Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/6406
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2012 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
(gemachtigde [A])
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 4 juli 2011 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2012.
Namens verweerder is verschenen [B].
Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 13 januari 2012 aan eiser op het adres [a-straat 1] te [Z], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser en zijn gemachtigde zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 23 januari 2012 op de afhaallocatie is afgehaald, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 aan hem te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2011 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [b-straat 1] te [C] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.009.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is gebruiker krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning van vier bouwlagen; voorts behoren tot de woning een vliering, drie dakkapellen en een berging. De onderste bouwlaag is een kelder. De bruto vloeroppervlakte (hierna: de bvo) van de woning, exclusief de kelder, is 288 m2. Over de bvo van de kelder verschillen partijen van mening; volgens eiser is deze 89 m2 en volgens verweerder 101 m2. De oppervlakte van het perceel is 229 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. Eiser neemt het standpunt in dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet hoger is dan € 947.000. Ter onderbouwing van dit standpunt voert hij, na aanvulling van het beroepschrift door de na indiening van het beroepschrift ingeschakelde gemachtigde, samengevat het volgende aan.
In de uitspraak op bezwaar motiveert verweerder de vastgestelde waarde van € 1.009.000 enkel met een standaardtekst en stelt verweerder geen feiten waarop de vastgestelde waarde is gebaseerd. De kelderruimte is ten onrechte in de waardering betrokken als betrof het een volwaardige woonruimte. Bovendien is de bvo van de kelder, bepaald conform NEN2580, geen 101 m2 maar 89 m2. Verweerder gebruikt in de in het verweerschrift gegeven onderbouwing van de waarde slechts één variabele, de bvo van de opstal exclusief de kelder. Aan alle andere voor de waardebepaling relevante factoren, zoals kavelgrootte, kwaliteit, ligging en bouwjaar, gaat verweerder voorbij. In de bij de aanvulling van het beroepschrift overgelegde taxatiekaart is met die factoren wel rekening gehouden. Uit de taxatiekaart volgt dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 947.000.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning op waardepeildatum niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag overgelegd en in het verweerschrift een matrix opgenomen. Voorts heeft verweerder -samengevat- het volgende aangevoerd.
De waarde is modelmatig bepaald. Het gebruikte model voorziet in een herleiding van de waarde van de woning uit de in het model opgenomen marktgegevens van een groot aantal andere woningen. In de modelmatige waardebepaling is, behalve met de bvo van de daarin opgenomen woningen, ook rekening gehouden met andere variabelen, zoals kavelgrootte, kwaliteit, ligging en bouwjaar. De in het verweerschrift opgenomen matrix beoogt (de uitkomst van) de modelmatige bepaling van de waarde van de woning op eenvoudige wijze inzichtelijk te maken. Daarbij zijn alle in aanmerking genomen variabelen verwerkt in één parameter: de prijs per m2 bvo van de opstal, exclusief kelder. Dit leidt niet tot een vertekening van de werkelijkheid omdat de variabelen die zijn verwerkt in de prijs per m2 bvo van de opstal, exclusief kelder, van de woning en de vergelijkingsobjecten, elkaar niet zozeer ontlopen dat hierdoor de waarden van de met elkaar vergeleken onroerende zaken meer dan verwaarloosbaar beïnvloed worden. Dit ligt anders voor de kelders van de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarmee is bij het opstellen van de matrix op de volgende manier rekening gehouden. Aan de kelders van de woning en van het vergelijkingsobject [c-straat 1] is een waarde van € 1.500 per m2 toegekend. Deze waarde is voor beide kelders dezelfde, omdat zij voor bewoning geschikt en ingericht zijn. Voor de kelders van de andere vergelijkingsobjecten, die kleiner zijn en niet als woonruimte kunnen worden gebruikt, is een waarde per m2 bvo van € 1.000 gebruikt. Vervolgens zijn de waarden per m2 bvo van de kelders verwerkt in de waarden per m2 van de opstallen, exclusief kelders.
Naar aanleiding van een procedure voor een ander belastingjaar is de woning opnieuw opgemeten aan de hand van de bouwtekeningen. Uit het opgestelde meetrapport, waarover eiser ook beschikt, blijkt dat de bvo van de kelder 101 m2 is.
8. Ter zitting heeft verweerder een pleitnota overgelegd. De daarbij gevoegde bijlagen heeft de rechtbank niet geaccepteerd, omdat eiser daarvan geen kennis heeft kunnen nemen noch daarop heeft kunnen reageren
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is verweerder, met hetgeen hij heeft overgelegd en aangevoerd, geslaagd. Bij dit oordeel heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
11. De verklaring van verweerder dat de waarde van de woning modelmatig is bepaald waarbij rekening is gehouden met de gegevens van een groot aantal andere woningen en met de tussen de woningen bestaande verschillen, is onvoldoende om enkel op grond daarvan te oordelen dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarvoor dient verweerder nader, door de rechtbank toetsbaar bewijs te leveren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit gedaan. Met het door hem overgelegde taxatieverslag, de in het verweerschrift opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting heeft hij aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen, bouwjaar en grootte en bewoonbaarheid van de kelders. De rechtbank acht met name de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [d-straat 1] (welk pand eiser ook als vergelijkbare woning in zijn taxatiekaart heeft vermeld) en [e-straat 1] geschikt om als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning te dienen. De vergelijkingsobjecten [d-straat 1] en [e-straat 1] beschikken over een iets grotere kavel dan de woning terwijl de bvo van de opstallen (exclusief de kelder) van beide vergelijkingsobjecten iets kleiner is dan die van de woning. Verweerder heeft voorts met hetgeen hij ter toelichting op de matrix heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de kelder van de woning een bvo van ongeveer 101 m2 heeft en dat hij met de verschillen tussen de kelders van de woning en de vergelijkingsobjecten [d-straat 1] en [e-straat 1] in voldoende mate rekening heeft gehouden. De marktgegevens van de overige in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten schragen naar het oordeel van de rechtbank mede haar conclusies over de vastgestelde waarde van de woning.
12. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet niet af aan het onder 11. gegeven oordeel. Zijn stellingen over de bvo en de kwaliteit van de kelder van de woning heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat aan de door eiser overgelegde taxatiekaart een uitpandige opname van de woning ten grondslag ligt. Voorts is bij de taxatie gewerkt met variabelen die op de taxatiekaart zijn aangeduid als "k", "o", "l", "d" en "u" , zonder dat is aangegeven wat er onder "k", "o", "l", "d" en "u" moet worden verstaan en hoe het aan deze variabelen toegekende, in een cijfer uitgedrukte gewicht is bepaald.
13. De rechtbank volgt eiser in diens standpunt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De uitspraak op bezwaar geeft geen blijk van een heroverweging van de beschikking op grond van het bezwaarschrift . Aan de betwisting door eiser van de bruikbaarheid van de aanvankelijk door verweerder gebruikte marktgegevens, is verweerder in de uitspraak op bezwaar voorbijgegaan. Pas in het verweerderschrift is verweerder met een sluitende onderbouwing van de vastgestelde waarde gekomen. In het een en ander heeft de rechtbank aanleiding gevonden verweerder te gelasten het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.
14. Gelet op het vorenoverwogene heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard en verweerder gelast het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2012.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.