformeerd dat de sub a genoemde bedrijfsruimte per 19 mei 2009 in eigendom is overgedragen aan Rijnstede Vastgoed;
g. bij brief d.d. 16 september 2009, gericht aan C1000, heeft Bewaarder Rijnstede hier aan toegevoegd dat zij de juridische eigenaar van de bedrijfsruimte is en Rijnstede Vastgoed de economische eigenaar; bij dezelfde brief schreef zij onder meer het volgende aan C1000:
Namens Stichting Bewaarder Rijnstede, en voorzover nodig mede namens Rijnstede Vastgoed C.V., zeg ik de huurovereenkomst d.d. 14 januari/25 februari 2002 op per 15 april 2012 op grond van het feit dat het belang van Rijnstede bij beëindiging geacht moet worden zwaarder te wegen dan het belang van Schuitema bij voortzetting. Het belang van Rijnstede bij opzegging is gelegen in het opheffen van de huidige oneigenlijke situatie, waarin zij, althans één van haar vennoten, naast de positie van verhuurder tevens de positie van onderhuurder inneemt. Middels deze beëindiging wenst Rijnstede te bewerkstelligen dat de oneigenlijke positie van Schuitema als tussenschakel komt te vervallen;
h. bij brief d.d. 20 oktober 2009 heeft C1000 kenbaar gemaakt dat zij niet instemt met de haar gedane huuropzegging;
i. bij brief d.d. 22 maart 2011 heeft de gemachtigde van eisende partijen onder meer het volgende geschreven aan de gemachtigde van C1000:
Cliënte wenst de gronden voor haar opzegging aan te vullen in die zin, dat de primaire grond voor de opzegging is dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro. Cliënte heeft het gehuurde dringend nodig in verband met haar wens om zelf - zonder uw cliënte als tussenschakel - in het gehuurde een supermarkt te exploiteren.
2.2 Eisende partijen vorderen in deze procedure dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt bepaald dat huurovereenkomst tussen Bewaarder Rijnstede en C1000 met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het Raadhuisplein 15 te Bodegraven zal eindigen op 15 april 2012, met veroordeling van C1000 in de kosten van deze procedure.
2.3 Eisende partijen leggen aan hun vordering ten grondslag de sub 2.1 vastgestelde feiten. Zij voeren verder het volgende aan. Langerak Supermarkt heeft de door haar geëxploiteerde bedrijfsruimte in eigendom willen verwerven. Om fiscale en juridische overwegingen is gekozen voor de verwerving van (het complex waartoe) de betreffende bedrijfsruimte (behoort) door Bewaarder Rijnstede, met de overdracht van de economische eigendom van (het complex waartoe) de bedrijfsruimte (behoort) aan Rijnstede Vastgoed, in welke vennootschap Langerak een meerderheidsbelang heeft. Dit heeft geleid tot de situatie waarin Langerak Supermarkt zowel onderhuurder als (economisch) eigenaar is van de door haar geëxploiteerde bedrijfsruimte. C1000 neemt sindsdien de - oneigenlijke - positie van huurder en onderverhuurder in. De aldus ontstane situatie is onwenselijk. Bewaarder Rijnstede heeft de vorengenoemde bedrijfsruimte dringend nodig om daarin zelf een supermarkt te exploiteren, althans om Langerak Supermarkt dat te laten doen. Bewaarder Rijnstede is in dit verband te vereenzelvigen met Langerak Supermarkt. Bewaarder Rijnstede dient haar eigen belang door de bedrijfsruimte aan Langerak Supermarkt in gebruik te geven. Op grond van artikel 3.2 van de overeenkomst van beheer en bewaring treedt Bewaarder Rijnstede bij het bewaren uitsluitend op in het belang van de Vennoten. Het belang van Langerak komt overeen met het belang van de Vennoten. Langerak vertegenwoordigt in Rijnstede Vastgoed de absolute meerderheid. Hij en de andere vennoten hebben er, met het oog op het te behalen rendement, baat bij dat C1000 als onnodige tussenschakel wordt weggenomen. De activiteiten van Bewaarder Rijnstede, Rijnstede Vastgoed en de activiteiten van de aan Langerak gelieerde vennootschappen zijn gericht op één en hetzelfde doel, te