Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Delft
JW
Rolnummer: 1011746 \ CV EXPL 10-11680
vonnis d.d. 10 mei 2012
Vonnis in de zaak van:
1. de besloten vennootschap Résidence De Ridderhof B.V.
gevestigd te Lunteren, hierna te noemen: Résidence de Ridderhof B.V.,
2. de besloten vennootschap De Ridderhof B.V.,
gevestigd te Bilthoven, hierna te noemen: De Ridderhof B.V.,
hierna - daar waar wordt gedoeld op Résidence De Ridderhof B.V en De Ridderhof B.V gezamenlijk - te noemen: De Ridderhof c.s.,
eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. S.J. van Susante,
tegen
1. [huurder 1],
5. [huurder 5]
7. [huurder 7],
13. [huurder 13],
19. [huurder 19],
20. [huurder 20],
24. [huurder 24],
25. [huurder 25],
27. [huurder 27],
30. [huurder 30],
34. [huurder 34],
38. [huurder 38],
40. [huurder 40],
49. [huurder 49],
54. [huurder 54],
55. [huurder 55],
56. [huurder 56],
58. [huurder 58],
61. [huurder 61],
66. [huurder 66],
67. [huurder 67],
70. [huurder 70],
72. [huurder 72],
74. [huurder 74],
76. [huurder 76],
77. [huurder 77],
81. [huurder 81],
82. [huurder 82],
86. [huurder 86],
88. [huurder 88],
89. [huurder 89],
92. [huurder 92],
93. [huurder 93],
95. [huurder 95],
97. [huurder 97],
100. [huurder 100],
101. [huurder 101]
104. [huurder 104],
105. [huurder 105],
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
2. [huurder 2],
3. [huurder 3],
4. [huurder 4],
6. [huurder 6],
8. [huurder 8],
9. [huurder 9],
10. [huurder 10],
11. [huurder 11],
14. [huurder 14],
15. [huurder 15],
16. [huurder 16],
17. [huurder 17],
18. [huurder 18],
21. [huurder 21],
22. [huurder 22],
23. [huurder 23],
26. [huurder 26],
28. [huurder 28],
29. [huurder 29],
31. [huurder 31],
32. [huurder 32],
33. [huurder 33],
35. [huurder 35],
36. [huurder 36],
37. [huurder 37],
39. [huurder 39],
41. [huurder 41],
42. [huurder 42],
43. [huurder 43],
44. [huurder 44],
45. [huurder 45],
46. [huurder 46]
47. [huurder 47],
50. [huurder 50],
51. [huurder 51],
52. [huurder 52],
53. [huurder 53],
57. [huurder 57],
59. [huurder 59],
60. [huurder 60],
62. [huurder 62],
63. [huurder 63],
64. [huurder 64],
65. [huurder 65],
68. [huurder 68],
69. [huurder 69],
71. [huurder 71],
73. [huurder 73],
75. [huurder 75],
78. [huurder 78],
79. [huurder 79],
80. [huurder 80],
83. [huurder 83],
84. [huurder 84],
87. [huurder 87],
90. [huurder 90],
91. [huurder 91],
94. [huurder 94],
98. [huurder 98],
99. [huurder 99],
102. [huurder 102],
103. [huurder 103]
gemachtigde: mr. J.E. Mazel,
hierna te noemen: de huurders,
een en ander zoals na intrekkingen betrekking hebbend op enkele huurders,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijk reconventie.
Procedure
- de rolbeslissing van 15 maart 2012;
- de akten aan zijde van beide partijen.
In conventie en in voorwaardelijke reconventie:
1 Feiten
De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.
1.1 Résidence De Ridderhof B.V. is eigenaar van de onroerende zaken te Bilthoven waarop Bungalowpark De Ridderhof wordt geëxploiteerd. Die exploitatie bestaat uit de verhuur van jaar tot jaar van (113) staanplaatsen aan particulieren voor recreatief (eigen) gebruik.
