Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 381753 / HA ZA 10-4200
Vonnis van 13 juni 2012
in de zaak van
1.[eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats],
2.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ NOORD-WEST NEDERLAND B.V.,
gevestigd te De Rijp,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. S. van der Kamp te Amsterdam,
tegen
DE VERENIGING VAN EIGENAARS DR. H. COLIJNLAAN 247 tot en met 337 (oneven nummers) EN HUIS TE LANDELAAN 434 tot en met 490 (even nummers),
gevestigd te Rijswijk,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda.
Eiseressen zullen hierna afzonderlijk worden aangeduid als [eiseres sub 1], respectievelijk de Exploitatiemaatschappij en tezamen als [eiseressen c.s.] Gedaagde zal worden aangeduid als de VvE.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 november 2010, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging eis, met producties
- het tussenvonnis van 16 maart 2011 waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- de brief van de VvE van 29 september 2011, met producties;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 13 oktober 2011.
1.2.Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
1.3 De rechter ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden, heeft deze zaak ingevolge art. 15 lid 2 Rv Pro verwezen naar de meervoudige kamer van deze rechtbank. Zij heeft dit vonnis echter om organisatorische redenen, meer in het bijzonder vanwege haar vertrek naar de sector kanton, niet kunnen meewijzen.
2.De feiten
2.1.Bouwbureau Rijland BV was eigenares van een flatgebouw bevattende woningen, winkels, garages en magazijnen aan de [A-straat] en de [B-straat te plaats A]. Bij notariële akte van 1 maart 1983 is het gebouw gesplitst in 86 appartementsrechten (met bestemming woning en winkel) als bedoeld in (thans) art. 5:106 BW Pro. In de splitsingsakte is op een aantal punten afgeweken van het modelreglement voor splitsing (versie 1973). De belangrijkste afwijking betrof art. 23 Modelreglement Pro waarin was bepaald dat de eigenaars in gelijke mate bijdragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn. Uit hetgeen op p. 27 e.v. van de akte is opgenomen valt op te maken dat de kosten voor gemeenschappelijke ruimtes (waaronder wordt verstaan zaken zoals de fundering) door alle appartementseigenaren worden gedragen. De kosten voor onder meer onderhoud van trappenhuizen, trappenhuisverlichting, buitendeuren woningen, brievenbussen woningen, ramen en kozijnen woningen, buitenschilderwerk woningen en balkons van de woningen behoren hier niet toe, maar worden gedragen door de woningeigenaars.
2.2.Op 2 maart 1983 is [eiseres sub 1] eigenaar geworden van de appartementsrechten met appartementsaanduiding [nummers] (zoals aangeduid in akte van splitsing van 1994), hierna: de appartementsrechten van de winkels.
2.3.Op 28 maart 1985 is tussen [eiseres sub 1] en [A] (de echtgenoot van [eiseres sub 1]) een notariële akte opgemaakt onder het kopje "economische eigendomsoverdracht". Daarbij is aan [A] de economische eigendom overgedragen van de appartementsrechten van de winkels.
2.4.Op 1 oktober 1988 heeft [A] de economische eigendom van de appartementsrechten van de winkels overgedragen aan de Exploitatiemaatschappij.
2.5.Op 3 juni 1992 schrijft notaris mevrouw mr. R. Houwing aan de leden van de VvE een brief waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:
"Van de administrateur van [de VvE] vernam ik dat de vereniging het besluit heeft genomen om de akte van splitsing op 1 maart 1983 verleden voor notaris F.A.M. Hoevenaars te wijzigen, aangezien door de eigenaar van de bedrijfspanden het verzoek is gedaan de voorgevel te verplaatsen.
Naast het besluit van de vereniging om de akte te wijzigen is het noodzakelijk dat alle eigenaren individueel meewerken aan de splitsing. In verband hiermee treft u bijgaand aan een volmacht tot het wijzigen van de akte van splitsing. Ik verzoek u vriendelijk deze volmacht te tekenen (...)."
