Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 405678 / HA ZA 11-2585
Vonnis van 23 mei 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. J. Postma te Delft,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.J. Traverso te Naaldwijk.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 oktober 2011, met producties
- de conclusie van antwoord, met producties
- het tussenvonnis van 21 december 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 20 februari 2012 en de daarin genoemde stukken
- de brief van mr. J.P.G. Bouwman van 21 maart 2012 met opmerkingen over het proces-verbaal
- de brief van mr. J. Postma van 23 maart 2012 met opmerkingen over het proces-verbaal
- de brief van mr. J. Postma van 26 maart 2012 naar aanleiding van de brief van mr. Bouwman van 21 maart 2012
- de brief van mr. J.P.G. Bouwman van 28 maart 2012 naar aanleiding van de brief van mr. Postma van 26 maart 2012.
Hierna is de zaak in verband met ziekte van de behandelend rechter in handen gesteld van de thans behandelend rechter.
1.2. Uit de correspondentie na de toezending van het proces-verbaal van comparitie blijkt dat partijen twisten over de vraag wat precies ter comparitie is gezegd. De thans behandelend rechter heeft de comparitie niet bijgewoond en is derhalve niet in staat de opmerkingen van partijen ter zake op juistheid te beoordelen. De rechtbank zal daarom in het midden laten wat precies is gezegd op de comparitie en ervan uitgaan dat partijen datgene hebben gezegd wat zij in de correspondentie hebben aangegeven. De bij brief van 6 februari 2012 vóór de comparitie overgelegde verklaring van [gedaagde] wordt toegelaten tot de gedingstukken nu uit het proces-verbaal van comparitie blijkt dat die verklaring bij die gelegenheid ter sprake is gekomen en niet is gesteld of gebleken dat [eiser] daarop niet voldoende heeft kunnen reageren.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In 1996 waren zowel [eiser] (geboren 1939) als [gedaagde] (geboren 1956) ondernemer met ieder een glastuinbouwbedrijf.
2.2. [eiser] heeft in december 1996 zijn toenmalige glastuinbouwbedrijf verkocht en geleverd aan [gedaagde]. Het betrof 7.770 m² tuinland met glasopstanden, een bedrijfsruimte met toebehoren en roerende zaken (hierna genoemd: het glastuinbouwbedijf). De koopprijs was € 155.4129,72 (Fl. 342.500,00). Zowel [eiser] als [gedaagde] werd op dat moment bijgestaan door een makelaar.
2.3. In de koopovereenkomst van het glastuinbouwbedrijf (hierna: de koopovereenkomst) is een “eerste recht van koop” opgenomen met betrekking tot het woonhuis van [eiser], aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het woonhuis). De desbetreffende bepaling luidt als volgt:
“eerste recht van koop. Artikel 18.
Bij de notariële akte van levering zal met betrekking tot het woonhuis [adres] met circa 685 m² onder- en omliggende grond, ten behoeve van koper worden gevestigd het eerste recht van koop onder de volgende voorwaarden:
1. tegen de agrarische waarde voor zowel het woonhuis als de onder- en omliggende grond, vast te stellen in onderling overleg of door drie taxateurs;
2. de uit dit kooprecht voortvloeiende rechten c.q. verplichtingen zullen overgaan op de rechtsopvolgers onder bijzondere en algemene titel van zowel verkoper als koper;
Dit recht zal door de notaris worden uitgewerkt op de voor hem gebruikelijke wijze, waarbij voorts bepaald wordt dat onder vervreemding ook verstaan wordt: het verhuur danwel op enigerlei wijze op gebruik geven van genoemd woning aan een derde.”
Voorts zijn partijen een zogenoemd antispeculatiebeding overeengekomen voor het geval de koper van zijn eerste recht van koop gebruikmaakt en de woning vervolgens binnen vijf jaar aan een derde verkoopt in het vrije economische verkeer (niet agrarisch gebonden) (de waardering in dit vrije economische verkeer wordt hierna ook aangeduid als: de vrije economische waarde).
2.4. Bij notariële akte van 18 december 1996 (hierna: de notariële akte) is het glastuinbouwbedrijf geleverd aan [gedaagde]. De leveringsakte bevat een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het woonhuis ten behoeve van [gedaagde] (zijn rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel daaronder begrepen). Indien partijen het niet eens kunnen worden over de koopprijs zal deze worden bepaald door drie deskundigen, die zich zullen richten naar de agrarische waarde van het woonhuis, waarmee wordt bedoeld de waarde die het object heeft als zaak die duurzaam is verbonden aan – en een onlosmakelijke economische band heeft met – de bij deze akte geleverde [Z.] tuin, of de daaraan grenzende [Z.] tuin, welke eigendom is van de voorkeursgerechtigde. De akte bevat ook een winstdelingsregeling bij verkoop door de voorkeursgerechtigde binnen vijf jaar nadat deze het eigendomsrecht van het woonhuis heeft verkregen. In dat geval komt de helft van de meeropbrengst aan [eiser] toe. De akte bevat ten slotte een boetebeding voor het geval het woonhuis niet aan de voorkeursgerechtigde wordt aangeboden. De te verbeuren boete is gelijk aan de vrije verkoopwaarde van het woonhuis, is direct opeisbaar en niet vatbaar voor rechterlijke tussenkomst. Deze bepalingen zijn versterkt door een kettingbeding.
