Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 378673 / HA ZA 10-3796
Vonnis van 7 maart 2012
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE WESTLAND,
zetelende te Naaldwijk,
eiseres,
advocaat: mr. W.J.E. van der Werf te 's-Gravenhage,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procesadvocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te 's-Gravenhage,
behandelend advocaat: mr. E.W.J. de Groot te Breda.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 26 januari 2011 en de daarin genoemde processtukken;
- het concept deskundigenrapport, met bijlagen;
- de brief van 4 april 2011, met bijlagen, van mr. Van der Werf aan de deskundigen;
- de brief van 4 mei 2011 van mr. De Groot aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van 5 mei 2011 van mr. Van der Werf aan de rechtbank;
- de brief van 10 mei 2011 van de rechtbank;
- de brief van 20 mei 2011 van mr. Van der Werf aan de deskundigen;
- de brief van 20 mei 2011, met bijlagen, van mr. De Groot aan de deskundigen;
- de brief van 30 juni 2011, met bijlagen, van de deskundigen aan partijen;
- de brief van 11 juli 2011, met bijlagen, van mr. De Groot aan de deskundigen;
- de brief van 20 juli 2011, met bijlagen, van mr. Van der Werf aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van 15 augustus 2011, met bijlagen, van mr. van der Werf aan de deskundigen;
- het definitieve deskundigenrapport van 5 september 2011, met bijlagen (depotnr. 2011/38 AZ);
- de beschikking van 10 november 2011, waarbij pleidooi is bepaald op 23 januari 2012;
- de brieven van 10 januari, 11 januari, 13 januari, 13 januari, 16 januari en 16 januari 2012 met bijlagen van mr. De Groot aan de rechtbank;
- twee brieven van 19 januari en een e-mailbericht van 20 januari 2012, met bijlagen, van mr. Vermeulen aan de rechtbank;
- twee brieven van 20 januari 2012, met bijlagen, van mr. De Groot aan de rechtbank;
- de pleitnotities van mr. Van der Werf;
- de pleitaantekeningen, met bijlagen en de aanvulling op de pleitnota m.b.t. de onrendabele top van mr. De Groot en de notitie van ir. H. Leonard voor [gedaagde].
1.2.Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.Bij vonnis van 26 januari 2011 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de gemeente van:
- een gedeelte ter grootte van 00.01.97 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Wateringen, [sectie, nummer], in totaal groot 00.04.20 hectare,
- het overige van perceel [nummer], ter grootte van 00.02.23 hectare,
plaatselijk bekend [A-straat te plaats A], vrij van alle op de zaak rustende lasten en rechten. Op het onteigende bevindt zich een bedrijfswoning, behorende bij het naastgelegen tuinbouwbedrijf. Ook dit tuinbouwbedrijf is onteigend, maar over de schadeloosstelling die daarmee verband houdt wordt in een afzonderlijke procedure beslist (378675 / HA ZA 10-3797).
2.2.In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 364.550,--.
2.3.De (vervroegde) opneming (zaak-/ rekestnummer 373574 / HA RK 10-414) door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet (Ow) heeft op 11 oktober 2010 plaatsgevonden.
2.4.Op 24 maart 2011 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven.
2.5.Bij rapport van 5 september 2011, ter griffie gedeponeerd op 13 september 2011, hebben de deskundigen omtrent de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:
de waarde van het onteigende € 323.500,--
vermogensschade € 61.000,--
inkomensschade € 35.000,--
totaal € 419.500,--
2.6.Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. De rechtbank oordeelt thans als volgt.
Waarde van het onteigende
2.7.De deskundigen begroten de waarde van het onteigende op een bedrag van € 323.500,--. Zij waarderen de grond op € 150, -- per m2, de inhoud van de woning op € 400,-- per m3 en de tuin en berging op totaal € 12.500,--. Bij brief van 19 januari 2012 hebben de deskundigen de rechtbank en partijen bericht dat is gebleken dat de inhoud van de woning niet 620 m3, waar in het definitieve deskundigenrapport vanuit werd gegaan, maar 660 m3 bedraagt. Dit leidt ertoe dat de deskundigen de waarde van het onteigende thans in afwijking van het definitieve deskundigenrapport als volgt begroten:
grondoppervlak 420 m2 à € 150,-- € 63.000,--
inhoud woning 660 m3 à € 400,-- € 264.000,--
tuin en berging € 12.500,--
totaal € 339.500,--
2.8.De gemeente voert aan dat de grondwaarde niet € 150,-- per m2 bedraagt, maar € 130,-- per m2. Daartoe betoogt zij dat de deskundigen ten aanzien van de grondwaarde aansluiten bij de transactie van het object aan de [B-straat te plaats B]. De deskundigen hebben echter niet inzichtelijk gemaakt of zij daarbij zijn uitgegaan van de vraagprijs of de daadwerkelijk realiseerde koopsom. Ook de door de zoon van [gedaagde] recent voor € 323.500,-- aangekochte agrarische bedrijfswoning bevestigt het beeld dat een grondwaarde van € 150,-- per m2 te hoog is, aldus de gemeente.
