Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 378675 / HA ZA 10-3797
Vonnis van 7 maart 2012
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE WESTLAND,
zetelende te Naaldwijk,
eiseres,
advocaat: mr. W.J.E. van der Werf te 's-Gravenhage,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KWEKERIJ [A] B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
procesadvocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te 's-Gravenhage,
behandelend advocaat: mr. E.W.J. de Groot te Breda,
en
1. de coöperatie
COOPERATIEVE RABOBANK WESTLAND U.A.,
gevestigd te Westland,
2. de naamloze vennootschap
RABOHYPOTHEEKBANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
interveniënten,
advocaat: mr. L.Ph.J. Baron van Utenhove te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna de gemeente, Kwekerij [A] en Rabobank c.s. worden genoemd.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 26 januari 2011 en de daarin genoemde processtukken;
- de brief van 3 februari 2011 van mr. J.R. Vermeulen (deskundige) aan mr. Van der Werf en mr. De Groot;
- de brief van 7 februari 2011, met bijlagen, en twee e-mailberichten van 7 februari 2011 van mr. Van der Werf aan de deskundigen en aan mr. De Groot;
- het e-mailbericht van 7 februari 2011 van mr. De Groot aan mr. Van der Werf;
- de brief van 16 februari 2011 van mr. Vermeulen aan de rechtbank;
- de brief van de rechtbank van 21 februari 2011;
- de akte na tussenvonnis van de zijde van Rabobank c.s.;
- het faxbericht van 14 maart 2011 van mr. Baron van Utenhove aan de rechtbank;
- de rolberichten van de zijde van de gemeente en Kwekerij [A], waarbij zij berichten dat tussen de gemeente en Rabobank c.s. overeenstemming is bereikt;
- het concept-deskundigenrapport, met bijlagen;
- de brief met bijlagen van 4 april 2011 van mr. Van der Werf aan de deskundigen;
- de brief van 4 mei 2011 van mr. De Groot aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van 5 mei 2011 van mr. Van der Werf aan de rechtbank;
- de brief van de rechtbank van 10 mei 2011;
- de brief van 20 mei 2011 van mr. Van der Werf aan de deskundigen;
- de brief van 20 mei 2011, met bijlagen, van mr. de Groot aan de deskundigen;
- de brief van 14 juni 2011 van mr. Vermeulen aan de rechtbank;
- de brief van de rechtbank van 20 juni 2011;
- de brief van 30 juni 2011 van mr. Vermeulen aan mr. Van der Werf en mr. De Groot;
- de brief met bijlagen van 11 juli 2011 van mr. De Groot aan de deskundigen;
- de brief met bijlagen van 20 juli 2011 van mr. Van der Werf aan de deskundigen;
- het e-mailbericht met bijlagen van 15 augustus 2011 van mr. Van der Werf aan de deskundigen;
- de brief van 24 augustus 2011 van mr. Vermeulen aan de rechtbank;
- het faxbericht van 25 augustus 2011 aan de rechtbank en het e-mailbericht van 30 augustus 2011 aan de deskundigen van mr. De Groot;
- het e-mailbericht van 30 augustus 2011 van mr. Vermeulen aan mr. De Groot;
- het definitieve deskundigenrapport van 5 september 2011, met bijlagen (depotnr. 2011/37 AZ);
- de brief met bijlagen van 23 september 2011 van mr. De Groot aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van 26 september 2011 van mr. Van der Werf aan de rechtbank;
- de brief van de rechtbank van 26 september 2011;
- de brief van 27 september 2011 van mr. De Groot aan de rechtbank;
- de brief van 28 september 2011 van mr. Vermeulen aan de ingeschakelde subdeskundige;
- de brief van 5 oktober 2011 van mr. De Groot aan de rechtbank;
- de brief met bijlagen van 11 oktober 2011 van mr. Vermeulen aan de rechtbank;
- de brief van 13 oktober 2011 van de rechtbank;
- de brief van 14 oktober 2011 van mr. De Groot aan de rechtbank;
- de brief van 18 oktober 2011 van mr. Van der Werf aan de rechtbank;
- de brief met bijlagen van 26 oktober 2011 van mr. De Groot aan de rechtbank;
- de brief van 2 november 2011 van de rechtbank;
- de beschikking van 10 november 2011, waarbij pleidooi is bepaald op 23 januari 2012;
- de brief van 11 november 2011 van mr. Baron van Utenhove aan de rechtbank;
- de brief van 6 december 2011 van mr. Van der Werf aan de rechtbank;
- de brieven van 10 januari, 11 januari, 13 januari, 13 januari, 16 januari en 16 januari 2012 met bijlagen van mr. De Groot aan de rechtbank;
- twee brieven van 19 januari en een e-mailbericht van 20 januari 2012, met bijlagen, van mr. Vermeulen aan de rechtbank;
- twee brieven van 20 januari 2012, met bijlagen, van mr. De Groot aan de rechtbank;
- de pleitnotities van mr. Van der Werf;
- de pleitaantekeningen, met bijlagen en de aanvulling op de pleitnota m.b.t. de onrendabele top van mr. De Groot en de notitie van ir. H. Leonard voor Kwekerij [A].
