Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 423324 / KG ZA 12-737
Vonnis in kort geding van 23 augustus 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Green Reeuwijkse Hout B.V.,
gevestigd te Reeuwijk,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M. van Schie te Amsterdam,
tegen:
[X],
thans zonder bekende woon- of verblijfplaats in of buiten Nederland,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. E.A. Vermeer te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als 'Green' en (overeenkomstig de aanduiding in de dagvaarding) '[X]'.
1. Het procesverloop
Green heeft [X] doen dagvaarden om op 9 augustus 2012 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. Green heeft aanvankelijk ook een vordering ingesteld tegen [Y], thans zonder bekende woon- of verblijfplaats in of buiten Nederland. De voorzieningenrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling op 9 augustus 2012 vastgesteld dat [Y] niet op een rechtsgeldige wijze is opgeroepen. Hierop heeft mr. H.N. Middelhoven, advocaat te Amsterdam en ter zitting optredende voor Green, de tegen [Y] gerichte vordering ingetrokken. Deze vordering behoeft dan ook geen bespreking meer.
2. De feiten in conventie en in reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 9 augustus 2012 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. Green exploiteert sinds 2006 de in 1988 door de rechtsvoorganger van Green opgezette camping 'De Reeuwijkse Hout' te Reeuwijk, hierna 'de camping'. Green heeft daartoe een recht van erfpacht verkregen van de eigenaar van de grond, 'Natuur- en Recreatieschap Reeuwijkse Plassen en Omgeving'.
2.2. Op de camping werden onder meer 321 staanplaatsen verhuurd, waar huurders/recreanten zelf een verrijdbaar vakantieverblijf (een caravan of een chalet) konden plaatsen. De huurovereenkomsten werden telkens voor de duur van een jaar aangegaan. Op de huurovereenkomsten was een huurreglement van toepassing, waarin (samengevat) was bepaald dat de huurovereenkomsten - behoudens opzegging uiterlijk drie maanden voor afloop van de lopende periode - automatisch met een jaar werden verlengd, waarbij de huurperiode liep van 1 april tot en met 31 maart van elk jaar. Huurders mochten in de periode van 1 april tot 1 oktober van elk jaar op de camping aanwezig zijn, buiten die periode slechts na afspraak. Een van de huurders is [X].
2.3. In opdracht van de gemeente Reeuwijk is op 6 januari 2009 een zogenoemde 'bouwkundige visie' opgesteld door 'adviesbureau voor ruimtelijk beleid ontwikkeling en inrichting (RBOI), gevestigd te Rotterdam. Hierin is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
"(...)
Voor de bestaande camping bij Reeuwijkse Hout is een revitalisering gewenst. Hierbij moet onder andere worden gedacht aan een verbetering van de infrastructuur en de toegankelijkheid bijvoorbeeld door de verplaatsing van de hoofdentree aan de Oudeweg naar een locatie bij de Reeuwijkse Houtwal. Ook is een revitalisering van de camping gewenst waarbij staanplaatsen voor toercaravans eventueel worden ingeruild voor de bouw van recreatiewoningen in een groene setting."
2.4. Op 17 juni 2010 hebben Green en de gemeente Reeuwijk een 'intentieovereenkomst Reeuwijkse Hout' gesloten.
2.5. In verband met het voornemen om de camping te herontwikkelen tot een recreatiepark met vakantiewoningen heeft 'Green Real Estate B.V.', namens Green, bij aangetekende brieven van 28 januari 2011 de 321 huurovereenkomsten opgezegd tegen 1 april 2012. In deze brief is aan de huurders meegedeeld dat hun staanplaats op 1 april 2012 ontruimd dient te zijn. Hun is tevens de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst te verlengen tot 1 september 2012. Voorts konden de huurders gebruik maken van een transportregeling om hun caravan te laten verplaatsen naar een staanplaats elders, konden zij in aanmerking komen voor het met voorrang kopen of het met korting huren van een vakantiewoning of recreatiechalet op het nieuw te realiseren vakantiepark en mochten zij kosteloos hun caravan, bestrating en beplanting achterlaten. De huurders konden hun keuze uit voormelde mogelijkheden aan Green kenbaar maken door het invullen van een keuzeformulier. Voorts kregen huurders die aannemelijk maakten dat zij investeringen hadden gedaan ter verbetering van de staanplaats een financiële tegemoetkoming aangeboden van maximaal € 1.500,--.
2.6. Green heeft [X] facturen en aanmaningen gestuurd met betrekking tot voor de jaren 2010, 2011 en 2012 verschuldigde staangeld, welke [X] onbetaald heeft gelaten.