1.2 Résidence De Ridderhof B.V. heeft voormelde onroerende zaken in 2009 aangekocht van de heer [A]. De exploitatie van het park is tot en met 31 december 2010 uitbesteed en opgedragen aan De Ridderhof B.V. De exploitatie-overeenkomst is daarna blijkens de nieuwsbrief van De Ridderhof B.V. (en voor zover vereist mede namens Résidence De Ridderhof B.V.) d.d. 14 januari 2011 verlengd in verband met de lopende (onderhavige) procedure.
1.3 Op de staanplaatsen zijn door de huurders of hun rechtsvoorgangers recreatiemiddelen geplaatst. Die recreatiemiddelen zijn eigendom van de desbetreffende huurders. De Ridderhof c.s. verhuren geen recreatiemiddelen.
1.4 Acht staanplaatsen zijn niet verhuurd aan derden, de daarop geplaatste recreatiemiddelen zijn ook eigendom van verhuurder.
1.5 De huurovereenkomsten betreffen huur van ongebouwde onroerende zaken. Op de huur zijn alleen de algemene (huur)artikelen 7:201 t/m 230 BW van toepassing. De huurders genieten geen speciale huurbescherming.
1.6 Bungalowpark De Ridderhof is aangesloten bij Recron. Dit is de brancheorganisatie van en voor recreatieondernemers. Recron heeft namens de aangesloten ondernemers, samen met de Anwb en de Consumentenbond (waarbij de laatste twee de belangen van de huurders behartigen) voorwaarden opgesteld.
1.7 Artikel 10 ("Beëindiging overeenkomst") van de in november 2006 tot stand gekomen Recron-voorwaarden, welke in werking zijn getreden per 1 januari 2008, luidt - voor zover hier van belang -:
"De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk opzeggen: (...)
g. indien de ondernemer een herstructureringsplan voor het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor vaste standplaatsen moeten worden opgeheven.
4. Opzegging door de ondernemer geschiedt schriftelijk met inachtneming van een termijn van drie maanden voor afloop van het lopende contractjaar. Voor opzegging wegens herstructurering zoals vermeld onder sub g. van het vorige artikellid, geldt een opzegtermijn van minimaal achttien maanden. (...)
6.a. In geval van herstructurering waarbij een vaste plaats wordt opgezegd is de ondernemer verplicht om de recreant zo mogelijk een plaats op het terrein aan te bieden b. Indien een plaats niet voorhanden is, heeft de recreant het recht op een tegemoetkoming van € 1.350,00 in de kosten die verband houden met de verplaatsing of verwijdering van zijn kampeermiddel, mits de recreant gedurende de opzegtermijn de plaats oplevert zoals gesteld in artikel 13 lid Pro 1. (...)".
1.8 Bij brief van 29 mei 2009 heeft De Ridderhof B.V. de huurovereenkomsten van de staanplaatsen op grond van artikel 10 lid 3 onder Pro g. van de Recron-voorwaarden opgezegd tegen 31 december 2010. De reden daarvan was blijkens de brief dat het herstructureringsplan voor de Ridderhof tot uitvoering werd gebracht. De huurders dienden de staanplaats op 31 december 2010 geheel ontruimd te hebben verlaten.
1.9 Bij brief van 26 juni 2009 aan de huurders heeft De Ridderhof B.V. gerefereerd aan de brief van 29 mei 2009 en de daarin gedane opzegging van de huurovereenkomsten. De brief van 26 juni 2009 vermeldt voorts onder meer dat voor zover de huurder in het (verdere) verleden huurafspraken zou hebben gemaakt met de voormalige eigenaar - de heer [A] - in privé, wettelijk geldt dat die huurafspraken zijn overgegaan op Résidence De Ridderhof B.V.. De opzegging d.d. 29 mei 2009 wordt in die gevallen - voor zover die zouden bestaan - nadrukkelijk te zijn gedaan (mede) namens Résidence De Ridderhof B.V.
1.10 Het terrein van Bungalowpark De Ridderhof is gelegen in het bestemmingsplan "Landelijk gebied 1985 - herziening 1994". Het perceel is bestemd voor "recreatieve doeleinden II" als bedoeld in artikel 28 van Pro het bestemmingsplan.