1.2.Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.Bij vonnis van 26 januari 2011 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de gemeente van:
- een gedeelte ter grootte van 00.26.60 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Wateringen, [sectie, nummer], in totaal groot 02.59.16 hectare;
- het overige gedeelte van perceel [nummer], ter grootte van 02.32.56 hectare;
- een gedeelte ter grootte van 00.12.95 hectare (grondplannummer [nummer]) van het perceel kadastraal bekend gemeente Wateringen, [sectie, nummer], in totaal groot 01.11.67 hectare;
- het overige gedeelte van perceel [nummer], ter grootte van 00.98.72 hectare;
- het perceel kadastraal bekend gemeente Wateringen, [sectie, nummer], in totaal groot 00.03.81 hectare,
alle gelegen nabij [A-straat te plaats A], vrij van alle op de zaken rustende lasten en rechten. Op de onteigende percelen bevinden zich een bedrijfsruimte en glasopstanden met bijbehorende installaties en erf. Ook de naast de bedrijfsruimte gelegen bedrijfswoning is onteigend, maar over de schadeloosstelling die daarmee verband houdt wordt in een afzonderlijke procedure beslist (378673 / HA ZA 10-3796).
2.2.In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor Kwekerij [A] bepaald op het bedrag van het aanbod, te weten € 4.015.450,--, van welk bedrag door de gemeente € 450.119,55 rechtstreeks aan Rabobank c.s. uitgekeerd diende te worden. Er is geen nadere zekerheid gesteld voor de voldoening van de aan Kwekerij [A] verschuldigde schadeloosstelling.
2.3.De (vervroegde) opneming (zaak- / rekestnummer 373571 / HA RK 10-413) door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet (Ow) heeft op 11 oktober 2010 plaatsgevonden.
2.4.Op 3 februari 2011 hebben de deskundigen partijen bericht dat zij het noodzakelijk achten zich ten aan zien van een aantal specifieke aspecten te voorzien van externe expertise. De deskundigen hebben partijen verzocht hun eventuele op- of aanmerkingen op het voornemen daartoe de heer M. Looije (hierna: Looije), directeur van Looije Agro Technics te Made, in te schakelen kenbaar te maken. Beide partijen hebben de deskundigen bericht geen bezwaar te hebben tegen inschakeling van deze externe deskundige.
2.5.Op 24 maart 2011 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven.
2.6.Bij rapport van 5 september 2011, ter griffie gedeponeerd op 13 september 2011, hebben de deskundigen omtrent de aan Kwekerij [A] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:
De waarde van het onteigende € 2.841.448,--
Vermogensschade € 429.000,--
Inkomensschade € 1.250.000,--
Totaal (behoudens de p.m. posten inzake belasting- en renteschade) € 4.520.445,--
2.7.Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. De rechtbank oordeelt thans als volgt.
De zorgvuldigheid van de rapportage
2.8.Kwekerij [A] betoogt dat het deskundigenrapport op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen, zodat de rapportage niet, althans niet zonder nader deskundigenbericht over de gevolgen van de teeltplanning voor de geschiktheid van vervangende bedrijven en de ombouwkosten daarvan, door de rechtbank kan worden gevolgd. De deskundigen hebben immers, aldus Kwekerij [A], geen oog gehad voor de specifieke eisen waaraan de vervangende bedrijfsruimte moet voldoen, althans op dit onderdeel niet de zorgvuldigheid in acht genomen die van hen verwacht mocht worden. Kwekerij [A] is bovendien gebleken dat het curriculum vitae (cv) van Looije op onderdelen niet correct is. Looije heeft voorts zijn visie (mede) gebaseerd op informatie die is ingewonnen door een familielid en die niet door hemzelf (of deskundigen) is geverifieerd. Ten slotte wijst Kwekerij [A] erop dat een deel van de informatie die aan het advies ten grondslag ligt, dateert van meer dan 10 jaar geleden en niet juist is.
2.9.De rechtbank overweegt ter zake dat het enkele feit dat Kwekerij [A] het niet eens is met de conclusie van deskundigen ten aanzien van de eisen waaraan de vervangende bedrijfsruimte moet voldoen, niet kan leiden tot het oordeel dat het deskundigenrapport op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Voor zover Kwekerij [A] het immers niet eens is met het advies, heeft zij hiertegen verweer kunnen voeren, hetgeen zij ook heeft gedaan. Indien deze verweren slagen, hetgeen in het onderstaande aan de orde zal komen, zal de rechtbank het advies van de deskundigen terzijde kunnen schuiven of de deskundigen de opdracht kunnen geven tot het uitbrengen van een nader advies. Dat het cv van Looije op (ondergeschikte) onderdelen enkele onzorgvuldigheden bevat en daarom niet correct is, leidt niet tot de conclusie dat het deskundigenrapport op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Naast het feit dat partijen voor de inschakeling van Looije in de gelegenheid zijn gesteld hun bezwaren daartegen kenbaar te maken, merkt Kwekerij [A] zelf ook op dat de onzorgvuldigheden in zijn cv niet zondermeer iets zeggen over de deskundigheid van Looije. Gezien het voorgaande zal de rechtbank bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling uitgaan van het definitieve deskundigenrapport.