weten de verwerving en exploitatie van de door Langerak Supermarkt geëxploiteerde bedrijfsruimte. Doordat C1000 als tussenschakel wordt weggenomen, zal Langerak Supermarkt kosten kunnen besparen. Na de beëindiging van de onderhuurovereenkomst krijgt zij bovendien een evenwichtigere onderhandelingspositie ten opzichte van C1000 in het kader van de onderhandelingen over de verlenging van de franchiseovereenkomst. Het belang dat daarbij is betrokken is te waarderen op een - Rijnstede Vastgoed ten goede komend - bedrag ad 4 miljoen euro. Bij de continuatie van de huurovereenkomst zal zij in grote mate afhankelijk zijn van C1000 en/of de partij aan wie zij haar vestigingspunten overdraagt. Nu de onderhuurovereenkomst per 15 april 2012 tien jaar zal hebben geduurd, behoort Langerak Supermarkt vrij te zijn in haar keuze voor de partij met wie zij als franchisegever in zee wil gaan. Overigens hebben eisende partijen in het kader van de hier aan de orde zijnde opzeggingsgrond nog aangevoerd dat de wachttermijn van artikel 7:296 lid 2 BW Pro ten deze geen toepassing vindt. Voor het geval de in het geding zijnde huurovereenkomst niet op grond van dringend eigen gebruik beëindigd zou kunnen worden, heeft te gelden dat de zojuist geschetste belangen van Bewaarder Rijnstede bij de beëindiging van de huur zwaarder wegen dan het belang van C1000 bij voortzetting daarvan. Voor zover C1000 belang heeft bij het behoud van de in het geding zijnde bedrijfsruimte als vestigingspunt voor de exploitatie van haar franchiseformule, had zij dat belang kunnen waarborgen door de bedrijfsruimte zelf te verwerven. Dat belang wordt ook gewaarborgd door de tot 2017 van kracht zijnde franchiseovereenkomst tussen haar en Langerak Supermarkt. Voor zover C1000 in de betreffende bedrijfsruimte heeft geïnvesteerd, zijn haar investeringen inmiddels afgeschreven of terugverdiend. Aldus is te concluderen dat C1000 bij de voorzetting van de huur geen rechtens te respecteren belang heeft. Het verweer dat C1000 tegen de vordering van eisende partijen voert, is kennelijk ongegrond. Om die reden is er aanleiding om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
2.4 C1000 heeft geconcludeerd dat eisende partijen niet ontvankelijk zijn in hun vordering, althans dat deze moet worden afgewezen, met veroordeling van hen in de kosten van deze procedure. Daartoe heeft zij het volgende aangevoerd. Rijnstede Vastgoed is niet ontvankelijk in haar vordering, omdat zij geen juridisch, maar alleen economisch eigenaar is van de in het geding zijnde bedrijfsruimte. Voor zover de vordering van eisende partijen is gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:296 lid 2 BW Pro is die vordering niet toewijsbaar omdat deze is gedaan binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van C1000 is gebracht. C1000 is de in het geding zijnde bedrijfsruimte met ingang van 16 april 2002 gaan huren om deze te doen exploiteren volgens de franchiseformule van haar moederonderneming (C1000 B.V.). Dat is de partij met wie Langerak Supermarkt voor de duur van tenminste vijftien jaar de formuleovereenkomst heeft gesloten. Deze overeenkomst is onverbrekelijk met de onderhuurovereenkomst verbonden. De belangen van C1000 en haar moeder lopen volledig parallel. In het kader van de verwerving van het vestigingspunt te Bodegraven heeft C1000 een bijdrage van € 317.646,= betaald voor de ontwikkeling van de bij het winkelcentrum behorende parkeergarage. Ten behoeve van de opening van de supermarkt heeft zij een bedrag betaald ad € 68.067,=. Rijnstede Vastgoed is opgezet door Sectie5 Investments N.V.. Zij heeft Langerak benaderd om in Rijnstede Vastgoed deel te nemen. Langerak en Rumalan hebben in Rijnstede Vastgoed, als commanditaire vennoten, geen zeggenschap; zij zijn enkel geldschieters. De stelling van Bewaarder Rijnstede, dat het