Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 10/1235
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 januari 2012 ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres
(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Delft, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [B] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 31 december 2009 vastgesteld op € 53.959.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 januari 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 16 februari 2010, ontvangen bij de rechtbank op
17 februari 2010, beroep ingesteld. De gronden van het beroepschrift heeft eiseres aangevuld bij brief van 14 juni 2010.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2011 te 's-Gravenhage.
Namens eiseres zijn haar gemachtigden [A] en [B] verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [C], [D] en [E].
Overwegingen
Feiten
1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
2. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object betreft een woonwarenhuis met restaurant, kantoren, opslag en parkeervoorzieningen, gelegen in de nabijheid van de Rijksweg [F]. In het object is ook het internationale opleidingscentrum voor franchisenemers gevestigd. Het object bestaat uit drie bouwlagen waar zich de winkel- en verkoopruimten, het restaurant, de opslagruimten, kantoorruimten, expositieruimten, technische installaties en overige ruimten bevinden. Het object omvat in totaal 40.471 m2 verhuurbaar vloeroppervlak exclusief parkeren. Het parkeren omvat 1.522 parkeerplaatsen welke zijn gelegen aan de voorzijde van het woonwarenhuis, in het onder het woonwarenhuis gelegen parkeerdek en in de naast het woonwarenhuis gelegen parkeergarage. Een deel van het object stamt uit 1992. Dat deel is tussen 2006 en 2008 grondig verbouwd en uitgebreid met nieuwbouw.
3. Het object is gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en als volgt opgebouwd:
Tabel 1
Geschil
4. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Meer specifiek is de toe te kennen huurwaarde aan de objectonderdelen winkel/verkoopruimte en parkeren in geschil. Daarnaast is de hoogte van de huurkapitalisatiefactor in geschil.
Ter zitting is komen vast te staan dat de huurwaarde van het restaurant niet meer in geschil is.
5. Eiseres bepleit een waarde van € 36.246.000. Daartoe wijst eiseres onder andere op het door haar ingebrachte taxatierapport van 14 juni 2010 opgemaakt door [G] van [H]. Het rapport vermeldt een getaxeerde waarde van het object op de waardepeildatum van € 35.531.000. Het taxatierapport bevat een tweetal regionale referentiepanden, te weten [b-straat 1] en [c-straat 1], beide te [B], en een groot aantal landelijke referenties. Onder deze referenties bevinden zich, naast elf andere [X] vestigingen, bouwmarkten, bedrijfsruimten en zelfbedieningsgroothandels verspreid over heel Nederland. Het taxatierapport bevat tevens een overzicht van landelijke transacties. Deze transacties betreffen gerealiseerde huren in 2008 van bouwmarkten. Daarnaast bevat het taxatierapport een aantal referenties van parkeerplaatsen waarbij de huurwaarde per parkeerplaats is vermeld en een onderbouwing van de door eiseres gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,82.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 4 maart 2011 door [E], gediplomeerd WOZ en SVM taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 61.202.000. Naast de gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Dit betreft een drietal andere [X]-vestigingen en een megastore in [d-straat]/[J]. Het taxatierapport bevat tevens een controleberekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze waarde is berekend op € 63.206.000. Verder bevat het taxatierapport een berekening van de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11, een kopie van de aanvraag voor de bouwvergunning, een kopie van de overeenkomst van de aankoop van de grond ten behoeve van de uitbreiding van [X] die zijn beslag in de periode 2006-2008 heeft gekregen en kopieën uit de Taxatiewijzer Parkeren 2008 en de Taxatiewijzer Algemeen.
7. Voor de verdere standpunten van partijen en overgelegde stukken verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In gevolge het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt, kort samengevat, de waarde voor niet-woningen, niet zijnde rijksmonumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object dient te worden bepaald naar de waarde in het economische verkeer, waarbij de huurwaardekapitalisatiemethode voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling toepassing dient te vinden. De rechtbank zal zich aansluiten bij het eensluidende standpunt van partijen nu dit niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.
9. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende. Met het taxatierapport en de bijgevoegde matrix maakt verweerder niet dan wel onvoldoende inzichtelijk op welke wijze de aan het object toegekende waarde is vastgesteld. De in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank niet bruikbaar om de waarde van het object vast te stellen, nu verweerder bij de gemiddelde huurprijs per m2 van de andere [X] vestigingen als uitgangspunt de in-company huurcijfers van deze vestigingen hanteert en deze huurcijfers niet in het economische verkeer tot stand zijn gekomen. Bij gebreke van verhuurtransacties uit de markt ontvalt in zoverre de grondslag aan het door verweerder ingebrachte taxatierapport voor wat betreft de onderbouwing van de waarde in het economische verkeer. Het vergelijkingsobject [d-straat 1] kan gelet op de andere ligging en functie en het beduidend kleinere winkeloppervlak evenmin als vergelijking dienen. Verweerder heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat uit de in het taxatierapport opgenomen gecorrigeerde vervangingswaarde van € 63.206.000 blijkt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verwerpt de onderbouwing van deze waarde nu verweerder heeft miskend dat bij de bepaling van de waarde weliswaar dient te worden uitgegaan van de vervangingswaarde van de grond en opstal, maar dat hierbij tevens in aanmerking dient te worden genomen dat deze waarde onderdeel uitmaakt van de totale gecorrigeerde vervangingswaarde, zijnde de waarde (het nut) die het object voor de eigenaar/gebruiker zelf heeft. Uit het taxatierapport blijkt niet dat dit laatste bij de waardebepaling in aanmerking is genomen. Verder heeft verweerder gesteld dat de waarde nog met omzetbelasting verhoogd dient te worden, zodat de vastgestelde waarde eerder te laag dan te hoog is. Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (vgl. HR 8 augustus 2003, nr. 38085, LJN: AI0924), volgt dat de waardering naar de waarde in het economische verkeer van onroerende zaken in de eerste twee jaar na ingebruikname moet plaatsvinden inclusief omzetbelasting. In de onderhavige zaak staat vast dat het object in de periode 2006 tot en met 2008 grondig verbouwd en met nieuwbouw uitgebreid is. Eiseres heeft echter weersproken dat sprake is van een nieuw vervaardigd goed. Wat daarvan ook zij, nu de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld dat de grondslag aan de door verweerder vastgestelde waarde is komen te ontvallen, heeft verweerder met de enkele stelling dat er nog omzetbelasting in aanmerking dient te worden genomen, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag eveneens ontkennend te worden beantwoord. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. De in het door eiseres overgelegde taxatierapport vermelde regionale en landelijke referentiepanden zijn naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar om als onderbouwing van de door eiseres voorgestane waarde te kunnen dienen, nu deze referentiepanden veelal een geheel ander type object betreffen dan het onderhavige object dan wel een veel kleiner oppervlakte hebben. De ter zitting door eiseres genoemde procedures ten aanzien van andere [X] vestigingen baten haar evenmin. Nu de WOZ-waarden van die vestigingen bij compromis naar beneden zijn bijgesteld is naar het oordeel van de rechtbank niet kenbaar welke zakelijke prijzen aan de waardevaststelling ten grondslag hebben gelegen en kunnen deze derhalve niet dienen ter onderbouwing van het standpunt van eiseres.
11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum schattenderwijs op € 52.040.000. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de toe te kennen huurwaarde aan de parkeerplaatsen en aan de winkel/verkoopruimten en de toe te passen huurkapitali-
satiefactor. Ten aanzien van de toegekende waarde aan de parkeervoorzieningen is verweerder van de volgende berekening uitgegaan:
Tabel 2
Eiseres is bij haar berekening van de waarde van de parkeervoorzieningen, die bestaan
uit 1.522 parkeerplaatsen, uitgegaan van een gemiddelde huurwaarde per parkeerplaats, namelijk van een bedrag van € 500 per parkeerplaats voor de 775 parkeerplaatsen aan de voorzijde en in de parkeerkelder, en van € 580 per parkeerplaats voor de 747 parkeerplaatsen in de drielaagse parkeergarage. Eiseres is dus van een totale waarde, na toepassing van een huurwaardekapitalisatiefactor van 9,82, ter zake van de parkeerplaatsen uitgegaan van (775 x € 500 x 9,82 = € 3.805.250,00) + (747 x € 580 x 9,82 = € 4.254.613,20 = € 8.059.863,20. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde waarde van € 13.789.930 ten aanzien van de parkeervoorzieningen echter niet te hoog. De rechtbank heeft daarbij meer waarde toegekend aan de kengetallen, zoals gebruikt door verweerder, die zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer Parkeren.