Waarde van het onteigende
2.10.De deskundigen begroten de waarde van het onteigende met inbegrip van de opstallen en de installaties op een bedrag van € 2.841.445,--. Partijen hebben hier geen bezwaar tegen gemaakt. De rechtbank kan zich met de uitgangspunten waarop de taxatie berust verenigingen en acht deze ook overigens aanvaardbaar. De rechtbank zal de vergoeding voor de waarde voorlopig, gelet op hetgeen hieronder in 2.23 is opgenomen, vaststellen op € 2.841.445,--.
Uitgangspunten voor vaststelling van de vermogensschade en de inkomensschade
2.11.De deskundigen zijn er bij de begroting van de schadeloosstelling van uit gegaan dat Kwekerij [A] in staat gesteld dient te worden een vervangend bedrijf in het Westland te verwerven teneinde daar de teelt van pot- en kuipplanten voort te zetten op een wijze die vergelijkbaar is met de huidige bedrijfsvoering. Volgens de deskundigen liggen de kosten gemoeid met de aankoop van vervangende grond ten behoeve van de nieuwbouw van een glastuinbouwbedrijf aanmerkelijk hoger dan de kosten van verwerving en aanpassing van een bestaand glastuinbouwbedrijf. Nu zij tot de overtuiging zijn gekomen dat het goed mogelijk is voor Kwekerij [A] om een bestaand bedrijf als vervanging in het Westland te kopen en dit aan te passen aan de bedrijfsvoering ligt het volgens hen in de rede de aan Kwekerij [A] toekomende schadeloosstelling op basis daarvan te begroten. De deskundigen hebben in hun conceptrapportage drie objecten genoemd die op de peildatum (24 maart 2011) beschikbaar waren en die zij geschikt achten voor Kwekerij [A]: [B-straat te plaats B] (vraagprijs: € 3.600.000,-- incl. agrarische bedrijfswoning), [C-straat te plaats A] (vraagprijs: € 3.975.000,-- incl. agrarische bedrijfswoning) en [D-straat te plaats C] (vraagprijs: € 2.530.000 excl. agrarische bedrijfswoning). Daarbij merken zij op dat de objecten aan de [B-straat] en het [C-straat] een vraagprijs tussen de € 90,-- en € 100,-- per m2 kenden, terwijl naar hun oordeel op de peildatum een prijs in die orde van grootte voor glastuinbouwgrond niet te realiseren was, omdat geen koper bereid was die prijs te betalen. De deskundigen achten een aankoopsom van € 65,-- per m2 reëel. In het definitieve deskundigenrapport (september 2011) hebben de deskundigen geconstateerd dat inmiddels tenminste drie andere glastuinbouwbedrijven te koop zijn gekomen die geschikt zijn te achten als vervangend bedrijf voor Kwekerij [A]. Zij begroten de kosten gemoeid met aankoop en aanpassing van de door hen gevonden objecten als volgt (excl. bedrijfswoning), waarbij zij zich beperken tot de volgende vier bedrijven:
vraagprijs aanpassingskosten totaal (stichtingskosten)
[D-straat te plaats C] € 2.530.000,-- € 2.370.207,-- € 4.900.207,--
[E-straat te plaats D] € 2.900.000,-- € 2.273.575,-- € 5.173.575,--
[F-straat te plaats A] € 2.550.000,-- € 2.292.151,-- € 4.842.151,--
[G-straat te plaats E] € 3.435.000,-- € 968.874,-- € 4.403.874,--
De deskundigen hebben vervolgens, net als in hun conceptadvies, de schadeloosstelling begroot op basis van de (fictieve) aankoop van een soortgelijk bedrijf als dat aan de [D-straat], maar hebben in hun definitieve advies de begroting van de stichtingskosten aangepast en zijn daarbij uitgegaan van de hoogste omvang van de stichtingskosten van de vier bovengenoemde bedrijven, te weten die aan het [E-straat] af te ronden op € 5.175.000,--.
2.12.De gemeente voert aan dat de deskundigen de vraagprijs van de referentieobjecten tot uitgangspunt hebben genomen om de prijs van een vervangend object objectief te begroten. Geen enkel redelijk handelend koper zou volgens de gemeente echter zonder meer bereid zijn om de vraagprijs te betalen. Een redelijk handelend koper zou namelijk proberen om een bedrag van de vraagprijs af te krijgen en zou daar ook in slagen. De gemeente wijst erop dat Kwekerij [A] inmiddels een vervangend bedrijf heeft gekocht voor € 3.825.000,-- (excl. bedrijfswoning). Dit bedrijf is 70% groter dan het onteigende, maar vergeleken met de vraagprijs van [D-straat] zou Kwekerij [A] dit bedrijf slechts tegen een 50% hogere koopsom hebben verkregen. Dit sterkt de gemeente in haar overtuiging dat niet de vraagprijs maar de gerealiseerde koopsom tot uitgangspunt moet worden genomen voor de bepaling van de waarde van het vervangend object.
