Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/8485
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 februari 2012 in de zaak tussen
Stichting Bewonersbelangen Lozerlaanflats, te 's-Gravenhage, eiseres,
(gemachtigde: mr. R. Koopman).
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigde: mr. L.F. Brandenburg).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: Jobcenter Haaglanden B.V., te Poeldijk, vergunninghoudster
(gemachtigde: mr. S. Pronk).
Procesverloop
Op 7 september 2010 heeft vergunninghoudster een aanvraag om reguliere bouwvergunning ingediend voor het realiseren van huisvesting voor migratiearbeiders, voor een periode van vijf jaar, op het perceel Jaap Edenweg 2 te 's-Gravenhage, kadastraal bekend gemeente Loosduinen, sectie L, nummer 00585.
Verweerder heeft de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevolgd.
Het ontwerpbesluit alsmede de aanvraag en de bijbehorende bescheiden hebben vanaf 9 mei 2011 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen.
Bij brief van 14 juni 2011 heeft (onder meer) eiseres een zienswijze ingediend.
Bij besluit van 14 oktober 2011 heeft verweerder de gevraagde tijdelijke bouwvergunning alsmede de benodigde tijdelijke ontheffing, als bedoeld in artikel 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), verleend.
Tegen dit besluit heeft eiseres beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Vergunninghoudster heeft bij brief van 10 januari 2012 haar zienswijze op het beroep gegeven.
Het beroep is op 14 februari 2012 ter zitting behandeld.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [A], bijgestaan door mr. R. Koopman.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C], bijgestaan door mr. L.F. Brandenburg.
Namens vergunninghoudster zijn verschenen [D] en [E], bijgestaan door mr. S. Pronk.
Overwegingen
1. Het bouwplan voorziet in het realiseren van twaalf units ten behoeve van de huisvesting van migratiearbeiders, voor een periode van vijf jaar, op het tennisbanencomplex "De Uithof", aan de Jaap Edenweg 2 te Loosduinen. Verweerder heeft voor dit plan een tijdelijke ontheffing en bouwvergunning verleend voor de duur van vijf jaar. Eiseres heeft tot doel de belangen te behartigen van de bewoners van de nabijgelegen Lozerlaanflats.
2. In het bestreden besluit heeft verweerder - kort gezegd - overwogen dat de locatie tijdelijk gebruikt kan worden voor de huisvesting van arbeidsmigranten. In het verweerschrift wijst verweerder er verder op dat hij in dit kader een viertal privaatrechtelijke overeenkomsten heeft gesloten met vergunninghoudster en daarnaast mogelijkheden heeft om bestuursrechtelijk op te treden indien na afloop van de termijn van vijf jaar het terrein nog steeds wordt gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Al met al is dan ook volgens verweerder duidelijk dat de units niet langer dan vijf jaar op het perceel aanwezig zullen zijn, zodat hij gebruik heeft kunnen maken van zijn bevoegdheid op grond van artikel 3.22 Wro om tijdelijk ontheffing te verlenen.
3. Eiseres betwijfelt of de woonvoorziening een tijdelijk karakter zal hebben; de vraag naar huisvesting zal waarschijnlijk structureel blijken te zijn. Volgens eiseres is onvoldoende verzekerd dat de huisvesting niet langer dan vijf jaar op het perceel nodig zal zijn, nu vergunninghoudster geen plannen met een definitief karakter voor daarna heeft overgelegd en nu de civielrechtelijke huurbescherming die de toekomstige huurders van de units zullen genieten een belemmering zal vormen.
4. De rechtbank overweegt als volgt.
5.1. In artikel 44, eerste lid, van de Woningwet (Wow) is bepaald dat een reguliere bouwvergunning alleen mag en moet worden geweigerd indien sprake is van een van de daar gegeven weigeringsgronden. Op grond van het bepaalde onder c, voor zover hier van belang, dient de bouwvergunning te worden geweigerd indien het bouwen in strijd is met een bestemmingsplan of de krachtens zodanig plan gestelde eisen.
5.2. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "De Uithof eerste herziening" (hierna: het bestemmingsplan). Het betrokken perceel heeft de bestemming 'Sportdoeleinden-tennis' (S-T). Vaststaat dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan wat betreft het gebruik en het bebouwd oppervlak.