1.11 In juli 2010 respectievelijk september 2010 zijn door De Ridderhof c.s. bij de gemeente De Bilt aanvragen ingediend voor de bouw van 87 recreatiewoningen op basis van het zogenaamde Plan Assink. De gemeente De Bilt heeft de aangevraagde bouwvergunningen bij besluit van 28 januari 2011 geweigerd. De gemeente was van oordeel dat er sprake van is dat het bouwplan in strijd is met het vigerende bestemmingsplan.
1.12 Op het door De Ridderhof c.s. ingestelde bezwaar heeft het college van B&W van de gemeente op 31 oktober 2011 een beslissing genomen waarbij de besluiten tot weigering van de aangevraagde vergunningen zijn gehandhaafd.
1.13 Tegen dit besluit heeft De Ridderhof c.s. op 9 december 2011 beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht, sector bestuursrecht. Dit beroep is - naar mag worden aangenomen - behandeld op 9 maart 2012.
1.14 Huurders hebben als productie 9 bij de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie taxatierapporten in het geding gebracht met een blijkens die rapporten actuele waarde van de respectieve vakantiewoningen.
2 Vordering in conventie
De Ridderhof c.s. vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomsten van gedaagden sub 1 tot en met 105 met eiseres sub 1 en/of sub 2 op 31 december 2010 eindigen of zijn geëindigd, althans op een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum zullen eindigen;
b. gedaagden sub 1 tot en met 105 te veroordelen de door hen gehuurde staanplaatsen op Bungalowpark De Ridderhof (aan de Koudelaan 27 te Bilthoven) met al de hunnen en al het hunne, uiterlijk op 31 december 2010, althans een door de kantonrechter te bepalen nadere datum, te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels van de slagboom en ter vrije en algehele beschikking van eisers te stellen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag, of gedeelte van een dag, dat elk der gedaagden in gebreke zullen blijven om aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, met machtiging aan eisers om, in het geval gedaagden weigeren of nalatig blijven om aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, zelf die ontruiming, inhoudende sloop van de kampeermiddelen, te bewerkstelligen, zonodig met behulp van sterke arm van justitie en/of politie, met veroordeling van gedaagden in dat laatste geval in de kosten van die ontruiming;
c. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
De Ridderhof c.s. leggen aan hun vordering, tegen de achtergrond van voormelde feiten, het volgende ten grondslag.
2.1 De Ridderhof c.s. wensen de exploitatie van het bungalowpark opnieuw vorm te geven, teneinde tot een bedrijfseconomisch gewenste exploitatie te komen. De huidige recreatiemiddelen zijn van zeer wisselende inrichting en kwaliteit. De Ridderhof c.s. willen een eenheid op het park realiseren, door zoveel mogelijk dezelfde recreatiewoningen te bouwen en/of in elk geval ervoor zorg te dragen dat de bebouwing bij elkaar aansluit. Voorts voldoen de recreatiemiddelen, maar ook het park en de inrichting daarvan, niet meer aan alle van overheidswege geldende (veiligheids)voorschriften. Zo zijn de afstanden tussen sommige recreatiemiddelen onvoldoende, zijn diverse recreatiemiddelen bij calamiteiten onvoldoende bereikbaar en is ook overigens niet aan alle brandveiligheidsvoorschriften voldaan. In de nieuwe wijze van exploitatie zal de verhuur van vaste (jaar)staanplaatsen komen te vervallen en zullen de kavels verkocht worden aan recreanten. Voorts zullen de voorzieningen, wegen, paden, groen, enzovoorts worden vernieuwd en (beperkt) gewijzigd en zullen uiteindelijk minder recreatiewoningen worden gerealiseerd dan nu aanwezig.
2.2 Met inachtname van de Recron-voorwaarden hebben De Ridderhof c.s. de huurovereenkomsten bij brieven van 29 mei 2009 en 26 juni 2009 opgezegd tegen 31 december 2010 op grond van herstructureringsplannen.