2.13.Kwekerij [A] voert aan dat op de peildatum redelijkerwijs niet aannemelijk was dat er voor een prijs van € 2.900.000,-- een bedrijf beschikbaar zou komen dat geschikt was voor de teelt van Kwekerij [A]. Geen van de door de deskundigen genoemde objecten die op de peildatum beschikbaar waren, waren namelijk te beschouwen als een geschikt vervangingsobject voor Kwekerij [A]. Voorts is van belang dat in mei 2011 de EHEC-crisis zich heeft voorgedaan, vanaf welk moment er een aanmerkelijke prijsdruk is ontstaan. De vraagprijs van de objecten die na de peildatum op de markt terecht zijn gekomen, dient dan ook te worden teruggerekend naar de peildatum.
2.14.De rechtbank overweegt dat bij de berekening van de aan de onteigende toekomende schadeloosstelling moet worden uitgegaan van de zich ten tijde van de inschrijving van het onteigeningsvonnis (de peildatum) feitelijk beschikbare redelijke vervanging, dan wel van een fictieve vervanging wanneer in redelijkheid kan worden verwacht dat deze zich binnen afzienbare termijn zal voordoen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Kwekerij [A] voldoende gemotiveerd betwist dat het object aan de [D-straat] voor Kwekerij [A] geschikt is, alsmede dat de andere objecten die op de peildatum kennelijk beschikbaar waren geschikt waren. Kwekerij [A] heeft immers onder meer met een uitgebreide notitie van Flynth adviseurs en accountants (hierna: Flynth) aangevoerd dat de eisen die aan een vervangend object mogen worden gesteld onder meer zijn de mogelijkheid tot het realiseren van minimaal 72 teeltvakken met een minimale grootte van 330 m2 per teeltvak en dat de objecten die op de peildatum beschikbaar waren niet aan deze voorwaarde voldeden. Dit neemt echter niet weg dat de rechtbank wel tot uitgangspunt neemt dat, hoewel op de peildatum geen geschikte vervangende objecten aangewezen konden worden, in redelijkheid kon worden verwacht dat binnen de voor verplaatsing als lopend bedrijf benodigde termijn een geschikt object beschikbaar zou komen, rekening houdend met het door Kwekerij [A] aanvaarde aanbod van de gemeente tot voortgezet gebruik van het onteigende tot 1 maart 2013 en het feit dat de verplaatsing van de kwekerij ongeveer drie maanden in beslag zal nemen. Daarbij is van belang dat Kwekerij [A] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft betwist dat een relatief groot aantal bedrijven in de 'stille verkoop' stond, in die zin dat als zich een geschikte koper aandient de bereidheid bestond tot verkoop, gelet op de matige tot slechte resultaten van die bedrijven in de afgelopen jaren. Bovendien was Kwekerij [A] voor onteigening gevestigd in glasopstanden die in 1987 ten behoeve van de paprikateelt waren gebouwd. In 1997 is het bedrijf omgebouwd tot potplantenbedrijf, waarbij de glasopstanden zelf niet zijn aangepast. Bovendien heeft Kwekerij [A] bij pleidooi toegelicht dat bedrijven met verschillende soorten traliebreedten geschikt kunnen worden gemaakt, zodat zij niet slechts verplaatst kan worden naar bedrijfsruimten met een bepaalde traliespant (bijvoorbeeld 9.60 meter). Dat de kwekerij aldus in dermate bijzondere kassen moet worden gevestigd dat niet in redelijkheid kon worden verwacht dat binnen afzienbare termijn een geschikt bedrijf beschikbaar zou komen, valt dan ook niet in te zien.
2.15.Ten aanzien van de aankoopsom van een vervangend tuinbouwbedrijf die bij de begroting van de schadeloosstelling in acht moet worden genomen, overweegt de rechtbank dat de deskundigen het object aan [E-straat] geschikt achten voor Kwekerij [A] en dat Kwekerij [A] betoogt dat het object geschikt zou kunnen worden gemaakt. Dit object is echter pas na de peildatum op de markt gekomen. De kosten van fictieve verplaatsing naar dit perceel kunnen niettemin goed dienen als uitgangspunt voor de bepaling van de schadeloosstelling. De rechtbank is van oordeel dat voldoende gemotiveerd is weersproken dat de vraagprijs van [E-straat] tot uitgangspunt voor begroting van kosten van aanschaf van het vervangend object moet worden genomen. In de eerste plaats is daarbij van belang, zoals de gemeente ook aanvoert, dat niet de vraagprijs, maar de aanschafprijs van een tuinbouwbedrijf een reëel beeld geeft van de kosten die zijn gemoeid met de aankoop van een vervangend object. Voorts is van belang dat de aankoopprijs van het vervangend object wordt berekend naar de peildatum. Aangezien de EHEC-crisis na de peildatum is uitgebroken en Kwekerij [A] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze EHEC-crisis invloed gehad kan hebben op de waarde van tuinbouwbedrijven, dient te worden bekeken wat de invloed is van deze crisis is geweest op de aanschafprijs van tuinbouwbedrijven. De deskundigen zal daarom worden gevraagd een nader advies te geven omtrent de reële aankoopprijs van het object aan [E-straat] per peildatum. Naar aanleiding van dit advies zal de rechtbank de bij de begroting van de schadeloosstelling in acht te nemen aankoopsom voor een vervangend tuinbouwbedrijf kunnen bepalen.
