Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 408498 / HA ZA 11-2781
Vonnis van 22 augustus 2012 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. J.P. Heering te 's-Gravenhage,
tegen
de vereniging van eigenaars
Vereniging van Eigenaars [A-straat] 47 en 49, 51 en 53, [B-straat] 117 en 119 te [plaats A],
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.H. Vermeulen te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [eiser] en VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 juli 2011, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 29 februari 2012, waarin een comparitie is bepaald;
- de brief van de zijde van de VvE van 15 mei 2012, met één bijlage;
- de (fax)brief van de zijde van [eiser] van 25 mei 2012, met één bijlage;
- het proces-verbaal van comparitie van 29 mei 2012, inclusief het daarin genoemde processtuk;
- de brief van de zijde van de VvE van 5 juni 2012, met één bijlage;
- de brief van de zijde van [eiser] van 18 juli 2012;
- de brief van de zijde van de VvE van 31 juli 2012, met één bijlage.
1.2.Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.[eiser] was aanvankelijk eigenaar van een tweetal garages met afzonderlijke bovenwoning gelegen aan de [A-straat] 47/49 te [plaats A] en de [A-straat] 51/53 te [plaats A], twee garageboxen met afzonderlijke bovenwoning en open grond gelegen aan de [B-straat] 115 te [plaats A] en een garage met afzonderlijke bovenwoning en erf gelegen aan de [B-straat] 117 te [plaats A]. Op 13 juni 2007 heeft [eiser] de hiervoor genoemde onroerende zaken, met uitzondering van de garage aan de [A-straat] 51/53, verkocht aan de besloten vennootschap Creatie I B.V. (hierna: Creatie).
2.2.Ter uitvoering van de onder 2.1 bedoelde koopovereenkomst zijn de onroerende zaken aan de [A-straat] 47/49, de [A-straat] 51/53 en de [B-straat] 117 (hierna gezamenlijk: het gebouw) bij akte van splitsing van 10 augustus 2007 (hierna: de akte van splitsing) gesplitst in de volgende appartementsrechten:
"1.het appartementsrecht rechtgevende op uitsluitend gebruik van de garage op de begane grond met verder toebehoren, plaatselijk bekend [plaats A], [A-straat] 53, kadastraal bekend gemeente [plaats A] [sectie, letter] complexaanduiding [nummer] appartementsindex A-1 uitmakende één/tiende aandeel in het gebouw;
2. het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte met garage op de begane grond met verder toebehoren, plaatselijk bekend [plaats A], [A-straat] 49, woonruimten pop de eerste tweede verdieping met plat op de eerste verdieping, plaatselijk bekend ([plaats A] [A-straat] 51 en 47 en ([B-straat]) 117 (en 119), kadastraal bekend gemeente [plaats A] [sectie, letter] complexaanduiding [nummer] appartementsindex A-2, uitmakende negen/tiende aandeel in het gebouw;
Deze breukdelen zijn gebaseerd op de vloeroppervlakte van het appartementsrecht."
Deze appartementsrechten worden hierna ook aangeduid als respectievelijk appartementsrecht A1 en A2.
2.3.Bij de akte van splitsing is tevens de VvE opgericht en is het 'reglement van splitsing' (hierna: het reglement) vastgesteld. In het reglement is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
"Artikel 47
1. Stemgerechtigd zijn de eigenaars. [...]
2. De stemgerechtigdheid van de eigenaars is gelijk aan de teller van het breukdeel zoals hiervoor bij de omschrijving van de appartementsrechten is vermeld. In totaal kunnen mitsdien ter vergadering worden uitgebracht tien stemmen.
[...]
Artikel 60
1. Wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden met medewerking van alle eigenaars.[...]
2.In afwijking van het in het eerste lid bepaalde kan een wijziging van de akte ook plaats vinden door het bestuur, mits dit geschiedt krachtens een vergaderingsbesluit dat is genomen met een meerderheid van tenminste vier/vijfde van het totaal aantal stemmen dat door de eigenaars kan worden uitgebracht.
3.In de oproeping tot de in het tweede lid bedoelde vergadering moet worden vermeld dat tijdens die vergadering een wijziging van de akte zal worden voorgesteld, terwijl de tekst en/of de tekening van de voorgestelde wijziging bij de oproeping dient te worden gevoegd."
2.4.Bij notariële akte van levering van 10 augustus 2007 heeft [eiser] appartementsrecht A2 en de twee garageboxen met bovenwoning aan de [B-straat] 115 geleverd aan Creatie. [eiser] zelf is eigenaar gebleven van appartementsrecht A1. [eiser] en Creatie zijn voor respectievelijk één/tiende en negen/tiende medegerechtigde in het gebouw en zijn in die hoedanigheid ieder lid van de VvE. Creatie is de huidige bestuurder van de VvE.