2.7. Green heeft haar voornemen tot herontwikkeling van de camping uitgewerkt in de 'Visie herontwikkeling Camping Reeuwijkse Hout' van 20 april 2012.
2.8. Uit een memo betreffende de 'projectplanning op hoofdlijnen' van 6 juni 2012 blijkt dat de laatste huurders naar verwachting op 1 oktober 2012 zullen zijn vertrokken en dat tot uitgangspunt is genomen dat de werkzaamheden voor de herontwikkeling van de camping daarom op laatstgenoemde datum zullen aanvangen.
3. Het geschil
in conventie
3.1 Green vordert - zakelijk weergegeven - [X] te veroordelen tot het verlaten en ontruimen van de door hem gehuurde staanplaats op de camping en deze aan Green ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom, alsmede [X] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.650,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 maart 2012, en van een bedrag van € 738,66, een en ander met veroordeling van [X] in de proceskosten.
3.2. Daartoe stelt Green het volgende. In verband met de voorgenomen herontwikkeling van de camping tot een recreatiepark dient de camping gesloopt te worden en dient de infrastructuur op het terrein te worden aangepast. Deze werkzaamheden dienen op 1 oktober 2012 te worden gestart. In verband met de daarvoor noodzakelijke ontruiming van de camping zijn de huurovereenkomsten met de huurders opgezegd. [X] weigert echter om de door hem gehuurde staanplaats te ontruimen en verblijft sinds 1 april 2012 zonder recht of titel op de camping. Hij maakt daarmee inbreuk op het recht van Green om de grond te gebruiken en handelt daarmee onrechtmatig jegens Green. Tevens weigert hij, ondanks daartoe aangemaand en gesommeerd te zijn, het verschuldigde staangeld met betrekking tot 2010 en 2011 te voldoen. Inclusief rente en kosten bedroeg de vordering tot en met 29 maart 2012 € 5.650,33 (€ 4.824,25 in hoofdsom). Nu [X] het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd, is hij op grond van artikel 7:225 BW Pro tevens een vergoeding gelijk aan de hoogte van het staangeld, te weten over de periode van 1 april 2012 tot en met juli 2012 een bedrag van € 738,66, aan Green verschuldigd.
3.3. [X] voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie
3.4. [X] vordert - na wijziging van eis en zakelijk weergegeven - primair te bepalen dat de huurovereenkomst wordt vernietigd op grond van artikel 3:44 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), dan wel op grond van artikel 3:44 lid 4 BW Pro, met veroordeling van Green tot betaling van € 18.000,-- op grond van artikel 3:53 lid 2 BW Pro en subsidiair Green te veroordelen tot het betalen van € 18.000,-- als schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad, een en ander met veroordeling van Green in de proceskosten.
3.5. Daartoe stelt [X] het volgende. Toen de huurovereenkomst tussen Green en [X] tot stand kwam, was Green er al geruime tijd van op de hoogte dat de camping zou sluiten. Bij de overname van de camping in 2006 is dit bij Green al bekend geweest. Doordat Green bij [X] het vertrouwen heeft gewekt dat hij voorlopig nog jaren van zijn staanplaats gebruik zou kunnen maken, heeft [X] in 2009 een caravan gekocht en heeft hij geïnvesteerd in de verbetering van de staanplaats. Als hij geweten had dat de camping in 2012 zou verdwijnen, had [X] de huurovereenkomst echter niet gesloten. De huurovereenkomst is dan ook door bedrog tot stand gekomen en Green heeft misbuik van omstandigheden gemaakt, dan wel onrechtmatig jegens [X] gehandeld. Door de sluiting van de camping lijdt [X] schade ter hoogte van aanschaf van de caravan (€ 7.000,--) en van de investeringen in de staanplaats (€ 7.000,--), te vermeerderen met € 4.000,-- als gevolg van de omstandigheid dat hij de camping eerder dan verwacht moet verlaten.
3.6. Green voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4. De beoordeling van het geschil
in conventie en in reconventie
4.1. [X] heeft in conventie aangevoerd dat deze zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding. Echter, in spoedeisende gevallen staat het een eisende partij vrij om een voorlopige voorziening te vragen bij de voorzieningenrechter, in afwachting van de uitkomst van een eventuele bodemprocedure. Nu Green aan haar vorderingen onder meer ten grondslag heeft gelegd dat [X] zonder recht of titel op de haar in eigendom toebehorende camping verblijft en (spoedige ) ontruiming van de camping noodzakelijk is in verband met de voorgenomen herontwikkeling van het terrein, is het spoedeisend belang gegeven. Green is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.