Ten aanzien van de winkel/verkoopruimten hanteert verweerder een huurwaarde van € 120 per m2. Dit bedrag heeft verweerder gelet op het overwogene onder 9. met betrekking tot de onbruikbaarheid van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet aannemelijk gemaakt. Ook eiseres heeft het door haar genoemde bedrag van € 75 per m2 als huurwaarde voor de winkel/verkoopruimte niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt de huurwaarde van de winkel/verkoopruimte schattenderwijs vast op € 110 per m2. Nu de oppervlakte van de totale winkel/verkoopruimte niet in geschil is, zijnde 17.392 m2, kent de rechtbank aan de winkel-verkoopruimten een huurwaarde toe van € 1.913.120 (17.392 x € 110).
12. Voor de onderbouwing van de huurkapitalisatiefactor hebben beide partijen aansluiting gezocht bij een taxatiewijzer van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Verweerder heeft voor de gehanteerde kengetallen van de exploitatiekosten aansluiting gezocht bij de taxatiewijzer winkelpanden en eiseres bij de taxatiewijzer bedrijven. Aangezien geen werkelijke cijfers ten aanzien van de exploitatiekosten voorhanden zijn, zal de rechtbank één van deze taxatiewijzers als uitgangspunt nemen. Nu het object voornamelijk dienst doet als winkel/verkoopruimte met de daarbij behorende voorzieningen, heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, voldoende aannemelijk gemaakt dat voor de kengetallen van de exploitatiekosten aangesloten dient te worden bij de taxatiewijzer voor winkelpanden. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd waarom hiervan zou moeten worden afgeweken aangezien zij geen cijfers overgelegd heeft waaruit de door haar gestelde hogere onderhoudskosten ten opzichte van nieuwbouwprojecten blijken. Ook aan het door eiseres overgelegde overzicht van door andere gemeenten gehanteerde kapitalisatiefactoren kan geen betekenis worden toegekend, nu elk inzicht ontbreekt in de wijze waarop deze kapitalisatiefactoren tot stand zijn gekomen. Gelet op het vorenoverwogene acht de rechtbank de toepassing van een kapitalisatiefactor van 11 juist.
13. Gelet op het overwogene onder 11. en 12. is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Aan de winkel/verkoopruimte dient een waarde te worden toegekend van (€ 1.913.120 x 11 =) € 21.044.320 en aan de parkeervoorzieningen dient een waarde te worden toegekend van € 13.789.930, zodat de rechtbank de totale waarde van het object zal vaststellen op (afgerond) € 52.040.000. Het beroep dient derhalve gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.310 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 218, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). Met betrekking tot de kosten van het taxatierapport overweegt de rechtbank dat een dergelijk rapport kwalificeert als een deskundigenverslag als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Ingevolge dit artikel, in verbinding met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit, wordt de vergoeding vastgesteld met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken. Het tarief voor een deskundige bedraagt ingevolge artikel 6, van het krachtens laatstgenoemde Wet vastgestelde Besluit tarieven in strafzaken 2003, ten hoogste € 81,23 per uur. Eiseres heeft dit uurtarief bij de berekening van de kosten van het taxatierapport in aanmerking genomen. Verweerder heeft in deze het standpunt ingenomen dat het uurtarief met de helft verminderd dient te worden. Gelet op de complexiteit van het te waarderen object ziet de rechtbank geen reden dit tarief te matigen. Het aantal in aanmerking te nemen uren van de in totaal door eiseres gestelde 41 uren bepaalt de rechtbank, rekening houdend met de omstandigheid dat de gegevens voor meerdere procedures zijn verzameld, op 20 uur. Derhalve komt een bedrag van € 1.624,60 voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 52.040.000;
-vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 52.040.000;
-bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 2.934,60 te betalen aan eiseres;
-draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 298 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. T. van Rij, en mr. I. Obbink-Reijngoud, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2012.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2.- het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.