2.5.In verband met de (uitvoering van de) door Creatie uitgevoerde en nog uit te voeren renovatie- en verbouwingswerkzaamheden met betrekking tot appartementsrecht A2 zijn diverse geschillen tussen partijen ontstaan, waaronder over de wijziging van de akte van splitsing en de bijbehorende splitsingstekening. Blijkens het proces-verbaal van een vergadering van de VvE gehouden op 14 april 2011, heeft [eiser] ten aanzien van (i) het voorstel tot goedkeuring van de wijziging van de akte van splitsing en (ii) het voorstel tot bestuursbesluit in de zin van artikel 60 lid 2 van Pro het reglement, met één stem tegen gestemd. Creatie heeft met negen stemmen vóór deze voorstellen gestemd.
3.Het geschil
3.1.[eiser] vordert - samengevat - primair te verklaren voor recht dat geen besluiten tot stand zijn gekomen tijdens de VvE-vergadering van 14 april 2011, althans dat deze besluiten nietig zijn, en subsidiair het bestuursbesluit van de VvE tot wijziging van de akte van splitsing te vernietigen, alsmede de VvE te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.[eiser] legt aan zijn vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag.
Wat de primaire vordering betreft is op de VvE-vergadering van 14 april 2011 geen besluit tot stand gekomen over de wijziging van de akte van splitsing, omdat de vereiste unanimiteit ontbrak als bedoeld in artikel 5:139 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel artikel 60 lid 1 van Pro het reglement. Tijdens deze VvE-vergadering is ook geen rechtsgeldig bestuursbesluit genomen als bedoeld in artikel 5:139 lid 2 BW Pro en artikel 60 lid 2 van Pro het reglement, omdat dit besluit niet tijdig werd geagendeerd.
Met betrekking tot de subsidiaire vordering geldt allereerst dat de VvE niet bevoegd was een bestuursbesluit te nemen als bedoeld in artikel 5:139 lid 2 BW Pro, omdat dit artikel alleen van toepassing is in geval er meer dan vijf appartementsrechten zijn. In deze zaak zijn er echter slechts twee appartementsrechten. Daarnaast heeft de oproeping voor de VvE-vergadering van 14 april 2011, waarin de wijziging van de akte van splitsing werd voorgesteld, niet op de juiste wijze plaatsgevonden. Zo hebben er tussen de oproep en de vergadering geen vijftien vrije dagen gezeten, is het bestuursbesluit niet geagendeerd en is de conceptakte van splitsing niet bij de oproep gevoegd. Hierdoor is in strijd met artikel 5:139 lid 2 BW Pro en artikel 60 lid 3 van Pro het reglement gehandeld. Tot slot dient het bestuursbesluit met betrekking tot de wijziging van de akte van splitsing op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro te worden vernietigd, omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
3.3.De VvE voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.Ter comparitie hebben partijen verklaard dat alleen de VvE-vergadering van 14 april 2011 in deze procedure een rol speelt. Zij hebben de rechtbank verzocht om met betrekking tot deze VvE-vergadering, afgezien van hun overige geschilpunten, eerst een beslissing te nemen over de volgende drie geschilpunten:
(i) Is in dit geval artikel 5:139 lid 2 BW Pro van toepassing?
(ii) Is in dit geval alleen het toetsingskader van artikel 5:140a lid 3 BW (bij de Wet van 26 februari 2011, Stb. 2011, 123, in werking getreden op 1 juli 2011, vernummerd tot 5:140b lid 3 BW) van toepassing, dan wel tevens in volle omvang dat van artikel 2:15 BW Pro?
(iii) Zijn de bezwaren van [eiser] tegen de akte van splitsing aan te merken als oneigenlijk?
De rechtbank zal deze geschilpunten hierna afzonderlijk bespreken.
(i) Is artikel 5:139 lid 2 BW Pro van toepassing?
4.2.[eiser] stelt dat artikel 5:139 lid 2 BW Pro in dit geval toepassing mist, omdat er slechts twee in plaats van de vereiste vijf appartementsrechten bestaan. Volgens de VvE is lid 2 van genoemd artikel wel van toepassing, omdat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het gaat om het aantal uit te brengen stemmen en niet om het aantal appartementsrechten. In dit geval kunnen er in totaal tien stemmen worden uitgebracht, waarbij [eiser] één stem kan uitbrengen en de VvE negen stemmen. Aan de vereiste vier vijfde meerderheid wordt in dit geval voldaan, aldus de VvE.