5.3. Op grond van artikel 46, derde lid, aanhef en onder a, van de Wow wordt indien de in artikel 44, eerste lid, onderdeel c, bedoelde situatie zich voordoet een aanvraag om bouwvergunning tevens aangemerkt als een aanvraag om een ontheffing als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onderdeel c, 3.22, 3.23 of 3.38, vierde lid, van de Wro.
5.4. Op grond van artikel 3.22, eerste lid, van de Wro kunnen burgemeester en wethouders met het oog op de voorziening in een tijdelijke behoefte voor een bepaalde termijn ontheffing verlenen van een bestemmingsplan. De termijn kan ten hoogste vijf jaar belopen.
5.5. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 3.22, eerste lid, van de Wro volgt dat ontheffing kan worden verleend indien tijdelijk behoefte bestaat aan de voorziening waarvoor de ontheffing wordt verleend. Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) in een uitspraak van 17 maart 2010 (LJN: BL7731) heeft overwogen, heeft de wetgever geen beperking maar een voortzetting beoogd van het toepassingsbereik zoals dat voortvloeit uit de jurisprudentie ter zake van het voorheen geldende artikel 17 WRO Pro.
5.6. De rechtbank constateert ten aanzien van het bestreden besluit op dit punt een motiveringsgebrek. In het bestreden besluit overweegt verweerder ten aanzien van de tijdelijkheid: "De locatie van het voormalige tennispark maakt deel uit van de ontwikkelzone Lozerlaan, onderdeel van de Structuurvisie. Gezien de huidige economische situatie is de ontwikkeling rond de Lozerlaan in de tijd naar achter geschoven. Hierdoor kan deze locatie tijdelijk gebruikt worden voor de huisvesting van arbeidsmigranten."
De in het verweerschrift en ter zitting door verweerder gegeven (nadere) motivering had naar het oordeel van de rechtbank in het bestreden besluit niet mogen ontbreken. Het bestreden besluit komt dan ook in aanmerking voor vernietiging. De rechtbank zal onderzoeken of aanleiding bestaat om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
5.7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende concrete, objectieve gegevens overgelegd om aan te nemen dat verzekerd is dat de behoefte aan huisvesting voor arbeidsmigranten op het (voormalige) tennisbanencomplex tijdelijk is. Verweerder heeft een viertal privaatrechtelijke overeenkomsten gesloten met vergunninghoudster, waarin telkens is bepaald dat de overeenkomst onherroepelijk zal eindigen na een periode van vijf jaar en dat de grond per ommegaande aan de gemeente wordt teruggeleverd in oorspronkelijke staat. De overeenkomsten bieden nadrukkelijk geen enkele mogelijkheid tot een langere duur van de voorziening. Verder is de beëindiging van de tijdelijke woonvoorziening niet afhankelijk gesteld van onzekere toekomstige gebeurtenissen. Voorts is van de zijde van verweerder ter zitting nadrukkelijk het voornemen geuit om - behoudens onvoorziene omstandigheden - de woonunits na afloop van de gestelde termijn ook daadwerkelijk te doen verwijderen, zo nodig onder gebruikmaking van de privaat- en/of bestuursrechtelijke mogelijkheden die verweerder hiervoor heeft. Verweerder heeft in dit kader aangegeven dat hij het niet als zijn verantwoordelijkheid ziet om na afloop van de termijn te voorzien in alternatieve huisvesting voor de dan (nog) op het terrein woonachtige personen, daar op voorhand voor een ieder duidelijk is dat het gaat om een tijdelijke voorziening met een vooraf aan te geven einddatum. Afgezien hiervan, streeft verweerder er wel naar om - op een andere plaats binnen de gemeente - tot een definitieve oplossing te komen voor de huisvesting van migratiearbeiders.
5.8. Ten aanzien van de volgens eiseres te verwachten huurrechtelijke problemen overweegt de rechtbank dat vergunninghoudster desgevraagd ter zitting heeft aangegeven dat huurovereenkomsten zullen worden gesloten die recht geven op gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Op grond van het bepaalde in artikel 7:232, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek zal de huurders dan ook geen huurbescherming toekomen. Aldus is naar het oordeel van de rechtbank toereikend gemotiveerd dat de bouwwerken niet langer dan vijf jaar in stand zullen blijven, zodat verweerder gebruik heeft kunnen maken van zijn bevoegdheid op grond van artikel 3.22 Wro om tijdelijk ontheffing te verlenen.
