Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 426391 / KG ZA 12-940
Vonnis in kort geding van 3 oktober 2012
in de zaak van
de stichting
Stichting St. Maarten,
statutair gevestigd te Leiden,
eiseres,
advocaat mr. D.W.N. Brand te Amsterdam,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden verblijvende te Leiden,
gedaagden,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool,
3. zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te (2334 EB) Leiden, Boerhaavelaan 1,
gedaagden,
niet verschenen.
1. Het procesverloop
Eiseres heeft de dagvaarding doen uitbrengen overeenkomstig de aangehechte kopie en heeft ter zitting van 26 september 2012 bij de daarin opgenomen eis volhard.
Gedaagden sub 3 zijn behoorlijk opgeroepen tegen die terechtzitting, maar zij zijn daar niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend.
De zaak is op 26 september 2012 in aanwezigheid van gedaagden sub 1 en 2 behandeld. Vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 26 september 2012 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. Eiseres is een stichting die activiteiten onderneemt op het gebied van welzijnswerk. Zij is de eigenaresse van het pand aan de Boerhaavelaan 1 te (2334 EB) Leiden (hierna: het pand).
2.2. Eiseres heeft het pand tientallen jaren ter beschikking gesteld aan vrouwenopvang "Rosa Manus". In 2005 heeft Rosa Manus het pand verlaten omdat zij andere huisvesting had gevonden. Nadien heeft eiseres het pand getracht te verhuren en zijn er in diverse periodes onderhandelingen geweest met potentiële huurders en zijn er huurcontracten gesloten, maar hebben er geen huurders in het pand gewoond. Wel hebben er aantal jaren met toestemming van eiseres studenten "anti-kraak" in het pand gewoond, hetgeen in 2010 is geëindigd. Sinds begin 2012 biedt eiseres het pand te koop aan.
2.3. Op 16 augustus 2012 hebben gedaagden zich zonder toestemming van eiseres de toegang verschaft tot het pand en zij hebben vervolgens de sloten van het pand vervangen door eigen sloten.
2.4. Bij brief van 20 augustus 2012 heeft eiseres gedaagden verzocht (samengevat) het (gedeelte van het) pand dat zij in gebruik hebben uiterlijk op 27 augustus 2012 om 12.00 uur te verlaten, waarbij zij heeft meegedeeld dat zij bij gebreke daarvan gedaagden zonder verdere aankondiging in rechte zal betrekken. Gedaagden hebben aan dit verzoek geen gehoor gegeven.
3. Het geschil
3.1. Eiseres vordert - zakelijk weergegeven - gedaagden te veroordelen het pand, met al het hunne en de hunnen, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis leeg en ontruimd aan eiseres op te leveren, met machtiging aan eiseres deze ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen en met bepaling dat eiseres dit vonnis gedurende een jaar na de ontruiming ten uitvoer kan leggen in geval van hernieuwde kraak.
3.2. Daartoe voert eiseres (samengevat) het volgende aan. Gedaagden hebben het pand zonder recht of titel in gebruik en maken daarmee inbreuk op het recht van eigendom van eiseres. Gedaagden handelen daarmee onrechtmatig jegens eiseres. Eiseres heeft een spoedeisend belang bij haar vordering omdat zij bezig is het pand te verkopen en zij het pand zonder krakers te koop wil kunnen aanbieden om de verkoop te bespoedigen. Eiseres lijdt bovendien thans schade door het handelen van gedaagden. Potentiële kopers zijn afgehaakt en er worden thans biedingen gedaan voor een fractie van de waarde. Het belang van gedaagden bij het gebruik van de woning weegt niet zwaarder dan het belang van eiseres om in vrijheid over haar eigendom te kunnen beschikken.
3.3. Gedaagden sub 1 en 2 voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven. Hiermee staat tevens vast dat zij zich schuldig maken aan overtreding van artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht (Sr) dat - kort gezegd - kraken als een misdrijf strafbaar stelt en dat zij reeds daarom onrechtmatig handelen jegens eiseres, als eigenaresse van het pand.
4.2. Gelet op het karakter van het kort geding, als rechtsgang strekkende tot het verkrijgen van een voorlopige voorziening in spoedeisende zaken, is voor toewijzing tevens vereist dat eiseres een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Het enkele feit dat gedaagden inbreuk maken op het eigendomsrecht van eiseres en zich in dat kader schuldig maken aan een strafbaar feit, levert nog geen spoedeisend belang bij de ontruiming op. Indien er sprake is van spoedeisend belang moet bovendien nog worden beoordeeld of ontruiming op korte termijn de belangen van gedaagden op onevenredige wijze zou schaden in verhouding tot de belangen van eiseres.