2.5. Op het woonhuis rustte ten tijde van de verkoop en levering van het glastuinbouwbedrijf de (publiekrechtelijke) bestemming “glastuinbouw (bedrijfswoningen en gronden)”. Bij brief van 16 januari 1997 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente [X.] aan [eiser] vrijstelling verleend van de verplichting tot het agrarisch gebruik voor de periode dat hij de eigendom heeft van het woonhuis.
2.6. Bij brief van 10 oktober 2006 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente [Y.] aan [eiser] geschreven: “Op dit moment voldoet uw verzoek om bestemmingswijziging niet aan de criteria uit het Raamplan woningen buitengebied [Y.], omdat de agrarische functie van de woning nog noodzakelijk is. … De heer [gedaagde], wonende [adres 2] te [woonplaats], is bezig zijn glastuinbouwbedrijf te verkopen aan een derde. Zodra in maart 2007 de definitieve eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden … zal uw woning niet meer noodzakelijk zijn als agrarische bedrijfswoning. Zodra de eigendomsoverdracht definitief is zullen wij uw verzoek om bestemmingswijziging opnieuw beoordelen. Indien dan blijkt dat de woning inderdaad geen agrarische functie meer kan vervullen, kan de woning de bestemming ‘woondoelen’ krijgen.”
2.7. Bij brief van 28 november 2007 heeft makelaar Vollebregt-Barten [eiser] geschreven dat in het voorontwerp-bestemmingsplan “woningen in het buitengebied deel 3” het woonhuis is opgenomen. Uitgangspunt is dat de bestemming van het woonhuis zal worden gewijzigd in “Woondoeleinden”.
2.8. [gedaagde] heeft bij akte van 1 maart 2007 een deel van zijn kassencomplex (de percelen met kadastraal nummer [aaaa] en [bbbb]) verkocht en geleverd aan [naam van derde] (niet zijnde eiser). Het gedeelte dat bestaat uit het oorspronkelijke glastuinbouwbedrijf van [eiser] (thans kadastraal nummer [cccc]) heeft hij verhuurd. Het gedeelte dat thans is aangeduid als perceel nummer [dddd] heeft hij nog zelf in eigendom en gebruik. Het woonhuis bevindt zich tussen deze twee percelen.
2.9. Bij brief van 8 mei 2008 heeft mr. J.P.G. Bouwman namens [gedaagde] [eiser] gesommeerd gevolg te geven aan het bestaande voorkeursrecht.
2.10. Bij brief van 23 februari 2011 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente [Y.] [eiser] geschreven: “In 2010 is de bestemming van uw woning, [adres] [woonplaats], gewijzigd. Voorheen had uw woning een agrarische bestemming. Het Bestemmingsplan Woningen buitengebied deel 3 en het wijzigingsplan Parapluherziening bestemmingsplannen buitengebied [Y.] zijn 2010 vastgesteld. Hiermee heeft uw woning de bestemming woondoeleinden gekregen.”
2.11. Het verschil tussen de agrarische waarde van het woonhuis en de waarde in het vrije economische verkeer is ongeveer € 150.000,--.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert – samengevat –
een verklaring voor recht dat
Primair
de bij dagvaarding nader aangegeven wijzingen in de omschrijving van het voorkeursrecht in de leveringsakte van 18 december 1996, ten opzichte van artikel 18 van Pro de koopovereenkomst tussen partijen van 5 december 1996, tussen partijen niet overeengekomen zijn, en dus geen rechtskracht hebben;
Subsidiair
[gedaagde] of zijn rechtsopvolgers ongerechtvaardigd worden verrijkt indien het woonhuis aan hen zou moeten worden aangeboden tegen agrarische waarde;
Meer subsidiair
het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid indien het woonhuis [gedaagde] dient te worden aangeboden tegen agrarische waarde;
en primair, subsidiair en meer subsidiair telkens dat [eiser], of zijn rechtsopvolgers, niet gehouden zijn om het woonhuis tegen agrarische waarde aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden, maar tegen de vrije economische waarde;
alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Bij conclusie van antwoord en in de reactie op het proces-verbaal van 21 maart 2012 heeft mr. Bouwman aangegeven dat [gedaagde] ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft gezegd dat voor zover hem bekend [eiser] niet voornemens is om over te gaan tot vervreemding van het woonhuis en dat [eiser] geen belang heeft bij de procedure of zijn ingestelde vordering.