2.16.Voorts dient te worden bepaald welke investeringen dienen plaats te vinden in het vervangingsobject aan [E-straat] om dit object geschikt te maken voor Kwekerij [A]. De deskundigen hebben deze kosten begroot op € 2.050.000,-- (afgerond en exclusief separaat te vergoeden advieskosten en kosten in verband met verplaatsing WKK-installatie en rookgasreiniger, die hierna aan de orde zullen komen).
2.17.Kwekerij [A] voert aan dat de kosten voor aanpassing van [E-straat] € 2.611.500,-- bedragen (inclusief te vergoeden advieskosten, maar exclusief kosten in verband met verplaatsing WKK-installatie en rookgasreiniger) en legt daartoe een begroting van de kosten over door Vijverberg Advies, bouwbegeleiding glastuinbouwprojecten. Kwekerij [A] betoogt dat het verschil tussen dit advies en de begroting van de deskundigen mogelijk is ontstaan doordat de deskundigen bij hun berekening niet voldoende rekening hebben gehouden met het teeltplan van Kwekerij [A]. Het teeltsysteem vereist namelijk dat het object aan het [E-straat] wordt ingericht met twee middenpaden, terwijl de deskundigen uit zijn gegaan van één middenpad. Voorts kan het verschil mogelijk verklaard worden door het feit dat de deskundigen geen bezoek ter plaatse hebben gebracht, hetgeen Kwekerij [A] en Vijverberg Advies wel hebben gedaan.
2.18.De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat het verschil in de begroting van de aanpassingkosten tussen Kwekerij [A] en de deskundigen is gelegen in een ander uitgangspunt met betrekking tot de indeling van de kas (twee middenpaden). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt namelijk niet in te zien dat een indeling met twee middenpaden zorgt voor een dergelijke stijging van de aanpassingskosten zoals Kwekerij [A] betoogt. Voor dit oordeel is redengevend dat het verschil bijvoorbeeld is gelegen in de posten 'grondzaken en voorzieningen' (Kwekerij [A] begroot deze kosten € 47.000,-- hoger dan de deskundigen), 'verwarming' (volgens Kwekerij [A] € 150.876,-- meer), 'scherming' (volgens Kwekerij [A] € 98.222,50 meer) en 'bouwkosten' (welke post van Kwekerij [A] voor € 85.000,-- uit advieskosten bestaat, welke kosten volgens de deskundigen onder de vermogensschade vallen). Dit betekent dat het verschil voor een bedrag van € 381.098,50 ziet op posten die geen of slechts in ondergeschikte mate verband houden met de indeling van de kas, terwijl de posten 'kas' en 'bedrijfsruimte' meer betrekking op de indeling lijken te hebben.
2.19.Nu echter ook de deskundigen erkennen dat zij geen bezoek ter plaatse hebben gebracht aan het object aan het [E-straat] en Kwekerij [A] een kostenbegroting heeft overgelegd van Vijverberg Advies die wel berust op een bezoek aan het vervangingsobject, kan niet zonder meer de begroting door de deskundigen worden gevolgd ten aanzien van de kosten die gemoeid zijn met de aanpassing van dit bedrijfspand. Gelet hierop zal de rechtbank de deskundigen om een nader advies vragen over de aanpassingskosten van het object aan het [E-straat], waarbij de deskundigen, zo mogelijk, het vervangingsobject ter plekke dienen te bekijken en zij in dienen te gaan op de begroting van Vijverberg Advies zoals die door de Kwekerij [A] is overgelegd.
2.20.In de door de deskundigen begrote kosten voor aanpassing van het vervangingsobject is ook een post van € 175.000,-- opgenomen voor het verplaatsen van de op het onteigende aanwezige WKK-installatie (warmtekrachtkoppeling) en het plaatsen van een rookgasreiniger. In het onteigende was geen rookgasreiniger geplaatst, maar op grond van nieuwe wettelijke eisen zou deze rookgasreiniger wel in het vervangingsobject aanwezig moeten zijn. Op het object aan het [E-straat] is volgens de deskundigen geen WKK of rookgasreiniger aanwezig.
2.21.Kwekerij [A] heeft aangevoerd dat de kosten voor het verplaatsen van de WKK ten onrechte zijn opgenomen onder de aanpassingskosten van het vervangend object, met als gevolg dat de kosten volgens de deskundigen onder de inkomensschade aan Kwekerij [A] dienen te worden vergoed. Kwekerij [A] betoogt dat deze kosten als vermogensschade integraal aan haar moeten worden vergoed. Volgens Kwekerij [A] zijn de deskundigen er voorts ten onrechte van uitgegaan dat op het vervangingsobject geen WKK aanwezig is. Er is wel degelijk sprake van een WKK-installatie (lease) in het object aan het [E-straat]. Kwekerij [A] betoogt dat de deskundigen hebben miskend dat de WKK op het onteigende is onteigend en dus niet ter vrije beschikking staat van Kwekerij [A]. Voorts dient Kwekerij [A] voor een bepaalde overbruggingsperiode twee bedrijven te exploiteren, waarbij verplaatsing van de WKK-installatie niet past, althans niet zonder nadere schadeloosstelling. Volgens Kwekerij [A] dient het uitgangspunt te zijn dat het leasecontract van de WKK-installatie op het vervangingsobject moet worden afgekocht en dit bij de schade moet worden betrokken. De kosten daarvan bedragen € 505.000,--, aldus Kwekerij [A].