4.2. De voorzieningenrechter zal nu eerst de vordering in reconventie bespreken, aangezien de vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst de meest vergaande is.
in reconventie voorts
Vernietiging van de huurovereenkomst
4.3. Een procedure in kort geding is gericht op het verkrijgen van een voorlopige voorziening. Een vernietiging van een overeenkomst verdraagt zich niet met dit voorlopige karakter. De vordering van [X] tot vernietiging van de huurovereenkomst is reeds daarom in deze procedure niet toewijsbaar. Ter beoordeling in reconventie resteert dan nog een geldvordering. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is - hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen -, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden.
4.4. De geldvordering van [X] is primair gebaseerd op de stelling dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog en/of misbruik van omstandigheden. Een dergelijke geldvordering komt in kort geding slechts voor toewijzing in aanmerking, indien in hoge mate waarschijnlijk is dat op grond van het beweerde wilsgebrek een vordering tot vernietiging door de bodemrechter zal worden toegewezen. [X] heeft ter onderbouwing van zijn vordering gesteld dat Green reeds geruime tijd voor het aangaan van de huurovereenkomst met [X] wist dat de camping zou verdwijnen, maar dat zij desondanks bij [X] het vertrouwen heeft gewekt dat de camping zou voortbestaan. Green heeft hier tegenover naar voren gebracht dat zij weliswaar gesprekken heeft gevoerd met de gemeente over vernieuwing en verbetering van de camping, maar niet over het verdwijnen ervan. In het licht van het voorgaande en mede gelet op de inhoud van de onder 2.3., 2.4., 2.7., en 2.8. genoemde stukken, is naar voorlopig oordeel onvoldoende gebleken dat Green reeds voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met [X] wist dat de camping in 2012 ontruimd zou worden. Dat de bodemrechter een vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst zal toewijzen is thans dan ook niet in de hiervoor bedoelde mate waarschijnlijk. Reeds daarom wordt de geldvordering van [X] op de primaire grondslag afgewezen.
Schadevergoeding
4.5. [X] heeft voorts gesteld dat hij op basis van door Green gewekt vertrouwen dat de camping nog geruime tijd zou blijven bestaan een caravan heeft gekocht voor € 7.000,--, dat hij investeringen ter verbetering van de staanplaats ter waarde van € 7.000,-- heeft gedaan en dat hij door de ontruiming schade lijdt ter hoogte van in totaal € 18.000,--. [X] heeft deze bedragen echter in het geheel niet onderbouwd. Dat [X] kosten heeft gemaakt op basis van door Green gewekt vertrouwen en dat hij de door hem gestelde schade werkelijk lijdt, is niet gebleken. Daar komt nog bij dat uit de opzeggingsbrief van 28 januari 2011 en het daarbij behorende keuzeformulier blijkt dat Green de huurders, onder wie [X], juist (financieel) tegemoet heeft willen komen. Anders dan [X] heeft betoogd is dit door Green gedane aanbod naar voorlopig oordeel onder de gegeven omstandigheden niet onredelijk en valt niet in te zien dat Green onvoldoende rekening zou hebben gehouden met de belangen van [X]. Dat Green op grond van onrechtmatig handelen gehouden zou zijn tot enige vergoeding aan [X] is dan ook niet gebleken. Ook op de subsidiaire grondslag is de geldvordering van [X] dus niet toewijsbaar. Mede gelet op het hiervoor onder 4.3. genoemde criterium, wordt de vordering strekkende tot schadevergoeding afgewezen.
in conventie voorts
Ontruiming
4.6. Tussen partijen is niet in geschil dat Green de huurovereenkomst met [X] bij brief van 28 januari 2011 rechtmatig heeft opgezegd tegen 1 april 2012. [X] verblijft thans dan ook zonder recht of titel op de camping. [X] heeft verklaard bereid te zijn de camping te verlaten, maar alleen onder vergoeding van de door hem geleden schade. Nu [X] de ontruiming zelf niet, dan wel onvoldoende, heeft betwist, wordt de daartoe strekkende vordering toegewezen. Nu uit het hiervoor onder 2.8. genoemde memo blijkt dat Green er bij de planning van de werkzaamheden rekening mee heeft gehouden dat de laatste huurders op 1 oktober 2012 vertrokken zullen zijn, zal de voorzieningenrechter in redelijkheid bepalen dat [X] tot die datum de gelegenheid heeft om de staanplaats te ontruimen.