4.3.Ten aanzien van het hier besprokene overweegt de rechtbank het volgende. De tekst van de wet geeft geen uitsluitsel over de vraag die partijen verdeeld houdt, te weten of de uitzondering van lid 2 ook van toepassing kan zijn als er slechts twee appartementsrechten zijn maar wel een meerderheid van vier vijfden van het aantal stemmen wordt bereikt. De wetstekst lijkt echter meer steun te bieden aan het door de VvE bepleit standpunt, nu daarin sprake is van een gekwalificeerde meerderheid van het aantal uitgebrachte stemmen en niet (met zoveel woorden) van een zodanige meerderheid van het aantal appartementsrechten. In de memorie van toelichting op dit wetsartikel is vermeld dat de regeling van artikel 5:139 lid 2 BW Pro niet geldt voor splitsingen waarin minder dan vijf appartementen zijn betrokken, maar deze uitleg is achterhaald door de nadere zienswijze van de minister van Justitie zoals vermeld in de nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II 2003-2004, 28 614, nr. 5, p. 9 en 11). Hierin heeft de minister opgemerkt dat - anders dan in de memorie van toelichting is gesteld - de mogelijkheid om bij meerderheid te besluiten tot wijziging van een splitsingsakte, ook kan bestaan bij complexen die minder dan vijf appartementen tellen, mits er ten minste vijf stemmen uitgebracht kunnen worden in de vergadering van eigenaars. Nu in de akte van splitsing is bepaald dat in totaal tien stemmen kunnen worden uitgebracht, komt de rechtbank tot het oordeel dat artikel 5:139 lid 2 BW Pro in dit geval wel van toepassing is. Voorts is de rechtbank van oordeel dat is voldaan aan de vereiste gekwalificeerde meerderheid van dit lid 2, aangezien Creatie met negen van de tien stemmen vóór het wijzigingsbesluit heeft gestemd. Voor het overige is gesteld noch gebleken dat er formele gebreken kleven aan dit besluit die op grond van artikel 2:14 BW Pro tot nietigheid kunnen leiden. Daarom neemt de rechtbank, mede gelet op hetgeen hierna in onderdeel 4.7 wordt overwogen, tot uitgangspunt dat het wijzigingsbesluit rechtsgeldig is genomen.
(ii) Is alleen het toetsingskader van artikel 5:140a lid 3 BW (thans vernummerd tot 5:140b lid 3 BW) van toepassing, dan wel tevens in volle omvang dat van artikel 2:15 BW Pro?
4.4.De rechtbank stelt voorop dat een appartementseigenaar die een besluit tot wijziging van splitsingsakte wil aanvechten, meerdere mogelijkheden heeft om dit te doen.
Zo kan een appartementseigenaar dit wijzigingsbesluit bestrijden op grond van de artikelen 2:14 (nietigheid) en 2:15 BW (vernietigbaarheid). Deze artikelen zijn op grond van artikel 5:124 BW Pro van toepassing op besluiten van de VvE. In artikel 2:130 BW Pro is bepaald dat een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit op grond van artikel 2:15 BW Pro bij de kantonrechter moet worden ingesteld binnen één maand nadat het besluit is genomen. Daarnaast heeft de appartementseigenaar de mogelijkheid om een op grond van artikel 5:139 lid 2 BW Pro genomen wijzigingsbesluit te laten vernietigen op grond van artikel 5:140a BW (thans vernummerd tot artikel 5:140b BW). Deze vordering moet in een dagvaardingsprocedure bij (de sector civiel recht van) de rechtbank worden ingesteld binnen drie maanden nadat het wijzigingsbesluit is genomen.
4.5.In deze zaak staat vast dat [eiser] geen verzoek tot vernietiging van het wijzigingsbesluit op grond van artikel 2:15 BW Pro heeft ingesteld bij de kantonrechter. De vraag of desondanks het toetsingskader van artikel 2:15 BW Pro tevens van toepassing is op een op grond van artikel 2:140a BW ingestelde vernietigingsvordering, beantwoordt de rechtbank ontkennend. Hiervoor is het volgende redengevend.
4.6.Uit de tekst van artikel 2:140a BW en de memorie van toelichting hierop (Kamerstukken II 2003-2004, 28 614, nr. 3, p. 11) vloeit voort dat de rechter het op grond van artikel 5:139 lid 2 BW Pro genomen wijzigingsbesluit op verzoek van een appartementseigenaar die heeft tegengestemd zal moeten vernietigen en dat de vernietigingsvordering alleen kan worden afgewezen in de limitatief in artikel 5:140a lid 3 BW opgesomde gevallen. Hierin ligt besloten dat het voor de beoordeling van deze vernietigingsvordering niet relevant is of het wijzigingsbesluit (ook) in strijd is met artikel 2:15 BW Pro. Het toetsingskader van artikel 2:15 BW Pro is in dit soort zaken dus niet van toepassing.