2.6.Op 17 augustus 1992 heeft de toenmalige beheerder van de VvE, [B], "aan belanghebbenden" een brief gezonden waarin, voor zover relevant, het volgende is opgenomen:
" Van het notariskantoor (...) heeft u inmiddels een volmacht ontvangen, met het verzoek deze te willen ondertekenen en waarmee u dan uw instemming/toestemming geeft tot de voorgenomen wijziging in de akte en het reglement van splitsing.
(...)
Voor alle duidelijkheid en om misverstanden te voorkomen deel ik u hierbij voorzoveel nodig mede, dat de wijzigingen van de splitsing - wat het bouwkundige gedeelte van de heer [A] betreft - alleen betreft het naar voren plaatsen van de winkelpuien tot en met het huidige looppad. Omdat dit looppad thans behoort tot de zg."gemeenschappelijke delen" van de VvE is wijziging van de akte (en tekening) noodzakelijk".
2.7.Bij akte van 22 september 1994 is de splitsingsakte van 1983 ten overstaan van notaris mr. W.W. van 't Hoff gewijzigd (hierna: de akte van 1994). In de akte is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard, met een aantal wijzigingen daarop. In de akte staat onder meer dat onder wijziging van de akte van splitsing moet worden begrepen "het samenvoegen van een aantal appartementsrechten, het vergroten van een aantal appartementsrechten, het vaststellen van de nieuwe aandelen in de gemeenschap en het reglement van splitsing van voormelde appartementsrechten, zoals dit is vastgesteld bij de akte van splitsing in appartementsrechten op een maart negentienhonderddrieëntachtig (p. 37).
De kostenverdeling zoals die in de akte van 1983 was gemaakt, is niet meer gevolgd.
2.8.De akte van 1994 is bij akten van 21 oktober 1994 en 18 maart 1997 gerectificeerd in verband met enkele onjuistheden die in de akte van splitsing waren geslopen aangaande een aantal appartementsrechten met bestemming winkel.
2.9.Sinds 2009 heeft de VvE een nieuwe beheerder. Deze beheerder heeft op basis van de akte van 1994 een begroting voor 2010 opgesteld en toen geconstateerd dat in de daaraan voorafgaande periode de verdeling van kosten tussen de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen enerzijds en de eigenaar van de appartementsrechten van de winkels anderzijds niet geheel conform de akte van 1994 is geschied, maar voor een deel nog volgens de akte van 1983. Volgens de akte van 1994 heeft de appartements-eigenaar van de winkels een groter aandeel in de kosten dan hij had op grond van de akte van 1983, omdat hij thans ook moet meedelen in de kosten die zien op het onderhoud van de woningen die zich in het appartementencomplex bevinden.
2.10.De VvE heeft op 1 juni 2010 onder meer besloten:
a) haar bestuurder te machtigen om aan de rechtsbijstandverzekeraar voor te leggen dat de appartementseigenaar van de winkels had dienen mee te delen in de gemaakte kosten voor onderhoud en herstel van ruimtes en zaken ten behoeve van de woningen binnen de VvE gedurende de periode 2003 tot en met 2009 en om zo nodig een rechtsgeding aan te gaan;
b) de begroting voor 2010 vast te stellen, op grond waarvan de appartementseigenaar van de winkels meedeelt in de kosten die worden gemaakt ten aanzien van het onderhoud en herstel van ruimtes en zaken ten behoeve van de woningen;
c) groot onderhoud uit te voeren voor een totaalbedrag van € 180.000, --, welk onderhoud enkel ziet op ruimtes en zaken ten behoeve van de woningen en waarbij het kostenaandeel voor de appartementseigenaar van de winkels is vastgesteld op € 58.840,--.
2.11.[eiseressen c.s.] heeft de kantonrechter verzocht om vernietiging van de onder 2.10. aangehaalde besluiten (hierna: de besluiten) en, in afwachting van die beslissing, om schorsing van die besluiten, dan wel om een verklaring voor recht inhoudende dat de besluiten nietig zijn. Daarnaast heeft [eiseressen c.s.] verzocht om een verklaring voor recht dat [eiseressen c.s.] de op basis van de besluiten in rekening gebrachte bijdragen niet verschuldigd is.
