Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/7850
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2012 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 1 september 2011 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2012.
Namens eiser is daar zijn gemachtigde verschenen. Namens verweerder is verschenen
[B], bijgestaan door [C].
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de vergoeding van de kosten voor de deskundige betreft;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten in bezwaar tot een bedrag van € 208,25 te vergoeden;
-bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 437 aan eiser te vergoeden;
-draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 41 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2011 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 19 te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 572.500. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij brief van 31 maart 2011 is de waarde van de woning ambtshalve verminderd naar € 550.000.
4. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 523.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
5. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 496 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 520 m².
6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 515.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- het volgende aan. Eiser stelt dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Voorts stelt eiser dat het achterstallige onderhoud van de woning in 2010 was vastgesteld op een bedrag van € 35.000 en dat dit ook voor 2011 geldt. Eiser verwijst voor de onderbouwing van het achterstallige onderhoud naar de bij het beroepschrift gevoegde foto's van de woning. Voorts verzoekt eiser verweerder de kosten met betrekking tot het opstellen van het taxatierapport (€ 333,20) te vergoeden.
7.Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Verweerder verwijst daartoe naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 7 december 2011 door F. Gerrits, gediplomeerd SVM en WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 525.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [a-straat] 20, 31 en [b-straat] 11, alle gelegen te [Z].
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer perceeloppervlakte en ligging. De door verweerder gebruikte kubieke meter prijs voor de woning is € 475 en voor huisnummer 20 (met een woninginhoud van 400 m³) is de prijs € 550. Het verschil in de gehanteerde prijzen is € 75. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat bij de berekening van de vastgestelde waarde van de woning de garage niet is meegenomen. In het verschil van
€ 75 zit zowel een verschil in achterstallig onderhoud van de woning en een verschil in woninginhoud (van 96 m³ ten opzichte van huisnummer 20) verwerkt. Daarmee heeft verweerder volgens de rechtbank de waarde van € 523.000 voldoende aannemelijk gemaakt.
Kosten van een deskundige
9. Ter zitting heeft verweerder aangevoerd dat hij terecht in de bezwaarfase de vergoeding van de kosten van het taxatierapport heeft afgewezen omdat het taxatierapport is opgesteld door de heer H.W.N. de Wolf, zijnde een kandidaat makelaar/taxateur (hierna:
K-RMT) die niet geschoold is om taxaties uit te voeren. Eiser bestrijdt dit en voert hiertoe aan dat een K-RMT geen taxaties in het kader van financieringen mag opstellen, maar wel WOZ-rapporten. Eiser heeft hiertoe verwezen naar de bij het K-RMT- register opgenomen bijlage maar heeft dit niet verder met bewijsstukken onderbouwd. Gelet op de door partijen over en weer ingenomen standpunten oordeelt de rechtbank dat nu alleen van belang is of een K-RMT een deskundige is in de zin van artikel 1, aanhef en onder b van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). In dit artikel is het navolgende bepaald:
"Ingevolge artikel 1, aanhef en onder b. van het Besluit kan een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 7:15 van Pro de Awb uitsluitend betrekking hebben op:
(...)
b. kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht."
De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat geen sprake is van een deskundige als bedoeld in voornoemd artikel.
Er zijn onweersproken kosten gemoeid met het opstellen van het taxatieverslag waarbij volgens eiser eveneens onweersproken is aangevoerd dat de opsteller van de taxaties, beroepsmatig dergelijke taxaties verricht. In dat licht bezien kan het rapport worden aangemerkt als een verslag dat door een deskundige aan een partij (eiser) is uitgebracht in de zin van art. 2, lid 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit.
De door verweerder daartegen ingebrachte niet op een wettelijke grondslag gelegen bevoegdheidsafspraken binnen de branche van makelaars inzake de werkzaamheden van een K-RMT, leiden de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gelet op het taxatierapport hebben de werkzaamheden betrekking op een particuliere woning in een inzichtelijke markt en zijn daarom naar het oordeel van de rechtbank slechts in beperkte mate van bijzondere aard. Een vergoeding naar een uurtarief van € 50 exclusief BTW acht de rechtbank om die reden passend. Het aantal door eiser genoemde betrokken uren van 3,5 acht de rechtbank niet onredelijk.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.
11. De rechtbank zal, doende wat verweerder behoorde te doen, aan eiser een hogere vergoeding toekennen van € 208,25 voor de kosten die hij heeft moeten maken voor de deskundige en verweerder opdragen deze kosten aan eiser te vergoeden (zijnde 3,5 uren maal het uurtarief van € 50 vermeerderd met 19% BTW).
12. Nu het beroep gegrond is verklaard, veroordeelt de rechtbank verweerder in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 437 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 0,5). De rechtbank is van oordeel dat het gewicht van de beroepszaak als licht moet worden gekwalificeerd nu het beroep alleen de kostenvergoeding voor het opstellen van het taxatierapport betreft.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Atwaroe, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2012.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.