2.22.De rechtbank overweegt dat Kwekerij [A] gemotiveerd heeft betwist, mede nu zij wel toegang heeft gehad tot het vervangingsobject aan het [E-straat], dat zich op het vervangingsobject geen WKK bevindt. Tot uitgangspunt zal aldus worden genomen dat zich daar een WKK-installatie bevindt die wordt geleased. De deskundigen hebben niet in aanmerking genomen dat Kwekerij [A] gedurende een periode van drie maanden twee bedrijven naast elkaar zal moeten exploiteren. Deze omstandigheden zijn van invloed op de uitgangspunten voor de begroting van de schade, met name ten aanzien van de vraag of de WKK-installatie op het onteigende dient te worden verplaatst en/of een leasecontract dient te worden afgekocht. Voorts hebben de deskundigen zich niet gemotiveerd uitgelaten over de vraag of de plaatsing van een rookgasreiniger in het vervangingsobject wel dient te worden aangemerkt als onteigeningsgevolg, nu deze rookgasreiniger op het onteigende niet aanwezig was maar volgens de deskundigen op grond van nieuwe wetgeving wel in het vervangingsobject dient te worden geplaatst.
2.23.Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de deskundigen op dit punt om een nader advies zal worden gevraagd en zij worden verzocht zich uit te laten over de volgende vragen:
- is het technisch mogelijk en (kostentechnisch) rationeel de WKK-installatie te verplaatsen naar het vervangende object, in aanmerking genomen dat zich op het vervangingsobject reeds een WKK-installatie (lease) bevindt en dat Kwekerij [A] gedurende drie maanden twee bedrijven naast elkaar zal moeten exploiteren?
- indien het antwoord op bovenstaande vraag bevestigend luidt: welke invloed heeft dit op de taxatie van de waarde van het onteigende en op de taxatie van de waarde van de fictieve vervanging?
- indien hergebruik van de op het onteigende aanwezige WKK-installatie niet rationeel is: dient de WKK-installatie dan te worden beschouwd als een bedrijfsactief dat door Kwekerij [A] zal worden geliquideerd en, zo ja, welk bedrag moet wegens liquidatieschade aan Kwekerij [A] worden toegekend?
- Moeten de kosten gemoeid met de plaatsing van een rookgasreiniger als onteigeningsgevolg worden beschouwd? Daarbij dienen de deskundigen in te gaan op de vraag of Kwekerij [A] ook zonder onteigening een rookgasreiniger op zijn bedrijf had moeten plaatsen en of Kwekerij [A] vrijstelling zal krijgen voor het plaatsen van een rookgasreiniger in het vervangingsobject, aangezien ook in het onteigende geen rookgasreiniger aanwezig was.
Vermogensschade
2.24.Volgens de deskundigen bestaat de vermogensschade van Kwekerij [A] uit de volgende onderdelen:
1 onrendabele top € 75.000,--
2 aankoop- en overdrachtskosten € 125.000,--
3 kosten aantrekken hypothecaire financiering € 15.000,--
4 kosten van advisering, begeleiding van bouw etc. € 72.500,--
5 verhuiskosten voorraad en inventaris € 20.000,--
6 verhuiskosten planten € 111.500,--
7 extra accountantskosten € 10.000,--
Totaal 429.000,--
2.25.Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de door de deskundigen geadviseerde schadeloosstelling ten aanzien van de posten genoemd onder 2, 3, 4, 5 en 7. Daarin zal de rechtbank de deskundigen dan ook volgen.
2.26.Kwekerij [A] heeft bezwaar gemaakt tegen de wijze van berekening van de onrendabele top en de verhuiskosten planten.
2.27.De deskundigen hebben overwogen dat er bij aankoop en aanpassing van een glastuinbouwbedrijf zoals het onderhavige sprake is van een onrendabele top indien bepaalde voorzieningen of installaties zodanig specifiek zijn dan wel op zodanig specifieke wijze worden uitgevoerd dat een veronderstelde koper in het vrije commerciële verkeer de hiermee gemoeide kosten niet of slechts gedeeltelijk in de koopsom zal willen verdisconteren omdat die koper daar zelf geen of minder profijt van heeft. De deskundigen adviseren aldus de kosten van het aanpassen van de oppot- en sorteerlijnen en de specifieke indeling van de betonvloer met eb- en vloedsystemen ten behoeve van de wensen van Kwekerij [A] als onrendabel aan te merken en terzake een bedrag van € 75.000,-- als onrendabele top te vergoeden.
2.28.Kwekerij [A] betoogt dat de onrendabele top het verschil is tussen de stichtingskosten en de marktwaarde van het nieuwe pand na verbouwing. Volgens Kwekerij [A] dient aldus een bedrag van € 3.475.000,-- aan haar te worden vergoed.