De kantonrechter heeft [eiseressen c.s.] bij beschikking van 19 oktober 2010 niet-ontvankelijk verklaard in de verzochte verklaringen voor recht en overwogen dat die verklaringen gevorderd dienen te worden in een dagvaardingsprocedure, aanhangig te maken bij de rechtbank. De overige verzoeken ter zake van de onder 2.10. genoemde besluiten heeft de kantonrechter afgewezen. Het gerechtshof te 's-Gravenhage heeft genoemde beschikking van de kantonrechter bij beschikking van 7 juni 2011 bekrachtigd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.[eiseressen c.s.] vordert, na (herhaalde) wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. verklaart voor recht dat de splitsingsakte uit 1994 nietig is voor zover daarin is geregeld dat de appartementseigenaar van de winkels bijdraagt in de kosten van onderhoud van de onder C genoemde zaken;
B. [vervallen]
C. verklaart voor recht dat de appartementseigenaar van de winkels niet behoeft bij te dragen in de kosten van de trappenhuizen, buitendeuren woningen, trappenhuisverlichting, brievenbussen woningen, ramen en kozijnen woningen, buitenschilderwerk van de woningen, en balkons van de woningen en dat de appartementseigenaren van de woningen niet behoeven bij te dragen in de kosten van de puien, deuren van de winkels, alsmede in de kosten van de luifel buitengevel boven de winkels;
D. de VvE veroordeelt om dezelfde wijze van afrekening te blijven hanteren zoals die tot en met 2009 is toegepast;
E. verklaart voor recht dat de besluiten van de VvE als vermeld in ro 2.10 nietig zijn;
F. verklaart voor recht dat [eiseressen c.s.] niet gehouden kan worden tot het voldoen van kosten waartoe zij op basis van de akte uit 1983 niet gehouden zou zijn;
G. de VvE veroordeelt in de kosten van dit geding;
H. de VvE veroordeelt tot medewerking aan correctie van de akte uit 1994 in overeenstemming met het onder A. en C. gevorderde.
3.2.[eiseressen c.s.] legt - verkort weergegeven - het volgende aan haar vorderingen ten grondslag.
Bij het opmaken van de akte van 1994 is een fout gemaakt. De notaris heeft, zonder toestemming van de eigenaren, wijzigingen aangebracht ten aanzien van met name de verdeling van de in 3.1. onder C. genoemde kosten en voorts het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard. Dit heeft - ongewild - geleid tot een voor [eiseressen c.s.] minder gunstige kostenverdeling.
3.3. De appartementseigenaren handelen in strijd met art. 5:139 lid 1 BW Pro door geen medewerking te verlenen aan de wijziging van de verdeling van bedoelde kosten. De wil van de appartementseigenaren was daarop immers niet gericht. Als gevolg daarvan is bedoelde wijziging nietig en zijn de daarop gebaseerde besluiten van de VvE, met verwijzing naar art. 5:129 jo Pro art. 2:14 BW Pro, eveneens nietig.
3.4. De VvE voert gemotiveerd verweer.
De Exploitatiemaatschappij dient niet-ontvankelijk verklaard te worden aangezien zij geen partij is, althans onvoldoende belang heeft bij de vorderingen.
3.5 Een deel van de volgens [eiseressen c.s.] bij akte van 1994 ten laste van de appartementseigenaar van de winkels gebrachte onderhoudskosten kwam ook vóór 1994 al ten laste van die appartementseigenaar, terwijl na wijziging van de akte in 1994 de nieuwe verdeelsleutel gedeeltelijk is toegepast. De kostenverdeling als in de akte van 1994 vermeld, is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
3.6 Alle appartementseigenaren hebben een volmacht verleend, zodat zij hun medewerking ook wat betreft de wijziging van de kostenverdeling hebben gegeven. De akte levert dan ook dwingend bewijs op ingevolge art. 157 Rv Pro.