in gebruik geven van de in het geding zijnde bedrijfsruimte aan Langerak Supermarkt zich kwalificeert als persoonlijk gebruik aan de zijde van Bewaarder Rijnstede, is niet juist omdat niet sprake is van een reële uit de statuten blijkende vennootschappelijke band tussen haar en Langerak Supermarkt. Feiten en omstandigheden waaruit anderszins kan worden afgeleid dat Bewaarder Rijnstede haar belang dient door het in gebruik geven van de bedrijfsruimte aan Langerak Supermarkt, zijn niet (voldoende) gesteld. Tussen Langerak Supermarkt en Bewaarder Rijnstede en/of Rijnstede Vastgoed bestaat geen directe band. Alleen de bestuurder en de aandeelhouder van Langerak Supermarkt participeren passief als commanditaire vennoot in de commanditaire vennootschap waarmee Bewaarder Rijnstede heeft gecontracteerd. De belangen van Bewaarder Rijnstede en Rijnstede Vastgoed zijn gericht op het behalen van een zo hoog mogelijk rendement met de onroerende zaak die hun in (economische) eigendom toebehoort. Zij hebben dus belang bij een zo hoog mogelijke huurprijs - en dat is niet het belang van Langerak Supermarkt. Het is verder niet gebleken dat Bewaarder Rijnstede de bedrijfsruimte duurzaam (in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub Pro BW) aan Langerak Supermarkt in gebruik wil geven. Uit de vennootschapsakte van Rijnstede Vastgoed moet worden afgeleid dat de wil is gericht op verkoop van de bedrijfsruimte c.q. het vestigingspunt. In dat kader zou zij van de franchisegever aan wie zij het vestigingspunt zou gunnen een bindingsvergoeding willen bedingen van ruim 4 miljoen euro. C1000 stelt zich verder op het standpunt dat Bewaarder Rijnstede (en Langerak Supermarkt) de bedrijfsruimte niet dringend nodig hebben, omdat zij over die bedrijfsruimte de beschikking hebben. C1000 heeft bij de exploitatie van de bedrijfsruimte door Langerak Supermarkt, op basis van de met haar gesloten overeenkomsten, een groot operationeel belang. Daarbij is van belang dat de jaaromzet van het vestigingspunt circa 17 miljoen euro bedraagt. Het belang van C1000 bestaat niet uit het incasseren van het verschil tussen de aan Bewaarder Rijnstede verschuldigde huurprijs en de door Langerak Supermarkt te betalen huurprijs. De stelling dat C1000 is aan te merken als een onnodige tussenschakel, is om die reden niet juist. Onjuist is evenzeer dat zij haar belang bij het vestigingspunt had kunnen waarborgen door de bedrijfsruimte te kopen. Het betreffende vestigingspunt is haar namelijk niet te koop aangeboden. Voor zover Langerak Supermarkt enig belang zou hebben bij de beëindiging van de huurovereenkomst tussen Bewaarder Rijnstede en C1000, kan dat belang in het kader van de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro geen rol spelen. In dat kader dienen de belangen afgewogen te worden van de verhuurder enerzijds en de huurder en zijn onderhuurder anderzijds. Het eventuele belang van Langerak Supermarkt kan aan de zijde van Bewaarder Rijnstede dus geen gewicht in de schaal leggen. Voor zover de vordering van eisende partijen wel voor toewijzing in aanmerking zouden komen is er volgens C1000 geen aanleiding om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
2.5 De kantonrechter overweegt het volgende.
2.6 Door de overdracht van de in het geding zijnde bedrijfsruimte aan Bewaarder Rijnstede, per 19 mei 2009, zijn de na die overdracht opeisbaar geworden rechten en verplichtingen, voorvloeiende uit de in het geding zijnde (hoofd)huurovereenkomst, van rechtswege overgegaan op Bewaarder Rijnstede, zodat zij vanaf dat moment de verhuurster werd van C1000. Nu niet is gesteld of anderszins is gebleken dat Bewaarder Rijnstede die huurovereenkomst met instemming van C1000 heeft overgedragen aan Rijnstede Vastgoed, moet worden geconcludeerd dat Rijnstede Vastgoed niet ontvankelijk is in deze procedure.