6. Eiseres voert aan dat verweerder een bestemming overeenkomstig het bestemmingsplan had dienen te overwegen. Vaststaat echter, dat er ten tijde van de besluitvorming niet een dergelijke (bouw)vergunningaanvraag lag voor het terrein. Bovendien is verweerder op grond van vaste jurisprudentie gehouden te beslissen op de aanvraag om bouwvergunning en ontheffing, zoals die is ingediend. Dit betekent dat het betoog van eiseres faalt.
7. Eiseres voert verder aan dat het bouwplan voorziet in een kleinere woonoppervlakte per persoon dan de daarvoor geldende norm. De rechtbank is echter met verweerder van oordeel dat niet gebleken is dat de units niet voldoen aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit 2003. Deze grond slaagt dan ook niet.
8. Daarnaast denkt eiseres dat de woondruk op de "oude wijken" niet zal afnemen. Aangezien vergunninghoudster heeft aangegeven dat er nieuwe werknemers uit Oost-Europa zullen worden geworven, zal de woondruk volgens eiseres eerder toenemen. Verweerder heeft op dit punt aangegeven dat niet op voorhand valt te zeggen waar de toekomstige huurders van de units vandaan zullen komen. Verweerder meent evenwel dat door realisering van het bouwplan de toename van de woondruk in andere delen van de stad zal worden verminderd. Hoe dit ook zij, naar het oordeel van de rechtbank valt niet in te zien dat de woondruk in de "oude wijken" een zo zwaar element is dat verweerder bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid geen gebruik heeft kunnen maken van zijn bevoegdheid tot het verlenen van de ontheffing.
9. Verder voert eiseres aan dat de bodem van het terrein verontreinigd is. Gelet op de graafwerkzaamheden die onvermijdelijk zullen zijn voor de afvoer van hemelwater en riool, lijkt sanering van het terrein dan ook volgens eiseres noodzakelijk om aan de eisen van de Bouwverordening te kunnen voldoen. De rechtbank overweegt dat een verkennend bodemonderzoek heeft plaatsgevonden naar aanleiding van het onderhavige bouwplan. Hoewel uit de conclusies van dit onderzoek inderdaad blijkt dat sprake is van verontreiniging van onder meer het grondwater met arseen, wordt de locatie geschikt geacht voor het met het bouwplan beoogde gebruik. Gesteld noch gebleken is dat het onderzoek niet op juiste wijze is verricht. Nu eiseres geen deskundig tegenadvies heeft overgelegd, heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat geen schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers, zodat het bouwplan geen strijd oplevert met de Bouwverordening. Hierbij acht de rechtbank van belang dat vast staat dat bij het plaatsen van de woonunits geen grondverzet zal plaatsvinden, omdat de units op de bestaande gesloten verharding worden geplaatst, alsmede dat verweerder onbetwist heeft gesteld dat voor de te verrichten graafwerkzaamheden en het afvoeren van de grond een afzonderlijke vergunning is, respectievelijk zal worden verleend, waartegen afzonderlijk rechtsmiddelen kunnen worden aangewend.
10. Ten aanzien van de (overige) door eiseres reeds in het kader van de zienswijzenprocedure aangevoerde gronden, is de rechtbank van oordeel dat verweerder deze op adequate wijze heeft weersproken in zijn reactie op de zienswijze, zodat deze niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
11. Gezien het vorenstaande is er geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid geen gebruik heeft kunnen maken van zijn bevoegdheid tot het verlenen van ontheffing. Aangezien voorts geen van de andere in artikel 44, eerste lid, van de Wow genoemde weigeringsgronden zich voordoet, heeft verweerder terecht de gevraagde bouwvergunning verleend.
12. In het bovenstaande ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit in stand blijven.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 874,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank 's-Gravenhage
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 302,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 874,-, te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.A.J. Overdijk, rechter, in aanwezigheid van
W.M. Colpa, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2012.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.