3.7 Eenieder moet kunnen vertrouwen op de juistheid van de in de registers opgenomen gegevens.
3.8.[eiseressen c.s.] heeft haar rechten ten aanzien van de vorderingen verwerkt.
in reconventie
3.9.De VvE vordert - kort samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijke uitvoerbaar bij voorraad:
A. voor recht verklaart dat [eiseres sub 1] periodieke bijdragen en extra bijdragen is verschuldigd, vast te stellen aan de hand van de kostenverdeling zoals die in de akte van 1994 (inclusief rectificaties) is opgenomen, welke kostenverdeling het navolgende inhoudt: met toepassing van een breukdeel van 2540/7770 voor de appartementseigenaar van de winkels wordt er door alle appartementseigenaren bijgedragen in de schulden en kosten als bedoeld in artikel 3 van Pro de akte van 1994, met uitzondering van de schulden en kosten die zijn opgenomen onder 2, derde lid, A tot en met E op bladzijde 53 van deze akte;
B. [eiseres sub 1] (c.s.) veroordeelt tot betaling van € 45.283,49 aan achterstallige periodieke bijdragen tot en met maart 2011 en € 61.587,53 aan achterstallige bijdragen aan daadwerkelijk uitgevoerd gemeenschappelijk onderhoud over de periode 2003 tot en met 2009, te vermeerderen met wettelijke rente;
C. [eiseres sub 1] (c.s.) veroordeelt tot betaling van de periodieke voorschotten vanaf 1 april 2011;
D. [eiseres sub 1] (c.s.) veroordeelt tot betaling van € 11.191,26 aan buitengerechtelijke incassokosten E. [eiseres sub 1] (c.s.) veroordeelt in de kosten van dit geding.
3.10. De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat de akte van 1994, alsmede de inhoud van de besluiten dienen te worden nagekomen. [eiseressen c.s.] heeft belang gehad bij de verrichtte onderhoudswerkzaamheden terzake waarvan zij betaling vordert.
3.11.[eiseressen c.s.] voert gemotiveerd verweer en betwist dat de kostenverdeling sinds 1994 conform de akte uit dat jaar heeft plaatsgevonden, met uitzondering van de toegepaste breukdelen. Uitvoering van de akte van 1994 is, wat de kostenverdeling betreft, in strijd met de redelijkheid en billijkheid, de vorderingen van de VvE terzake die kosten zijn deels verjaard en de VvE heeft haar rechten verwerkt om uitvoering van die kostenverdeling te vorderen.
4.De beoordeling
in conventie
wijziging van eis
4.1.[eiseressen c.s.] heeft ter comparitie van partijen haar eis (nogmaals) gewijzigd zoals verwoord in r.o. 3.1 onder H, en dat terwijl zij kort voordien (bij akte op de comparitie genomen) reeds haar eis had gewijzigd. De laatste wijziging heeft [eiseres sub 1] op schrift gesteld en is aan het proces-verbaal gehecht. De VvE heeft ter comparitie bezwaar gemaakt tegen deze laatste wijziging, als zijnde in strijd met de eisen van een goede procesorde. Dit bezwaar wordt verworpen.
Ingevolge art. 130 Rv Pro is eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk te wijzigen zolang nog geen eindvonnis is gewezen. Nu de wijziging van eis in het verlengde ligt van de andere vorderingen en grondslagen van [eiseressen c.s.] en aan de VvE (blijkens het proces-verbaal) ter comparitie de mogelijkheid is geboden te reageren, oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is van strijd met de goede procesorde.
niet-ontvankelijkheid Exploitatiemaatschappij
4.2.De VvE voert allereerst aan dat de Exploitatiemaatschappij niet-ontvankelijk verklaard dient te worden, aangezien zij geen partij is, althans geen dan wel onvoldoende belang heeft bij de vorderingen. [eiseressen c.s.] heeft bij conclusie van antwoord in reconventie betoogd dat in 1993 de eigendom van de appartementsrechten met bestemming winkels op grond van koop is overgedragen aan de Exploitatiemaatschappij. Ten bewijze daarvan heeft zij een volmacht tot juridische levering in het geding gebracht. Nu deze volmacht niet is ondertekend, er geen akte van levering is overgelegd en de advocaat van [eiseressen c.s.] ter zitting heeft betoogd dat "gedaagde sub 2 als economisch eigenaar subject [is] bij de rechtsbetrekking die ter discussie staat," gaat de rechtbank ervan uit dat geen juridische levering heeft plaats gehad. Ter beoordeling ligt daarom voor of de Exploitatiemaatschappij als economisch eigenaar van de appartementsrechten van de winkels als belanghebbende ontvankelijk is in haar vordering. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
4.3.In de akte van 28 maart 1985 staat onder meer vermeld dat [eiseres sub 1] juridisch eigenaar is van de appartementsrechten, dat de financiering deels hypothecair (ten laste van [A]), deels uit eigen middelen van [A] geschiedt en dat partijen "om hen moverende redenen de onroerende goederen op naam van partij [[eiseres sub 1]] hebben gesteld, doch dat wat hun onderlinge verhouding betreft partij [[eiseres sub 1]] bij het tekenen van voormelde akte [rechtbank: van transport] optrad als lasthebber van partij [[A]] en dat partij [[A]], mede gelet op voormelde financiering, sedert de verkrijging van partij [[eiseres sub 1]] economisch eigenaar van bedoelde goederen is." [A] heeft deze "economische eigendom" vervolgens in 1988 overgedragen aan de Exploitatiemaatschappij.