2.29.De rechtbank overweegt dat bij een onteigening als de onderhavige over het algemeen sprake is van een onrendabele top indien de totale stichtingskosten van een verbouwd onroerend goed hoger zijn dan de marktwaarde daarvan na realisatie van de verbouwing. Het verschil tussen deze twee waarden dient dan aan de onteigende als vermogensschade te worden vergoed. In de onderhavige situatie is de rechtbank echter met de deskundigen van oordeel dat het vervangende object na aanpassing niet moet worden gewaardeerd tegen de marktwaarde, maar tegen de vervangingswaarde. Onder de vervangingswaarde wordt verstaan het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een actief dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht, een ander actief te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft. Daartoe is van belang dat de schadeberekening is gebaseerd op verplaatsing van het bedrijf naar een geschikt vervangingsobject, waarbij niet geïnvesteerd wordt in een voor verkoop bestemd gebouw, maar in een gebouw waarin de kwekerij wordt voorgezet en waaruit dus rendement zal worden gehaald. De stichtingskosten moeten dan ook worden gezien als investering in een productiemiddel om daaruit productie en daarmee samenhangend rendement te halen, zoals de deskundigen ook overwegen. In tegenstelling tot de situatie waarin een niet-bedrijfsmatig onroerend goed wordt aangekocht en aangepast en de uiteindelijke stichtingskosten de marktwaarde overtreffen, worden in de onderhavige situatie de stichtingskosten wel terugverdiend. Dat er geen sprake is van een vrijwillige ondernemerskeuze met het daaraan verbonden ondernemersrisico, doet daaraan niet af. Dit wordt namelijk gecompenseerd door vergoeding van inkomensschade wegens hogere afschrijvingen zoals hieronder is uitgewerkt. Gelet hierop neemt de rechtbank het advies van de deskundigen ten aanzien van de wijze van berekening van de onrendabele top over en bepaalt zij de onrendabele top op € 75.000,--, bestaande uit de kosten van het aanpassen van de oppot- en sorteerlijnen en de specifieke indeling van de betonvloer met eb- en vloedsystemen. Dit bedrag dient aan Kwekerij [A] te worden vergoed.
2.30.Kwekerij [A] heeft voorts aangevoerd dat, indien de onrendabele top zoals door haar berekend niet aan haar wordt vergoed, er ten gevolge van de onteigening sprake zal zijn van aanmerkelijk hogere afschrijvingslasten. Deze kosten dienen volgens haar vergoed te worden.
2.31.De deskundigen hebben echter overwogen dat afschrijvingen geen kosten vormen die voor vergoeding in aanmerking komen, omdat afschrijvingen een boekhoudkundige post in de winst- en verliesrekening van een bedrijf betreffen en geen uitgaven vormen die de cashflow beïnvloeden. Volgens de deskundigen wordt de meerinvestering in het vervangend bedrijf overeenkomstig de maatstaven van het onteigeningsrecht vergoed door vergoeding van de kosten gemoeid met financiering van die investering.
2.32.Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat afschrijvingen om bovenstaande redenen in beginsel niet voor vergoeding in aanmerking komen. Ten aanzien van glastuinbouwbedrijven is echter algemeen bekend, zoals Kwekerij [A] heeft betoogd en door de deskundigen wordt onderschreven, dat in de eerste periode na vestiging van een nieuw bedrijf relatief veel waardevermindering zal optreden. Het glastuinbouwbedrijf dient dan ook in de eerste periode van 10-15 jaar 'de broekriem aan te halen', alvorens een behoorlijk rendement kan worden behaald. Deze periode heeft Kwekerij [A] al doorgemaakt bij de start van het bedrijf op het onteigende. Als gevolg van de onteigening wordt zij echter gedwongen deze periode opnieuw door te maken. Nu het uitgangspunt dient te zijn dat de onteigende zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijkwaardige positie wordt gebracht als voor onteigening, is de rechtbank van oordeel dat deze versnelde waardevermindering in de aanvangsfase een (inkomens)nadeel oplevert dat voor vergoeding in aanmerking komt.
2.33.Op grond van het bovenstaande zal de rechtbank de deskundigen vragen een nader advies uit te brengen over de vraag of en, zo ja, in welke mate sprake is van inkomensschade die Kwekerij [A] door de relatief hoge afschrijvingen in de eerste periode van 10-15 jaar na vestiging op de vervangende locatie in vergelijking met de periode daarna, waarin de hogere afschrijvingslast die door de herinvestering na onteigening is veroorzaakt zal zijn afgenomen.
2.34.Ten aanzien van de verhuiskosten van de voorraad planten (6) hebben de deskundigen overwogen dat deze dienen te worden begroot op € 111.500,--. Voor een bedrag van € 46.800,-- bestaan deze kosten uit de kosten gemoeid met het inhuren van twee extra personeelsleden gedurende drie maanden tegen een uurtarief van € 45,-- per persoon.
2.35.Kwekerij [A] heeft ten aanzien van de kosten die zien op de inzet van personeel aangevoerd dat er 239.000 planten verhuisd moeten worden. Het uitgangspunt van de deskundigen, dat voor de verhuizing van de planten slechts twee werknemers drie maanden (totaal 1008 uur) behoeven te worden ingezet, is volgens Kwekerij [A] onjuist. Het is namelijk fysiek onmogelijk om 235 planten per uur te verplaatsen. Kwekerij [A] legt daarom een rapport van Santen & Gasille makelaars en een daarop gebaseerde notitie van Flynth over, waarin wordt aangevoerd dat voor het verplaatsen van de planten 8028 uren nodig zijn en de kosten van personeelsinzet voor de verplaatsing van planten op € 147.800,-- worden begroot.