2.9.De rechtbank ziet in het bovenstaande geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun onderzoek naar de waarde die in het vrije commerciële verkeer wordt toegekend aan agrarische bedrijfswoningen en voorts op hun kennis, ervaring en intuïtie getaxeerde waarde van het onteigende. Uit het rapport blijkt immers dat de deskundigen alle naar hun oordeel relevante factoren hebben meegewogen en zij hun waardering hebben onderbouwd met meerdere vergelijkingstransacties. Op de zitting hebben de deskundigen voorts nog vermeld dat zij voor het object aan de [B-straat] zijn uitgegaan van de transactieprijs en niet de vraagprijs. Gelet op de door de gemeente aangevoerde vergelijkingstransacties hebben de deskundigen hun waardering in het definitieve deskundigenrapport bovendien al aangepast van € 170,-- naar € 150,-- per m2. De zoon van [gedaagde] heeft de betreffende woning bovendien ruim na de peildatum aankocht, terwijl ook de gemeente erkent dat de prijs iets zal zijn gezakt ten opzichte van de prijs die de woning zou hebben opgebracht op de peildatum. De enkele transactie betreffende de door de zoon van [gedaagde] aangekochte woning leidt er dan ook niet toe dat het deskundigenrapport op dit punt ter zijde moet worden geschoven.
2.10.Nu partijen overigens geen bezwaar hebben gemaakt tegen de begroting van de waarde van het onteigende, zal de rechtbank de deskundigen volgen en de waarde van het onteigende bepalen op € 339.500,--.
Bijkomende schade
2.11.De deskundigen hebben de totale vermogensschade begroot op € 61.000,--, bestaande uit aankoopkosten voor een nieuwe woning, kosten gemoeid met het aantrekken van een hypothecaire financiering, kosten voor het uit te voeren bodemonderzoek en kosten van herinrichting en aanpassing van de nieuwe woning alsmede verhuiskosten.
2.12.Nu partijen geen bezwaar hebben gemaakt tegen de begroting van deze schade en dit bedrag de rechtbank niet onredelijk voorkomt, zal de rechtbank het advies van de deskundigen volgen en de overige vermogensschade bepalen op € 61.000,--.
2.13.Ten aanzien van de inkomensschade van [gedaagde] overwegen de deskundigen dat [gedaagde] in staat moet worden gesteld een vervangende bedrijfswoning aan te kopen. Zij hebben de schadeloosstelling begroot op basis van de (fictieve) aankoop van een soortgelijk bedrijf als dat aan de [B-straat te plaats B], maar hebben daarbij mede in aanmerking genomen de beschikbaarheid van drie andere geschikt geachte vervangende glastuinbouwbedrijven met bedrijfswoning. Zij begroten de koopsom benodigd voor de aankoop van een vervangende bedrijfswoning op € 400.000,--. Nu de waarde van het onteigende volgens het definitieve rapport € 325.000,-- bedraagt, is in dit rapport opgenomen dat er sprake is van een meerinvestering in de vervangende bedrijfswoning van € 76.500,--. De deskundigen gaan ervan uit dat deze meerinvestering onder hypothecair verband gefinancierd zal worden tegen een rente van 6% zodat de jaarlijkse financieringslast € 4.590,-- bedraagt. De deskundigen brengen hierop een bedrag van € 1.090,-- aan op geld waardeerbare voordelen in mindering, zodat als jaarlijks nadeel een bedrag resteert van €3.500,--. Dit nadeel dient vergoed te worden tegen de gebruikelijke factor 10, zodat de inkomensschade voor [gedaagde] volgens de deskundigen € 35.000,-- bedraagt.
2.14.De gemeente betoogt dat de deskundigen er ten onrechte vanuit zijn gegaan dat een vervangende bedrijfswoning € 400.000,-- zou kosten. De zoon van [gedaagde] heeft immers recent een agrarische bedrijfswoning gekocht voor € 325.000,--, terwijl de grondoppervlakte van dit object 1.400 m2 bedraagt en de inhoud van de gekochte woning 660 m3 bedraagt. Daarbij merkt de gemeente op dat mag worden verondersteld dat de prijs iets is gezakt ten opzichte van de prijs die de woning zou hebben gekost per peildatum. Voorts betoogt de gemeente dat de deskundigen niet inzichtelijk hebben gemaakt hoe zij tot de waardering van de op geld waardeerbare voordelen zijn gekomen.