Aan de gemeenschap van appartementseigenaars van woningen en winkels is de vereniging van eigenaars als organisatiestructuur gekoppeld. Dat is een bijzondere gemeenschap waarvan het doel is blijkens art. 5:112 lid 1 sub Pro e "het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren". Van die gemeenschap is iedere appartementseigenaar van rechtswege lid (art. 5:125 BW Pro). Wat er ook zij van het gestelde belang van de Exploitatiemaatschappij bij de vordering, nu de afspraken die zijn gemaakt tussen enerzijds [eiseres sub 1] en anderzijds [A]/de Exploitatiemaatschappij slechts verbintenisrechtelijke werking hebben en de Exploitatiemaatschappij geen appartementseigenaar is in de zin van art. 5:125 BW Pro, is de Exploitatiemaatschappij niet ontvankelijk in haar vordering.
De akte van 1994
4.4.Kern van het geschil betreft de vraag of de akte van splitsing uit 1994 weergeeft hetgeen partijen hebben beoogd te wijzigen: betrof het slechts aanpassing van de breukdelen of dienden ook de onderhoudskosten te worden aangepast en verdeeld overeenkomstig hetgeen daaromtrent in de akte van 1994 is opgenomen.
[eiseres sub 1] stelt zich op het standpunt dat aan de akte van 1994 geen werking toekomt omdat er geen geldige rechtshandeling is tot stand gekomen. De akte strookt namelijk niet met haar wil tot wijziging van de onderhoudsverdeling (ten nadele van de appartementseigenaar van de winkel); de wil was slechts gericht op aanpassing van de breukdelen onder handhaving van de verdeling van de onderhoudskosten zoals die in de akte van 1983 was opgenomen. Door de wijziging moet de winkeleigenaar thans meebetalen aan een aantal kostenposten waarvoor in de akte van 1983 juist een uitzondering was gemaakt.
Met betrekking tot dit beroep op art. 3:33 BW Pro overweegt de rechtbank als volgt.
4.5. In beginsel zal de partij die zich op het ontbreken van de wil beroept, en derhalve betoogt dat de in de akte neergelegde inhoud niet strookt met zijn werkelijke bedoeling, dat dienen te bewijzen. De VvE heeft zich echter beroepen op de beschermingsbepaling van art. 3:35 BW Pro. Als dat beroep, namelijk dat zij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de inhoud van de notariële splitsingsakte wél strookte met de (veronderstelde) wil van haar wederpartij, zou opgaan, is het gestelde wilsontbreken geheeld. De VvE zal dus in beginsel moeten aantonen dat aan de in dat artikel vermelde vereisten is voldaan. De VvE heeft zich daartoe beroepen op de tekst van de splitsingsakte 1994. Hieromtrent overweegt de rechtbank als volgt.