4.2. Dit verweer wordt verworpen. [eiser] heeft ter comparitie verklaard dat hij het woonhuis wil verkopen, maar niet tegen de agrarische waarde. Gelet op het vaststaande verschil tussen de agrarische waarde en de vrije economische waarde in combinatie met de in de notariële opgenomen boete ingeval het voorkeursrecht niet wordt nageleefd bestaat voldoende objectieve rechtvaardiging en daarmee voldoende rechtens relevant belang voor de gevraagde verklaring voor recht.
4.3. Kern van het geschil is dat [eiser] het woonhuis wenst te verkopen voor de waarde in het vrije verkeer en dat [gedaagde] het woonhuis wel wenst te kopen, maar slechts voor de agrarische waarde. [gedaagde] beroept zich daarbij op het onder de feiten opgenomen voorkeursrecht in de koopovereenkomst en de notariële akte.
4.4. [eiser] heeft primair gesteld dat de notariële akte niet weergeeft wat partijen in de koopovereenkomst voor ogen hebben gehad.
4.5. Deze stelling wordt verworpen. Gelet op hetgeen onder 2.3 en 2.4 is vermeld bevat de notariële akte de essentialia genoemd in de koopovereenkomst (voorkeursrecht, agrarische waardebepaling, gebondenheid van rechtsopvolgers en antispeculatiebeding), zij het dat deze in de notariële akte nader zijn uitgewerkt. Twijfel zou kunnen rijzen met betrekking tot de opgenomen boeteclausule, maar daarover heeft [eiser] niets gesteld.
4.6. [eiser] heeft ook meer subsidiair een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid en – naar de rechtbank begrijpt – wijziging van de overeenkomst gevorderd, namelijk aanbieding van het woonhuis aan [gedaagde] tegen de vrije economische waarde. De rechtbank begrijpt deze vordering aldus dat [eiser] beoogt een beroep te doen op artikel 6:248 lid 1 BW Pro, omdat de overeenkomst niet voorziet in de thans opgetreden omstandigheden, dan wel op artikel 6:258 lid 1 BW Pro omdat sprake is van gewijzigde omstandigheden.
4.7. Ingevolge artikel 6:248, lid 1, BW heeft een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de redelijkheid en billijkheid voortvloeien. De redelijkheid en billijkheid kunnen voor partijen bij een overeenkomst bijkomende rechten en verplichtingen meebrengen, waarin de overeenkomst zelf niet direct voorziet (aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid). Dit is een kwestie van uitleg door de rechter van de tussen partijen bestaande overeenkomst.
4.8. Art. 6:258 lid 1 BW Pro bepaalt dat de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen dan wel deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, aldus het tweede lid van dit artikel, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
Onder onvoorziene omstandigheden worden verstaan omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan en die partijen niet (uitdrukkelijk of stilzwijgend) in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. De omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het komt erop neer dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet zijn.
4.9. Bij de beoordeling van de vraag of in dit geval aanleiding bestaat een lacune in de overeenkomst aanwezig te achten is uitgangspunt dat partijen, als het gaat om de verkoop en koop van onroerende zaken, niet als professionele partijen kunnen worden gezien, maar beschouwd dienen te worden als particulieren. Dat de verandering van de bestemming in de risicosfeer van één van de partijen moet worden gelaten is daarbij niet aan de orde. Dat geldt ook indien de bestemmingswijziging is geëffectueerd op instigatie van [eiser]. Gesteld noch gebleken is dat partijen ten tijde van het totstandkomen van de overeenkomst hebben voorzien dat de bestemming van het woonhuis zou veranderen van “agrarisch” naar “woondoeleinden”. Voorts is gesteld noch gebleken dat zij rekening hebben gehouden of kunnen hebben houden met de gevolgen daarvan. [gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat hij nog steeds belang heeft bij het voorkeursrecht. Hij heeft daarbij aangevoerd dat doel en strekking van het voorkeursrecht nog steeds aan de orde zijn omdat het perceel waarop het woonhuis is gebouwd ook thans als duurzaam verbonden kan worden beschouwd met het resterende glastuinbouwbedrijf van hem. Tegenover dit gemotiveerde betoog van [gedaagde] heeft [eiser] het ontbreken van belang onvoldoende geconcretiseerd. Of het voorkeursrecht is gevestigd op verzoek van de gemeente [X.] (zoals [eiser] stelt) is daarbij in de verhouding tussen [eiser] en [gedaagde] niet relevant, nu zij dit in onderling overleg hebben opgenomen in hun overeenkomst en partijen aldus contractueel zijn gebonden aan elkaar. Het verschil tussen de agrarische waarde en vrije economische waarde is aanzienlijk. Aangenomen mag worden dat partijen voor de thans gerezen situatie een regeling in de overeenkomst zouden hebben opgenomen als zij zich de mogelijkheid van het zich voordoen daarvan hadden gerealiseerd. Daarmee constateert de rechtbank dat de overeenkomst een lacune bevat, waarin dient te worden voorzien.