2.3 De Ridderhof c.s. zijn van mening dat de huurovereenkomsten door deze opzegging per 31 december 20010 zijn geëindigd en zij verzoeken de kantonrechter dit voor recht te verklaren. Daarnaast verzoeken De Ridderhof c.s. de kantonrechter huurders te veroordelen tot ontruiming van de staanplaatsen per die datum.
2.4 De Ridderhof c.s. hebben hun vordering in de dagvaarding, de conclusie van repliek in conventie, de door hen nader ingediende processtukken en ter gelegenheid van de comparitie van partijen verder toegelicht en onderbouwd.
Voor zover nodig zal op een en ander nader worden ingegaan.
3 Vordering in voorwaardelijke reconventie
Huurders vorderen De Ridderhof c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade van ieder van hen conform de taxatierapporten die als productie 9 zijn overgelegd, althans tot vergoeding van schade van ieder van gedaagden tot een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, met hoofdelijke veroordeling van De Ridderhof c.s. in de kosten van het geding.
Huurders leggen aan hun vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het volgende ten grondslag
3.1. Er is geen sprake van een opzegging met als rechtsgevolg het einde van de huurovereenkomsten met huurders. Voor zover toch sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomsten per 31 december 2010 of een andere door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen datum, stellen huurders de onderhavige reconventionele vordering in.
3.2. Huurders vorderen dat De Ridderhof c.s. hoofdelijk worden veroordeeld om aan ieder van de in de conclusie van antwoord genoemde huurders te vergoeden de schade die zij lijden als gevolg van de opzegging, welke schade gelijk is aan het bedrag zoals dat voor ieder van de huurders volgt uit de overgelegde taxatie- rapporten, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren.
3.3. Huurders hebben hun vordering in de conclusie van eis in reconventie, de conclusie van repliek in reconventie, de door hen nader ingediende processtukken en ter gelegenheid van de comparitie van partijen verder toegelicht en onderbouwd.
Voor zover nodig zal op een en ander nader worden ingegaan.
4 Verweer
4.1 Partijen hebben elkanders vorderingen over en weer gemotiveerd betwist en geconcludeerd de vorderingen af te wijzen.
4.2 Op het gevoerde verweer zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.
5 Beoordeling
In conventie:
5.1 Huurders hebben onder meer als verweer aangevoerd dat de opzegging door De Ridderhof c.s. niet voldoet aan de in artikel 10 lid 3 sub g van Pro de Recron-voorwaarden gestelde voorwaarden, op welke voorwaarden De Ridderhof c.s. zich beroepen. Huurders zijn van mening dat een opzegging op grond van voormeld artikel dient te voldoen aan drie voorwaarden te weten a) een herstructureringplan b) dat op korte termijn ten uitvoer kan en zal worden gelegd en c) waarvoor standplaatsen moeten worden opgeheven. Nu aan deze voorwaarden niet is voldaan, kan de opzegging door De Ridderhof c.s. niet het beoogde rechtsgevolg met zich mee brengen, te weten beëindiging van de huurovereenkomsten per 31 december 2010.
5.2 Dit verweer slaagt. Weliswaar staan voormelde door huurders genoemde voorwaarden niet met zoveel woorden te lezen in de in casu toepasselijke Recron-voorwaarden per 1 januari 2008, maar in de voorwaarden zoals die per 1 januari 2013 zullen gelden - welke voorwaarden op dit punt min of meer een codificatie vormen van de jurisprudentie van de afgelopen jaren - is in het desbetreffende artikel (artikel 11 aanhef Pro en sub h) niet alleen vermeld dat de ondernemer een herstructureringsplan tot uitvoering gaat brengen (zoals in de thans geldende voorwaarden ook is vermeld), maar is daar de volgende zin aan toegevoegd: "Om tot opzegging te kunnen overgaan moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.".