4.6. Op wijziging van een splitsingsakte in 1994 is art. 5:139 BW Pro van toepassing zoals die bepaling gold tot 1 mei 2005. Ingevolge art. 5:139 lid 1 BW Pro kan wijziging slechts plaatsvinden als alle appartementseigenaren daaraan hun medewerking verlenen, terwijl lid 3 bepaalde dat de wijziging geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Met genoemde wettelijke bepaling dat slechts alle appartementseigenaren aan wijziging kunnen meewerken, wordt voorkomen dat bepaalde appartementseigenaren door de wijziging buiten hun wil worden benadeeld. Niet in geschil is dat alle appartementseigenaren, en dus ook [eiseres sub 1], op correcte wijze een volmacht hebben verleend aan een kandidaat-notaris, die vervolgens als schriftelijk gevolmachtigde van de eigenaren is opgetreden. Dat betekent dat in beginsel is voldaan aan de (toen geldende) wettelijke vereisten voor wijziging van de splitsingsakte.
4.7. Een authentieke akte (zoals een splitsingsakte) levert ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen ingevolge art. 157 lid 2 Rv Pro tussen partijen dwingend bewijs op. De omvang van de bewijsrechtelijke gebondenheid aan de afgelegde verklaringen - het onderwerp van de akte - dient beoordeeld te worden naar de toestemming die uit de inhoud van de verklaringen en uit de omstandigheden waarin zij zijn afgelegd, kan worden afgeleid. De betrokkenheid van een notaris bij de totstandkoming van de akte biedt geen bescherming voor de juistheid van de verklaring, maar wel voor zijn waarneming. De notaris biedt dan ook in die zin bescherming nu deze als het ware een wilscontrolerende taak heeft. Op een notaris rust immers een zwaarwegende zorgplicht "ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen welke zijn beoogd met de in (...) [een notariële] akte opgenomen rechtshandelingen" (HR 28 september 1991, NJ 1991,473).
Anders dan de VvE heeft betoogd, is niet komen vast te staan dat de akte eerst in concept aan de appartementseigenaren is toegestuurd, zoals wel sinds 1999 ingevolge art. 43 Wet Pro op het notarisambt verplicht is, en dat deze vervolgens de volmacht aan de notaris hebben verstrekt om de akte namens hen te passeren. Immers uit een brief van de notaris d.d. 7 augustus 1992 aan de appartementseigenaren kan worden afgeleid dat diverse eigenaren eerst de conceptakte wilden zien alvorens de volmacht te tekenen. Kennelijk is - in elk geval aan degenen die daarom hadden verzocht - vervolgens de tekst van de akte in concept toegestuurd want uiteindelijk is door een ieder de volmacht verstrekt, waarna de akte is opgemaakt.
4.8. De wijziging van de akte betreft "het samenvoegen van een aantal appartementsrechten, het vergroten van een aantal appartementsrechten en het vaststellen van de nieuwe aandelen in de gemeenschap". De VvE betoogt dat de wijziging van kostenverdeling zoals in de akte is opgenomen wél is beoogd en beroep zich daartoe op de dwingende bewijskracht van de akte ingevolge art. 157 lid 1 Rv Pro. De vraag is of de VvE er zonder meer vanuit mag gaan dat de notariële akte de bedoelingen van [eiseres sub 1] op het punt van de wijziging volledig en juist heeft weergegeven. Daarbij dient een genuanceerde uitlegmethode te worden toegepast, waarbij aan subjectieve en objectieve aanknopingspunten gewicht kan worden toegekend. De volgende feiten en omstandigheden zijn daarbij van belang.