4.10. Uitgaande van de werking van de redelijkheid en billijkheid tussen partijen komt de rechtbank daarbij tot het oordeel dat het voorkeursrecht dient te worden gerespecteerd, maar dat de waarde waartegen het woonhuis dient te worden aangeboden aanpassing behoeft. Het komt de rechtbank, gelet op de onder 4.9 weergegeven overwegingen onder de gegeven omstandigheden, redelijk voor dat het waardeverschil tussen partijen gelijkelijk wordt gedeeld. Dat betekent dat de prijs waartegen [eiser] het woonhuis ingevolge het voorkeursrecht moet aanbieden het gemiddelde is van de agrarische waarde en de vrije economische waarde. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de aldus te bepalen waarde, voorziet de notariële akte in vaststelling van de waarde van het woonhuis door deskundigen.
4.11. Voor deze verdeling over partijen (50/50) ontleent de rechtbank steun aan het antispeculatiebeding in de koopovereenkomst, dat inhoudt dat indien de koper van het voorkeursrecht gebruik heeft gemaakt en vervolgens het woonhuis binnen vijf jaar na verkrijging aan een derde verkoopt in het vrije economische verkeer, 50% van de eventuele meeropbrengst ten gunste van de verkoper zal komen.
4.12. Voor zover de overeenkomst geacht moet worden voor onbepaalde tijd een voorkeursrecht zonder beperkingen te vestigen, zoals [gedaagde] bepleit, bestaat, op grond van hetgeen onder 4.9 is overwogen, aanleiding de overeenkomst te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden. Voor de toepassing van artikel 6:258 BW Pro is niet relevant dat het voorkeursrecht voor onbepaalde duur is vastgelegd zonder beperkingen ten aanzien van het omzetten van een agrarische bestemming naar een burgerbestemming, nu dit artikel juist voorziet in het aanpassen van bestaande overeenkomsten bij verandering van omstandigheden.
4.13. Gelet op het (voor partijen als particulieren) aanzienlijke waardeverschil tussen de
agrarische waarde en de waarde in het vrije economische verkeer, is sprake van een situatie waarin het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is [eiser] te houden aan de tekst van de overeenkomst. Anderzijds is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenzeer onaanvaardbaar om het gevolg van de gewijzigde omstandigheden geheel voor rekening van [gedaagde] te laten komen. Dat betekent dat, ook voor zover sprake is van onvoorziene omstandigheden, aanleiding bestaat de prijs waartegen [eiser] het woonhuis ingevolge het voorkeursrecht moet aanbieden te stellen op het gemiddelde van de agrarische waarde en de vrije economische waarde. Ook voor dit oordeel vindt de rechtbank steun in het eerder genoemde antispeculatiebeding. Indien partijen niet tot overeenstemming komen over de waarde van het woonhuis geldt de hiervoor onder 4.10 genoemde clausule omtrent waardebepaling door deskundigen.
4.14. Dit betekent dat het meer subsidiair gevorderde ten dele toewijsbaar is. Het subsidiair gevorderde behoeft onder die omstandigheid geen verdere bespreking, nu dit voor [eiser] niet tot een gunstiger oordeel leidt. Van ongerechtvaardigde verrijking is voorts geen sprake (meer) indien de overeenkomst wordt aangevuld of gewijzigd zoals hiervoor overwogen. Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het gelijk en het ongelijk zijn gesteld, bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht (i) dat het in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid indien de woning van [eiser] aan de [adres] te [woonplaats] aan [gedaagde], of diens rechtsopvolgers, dient te worden aangeboden tegen agrarische waarde, en (ii) dat [eiser], of zijn rechtsopvolgers, gezien deze omstandigheid niet gehouden zijn om de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen agrarische waarde aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden, maar tegen het gemiddelde van de agrarische waarde en de onderhandse vrije verkoopwaarde op grond van de (publiekrechtelijke) burgerbestemming hiervan;
5.2. wijst het meer of anders gevorderde af;
5.3. bepaalt dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, met dien verstande dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.M. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2012.