2.15.Het voorgaande leidt er niet toe dat de rechtbank het oordeel van de deskundigen met betrekking tot de begrote kosten voor aankoop van een bedrijfswoning niet zal volgen. De deskundigen hebben hun oordeel immers gebaseerd op diverse vergelijkingstransacties, terwijl de gemeente haar verweer alleen heeft onderbouwd met de aankoop van de agrarische bedrijfswoning door de zoon van [gedaagde]. Deze transactie heeft echter, zoals reeds overwogen, plaatsgevonden ver na de peildatum. Ten aanzien van de begroting van de op geld waardeerbare voordelen overweegt de rechtbank dat de deskundigen de schadeloosstelling hebben begroot op basis van een (fictieve) aankoop van een bedrijfswoning. De rechtbank kan zich daarom vinden in de overweging van de deskundigen dat niet op voorhand vaststaat welke precieze voordelen de vervangende bedrijfswoning zal hebben en dat de door hen geadviseerde aftrek nieuw voor oud reëel en verantwoord is gelet op de veronderstelde hogere aankoopsom van een vervangende bedrijfswoning. Nu er verder door partijen geen bezwaar is gemaakt tegen de hoogte van de aankoopprijs van een vervangende bedrijfswoning, zal de rechtbank met de deskundigen daarvoor een bedrag van € 400.000,-- tot uitgangspunt nemen.
2.16. Voor het overige hebben partijen geen verweer gevoerd tegen de door de deskundigen begrote inkomensschade en komt dit bedrag de rechtbank verder niet onredelijk voor. Gelet op het bovenstaande, waar de waarde van het onteigende in afwijking van het definitieve rapport van de deskundigen is vastgesteld op € 339.500,-- bedraagt de inkomensschade van [gedaagde] aldus € 26.000,--:
meerinvestering (€ 400.000,-- minus € 339.500,--) € 60.500,--
gefinancierd tegen een rente van 6% € 3.630,--
minus: op geld waarderbare voordelen € 1.030,--
jaarlijks nadeel € 2.600,--
te vergoeden tegen factor 10 € 26.000,--
Renteschade
2.17.De deskundigen hebben geadviseerd om bij een verschil tussen het voorschot en de vast te stellen schadeloosstelling de rentederving vast te stellen op 3% per jaar en deze aan [gedaagde] te vergoeden. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen, nu partijen hier geen bezwaar tegen hebben gemaakt.
2.18.De gemeente zal op de voet van artikel 55 lid 3 Ow worden veroordeeld tot vergoeding van de wettelijke rente over voornoemd verschil en het bedrag van de rentederving vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
Slotsom
2.19.Gelet op het bovenstaande zal de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepalen op:
waarde van het onteigende € 339.500,--
vermogensschade € 61.000,--
inkomensschade € 26.000,--
totaal: € 426.500,--
2.20.De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 20.917,51 (incl. BTW). Tegen de hoogte van deze kosten, die ook overigens redelijk voorkomen, heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt. De gemeente zal aldus worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
2.21.[gedaagde] maakt ook aanspraak op vergoeding van zijn kosten aan rechts- en deskundigenbijstand. [gedaagde] heeft echter geen onderscheid gemaakt tussen zijn kosten van rechts- en deskundigenbijstand in deze procedure en in de procedure omtrent de onteigening van het naast de bedrijfswoning gelegen glastuinbouwbedrijf. Nu deze procedures (en de kosten daarvan) een grote mate van overlap vertonen, zal de rechtbank uit praktische overwegingen de kosten van rechts- en deskundigenbijstand van [gedaagde] in de procedure met zaak-/rolnummer 378675 / HA ZA 10-3797 vaststellen. De gemeente zal wel nu reeds worden veroordeeld tot betaling van het door [gedaagde] betaalde griffierecht van € 1.187,--.
2.22.Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.
3.De beslissing
De rechtbank:
3.1.stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 426.500,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 364.550,--, alsmede op een samengestelde rente van 3% per jaar over € 61.950,-- vanaf 24 maart 2011 tot heden;
3.2.veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 61.950,--, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3.veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 20.917,51 (incl. BTW);
3.4.veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van het door hem betaalde griffierecht van € 1.187,--;
3.5.wijst het "Algemeen Dagblad/Haagse Courant" en "Het Hele Westland" aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank de beslissing bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage, mr. I. Brand en mr. J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.