4.7.Bovendien geldt het volgende. Indien de rechtbank in deze zaak - in afwijking van artikel 5:130 BW Pro - veronderstellenderwijs ervan uitgaat dat zij wel bevoegd is van het "vernietigingsverzoek" op grond van artikel 2:15 BW Pro kennis te nemen, dan heeft [eiser] dit verzoek niet binnen één maand nadat dit besluit op de VvE-vergadering van 14 april 2011 genomen ingesteld. Het betoog van [eiser] dat het wijzigingsbesluit wegens strijd met artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro (strijd met de redelijkheid en billijkheid) moet worden vernietigd, kan ook hierom geen doel treffen. Hetzelfde geldt voor hetgeen hij heeft aangevoerd over de gebrekkige oproeping en agendering van het wijzigingsbesluit, aangezien dit moet worden aangemerkt als een beroep op het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 sub a BW Pro.
4.8.Gelet op dit een en ander kan de vernietigingsvordering van [eiser] in deze procedure alleen worden afgewezen indien hij geen schade lijdt of aan hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden met voldoende zekerheidstelling voor de betaling daarvan. Nu in deze procedure vaststaat dat [eiser] de vordering tot vernietiging tijdig heeft ingesteld en dat aan hem geen redelijke schadeloosstelling is aangeboden, zal de rechtbank nog moeten beoordelen of [eiser] als gevolg van het wijzigingsbesluit van 14 april 2011 schade lijdt. Voor de vraag of [eiser] vermogensschade lijdt moet een vergelijking worden gemaakt tussen zijn werkelijke vermogenspositie en zijn vermogenspositie in het hypothetische geval dat het besluit niet zou zijn genomen. Indien [eiser] geen vermogensschade lijdt en ook geen nadeel ondervindt waaraan artikel 6:106 BW Pro een schadevergoedingsplicht verbindt, lijdt hij geen schade in de zin van artikel 6:95 BW Pro en zal zijn vordering die strekt tot vernietiging van het wijzigingsbesluit, worden afgewezen.
4.9.De rechtbank is van oordeel dat het schadeaspect nog nader moeten worden besproken tijdens de tweede comparitie van partijen, omdat het partijdebat op dit punt nog niet volledig is uitgekristalliseerd. [eiser] krijgt de gelegenheid om zich uit te spreken over de vraag of hij schade heeft geleden door het wijzigingsbesluit. Hierbij komt ook aan de orde dat de VvE heeft gesteld dat de door haar beoogde werkzaamheden voor de verbouwing en renovatie al waren voorzien in artikel 18 van Pro de koopovereenkomst. Voor zover [eiser] zich hierbij wil beroepen op nadere stukken, krijgt hij de gelegenheid deze uiterlijk één week vóór de comparitie in het geding te brengen, door toezending aan de VvE en aan de griffie van de rechtbank.
(iii) Zijn de bezwaren van [eiser] tegen de splitsingsakte aan te merken als oneigenlijk?
4.10.Gegeven datgene wat in de onderdelen 4.6 en 4.8 is overwogen, is het voor de beoordeling van de vraag of de vernietigingsvordering op grond van artikel 5:140a BW moet worden afgewezen, niet relevant of de bezwaren van [eiser] tegen de splitsingsakte al dan niet oneigenlijk zijn. Dit aspect kan immers niet leiden tot afwijzing van de vernietigingsvordering van [eiser].
Verdere verloop van de procedure
4.11.Zoals ter comparitie is aangekondigd, zal er opnieuw een comparitie van partijen worden gelast om de nog openstaande geschilpunten, waaronder het in onderdeel 4.9 genoemde schadeaspect, nader te onderzoeken. De comparitie kan voorts dienen om te onderzoeken of de zaak in dit stadium geschikt is voor het tot stand brengen van een minnelijke regeling.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.beveelt de persoonlijke verschijning van partijen - gedaagde deugdelijk vertegenwoordigd - tezamen met hun advocaten op de zitting van mr. H.F.M. Hofhuis op dinsdag 11 september 2012 om 14.00 uur in het gebouw van de rechtbank, Prins Clauslaan 60 te 's-Gravenhage;
5.2.houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.M. Hofhuis en in het openbaar uitgesproken op
22 augustus 2012.