4.3. Op de eerste plaats dient derhalve beoordeeld te worden of aan de door eiseres gestelde feiten en omstandigheden een spoedeisend belang bij de ontruiming kan worden ontleend. De voorzieningenrechter overweegt in dit verband als volgt. Daargelaten de beantwoording van de vraag of er voor het begin van dit jaar sprake was van ongerechtvaardigde leegstand van het pand, is voldoende gebleken dat eiseres sinds begin van dit jaar concrete activiteiten heeft ondernomen om tot verkoop van het pand te geraken. De voorzieningenrechter heeft hierbij acht geslagen op de verkoopbrochure, de onweersproken stelling van eiseres dat er diverse 'te koop'-uitingen op het pand waren aangebracht en de door eiseres overgelegde verklaringen van haar makelaar en van de heer [X] (hierna: [X]). De makelaar heeft verklaard dat er sinds maart 2012 diverse bezichtigingen zijn geweest en dat de bezichtigingen in de maand augustus 2012 hebben geresulteerd in vier kandidaten die meerdere malen het pand hebben bezocht en overwogen om een bod uit te brengen. [X] heeft kort gezegd verklaard intensief bezig te zijn geweest met het voorbereiden van een bod op het pand en daartoe meerdere malen overleg te hebben gevoerd. De voorzieningenrechter volgt niet de stelling van gedaagden dat aan deze stukken en verklaringen in dit verband geen waarde kan worden gehecht. Met deze stukken heeft eiseres naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij thans serieuze pogingen doet het pand te verkopen. Daar komt nog bij dat eiseres onweersproken heeft gesteld dat in mei jongstleden verzocht is de bestemming van het pand te wijzigen naar een woonbestemming; dit ten behoeve van de particuliere verkoop. Dat verzoek zal haars inziens op korte termijn goedgekeurd worden.
4.4. Voorts is gebleken dat eiseres er bewust voor heeft gekozen om het pand in lege staat te verkopen en niet om, zoals zij in het verleden wel heeft gedaan, overeenkomsten met tijdelijke gebruikers te sluiten. De voorzieningenrechter acht door eiseres daarbij voldoende aannemelijk gemaakt dat dit de verkoop zal bespoedigen, dat de aanwezigheid van gedaagden potentiële kopers zal kunnen afschrikken en dat potentiële kopers niet de marktwaarde zullen willen betalen voor een pand waarvan het onzeker is hoe lang het door gedaagden gebruikt zal worden en in welke staat het zal worden opgeleverd. In de verklaringen van de makelaar en van [X] staan ook stellingen met deze strekking. De verklaringen van gedaagden dat zij het pand goed onderhouden en nette krakers zijn, hun medewerking zullen verlenen aan bezichtigingen en het pand zullen ontruimen zodra er een nieuwe koper is, doen daar niet aan af. Overigens hebben gedaagden in dit kader niet betwist dat zij de 'te koop' uitingen die op het pand waren aangebracht hebben verwijderd, hetgeen de verkoop in ieder geval niet zal bespoedigen. De voorzieningenrechter acht het verder onwaarschijnlijk dat kopers de risico's veel lager inschatten indien eiseres gedaagden als leegstandsbeheerders in plaats van als krakers betitelen, zoals gedaagden hebben voorgesteld. Ten slotte is de voorzieningenrechter van oordeel dat eiseres het aanbod van gedaagden om met hen een gebruiksovereenkomst aan te gaan, heeft mogen afslaan. Eiseres heeft de vrijheid om, als zij een dergelijke overeenkomst zou willen aangaan, te bepalen met wie zij die aangaat. Gelet op het vorenstaande kan de vraag of gedaagden overlast hebben veroorzaakt of veroorzaken, hetgeen tussen hen in geschil is, onbesproken blijven en is het spoedeisend belang van eiseres bij haar vordering voldoende aannemelijk geworden.
4.5. Gedaagden hebben aangevoerd dat hun belang bij afwijzing van de vordering is gelegen in het zo lang mogelijk kunnen gebruiken van betaalbare (of thans: gratis) woonruimte in een omgeving waar dergelijke woonruimte ontbreekt. Wat er ook zij van de juistheid van die stelling, die door gedaagden niet nader is onderbouwd, dit belang legt naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende gewicht in de schaal om bij een belangenafweging voor te gaan op het belang van eiseres om verstoken te blijven van inbreuken op haar eigendom.
4.6. Het vorenstaande in aanmerking nemende, is de vordering tot ontruiming toewijsbaar, ook jegens gedaagden sub 3.
4.7. De gevorderde machtiging dit vonnis zo nodig met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen zal worden afgewezen. De artikelen 556, eerste lid, en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) regelen dat een gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder en hoe deze dient te handelen indien medewerking geweigerd wordt.
4.8. Tegen de gevorderde termijn voor ontruiming is geen verweer gevoerd en deze komt de voorzieningenrechter ook niet onredelijk voor nu gedaagden eerst sinds medio augustus 2012 in het pand wonen, zodat deze zal worden toegewezen.
4.9. Tegen de gevorderde mogelijkheid om het vonnis bij herkraak gedurende een jaar na de ontruiming ten uitvoer te leggen, hebben gedaagden gemotiveerd verweer gevoerd. Zij betwisten het belang van eiseres bij deze vordering, omdat eiseres zelf aangeeft snel tot verkoop te willen overgaan. Toewijzing zal volgens hen dan leiden tot een vrijbrief om het pand nog een jaar leeg te laten staan. Nu eiseres deze vordering in het licht van dit verweer op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd, zal deze worden afgewezen.
4.10. Eveneens zal het verzoek tot tenuitvoerlegging op de minuut en op alle dagen en uren worden afgewezen, nu dit verzoek niet nader is onderbouwd.
4.11. Gedaagden zullen, als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partijen, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt gedaagden het pand gelegen aan de Boerhaavelaan 1 te (2334 EB) Leiden, met al het hunne en de hunnen, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis leeg en ontruimd aan eiseres op te leveren;
- veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van eiseres begroot op € 1.467,17, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 575,-- aan griffierecht en € 76,17 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2012.
ts