5.3 De kantonrechter stelt vast dat van een concreet en uitvoerbaar plan geen sprake is, reeds omdat de daarvoor vereiste vergunningen ten tijde van de comparitie van partijen op 8 februari 2012 nog niet waren verkregen en - naar moet worden aangenomen - ook ten tijde van het wijzen van dit vonnis nog niet zijn afgegeven, laat staan dat die vergunningen ten tijde van de opzegging (29 mei 2009 respectievelijk 26 juni 2009) reeds waren verleend. De Ridderhof c.s. hebben voorts in de dagvaarding (van 26 oktober 2010) weliswaar de verwachting uitgesproken dat zij binnen afzienbare tijd over de inmiddels aangevraagde vergunningen zouden kunnen beschikken, maar die verwachting is illusoir gebleken, nu De Ridderhof c.s. immers ook thans (mei 2012) nog immer niet over de vereiste vergunningen kunnen beschikken In het midden kan dan nog blijven of het gestelde plan vanaf den beginne wel heeft voldaan aan de daaraan in casu te stellen eisen; in ieder geval hebben De Ridderhof c.s. dit plan niet eerder dan door het inbrengen in deze procedure - op verzoek van de kantonrechter - (volledig) aan huurders kenbaar gemaakt.
5.4 De Ridderhof c.s. hebben nog aangevoerd dat het hen is toegestaan om op grond van het vigerende bestemmingsplan bebouwing op het perceel te plaatsen en dat er op grond van de Wet administratieve bepalingen omgevingsrecht (Wabo) vergunningvrij mag worden gebouwd (maximaal 60m2/3,5 meter nokhoogte), maar ook die stelling kan De Ridderhof c.s. niet baten. Immers, de gemeente deelt (evenals gedaagden) die visie niet en acht de plannen van De Ridderhof c.s. in strijd met het bestemmingsplan. In ieder geval kan deze stelling van De Ridderhof c.s. niet bewerkstelligen dat de opzegging van 29 mei 2009 respectievelijk 26 juni 2009 door de inwerkingtreding van de Wabo per 1 oktober 2010 ineens wel aan de daaraan te stellen eisen zou voldoen.
5.5 Ten slotte kan ook de stelling van De Ridderhof c.s. dat zij op 29 september 2010 een - inmiddels onherroepelijke - sloopvergunning hebben verkregen voor acht recreatiewoningen, vier schuren en twee bergingen hen niet baten, nu gesteld noch gebleken is dat deze sloopvergunning betrekking heeft op één of meer van de onderhavige gehuurde staanplaatsen.
5.6 De conclusie van het vorenstaande dient te zijn dat aan de door De Ridderhof c.s. gedane opzeggingen van de huurovereenkomsten geen werking toekomt. Dit betekent dat de vordering van De Ridderhof c.s. moet worden afgewezen.
5.7 Op hetgeen verder door partijen is aangevoerd zal de kantonrechter niet nader ingaan, nu een inhoudelijke behandeling daarvan niet tot een andere beslissing zal leiden.
5.8 De Ridderhof c.s. dienen in conventie, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure te worden veroordeeld. De door huurders verzochte hoofdelijke veroordeling ter zake zal worden afgewezen, nu een (wettelijke) grondslag daarvoor is gesteld noch gebleken.
In voorwaardelijke reconventie:
5.9 Vastgesteld dient te worden dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld niet in vervulling is gegaan.
5.10 Verstaan zal daarom worden, dat deze vordering geen verdere behandeling behoeft.
5.11 De kantonrechter ziet aanleiding in deze procedure de proceskosten te compenseren als na te melden
Beslissing:
De kantonrechter:
In conventie:
1 wijst de vordering van De Ridderhof c.s. af;
2 veroordeelt De Ridderhof c.s. in de kosten van deze procedure tot hiertoe aan de zijde van huurders vastgesteld op € 2.400,00 als het aan de gemachtigden van huurders toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
In voorwaardelijke reconventie:
3 stelt vast dat de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld niet in vervulling is gegaan;
4 verstaat dat deze vordering geen verdere behandeling behoeft;
5 compenseert de proceskosten zo, dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Windt, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 10 mei 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.