2.7 Een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW Pro, welke op de voet van artikel 7:292 lid 2 BW Pro van rechtswege met vijf jaar is verlengd, is wat de opzegbaarheid betreft op één lijn te stellen met een soortgelijke huurovereenkomst voor de (initiële) duur van tien jaar. Dit brengt met zich mee dat de in artikel 7:296 lid 2 BW Pro genoemde termijn van drie jaar (ook) niet van toepassing is indien de laatstbedoelde huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen huurperiode wordt opgezegd op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro.
2.8 Persoonlijk gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro door een ander dan de verhuurder kan gelden als eigen gebruik van de verhuurder, indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. Dat geval doet zich ten deze niet voor. Uit de stellingen van eisende partijen blijkt dat de vennoten van Rijnstede Vastgoed uit fiscale en juridische overwegingen hebben gekozen voor een constructie waarin Rijnstede Vastgoed het gehuurde in het belang van haar vennoten voor Bewaarder Rijnstede als economisch eigenaar houdt. Het belang van deze vennoten is het optimaliseren van het rendement van het bij Bewaarder Rijnstede in eigendom zijnde complex, waartoe onder meer het gehuurde behoort. Ten deze is niet sprake van een economische eenheid welke kennelijk tot doel heeft het drijven van een onderneming in (een deel van) het complex. Bij gebreke daarvan zijn de belangen van de vennoten van Rijnstede Vastgoed niet zodanig met de belangen van Bewaarder Rijnstede te vereenzelvigen, dat het in gebruik geven van de thans aan C1000 verhuurde bedrijfsruimte door Bewaarder Rijnstede aan de vennootschap van één van de commanditaire vennoten van Rijnstede Vastgoed kan gelden als het gebruik dat Bewaarder Rijnstede van die bedrijfsruimte maakt. De conclusie is daarom dat de op artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro gebaseerde huuropzegging niet tot het einde van de huurovereenkomst kan leiden.
2.9 Artikel 7:296 lid 3 BW Pro bepaalt dat de rechter de tot huurbeëindiging strekkende vordering kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd. In het kader hiervan voert Bewaarder Rijnstede aan dat zij belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst tussen haar en C1000, omdat zij Rijnstede Vastgoed en haar vennoten, als gevolg van de vrije formulekeuze die door de beëindiging van de huurovereenkomst zal gaan ontstaan, het voordeel kan verschaffen om via Langerak Supermarkt de maximale bindingsvergoeding te incasseren bij C1000 of een andere franchisegever. Het belang dat Bewaarder Rijnstede daarbij kennelijk heeft, is de nakoming van haar verplichting, voortvloeiende uit de overeenkomst tussen haar en Rijnstede Vastgoed, om de belangen van Rijnstede Vastgoed en haar vennoten te waarborgen. Feiten en omstandigheden die tot de conclusie kunnen leiden dat dit belang, dat in het kader van artikel 7:296 lid 3 BW Pro in beginsel voor afweging in aanmerking komt, zodanig zwaar weegt dat dit in redelijkheid opweegt tegen het evidente belang van C1000 bij de voortzetting van de huurovereenkomst, zijn niet gesteld of anderszins gebleken. Meer in het bijzonder is niet gesteld of anderszins gebleken dat Bewaarder Rijstede zelf enig nadeel lijdt of voordeel mist indien de huurovereenkomst tussen haar en C1000 blijft voortduren. Haar stelling dat C1000 de bij haar vestigingspunt betrokken belangen (ook) had kunnen waarborgen door dit zelf in eigendom te verwerven, leidt niet tot een andere afweging, omdat niet is gebleken dat de in het geding zijnde bedrijfsruimte (als zelfstandig object) op enig moment ten verkoop is aangeboden en C1000 in de gelegenheid is geweest om daarop te bieden. Nu ook hetgeen Bewaarder Rijnstede overigens nog heeft aangevoerd niet tot een andere conclusie leidt, moet de slotsom zijn dat de vordering moet worden afgewezen.
2.10 Eisende partijen zijn degenen die bij dit vonnis in het ongelijk worden gesteld. Zij worden om die reden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3. De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart Rijnstede Vastgoed niet ontvankelijk in haar vorderingen;
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt Bewaarder Rijnstede en Rijnstede Vastgoed in de kosten van deze procedure aan de zijde van C1000, welke kosten tot op heden worden vastgesteld op een bedrag ad € 1.200,= voor salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Nijenhuis en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 januari 2012.