4.7. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. Aan de op te leggen dwangsom zal een maximum worden verbonden. Voorts zal er worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.
Staangeld en vergoeding op grond van artikel 7:225 BW Pro
4.8. Met betrekking tot het staangeld voor 2010 heeft [X] aangevoerd dat dit tot juli verdisconteerd in de koopprijs van de caravan. Echter, [X] heeft deze caravan niet van Green, maar van een derde gekocht, zodat een eventuele afspraak met de verkoper van de caravan over verrekening van het staangeld, niet afdoet aan de betalingsverplichting van [X] ten opzichte van Green. Green maakt voor het jaar 2010 aanspraak op betaling door [X] van een bedrag van nog slechts € 500,-- (factuur van 9 januari 2010, eerste herinnering). Gesteld noch gebleken is dat Green dit bedrag reeds van een derde heeft ontvangen.
4.9. [X] heeft niet betwist dat het staangeld en/of de vergoeding voor 2011 en 2012 niet zijn voldaan, doch hij heeft aangevoerd dat hij niet over het volledige genot van de camping heeft kunnen beschikken, aangezien de toevoer van water en elektra sinds 2 november 2011 waren afgesloten en de campingwinkel en de kantine gesloten waren. Voorts was de camping een bouwval, vertoonde de infrastructuur gebreken en heeft de beheerder van de camping zich agressief gedragen, aldus [X]. [X] is dan ook van mening dat hij geen, althans niet het volledige staangeld verschuldigd is. Tegenover de gemotiveerde betwisting door Green is van de juistheid van het standpunt van [X] echter onvoldoende gebleken. Green heeft immers genoegzaam aannemelijk gemaakt dat [X] buiten het winterseizoen steeds heeft kunnen beschikken over gas, water en licht. Voorts heeft Green onbetwist naar voren gebracht dat de campingwinkel al in 2007 gesloten was, zodat deze sluiting thans geen vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Dat de kantine gesloten was, komt de voorzieningenrechter niet onbegrijpelijk voor, aangezien steeds meer huurders de camping verlaten, zodat in redelijkheid van de exploitant van de campingwinkel niet gevergd kan worden dat hij de winkel open houdt. Niet gebleken is voorts dat de bereikbaarheid van de staanplaats van [X] als gevolg van wijzigingen in de infrastructuur op de camping minder is geworden, terwijl de omstandigheid dat de camping een rommelige indruk maakt naar voorlopig oordeel inherent is aan de ontruiming ervan. De stelling dat de beheerder van de camping [X] agressief heeft bejegend, indien bewezen, ontheft [X] niet van zijn betalingsverplichting. Nu [X] de vorderingen ter zake van achterstallig staangeld en de vergoeding op grond van artikel 7:225 BW Pro overigens niet heeft betwist, zullen deze worden toegewezen.
4.10. Naast de hoofdsom is een bedrag van € 714,-- aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar, nu [X] ook dit deel van de vordering niet heeft betwist. Voor de vordering van rente over rente bestaat echter geen grond. De wettelijke rente over de hoofdsom is toewijsbaar vanaf de datum als gevorderd.
in conventie en reconventie ten slotte
Proceskosten
4.11. [X] zal, als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding, zowel in conventie als in reconventie.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
- veroordeelt [X] de door hem in gebruik zijnde staanplaats op camping De Reeuwijkse Hout te Reeuwijk met omschrijving [omschrijving], gelegen aan de [adres], uiterlijk op 30 september 2012 te verlaten en te ontruimen, met al het zijne en de zijnen, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen, deze ontruimd te houden en deze leeg en ontruimd aan Green ter beschikking te stellen, een en ander conform de geëindigde huurovereenkomst;
- bepaalt dat [X] een dwangsom verbeurt van € 250,-- voor iedere dag (een gedeelte van een dag daaronder begrepen) dat hij nalatig is aan voormelde veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 25.000,--;
- bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 4.7. is vermeld;
- veroordeelt [X] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis aan Green te voldoen een bedrag van € 5.538,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.824,25 vanaf 29 maart 2012;
- veroordeelt [X] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis aan Green te voldoen een bedrag van € 738,66;
- veroordeelt [X] in de kosten van dit geding, tot dusver aan de zijde van Green begroot op € 1.467,31, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 575,-- aan griffierecht en € 76,31 aan dagvaardingskosten;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [X] in de kosten van dit geding, tot dusver aan de zijde van Green begroot op € 408,-- aan salaris advocaat;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A. Koppen en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2012.
mvt