2.36.De rechtbank overweegt dat de deskundigen hun advies dat de kosten voor extra personeel voor de verhuizing van de planten € 46.800,-- bedragen niet nader hebben onderbouwd, hoewel Kwekerij [A] hier reeds als reactie op het conceptrapport bezwaar tegen had gemaakt. Bij de begroting van deze kosten is Kwekerij [A] echter uitgegaan van de verhuizing van 239.000 planten. Dit betreft echter het totaal aan planten dat in de kwekerij aanwezig is. Aangezien de verhuizing gespreid over drie maanden zal plaatsvinden, in welke periode dus zowel de 'oude' als de 'nieuwe' kwekerij in bedrijf zullen zijn, zullen niet alle aanwezige planten hoeven te worden verhuisd. In de periode van verhuizing zullen immers ook planten vanuit de 'oude' kwekerij worden afgeleverd bij klanten en zal worden begonnen met de kweek van nieuwe planten in de 'nieuwe' kwekerij. Bovendien is er bij de begroting van de kosten door Kwekerij [A] vanuit gegaan dat de planten bij de verhuizing worden ingehoesd. De rechtbank is echter met de deskundigen van oordeel dat, nu de verplaatsing van de planten van het onteigende naar de vervangende locatie binnen een kort tijdsbestek kan worden uitgevoerd en gesteld noch gebleken is dat de planten van Kwekerij [A] bij het transport naar de veiling of de klant worden ingehoesd (tenzij de klant bereid is daarvoor te betalen), niet aannemelijk is dat een redelijk handelend ondernemer tot inhoezen van de planten zou overgaan.
2.37.Op grond van het bovenstaande zal de rechtbank de deskundigen vragen ten aanzien van de personeelskosten die met de verhuizing van de planten zijn gemoeid een nader advies uit te brengen. Zij dienen de begroting van Flynth en van Santen en Gasille in hun oordeel te betrekken en de bedrijfsresultaten die daaraan ten grondslag liggen. De deskundigen dienen daarbij als uitgangspunt te nemen dat, indien zij menen dat de verhuizing deels dient te geschieden door de inzet van eigen personeel, de kosten daarvan ook voor vergoeding in aanmerking komen.
Inkomensschade
2.38.De deskundigen begroten de inkomensschade als volgt:
1 Dubbele lasten € 35.000,--
2 Aanloopschade € 220.000,--
3 Financieringslast € 995.000--
Totaal € 1.250.000,--
2.39.Na het uitbrengen van het definitieve advies hebben partijen geen bezwaar gemaakt tegen de door de deskundigen begrote dubbele lasten en aanloopschade. Daarin zal de rechtbank de deskundigen dan ook volgen.
2.40.De financieringslast dient volgens zowel partijen als de deskundigen als volgt te worden berekend. De meerinvestering die Kwekerij [A] zal moeten doen voor haar nieuwe kwekerij dient te worden berekend door op de totale stichtingskosten de onrendabele top en de waarde van het onteigende in mindering te brengen. Partijen hebben niet, althans onvoldoende, betwist dat deze meerinvestering onder hypothecair verband gefinancierd zal worden tegen een rente van 6%, zodat aldus de jaarlijkse financieringslast kan worden vastgesteld. Vervolgens dient op deze jaarlijkse financieringslast het voordeel nieuw voor oud in mindering te worden gebracht. Het jaarlijks nadeel dat hieruit volgt dient aan Kwekerij [A] te worden vergoed tegen de gebruikelijke factor 10.
2.41.Uit het voorgaande is gebleken dat de deskundigen ten aanzien van posten die van belang zijn voor de berekening van de financieringslast (zoals de stichtingskosten) nog om een nader advies zal worden gevraagd. Pas nadat de deskundigen dit nader advies hebben uitgebracht en de rechtbank deze kosten heeft kunnen vaststellen, kan de financieringslast worden vastgesteld. Dit dient dus volgens bovenstaande uitgangspunten te gebeuren.
Belastingschade
2.42.Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
Slotsom
2.43.De rechtbank zal aldus bepalen dat de deskundigen een nader advies dienen uit te brengen, waarin zij in dienen te gaan op hetgeen in rechtsoverwegingen 2.15, 2.19, 2.23, 2.33 en 2.37 is overwogen.
2.44.Voor het overige houdt de rechtbank iedere beslissing aan.
3.De beslissing
De rechtbank:
3.1.bepaalt dat de deskundigen uiterlijk woensdag 2 mei 2012 in concept een aanvullend advies dienen uit te brengen, waarin zij in dienen te gaan op hetgeen in rechtsoverwegingen 2.15, 2.19, 2.23, 2.33 en 2.37 is overwogen;
3.2.bepaalt dat partijen hun reactie daarop uiterlijk woensdag 6 juni 2012 aan de deskundigen en de rechtbank zullen toezenden;
3.3.bepaalt dat het depot van het definitieve nader advies ter griffie van deze rechtbank zal dienen plaats te vinden op woensdag 4 juli 2012;
3.4.houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage, mr. I. Brand en mr. J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.