* Er zijn geen besluiten en notulen voorhanden van vóór 1994, waaruit zou kunnen blijken dat er is gesproken over en besloten tot wijziging van de onderhoudskostenverdeling zoals in de akte van 1994 is opgenomen;
* Niet is gesteld of anderszins gebleken dat is besproken dat het Modelreglement van 1983 zou moeten worden vervangen door een nieuw Modelreglement (1992);
* In de (hierboven onder 2.5 vermelde) brief van de notaris aan de appartementseigenaren staat dat de VvE het besluit heeft genomen om de akte van splitsing te wijzigen "aangezien door de eigenaar van de bedrijfspanden het verzoek is gedaan de voorgevel te verplaatsen";
* In de notulen van de ledenvergadering van 11 mei 1994 staat onder meer: "Zoals tijdens de vorige vergadering werd afgesproken zullen de voorschotten servicekosten bepaald worden aan de hand van de verdeelsleutel uit de nieuwe akte";
* Uit de (hierboven onder 2.6. vermelde) brief van de toenmalige beheerder van de VvE aan de appartementseigenaren blijkt dat de wijzigingen van de splitsing - wat het bouwkundige gedeelte van [A] betreft - alleen betreft het naar voren plaatsen van de winkelpuien tot en met het huidige looppad, welk looppad ging behoren tot de zgn."gemeenschappelijke delen" van de VvE;
* De akte is, met name op het punt van de kostenverdeling, niet eenvoudig te doorgronden. De tekst van de akte beslaat 74 pagina's, waarbij niet inzichtelijk is hoe de kostenverdeling van 1983 zich verhoudt tot die uit 1994. Niet is gesteld of gebleken dat de wijzigingen zijn toegelicht (vgl. hiervoor r.o. 4.7);
* De onderhoudskosten zijn, behoudens de doorgevoerde breukdelen in verband met de aanpassing, tot 2009 volgens de akte van 1983 aan de diverse groepen appartementseigenaren toegedeeld;
- De VvE heeft nooit te kennen gegeven - bijvoorbeeld bij de vaststelling van de jaarlijkse begrotingen - dat de aldus uitgevoerde berekening niet klopte.
4.9. Nu het onderwerp van de akte - "het samenvoegen van een aantal appartementsrechten, het vergroten van een aantal appartementsrechten en het vaststellen van de nieuwe aandelen in de gemeenschap" - niet onmiddellijk aanleiding geeft te veronderstellen dat daar ook de litigieuze gewijzigde kostenverdeling in moet worden begrepen en de (door de VvE beoogde) gewijzigde kostenverdeling evenmin met behulp van een voor de hand liggende redenering geacht kan worden in die verklaringen besloten te liggen, terwijl de overige hiervoor genoemde feiten en omstandigheden het standpunt van [eiseres sub 1] bevestigen, heeft de akte op het punt van de verklaring geen dwingende bewijskracht tussen partijen.
4.10.Nu de VvE geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd anders dan dat de inhoud van de akte van 1994 duidelijk is en dat alle appartementseigenaren volmachten hebben verleend, zal de rechtbank de stelling van de VvE als onvoldoende onderbouwd passeren.
4.11. Het verweer van de VvE dat aan de akte van 1994, ook wat de kostenverdeling betreft, rechtskracht toekomt op grond van het feit dat derden moeten kunnen vertrouwen op de inhoud van de registers, als bedoeld in artikel 3:25 BW Pro dan wel 3:26 BW, wordt verworpen om reden als volgt.
Het onderwerp van de akte - "het samenvoegen van een aantal appartementsrechten, het vergroten van een aantal appartementsrechten en het vaststellen van de nieuwe aandelen in de gemeenschap" - betreft een partijverklaring, terwijl niet is gebleken dat de kostenverdeling zoals die door de notaris is toegepast, op een partijverklaring berust. Derhalve is er geen sprake van met kracht van authenticiteit door de notaris vastgesteld feiten zoals art. 3:25 BW Pro vereist.
4.12. De verkrijger van een registergoed wordt ingevolge artikel 3:26 BW Pro tegen onjuiste feiten beschermd jegens degene die redelijkerwijs voor de juistheid van de registers had kunnen zorg dragen. Ondanks het feit dat vrijwel alle woningen na 1994 door de huidige appartementseigenaren zijn gekocht, kunnen zij geen beroep doen op deze beschermingsbepaling. Vast staat immers dat geen van de leden van de VvE gedurende 15 jaren de incorrectheid van de wijze van verdeling van de onderhoudskosten zoals opgenomen in de akte van vóór 2009 heeft onderkend, en [eiseres sub 1] derhalve evenmin, zodat niet kan worden geoordeeld dat nu juist [eiseres sub 1] redelijkerwijze voor overeenstemming van de registers met de door [eiseres sub 1] gestelde werkelijkheid had dienen zorg te dragen.
Conclusie in conventie
4.13. Aangezien vast is komen te staan dat de wijziging van de akte in 1994 op de door [eiseres sub 1] betwiste punten heeft plaats gehad zonder de medewerking van alle appartementseigenaren is de wijziging ongeldig. Ingevolge art. 3:41 BW Pro is de akte daarom nietig op de door [eiseres sub 1] aangegeven punten. De verklaring voor recht zoals gevorderd en weergegeven in r.o. 3.1 sub A zal derhalve worden toegewezen.
4.14. De in r.o.3.1 sub C gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen voor zover deze erop ziet dat de appartementseigenaren van de woningen niet behoeven bij te dragen in de kosten van de puien en deuren van de winkels, noch in de kosten van de luifel buitengevel boven de winkels. Bij het gedeelte van de in r.o. 3.1 sub C gevorderde verklaring voor recht dat ziet op de appartementseigenaar van de winkels heeft [eiseres sub 1], gelet op de toegewezen verklaring voor recht als gevorderd in r.o. 3.1 sub A, geen zelfstandig belang, zodat deze zal worden afgewezen.
4.15. Dat betekent vervolgens ook dat de (hierboven onder 2.10 sub b en c genoemde) besluiten van de VvE ingevolge art. 2:14 jo Pro art. 5:129 BW Pro nietig zijn wegens strijd met de alsdan geldende akte uit 1983, zodat ook de gevorderde verklaring voor recht als weergegeven in r.o. 3.1 sub E zal worden toegewezen.
4.16. De vorderingen als vermeld in r.o. 3.1 sub D en F zal de rechtbank afwijzen. Bij toewijzing van die vorderingen heeft [eiseres sub 1], gelet op de hiervoor gegeven beslissingen in conventie alsmede gelet op de beslissing in reconventie, immers geen zelfstandig belang.
4.17. De vordering tot medewerking aan wijziging van de akte van 1994, zoals weergegeven in r.o. 3.1 sub H moet stranden, reeds omdat niet vaststaat dat aan de in art. 5:139 BW Pro genoemde vereisten voor wijziging van de akte is voldaan.
Proceskosten
4.18. De VvE zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [eiseres sub 1] begroot op
€ 73, 89 aan deurwaarderskosten, € 560,-- aan griffierecht en € 904,-- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).
in reconventie
4.19. De vorderingen in reconventie, als weergegeven in r.o. 3.9. sub A, B en C, zijn gebaseerd op de kostenverdeling als opgenomen in de akte van 1994 en de daarop gebaseerde besluiten van de VvE. Gegeven de beslissingen van de rechtbank in conventie in r.o 4.13, 4.14 en 4.15 zullen die vorderingen worden afgewezen.
4.20. Omdat de vorderingen in reconventie worden afgewezen, komen ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet voor toewijzing in aanmerking.
Proceskosten
4.21.De VvE zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [eiseres sub 1] tot op heden begroot op € 452,--aan salaris advocaat ( 1 punt x tarief II).
in conventie en in reconventie
4.22. De overige door partijen ingebrachte stellingen en weren kunnen noch in conventie, noch in reconventie tot een ander oordeel ten aanzien van één van de vorderingen leiden en behoeven dan ook geen verdere bespreking en beoordeling meer.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.in conventie
- verklaart voor recht dat de splitsingsakte uit 1994 nietig is voor zover daarin is geregeld dat de appartementseigenaar van de winkels bijdraagt in de kosten van onderhoud van de trappenhuizen, buitendeuren woningen, trappenhuisverlichting, brievenbussen woningen, ramen en kozijnen woningen, buitenschilderwerk van de woningen, en balkons van de woningen;
- verklaart voor recht dat de appartementseigenaren van de woningen niet behoeven bij te dragen in de kosten van de puien en deuren van de winkels, noch in de kosten van de luifel buitengevel boven de winkels;
- verklaart voor recht dat de besluiten van de VvE als vermeld in r.o. 2.10 sub b en c nietig zijn;
- veroordeelt de VvE in de kosten van deze procedure in conventie, aan de zijde van [eiseres sub 1] tot op heden begroot op € 1.537,89;
- verklaart dit vonnis wat betreft de kostenverdeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het anders of meer gevorderde.
5.2 in reconventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiseres sub 1] tot op heden begroot op € 452,--;
- verklaart dit vonnis wat betreft de kostenverdeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.A.M. Ahsmann, mr. W.A.G.J. Ferenschild en mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2012.